整理的养老模式.docx

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整理的养老模式

一、中国养老地产内涵以及盈利模式类型

1.老年住宅市场类型

（1）政府福利型，主要由政府组织开发和经营管

理的社会福利性老年机构，属于传统的养老院与福利

院，如上海社会福利院。

（2）政府收益型，主要由政府相关部门联合组织

开发和经营，以出租形式收取一定费用的老年住宅形

式。

从政府补贴和介入深度来分析，政府收益型又可

以具体分为公办民营和民办公助等形式，如北京会晨

老年公寓。

从现有经营情况分析，政府福利型与收益

型老年住宅属于福利性和微利性，主要是满足政府和

中低端客户需求，有的甚至亏损经营。

但是通过参与

政府福利型与收益型老年住宅.运营主体或投资性主

体在政府支持下获得微利，同时可提高社会美誉度和

品牌声誉，培育专业化服务能力。

政府福利型与收益

型老年住宅也有满足高端客户成功的案例，如太申祥

和就采用了敬老院加俱乐部形式，在优质专业的延伸

性服务赚取高端客户收益。

在机制设计上，注册由民

政局审核批准的非盈利性机构，享受政策补贴和接受

社会捐赠。

盈利性投资性主体将主要人员成本和运

营成本转移到公益性机构。

公益性机构保持盈亏平

衡和微利，盈利性主体获得一定的投资回报。

（3）企业盈利型（即养老地产）。

由企业投资开发

建设及运营的单体、多体以及初级、中级或高级大型

老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。

具体又分为嵌入式老年公寓、老年社区和高端养老

养生综合体等不同规模和层级的养老地产。

2.养老地产盈利模式类型

养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土

地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关

键要素处理的差别，从而形成各具内涵的盈利模式。

按盈利模式分类，可以分为以下几种模式:

（1）“全部出售”模式—养老概念住宅+超配套

设施。

以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级

别配套并举。

典型案例如东方太阳城。

（2）“销售+持有”模式—养老概念住宅+养老

地产。

住宅销售与嵌入式老年公寓等养老配套设施

持有运营相结合。

典型案例如北京太阳城。

（3）“会员制管理”模式—销售会籍。

采取会员

制管理模式，出售长、短期会员卡，变相的“销售+持

有”模式。

典型案例如上海亲和源老年社区。

（4）“只租不售”模式—医疗健康社区，全部持

有运营。

只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别

对待，收取不同租金。

典型案例如燕达国际健康城。

从对老年人提供的服务和运营管理的角度分析，国

内养老地产商业模式主要包括会员制养老模式、分时度

假养老模式、综合养老社区模式等。

1.会员制养老模式

会员制养老模式以上海亲和源老年社区为代表，基

本的商业模式是采取会员制。

第一是让渡使用权的模

式，这一模式是将老年公寓的使用权让渡给老年人，而

产权保存在亲和源的开发者手中。

该模式可以保障社区

管理的有效与有序性，提升服务的质量与水平;第二是

产权让渡模式，通过公寓产权的出让来满足传统的产权

思想，满足老年人的消费习惯，同时老人通过会员制的

安排仍然享受到亲和源系统的服务。

2.分时度假养老模式

分时度假养老模式以浙江城仙居为代表，公司在生

态良好、风景优美的村落与村民签订协议，由公司出资

并按统一标准对他们的住房进行改建装修，开发公司享

有部分房间30年的使用权和经营权。

该模式借鉴分时度

假旅游及异地养老模式，把房地产、酒店、旅游、养老

产业结合的商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资

源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。

3.综合养老社区模式

综合养老社区模式以北京太阳城为代表，北京太阳

城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，

为老年人制定了全程化的养老服务模式。

“9073”养老模式，即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区组织提供的各种专业化服务实现社区照料养老，3%的老年人通过入住养老机构实现集中养老。

朱中一强调，养老地产模式的创新探索必须和我国“9073”养老规划保持一致，对此他提出了六种未来可持续发展的养老地产模式:

第一种是要完善居家养老服务，在社区中需具备一定的能够供老年人活动的空问、参数和医疗服务条件，完善居家服务无障碍设施改造。

第二种是可持续照料的退体社区，指专门供退体老人居住的，养老服务设施和养老场所齐全并能为之提供服务的，满足刚需、孤寡老人需求的社区。

第三种是全龄化社区，即在小区中建设一定比例的老年公寓，规模较大的还需要配套医院，全龄化社区模式的优势将在未来逐步凸显。

第四种是轻养老机构，类似北京寸草春晖养老护理机构中推出的挂钩医院服务于全社区老人的养老地产模式。

第五种是医疗机构和养老机构相结合的养老模式，该模式要求有条件的医疗机构开设老年病科、老年病床，挂钩社区服务中心和医院。

第六种是集养生旅游于一体的养老酒店高端服务。

党的十八届三中全会还强调，积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。

以上政策也将成为今年“医养结合”模式的重点实现路径。

养老方式上，有居家式、租住式、安养式、度假式四种，其中居家式是购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式;租住式养老是指按月交纳规定的费用，即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式;安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人;度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的新型养老模式。

亲和源的会员制目前有两种运营的模式:

第一是让渡使用权的模式。

这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人，而产权保存在亲和源的开发者手中。

这一模式的设计可以保障社区管理的有效与有序性，提升服务的质量与水平。

第二是产权让渡模式。

通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想，满足老年人的消费习惯，同时老人仍然通过会员制的安排享受到亲和源系统的服务回。

由此可见，养老地产除了房地产开发过程的特殊性，更关键的是养老地产既能满足老年人不同层次的多样化需求、与老年人的经济承受能力相匹配，又能持续盈利的后期运营管理模式创新。

养老地产是“养老+地产”的一种开发模式—复合地产这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计

一个完善的养老地产项目应该包含以卜功能:

（1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基木的生活居住需要

（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况卜的应急处理等（3）商业功能，满足基木的购物、口常采购等需求（4）医疗护理功能，24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理（5）生活体闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间;提供老人增进友谊、交流的空间;提供老人追求进步、提升白我的空间;提供老人渴望年轻，享受童真的空间

CCRC这样的养老社区，给老年人带来了全新的生活方式，具有以下四大价值：

1、彻底颠覆了传统养老院，创造了体现人文关怀的老年生活方式（图3）；

2、共享模式大幅降低社区入住成本，创造了多数人可承受的服务模式；

3、通过规模经济和流程创新，降低社区运营和医疗成本，保证服务品质；

4、市场化运作，创新经营模式。