房地产经纪实务真题.docx

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房地产经纪实务真题

房地产经纪实务真题2002年

（总分：

150.00，做题时间：

90分钟）

一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：

50，分数：

50.00）

1.根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和（）。

（分数：

1.00）

 A.租赁市场

 B.抵押市场

 C.销售市场

 D.投资市场 √

解析：

2.最接近完全竞争的房地产市场是（）。

（分数：

1.00）

 A.土地市场

 B.增量市场

 C.存量市场 √

 D.抵押市场

解析：

3.一般情况下，由开发商主导定价的房地产是（）。

（分数：

1.00）

 A.存量房地产

 B.土地

 C.增量房地产 √

 D.房屋

解析：

4.房地产项目定位阶段的市场调研应从了解开发项目的（）人手。

（分数：

1.00）

 A.土地状况 √

 B.交通状况

 C.周边景观

 D.社会需求

解析：

5.房地产销售阶段市场调研的要点是（）。

（分数：

1.00）

 A.市场推广调研和测评、成交客户问卷调研和销售难点调研 √

 B.竞争项目调研、客户需求和接触媒体习惯调研

 C.竞争项目销售信息调研、成交需求调研

 D.价格调研、客户需求调研

解析：

6.房地产市场调研按调研对象所采用的具体调查方法划分，主要有访问法、观察法和（）。

（分数：

1.00）

 A.定性调查法

 B.抽样法

 C.实验法 √

 D.重点调研法

解析：

7.不属于房地产市场供给调研的内容是（）。

（分数：

1.00）

 A.区域在售项目推出的单位、面积、户型调研

 B.区域总体环境质量状况调研 √

 C.总体供给的预测调研

 D.房地产细分市场供给调研

解析：

8.按照（）来划分，市场调研分为全面普查和重点调研。

（分数：

1.00）

 A.调研的侧重点

 B.选择调研对象的方式 √

 C.抽样法

 D.调研所采用的模型

解析：

9.随机抽样的方法有分层随机抽样、分群随机抽样和（）。

（分数：

1.00）

 A.简单随机抽样 √

 B.任意随机抽样

 C.就便随机抽样

 D.配额随机抽样

解析：

10.房地产市场调研的目的可以通过探测性调研、描述性调研、因果性调研和（）来确定。

（分数：

1.00）

 A.现时性调研

 B.定性调研

 C.预测性调研 √

 D.回顾性调研

解析：

11.房地产项目定位的核心内容是（）。

（分数：

1.00）

 A.对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想中产生共鸣

 B.通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售

 C.通过对市场、消费者的分析，拟定建筑设计任务书

 D.产品定位、客户定位和形象定位 √

解析：

12.对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（）方法。

（分数：

1.00）

 A.市场行为记录

 B.SWOT四分析

 C.规划与建筑策划

 D.市场细分 √

解析：

13.WT对策是指（）。

（分数：

1.00）

 A.考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大

 B.考虑优势因素和威胁因素，目的在于努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁

 C.考虑劣势因素和机会因素，目的在于努力使劣势影响趋于最小，使机会趋于最大，劣势不成为机会的障碍

 D.考虑劣势因素和威胁因素，目的在于努力使这些因素影响都趋于最小 √

解析：

14.在建筑策划方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于（）阶段的内容。

（分数：

1.00）

 A.总体规划到建筑策划

 B.建筑策划到建筑设计 √

 C.总体规划到建筑设计

 D.建筑设计到营销计划

解析：

15.影响房地产定价的因素，主要有一般因素、市场因素和（）。

（分数：

1.00）

 A.政策因素

 B.经营目标因素

 C.供求因素

 D.项目因素 √

解析：

16.在以提高市场占有率为主要目标，营销利润为次要目标时，应采取的定价策略是（）

（分数：

1.00）

 A.高价策略

 B.低价策略 √

 C.中价策略

 D.成本价策略

解析：

17.“撇脂定价策略”是指（）的定价策略。

（分数：

1.00）

 A.低开高走

 B.低开低走

 C.高开低走 √

 D.高开高走

解析：

18.销售过程中的难点户型是指（）。

（分数：

1.00）

 A.目标客户不接受的户型

 B.经市场验证难以消化的户型 √

 C.设计有缺陷的户型

 D.面积大的户型

解析：

19.在房地产市场状况较为稳定的区域，房地产企业为保持其市场占有率，通常采取的价格策略为（）。

（分数：

1.00）

 A.低价策略

 B.高价策略

 C.中价策略 √

 D.市场策略

解析：

20.在采用低开高走定价策略时，确定调价频率的关键在于（）。

（分数：

1.00）

 A.小幅递增

 B.前快后慢

 C.前慢后快

 D.吸引需求 √

解析：

21.楼盘推广中市场主题的确定是以（）为基础的。

（分数：

1.00）

 A.产品定位 √

 B.客户定位

 C.形象定位

 D.功能定位

解析：

22.户外广告不具备（）的特点。

（分数：

1.00）

 A.长期性

 B.固定性

 C.覆盖率高 √

 D.集中性

解析：

23.广告推广的周期循环为（）。

（分数：

1.00）

 A.发布—评估效果—跟踪调研—调整—发布

 B.发布—跟踪调研—评估效果—调整—发布 √

 C.发布—跟踪调研—调整—发布

 D.发布—评估效果—调整—跟踪调研—发布

解析：

24.房地产营销组织模式中不常见的是（）。

（分数：

1.00）

 A.职能式组织

 B.集团式组织 √

 C.市场式组织

 D.产品式组织

解析：

25.房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，推广企业的品牌影响。

其品牌战略执行的是（）。

（分数：

1.00）

 A.服务策略

 B.活动策略

 C.产品效应策略 √

 D.关系策略

解析：

26.广告目标效果的测定主要是关于广告经济效果测定和（）测定。

（分数：

1.00）

 A.广告社会效果

 B.广告媒体效果

 C.广告心理效果 √

 D.广告创意效果

解析：

27.房地产销售一般分为销售准备和（）阶段。

（分数：

1.00）

 A.销售实施 √

 B.售后服务

 C.广告定价

 D.营销策划

解析：

28.未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。

（分数：

1.00）

 A.封顶

 B.验收

 C.预售 √

 D.规划

解析：

29.房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（）等因素决定销售人员人数。

（分数：

1.00）

 A.销售进度

 B.销售难度

 C.广告投放 √

 D.物业档次

解析：

30.项目销售预热期的推广主要是整个项目的（）。

（分数：

1.00）

 A.产品推广

 B.形象推广 √

 C.客户推广

 D.价格推广

解析：

31.强销期的推广策略，通常是以（）为主，来积聚大量人气，获得目标客户的认同感。

（分数：

1.00）

 A.广告推广和活动推广 √

 B.展示售楼处

 C.大量的促销活动

 D.适当的价格策略

解析：

32.不符合定金收取及认购合同签字程序与要求的操作是（）。

（分数：

1.00）

 A.定金收取及认购合同由销售人员和财务人员配合完成

 B.认购合同由销售人员统一保管，与客户共同签订 √

 C.销售人员在签订认购合同前必须与销售经理核定房号

 D.由销售人员通知收取定金

解析：

33.房地产居间业务活动过程中，最关键的步骤是（）。

（分数：

1.00）

 A.吸引客户

 B.了解需求

 C.促成交易 √

 D.售后服务

解析：

34.房地产经纪人了解城市规划与城市建设的发展变化是为了（）。

（分数：

1.00）

 A.清晰物业的产权

 B.熟悉道路

 C.更有效地向客户介绍和分析物业相关情况 √

 D.把握投资重点

解析：

35.历史背景、风俗习惯、社会群体、街区风貌、治安状况等方面构成了片区的（）。

（分数：

1.00）

 A.社区环境 √

 B.生活配套

 C.区域功能

 D.自然环境

解析：

36.利用一部分客户的成交去说服另一部分客户，制造“羊群效应”是（）的表现形式。

（分数：

1.00）

 A.抢购促成法

 B.涨价促成法

 C.从众促成法 √

 D.压力促成法

解析：

37.每一宗房地产居间业务活动中都贯穿了商品交易过程和（）。

（分数：

1.00）

 A.心理活动过程 √

 B.知识学习过程

 C.市场分析过程

 D.建立关系过程

解析：

38.房地产居间业务活动的过程是（）。

（分数：

1.00）

 A.联系客户，接待客户，了解客户需求，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务 √

 B.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务

 C.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，拟定合同，协商谈判，促成交易，售后服务

 D.联系客户，接待客户，了解客户需求，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，售后服务

解析：

39.与房地产交易相关，但不是房地产经纪人必须掌握的操作是（）。

（分数：

1.00）

 A.广告发布 √

 B.银行按揭

 C.产权登记

 D.贷款评估

解析：

40.确定产权最有效的方式是到（）核实。

（分数：

1.00）

 A.派出所

 B.开发公司

 C.物业管理公司

 D.房地产权属登记部门 √

解析：

41.小王与某银行于2002年6月12日签订了10年期的住房抵押贷款合同，假设人民银行于2003年5月6日调整利率，那么新利率应从（）开始执行。

（分数：

1.00）

 A.2003年5月6日

 B.2003年6月1日

 C.2003年7月1日

 D.2004年1月1日 √

解析：

42.下列情况中，导致委托合同无效的是（）。

（分数：

1.00）

 A.委托合同的当事人一方是公民，一方是法人

 B.委托人无完全民事行为能力 √

 C.委托合同的当事人双方都是公民或法人

 D.委托人超过六十岁

解析：

43.根据消费心理学的研究，客户购物的心理动态大体经历（）八个阶段。

（分数：

1.00）

 A.欲望、注意、行动、满足、联想、比较、兴趣、信赖

 B.兴趣、比较、行动、信赖、注意、联想、欲望、满足

 C.注意、兴趣、联想、欲望、比较、信赖、行动、满足

 D.兴趣、比较、注意、行动、联想、信赖、欲望、满足 √

解析：

44.不是目前我国个人住房贷款主要形式的为（）。

（分数：

1.00）

 A.公积金贷款

 B.住房抵押贷款

 C.住房储蓄贷款

 D.单位住房津贴贷款 √

解析：

45.承租人在其所租的店铺内卖盗版CD，受到工商管理部门的处罚，出租人因承租人行为违法，则（）。

（分数：

1.00）

 A.可单方面终止合同 √

 B.需与承租人协商终止合同

 C.可加收租金

 D.须经工商管理部门同意终止合同

解析：

46.以下有关房屋理财的说法不正确的是（）。

（分数：

1.00）

 A.房屋理财操作复杂

 B.房屋理财通过租金差价获取利润

 C.房屋理财增加了经营者和业主的风险 √

 D.房屋理财涉及银行业务

解析：

47.邓先生在承租一店铺期间，由于营业需要，欲改变房屋的格局。

在征得业主书面同意，经有关管理部门批准后开始施工。

由于施工方法错误，导致房屋倒塌，业主（）。

（分数：

1.00）

 A.应向有关管理部门追讨损失

 B.应向邓先生追讨损失 √

 C.应向承建者追讨损失

 D.自己承担损失

解析：

48.房地产价格主要是由（）决定。

（分数：

1.00）

 A.土地价格

 B.建筑物造价

 C.市场供求关系 √

 D.经济增长速度

解析：

49.当住宅需求增加时，存量市场与增量市场相比，供给的调整速度（）。

（分数：

1.00）

 A.没区别

 B.没有关系 √

 C.更快

 D.更慢

解析：

50.不应计入房地产租赁经营投资成本的是（）。

（分数：

1.00）

 A.税费

 B.房屋改造费用 √

 C.经营管理费用

 D.出租房屋所占用土地的地价

解析：

二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：

30，分数：

60.00）

51.新建房地产交易，存在着（）等市场。

（分数：

2.00）

 A.期房 √

 B.现房 √

 C.保险

 D.抵押 √

 E.租赁 √

解析：

52.房地产市场调研的特点主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.调研内容的广泛性 √

 B.调研对象的多变性

 C.调研方法的多样性 √

 D.调研结果的局限性 √

 E.调研目的的惟一性 √

解析：

53.楼盘进行活动推广的时机有（）。

（分数：

2.00）

 A.认为购房的新顾客人数不够多时 √

 B.新项目导入市场的速度必须加快时 √

 C.该片区或某一特定时期市场竞争特别激烈时 √

 D.产品销售非常成功，需要庆祝时

 E.主要竞争对手积极举办活动推广时 √

解析：

54.房地产经纪人受理了委托业务后，王要应收集的信息有（）。

（分数：

2.00）

 A.委托方信息 √

 B.经纪业动态信息

 C.房地产管理部门的机构设置信息

 D.标的物业信息 √

 E.与标的物业相关的市场信息 √

解析：

55.房地产项目从土地取得到入市销售，房地产营销划分为（）等阶段。

（分数：

2.00）

 A.项目取得与地块研究 √

 B.产品设计与规划 √

 C.项目策划与销售 √

 D.物业管理

 E.施工监理

解析：

56.建筑策划方法的特征主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.物质性 √

 B.经济性

 C.个别性 √

 D.综合性 √

 E.观赏性

解析：

57.市场细分应考虑的因素主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.地理因素 √

 B.人口因素 √

 C.心理因素 √

 D.行为因素 √

 E.价格因素

解析：

58.形象定位遵循的原则有（）。

（分数：

2.00）

 A.易于项目展示和传播 √

 B.与项目产品特征符合 √

 C.一定要高档

 D.与目标客户群的特征符合 √

 E.一定要参照竞争项目 √

解析：

59.价格调整过程中所做的市场验证包括（）。

（分数：

2.00）

 A.价格敏感分析 √

 B.楼盘定位分析

 C.难点户型价格分析 √

 D.调整价格

 E.更改价目表

解析：

60.总体定价策略一般分为（）。

（分数：

2.00）

 A.低价策略 √

 B.高价策略 √

 C.中价策略 √

 D.一般价格策略

 E.预期价格策略

解析：

61.影响房地产价格制定的市场因素有（）等。

（分数：

2.00）

 A.城市规划 √

 B.销售临近阶段的市场环境 √

 C.客户取向 √

 D.项目的物业管理水平 √

 E.发展商的知名度 √

解析：

62.房屋销售阶段确定的均价有（）。

（分数：

2.00）

 A.项目整体销售均价 √

 B.项目分栋销售均价 √

 C.项目分层销售均价 √

 D.项目分阶段销售均价

 E.项目分户销售均价

解析：

63.房地产项目的市场推广准备包括（）。

（分数：

2.00）

 A.挖掘卖点 √

 B.提炼推广主题 √

 C.制定推广计划 √

 D.进行广告策划

 E.广告心理研究

解析：

64.一个楼盘的卖点必须具备的条件是（）。

（分数：

2.00）

 A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 √

 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点

 C.卖点必须能够展示，能够表现出来 √

 D.卖点必须在项目定位阶段就确定

 E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 √

解析：

65.树立楼盘品牌的方式有（）。

（分数：

2.00）

 A.命名及标志 √

 B.产品品质 √

 C.创造概念 √

 D.高价销售

 E.追求个性化 √

解析：

66.广告效果测定的方法包括（）。

（分数：

2.00）

 A.直接评估法 √

 B.实地调查法 √

 C.信息反馈法

 D.财务指标衡量法 √

 E.专家意见法

解析：

67.销售准备的资料中属于宣传资料的主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.形象楼书 √

 B.功能楼书 √

 C.预售许可证

 D.宣传口号

 E.客户置业计划

解析：

68.销售准备中针对销售人员应进行的工作内容主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.确定销售人员和规模 √

 B.确定培训内容和方法 √

 C.确定业绩评价 √

 D.确定奖励方案

 E.确定营销组织模式

解析：

69.属于销售现场管理的有（）。

（分数：

2.00）

 A.楼盘客户咨询共享 √

 B.房号管理

 C.客户登记、随时跟进 √

 D.现场接待轮序 √

 E.权限控制 √

解析：

70.房屋认购合同（）。

（分数：

2.00）

 A.是确定购房客户对合同标的认购权 √

 B.可在房屋买卖合同用完时代替买卖合同

 C.可以保障置业者的合法权利 √

 D.可以保障开发商的合法权利 √

 E.必须在房地产管理部门进行备案

解析：

71.房地产经纪人必须掌握和熟悉地方政府关于房地产交易中有关（）等政策规定。

（分数：

2.00）

 A.商品房上市

 B.房地产税费 √

 C.环境保护

 D.物业管理 √

 E.行业规范管理 √

解析：

72.运用市场比较定价法，房地产项目价目表的制定步骤包括（）等。

（分数：

2.00）

 A.制定均价 √

 B.制定分栋、分期均价 √

 C.确定层差和朝向差 √

 D.确定难点和重点户型价格

 E.形成价目表 √

解析：

73.在办理房地产交易手续过程中，房地产经纪人必须掌握和熟悉与政府管理部门有关的（）等具体环节和内容。

（分数：

2.00）

 A.产权查询 √

 B.申请登记 √

 C.课税估价 √

 D.房屋保险

 E.行政性收费 √

解析：

74.购房者在签订住房抵押贷款合同时，应注明（）等监督权。

（分数：

2.00）

 A.估价单位的选择 √

 B.拍卖底价的认可

 C.公告公布

 D.招标活动的参与

 E.按时付款给业主 √

解析：

75.房地产经纪人促成房地产转让或租赁业务时，在确定价格方面应当遵循（）原则。

（分数：

2.00）

 A.关系公开 √

 B.业务公正 √

 C.公平议价 √

 D.价高者得

 E.立字为据 √

解析：

76.按政府有关规定，可以优先承租房屋的有（）。

（分数：

2.00）

 A.原承租人有优先承租权 √

 B.共同居住人有优先承租权 √

 C.国家优先承租权

 D.业主债权人优先承租权

 E.业主直系亲属优先承租权

解析：

77.按政府有关规定，不能接受出租业务委托的房地产有（）。

（分数：

2.00）

 A.违章建筑 √

 B.房屋所有权权属有争议 √

 C.共有房屋未取得共有人同意 √

 D.不符合使用安全标准 √

 E.房改房

解析：

78.房地产租赁合同应当具备（）等条款。

（分数：

2.00）

 A.佣金及交付方式

 B.租赁用途 √

 C.当事人姓名、住所 √

 D.维修责任约定 √

 E.押金、租金及交付方式 √

解析：

79.房地产居间业务中，按投资目的划分的主要类型有（）

（分数：

2.00）

 A.以盈利为目的的房地产买卖投资 √

 B.自用置业投资 √

 C.出租经营置业投资

 D.为保值、增值的土地投资

 E.房地产租赁经营投资 √

解析：

80.房地产居间业务中房地产投资分析涉及的基本指标有（）。

（分数：

2.00）

 A.投资占用时间

 B.投资成本和收入

 C.投资回收期 √

 D.投资利润率 √

 E.资本金利润率 √

解析：

三、{{B}}综合分析题{{/B}}（总题数：

4，分数：

40.00）

调查显示，W市H区高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。

该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，A开发商拟获取该土地使用权；按规划要求进行住宅开发。

（分数：

8.00）

（1）.住宅单套建筑面积定位应为（）较为适当。

（分数：

2.00）

 A.70～80m2

 B.80～90m2

 C.100～120m2 √

 D.120m2以上

解析：

（2）.不宜定位为项目主力户型的是（）。

（分数：

2.00）

 A.三室一厅

 B.三室二厅

 C.二室一厅 √

 D.四室二厅

解析：

（3）.最难以成为其主要销售对象的是（）。

（分数：

2.00）

 A.高校教师

 B.科研人员

 C.工业企业职工 √

 D.国家公务人员

解析：

（4）.以上各题分别对该项目进行了（）。

（分数：

2.00）

 A.产品定位 √

 B.形象定位

 C.客户定位 √

 D.建筑定位

解析：

某新建商业用户的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2，总收益倍数为10。

（分数：

10.00）

（1）.采用成本加成定价法，该商业用房的价格为（）。

（分数：

2.00）

 A.3000元/m2 √

 B.3200元/m2

 C.3500元/m2

 D.4000元/m2

解析：

（2）.采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为（）。

（分数：

2.00）

 A.3000元/m2

 B.3200元/m2

 C.3500元/m2 √

 D.4000元/m2

解析：

（3）.采用未来收益定价法，该商业用房的价格应为（）。

A．3000元/m2D．3200元/m2

C．3500元/m2D．4000元/m2（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

（4）.当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为（）。

（分数：

2.00）

 A.成本加成定价法

 B.市场比较定价法 √

 C.指标定价法

 D.目标成本定价法

解析：

（5）.确定该商业用房均价后，制定每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有（）。

（分数：

2.00）

 A.景观 √

 B.单元面积

 C.单元平面布局 √

 D.单元所处位置 √

解析：

黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。

黄先生住了两年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。

（分数：

1