内江经济开发区甜城大道D地块项目前期可行性研究报告全文.docx
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内江经济开发区甜城大道D地块项目前期可行性研究报告全文
内江经济开发区甜城大道
D地块项目前期可行性研究报告
重庆中博房地产投资咨询有限公司
博众房地产管理研究院
2013年1月26日
重庆中博房地产投资咨询有限公司
内江经济开发区甜城大道
D地块项目前期可行性研究报告
重庆中博房地产投资咨询有限公司
博众房地产管理研究院
2013年1月26日
重庆中博房地产投资咨询有限公司
我们需要解决核心问题：
城市，内江这个城市是否值得进入？
区域，城西经济开发区是否具有较大的投资潜力？
项目，本案地块是否具有较好的利润空间？
总的一句话，我们本次报告要做的就是判断市场可行性与项目财务可行性问题！
报告结构
1
项目发展宏观环境研究
2
3
4
区域房地产市场研究
项目本体认知
本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法
项目定位
5
项目财务评估
重庆中博房地产投资咨询有限公司
成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；
价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%；
调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；
导致2008年成交仅1200万方。
土地招拍挂政策
逐步规范房地产市场
北上广深大型开发商四川圈地，千亩大盘初显现；
城市建设加速，房地产市场发展迅速；
70/90政策，严禁别墅用地出让
70/90政策：
项目90㎡以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；
别墅用地出让变少，别墅单价提升快
国八条
首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧
供应明显大于需求市场存量大幅增加。
成渝城乡统筹
成渝经济区城乡头筹试点区域
93>.27抑制房价政策
首付40%，贷款利率1.1倍
连续加息至08年10月，最高达7.83%
1.29救市
首付2成，利率7-8.5折
税收减免，契税按1%收取
4.15，新政；2套首付50%，利率1.1倍；
一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；
1.28新国八条、渝房产税
二套首付60%，限购一线到二线城市；
四川对高端房收取房产税
四川楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方；
价格部分项目6、7千，少量出现1万元/㎡。
成交量得到抑制，
价格高位运营，一线项目价格上涨约40%；
上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
刚性需求带动市场回暖，年度成交2284万方，为历史第二高位；
成交价格稳中有升
政府坚持调控不动摇
政策环境回顾：
2012年主旋律：
坚持调控不动摇。
项目发展环境研究
宏观市场环境分析
1.8
住房公积金缴存比例由统一7%上调至12%
4.20
公积金贷款二套房和异地缴均可申请
3.13
央行强调落实差别化房贷首套房贷必须满足
5.29
公积金个人可贷40万账户余额不足可补缴
7.12?
?
国土部：
下半年供地将服务“稳增长”土地政策或松动
10.26
多地微调公积金政策“松绑”刚需
12.17
中央经济工作会提出明年经济六大任务继续坚持房地产调控
1.7
新购住宅建面达12152元/㎡就要缴房产税
2.17
46城市全部延续限购
6.18
国土部：
住宅项目容积率不得低于1.0
8.1
新版住宅设计规范施行开发商难再“偷面积”
9.20
国税总局官员：
搞大房产税试点逐步建立房地产税
11.15
四部委：
严控土地储备总规模和融资规模
2012年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。
项目发展环境研究
宏观市场环境分析
2012年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。
继2011年底下调存准金率之后再度下调0.5个百分点，释放约4500亿流动资金
继2012年6-7月连续两次下调贷款利率共0.75个百分点
扩张性货币政策！
2012年整体经济走势
项目发展环境研究
宏观市场环境分析
宏观经济（CPI、GDP）与调控
市场分析
2012年宏观政策汇总
5
10
15
8
6
4
2
0
-2
-4
GDP增幅（%）
CPI增幅（%）
CPI>3%,GDP增速<8%
滞涨：
低增长，高通胀
CPI>3%,GDP增速>8%
过热：
高增长，高通胀
CPI<3%,GDP增速<8%
危险：
低增长，低通胀
CPI<3%,GDP增速>8%
最优：
高增长，低通胀
CPI=3，GDP=8
07年楼市、股市火爆，经济过热
08全球金融危机，宏观调控，货币紧缩，抑制通胀，经济直线下降
09年国家出台政策，以房地产为突破口，4万亿救市，经济好转，楼市上扬
10年经济繁荣，楼市火爆，4万亿救市后患出现，通胀加剧
11年国家抑制通胀，实行稳健货币政策，房地产再次成为调控重点，史上最严调控出台，GDP、CPI均开始下降，楼市低迷
12年经济持续低迷，降息、将存准，实行宽松货币政策，加速经济复苏，类似于09年市场情况
房地产企业开发业务将趋于综合化、多元化，商业物业、旅游地产、养老地产为新的开发热点。
房地产企业城市布局将转向迅速成长的二三线城市
企业竞争加剧，将呈现两极分化。
品牌房企借助雄厚资本实力、便利融资渠道、品牌影响力和开发运营能力，市场规模和市场份额将快速提高，小型房企将优胜劣汰，部分转向特色化产品和差异化竞争
短期看，政策从紧趋势不会改变，调控常态化。
长期看，随着政府对保障房建设力度的加大，商品房市场化的特征会更加凸显，受到政策调控的力度会趋于减小。
政策环境变化与影响：
中国房地产行业仍然处于城市化快速发展期和人口红利期。
短期看，政策从紧趋势不会改变，楼市调控趋于常态化，但随着保障性住房的补位，商品房市场受政策调控的影响会趋于减小。
宏观经济政策环境
宏观经济发展良好，面临经济结构转型
未来十多年，城市化和人口红利对房地产发展将继续起到强有力的支撑作用
房地产市场发展
2010年实行了严厉的楼市调控政策
政府明确加大保障房建设力度
一线城市受政策影响成交量下降，二三线城市对房企业绩贡献大
房企大象时代来临，万科提前4年迈入千亿俱乐部，大型品牌房企成为市场竞争主角
项目发展环境研究
宏观市场环境分析
房地产整体发展趋势利好
房地产目前正向着更成熟期发展
整体宏观经济基本面发展趋势利好
内江开发区的优势将得到突出，发展将会得到进一步提升
预计在房地产调控政策基本面不变的情况下，会适当实际放松政策，为本项目创造较好的政策环境。
项目发展宏观环境
小结
报告结构
1
项目发展宏观环境研究
2
3
4
区域房地产市场研究
项目本体认知
本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法
项目定位
5
项目财务评估
重庆中博房地产投资咨询有限公司
城市的发展带动区域的成熟和经济快色增长
内江介于104°15′E——105°26′E、29°11′N——30°2′N之间；东西最大横距121.5km，南北最大纵距94.7km；1985年2月11日正式成立；幅员面积5386k㎡。
内江素有“川中枢纽，川南咽喉”之称，恰似一颗珍珠嵌于华夏大地。
2012年4月26日，内江头号民生工程——“内江新城”正式启动建设。
“内江新城”挖掘传统文化资源，重点打造“清洁内江”、“畅通内江”、“森林内江”三大名片，助推内江更好更快发展！
内江市
内江市位于四川省东南部，沱江下游中段，东西长121.5公里，南北宽94.7公里。
东邻四川，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。
辖2区3县，即市中区、东兴区、威远县、资中县、隆昌县。
川渝经济带上的重点中心城市，拥有成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路及高铁即将通车。
区域房地产市场研究
城市关系
区域房地产市场研究
本案区域发展方向
在了解区域典型项目的产品情况之前先了解内江未来区域的发展方向。
由于老城区（市中区）土地资源承载不足，城市发展空间受限，政府目前着力打造以中心组团和东新区为核心的“内江新城”。
而本案所在区域城西组团规划为经济技术开发区，在未来将承载经济发展的桥头堡作用，也将成为未来城市价值的核心区域。
本案所在经济开发区
区域房地产市场研究
本案区域经济环境分析
本案所在区域经济环境分析以及入住企业分析。
本案
本案所在区域，城西组团将开发为经济开发区，也引入或者即将引入较多大型企业单位入驻，比如西部创芯、家居家纺城、华润啤酒、海德科技、新能源汽车、德摩叉车等一大批企业，这些企业的进入和发展将带动区域内房地产需求的增加。
而本案正处于这样一个区域，有较大的发展机会。
区域房地产市场研究
本案区域交通裂变
城西经济开发区的规划让交通不断完善，使该区域未来成为西城中心位置，地段价值强势提升。
城市交通的改善:
高铁通车----城市内的又一轨道线，连接成渝经济区，为居民出行提供了便利；
成渝高速通车----有一快速干道，带动本区域经济发展和区域价值提升；
甜城大道的修建----汉安大道作为新城的交通景观大道，连接新高速路口及高铁站，提高了沿线物业交通便捷性；
周边路网的完善----随着交通完善，开发区将形成横纵+环线的格局，有利于交通便捷；
----随着交通路网的完善，开发区交通得到极大提高，位于开发区核心位置的本案地段价值将得到强势提升。
区域房地产市场研究
区域定位
城西经济开发区板块价值得到大幅度提升，城西板块崛起
内江，未来十年中国经济增速最快的城市之一；
城西经济开发区，未来十年城市价值核心板块，广大私有企业的财富聚集地；私企业主、高新技术人才的居住之地，也是目前内江快速成长区域。
东兴区
市中区
未开盘
未开盘
和都国际
翡翠国际社区
海棠雅居
花千谷
银杏家园
卢浮春天
宝森新城
荷香苑
润江西岸
英伦世家
北京华联
金色夏威夷
香颂湖
上上东方
汇宇一品
金海·沸城
揽景苑
松山1号
城西组团
本案
区域房地产市场研究
区域板块划分
内江房地产市场主要分为市中区、东兴区两大基本板块
本案直接竞争：
城西组团项目
本案间接竞争：
东兴区板块
市中区板块
和都国际
5860
翡翠国际社区
5700
海棠雅居
6209
花千谷
5926
银杏家园
5200
卢浮春天
5600
宝森新城
5200
荷香苑
4200
润江西岸
4200
英伦世家
4300
北京华联
金色夏威夷
香颂湖
上上东方
4500
汇宇一品
金海·沸城
揽景苑
松山1号
区域房地产市场研究
分别项目价格
东兴区明显高于市中区，东兴区汉安大道板块价格高于其他板块。
内江价格按区域分布，区域明显
东兴区均价明显高于市中区约1000元以上
汉安大道板块项目高于东兴区其他板块
区域房地产市场研究
在售项目列表
今年以来区域内的新增供应面积明显增加，未来将保持增长趋势
区域
东兴区
市中区
板块
谢家河板块
汉安大道板块
其他板块
城西工业园板块
项目名称
翡翠国际城
金色夏威夷
汇宇一品
海棠雅居
和都国际
宝森兴城
上上东方
东兴老街
润江西岸
荷香苑
英伦世家
总占地面积（亩）
300
20
83
35
99
50
30
27
30
60
100
总建筑面积
48
5.67
15.4
9.9
20.9
15.8
11.2
3.3
4.3
12
22
（约万㎡）
容积率
2.4
3.5
3.8
4.5
2.8
6
6
1.5
3
4.2
3.5
绿地率（%）
40
30
40
30
40
30
30
10
30
40
30
车位（个）
2183
539
760
478
900
400
500
190
132
351
1020
楼层数
32
26
24
25
26
33
30
11
24
30
26
装修标准
清水房
部分精装房
清水房
清水房
清水房
清水房
清水房
清水房
清水房
清水房
清水房
交房时间
2014
2014
2014
2013.12
2014.12
2013.12
2013.6
2013.9
2013.6
2013.12
2014年初
目前在售的项目中，大部分楼盘的主要推售周期预计集中在2013-2014年，很可能与本项目主要推盘周期重叠，竞争激烈不可避免。
区域房地产市场研究
目前供应情况
内江房地产市场典型项目月平均供应量分析
2011年8月31日至2012年9月1日内江市各区商品住宅供应的统计为5592套，其中东兴区供应3016套，占整个内江市的54%。
■一房的户型供应390套，占供应总量的7%。
■二房的户型供应3445套，占供应总量的61.6%。
■三房的户型供应1757套，占供应总量的31.4%。
区域
项目
去化区间
（㎡）
一室
（套）
两室
（套）
三室
（套）
东
兴
区
翡翠国际社区1期
75-120
184
243
和都国际
82－90
248
248
海棠雅居2期
84-119
279
花千谷
69-98
178
卢浮春天
83-108
244
72
金色夏威夷2期
27-70
140
280
宝森新城
48－114
40
340
232
银杏家园
80-112
155
24
南亚风情苑
55-132
18
42
72
东兴老街
53-192
30
70
20
欧城印象2期
54-91
157
市
中
区
恒达荷香苑
80－117
132
442
370
润江西岸
81－106
176
176
上上东方
80－89
30
650
300
合计
390
3445
1757
区域房地产市场研究
目前去化情况
内江房地产市场典型项目月平均去化量分析
2011年8月31日至2012年9月1日内江市各区商品住宅去化的统计为3220套，其中东兴区去化2148套，占整个内江市的66.7%。
■一房的户型去化138套，占去化总量的4.3%。
■二房的户型去化2177套，占去化总量的67.6%。
■三房的户型去化905套，占去化总量的28.1%。
区域
项目
去化区间（㎡）
一室
（套）
两室
（套）
三室
（套）
东兴区
翡翠国际社区1期
75-120
92
98
和都国际
82－90
46
85
海棠雅居2期
84-119
257
花千谷
69-98
168
卢浮春天
83-108
199
71
金色夏威夷2期
27-70
60
240
宝森新城
48－114
31
313
138
银杏家园
80-112
33
24
南亚风情苑
55-132
13
27
53
东兴老街
53-192
7
39
10
欧城印象2期
54-91
144
市中区
恒达荷香苑
80－117
10
172
204
润江西岸
81－106
174
170
上上东方
80－89
17
273
52
合计
138
2177
905
区域房地产市场研究
供应去化分析
内江房地产市场当前供应去化分析
套一供应390套，去化138套。
套一的去化率为：
35.4%。
套二供应3445套，去化2177套。
套二的去化率为63.2%。
套三供应1757套，去化905套。
套三的去化率为：
51.5%。
由此可见，套二产品供应、去化量都最大，去化率最高，套二是供需的最主力产品。
供应和销售排第二位的套三产品，去化率刚刚过半。
套一产品，供应和销售都垫底，去化率只有35.4%，因此建议套一户型仅布局在低总价的公寓产品。
区域房地产市场研究
公寓情况
内江房地产市场公寓销售情况
项目名称
金色夏威夷
项目地址
汉安大道西917号（烟草物流旁）
开发商
四川启华房地产开发有限公司
产品类型
SOHO、写字楼、配套商业
体量/商业
56731.86m2/约10000m2
建筑风格
夏威夷风情园林景观和欧式外立面
总户数
公寓630户，写字楼4~24F,单层500平米
交房时间
2013年年底
项目名称
金海沸城
项目地址
汉安大道，汉安国际旁
开发商
成都金海置业
产品类型
SOHO公寓、商业、Boutique酒店
体量/商业
总体量约3万平米/商业10500平米
商业特质
4F商业，部分外突；
层高1F:
4.8M,2~4F:
4.4M
售价
公寓、商业价格均未定
建筑风格
现代商务
总户数
400户
交房时间
2014年
面积区间在20-70㎡，主力在40-70㎡，主力户型为2房2厅，清水房约5000元/㎡起，精装房约5800元/㎡起。
排号收费约2000多万。
排最好的是临公园约40㎡，7月起排号不再定房源，只具备选房资格。
该项目水电气将使用民用水电气，对客户吸引力较大，可以定义为公寓住宅。
金海沸城不通燃气，水电按照商业计算，作为酒店式公寓或办公式公寓，可以定义为商务公寓。
区域房地产市场研究
公寓情况
内江房地产市场公寓租赁情况
序号
项目名称
单间/套一
租金
二手房售价
出租率
租赁人群特征
1
新上城
47㎡
800-1000元/间
5300元/㎡
95%
以周边上班族人群为主，白领居多；基本是单身和未婚人士居住；
50年；大标间（带阳台、卫生间）
精装
2
广汇
30-49㎡
800元-1200元/间
7000元/㎡
100%
40年；由写字楼改建，标间；改为民用水电气费
精装
3
少公馆
38-55㎡
900-1300元/间
6000元/㎡
95%
40年；一房一厅一厨一卫
精装
内江市场小公寓租赁情况较好，租金回报率高于套三等大户型；
内江公寓面积以50-55㎡为主力面积；
区域房地产市场研究
供应去化小结
内江房地产市场典型项目月平均去化量分析
2011年8月31日至2012年9月1日，内江共计供应5592套商品房源，去化3220套房源，去化率为58%。
一房月去化量为12套每月；
二房月去化量为182套每月；
三房月去化量为76套每月；
■综合考虑2011年下半年的政策影响整个房地产市场陷入低迷的情况，以及2012上半年随着信贷政策及调控力度的实际减弱，带来的刚需的阶段性恢复，所以2011年8月-2012年9月可以认为是一个完整的波动曲线，较能代表真实的内江房地产市场情况。
■内江市场目前销售的主力户型还是80-90㎡左右的套二户型。
■内江市场目前产品供应仍然以住宅为主，公寓仅有金色夏威夷、金海沸城在售，由于其总价低的特点销售情况良好，可见公寓市场在内江还是具有较大市场机会点。
■内江目前呈现供大于求的情况，随着未来大量新项目的入市，预计这种情况将会加剧。
区域房地产市场研究
未来需求
需求分析—项目所在区域未来需求面积分析
人均住宅面积
人口增长
住宅市场需求的主要推动力是人口及人均住宅面积的增长。
因此，对住宅未来需求的预测将从对这两个推动力的预测开始。
区域房地产市场研究
未来需求
需求分析—项目所在区域未来需求面积分析
2013
2014
2015
内江市非农业常住人口数量预测（人）（按1.076%增长）
39842
40271
40704
人均住宅面积（单位：
㎡）
25.6
25.6
25.6
新增常住人口产生需求（㎡）
人口：
2010年全市常住人口为人，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加人，乡村人口减少人，城镇人口复合增长率为1.076%。
人均住宅面积：
根据内江市第六次人口普查，内江2012人均住宅面积为25.6㎡，我们假设未来3年人均住宅面积不变。
区域房地产市场研究
未来供应
未来1-3年供应将持续增加，竞争必将日趋激烈。
2012待开发以及正在开发地块：
高铁新城（280亩）、长江大道（145亩）、华联地块（32亩）、华安大厦（18.9亩）、兆信综合体地块（191亩）、英伦世家（100亩）、松山壹号（171亩）、翡翠国际社区（约300亩）、中泽国际（99亩）、滨江地块（10亩）。
共计约1353.9亩。
本数据为年初评估数据，仅作参考。
根据对去年的供求情况统计分析我们可以假设在基本政策、市场等情况不大变的情况下，随着城镇化人口的增加，未来三年的需求将稳步上升但速度不快，而供应量随着政府土地的出让而迅速增加，所以供大于求的现象不可避免，竞争必将日趋激烈，也必将会对营销的要求更高。
项目名称
翡翠国际社区
项目地址
汉安大道（临四桥桥头）
开发商
劲力置业
产品类型
别墅、花园洋房、公寓住宅、商业（社区风情水街）
体量/商业
总体量47万平米/商业4.2万平米
商业售价
未定
建筑风格
意大利托斯卡拉风情
总户数
4000多户
交房时间
2014年
翡翠国际社区地处汉安大道一侧，占据良好的滨河资源，产品线包括高层、洋房，别墅，整体定位高端，就目前而言客户接受度较高，是本案在整个内江市场未来的潜在竞争对手之一。
区域房地产市场研究
典型项目分析
项目名称
英伦世家
项目地址
甜城大道与风鸣大道间
开发商
嘉顺地产
产品类型
高层住宅
体量/商业
8栋高层，12000平米底层商业
商业售价
未定
建筑风格
英伦风情
定位
百亩英伦风情景观大盘
开工时间
2012年
英伦世家位于甜城大道与和凤鸣大道间，项目所在区域属于城西经济开发区，区域未来发展潜力较好，项目整体户型区间为35—115平米，也是本案在整个内江市场未来的直接竞争对手之一。
区域房地产市场研究
典型项目分析
项目名称
翡翠国际社区
英伦世家
规划
结合地形和周边环境分配户型，每户朝向尽可能的充分体现视野的广阔舒适，确保开阔的空间，良好的采光、通风以及远眺的视野，实现大视野、大尺度、大自然的居住环境品质。
商业沿道路设置,方便住户实现就近购物、消费,停车等。
主要以高层产品为主
规划图
小结：
翡翠国际社区拥有良好的自然资源，且产品线丰富；而英伦世家则英伦风情的景观资源得到诠释，产品线则主要以高层为主。
区域房地产市场研究
典型项目分析
项目名称
翡翠国际社区
英伦世家
景观
“一环带三轴”、“一湖生三岛”、“一江连两溪”的弹性系统是该项目的总体布局特征。
12000平米底层商业街，3000平米浩瀚中庭，以及其他配套，相当完善；融合采纳了精致的英伦元素，如英伦塔尖、老虎窗、天际阁楼等，具有极强的冲击力和感染力
景观图
小结：
翡翠国际社区景观资源目前及未来一段时间内，应该是内江最好的自然资源项目；而本案的直接竞争对手英伦世家以百亩英伦风情景观作为主卖点，加之号称40亩水景公园，在景观上大做文章。
区域房地产市场研究
典型项目分析
项目名称
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