地产类信托融资的主要模式之欧阳治创编.docx

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地产类信托融资的主要模式之欧阳治创编

地产类信托融资的主要模式

时间2021.03.10

创作：

欧阳治

一、贷款型信托融资模式

（一）操作流程

　　第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方达成一致;

　　第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

　　第三步，发行信托凭证;

　　第四步，信托投资方将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步，信托公司回收资金。

贷款型信托融资模式操作流程图

（二）特点及优势

对公司（项目）要求

要求的风险控制机制

退出方式

“四证”齐全

自有资本金达到35％

二级以上开发资质

项目盈利能力强

资产抵押（土地、房产等不动产）、股权质押、第三方担保、资金监管、受托支付、设置独立账户

偿还贷款本金

融资金额

融资期限

融资成本

视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等

以1-2年居多，也存在5年期甚至更长期限的信托计划

目前在12％-20％居多。

优势：

融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

二、股权型信托融资模式

这种方式是信托投资方在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺一定期限内以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。

这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实业投资）。

（一）操作流程

第一步，信托投资方以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

　　第三步，信托投资方获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利）。

第四步，信托投资方将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方（最好是关联方）签署股权回购协议。

为了确保回购协议的履行，双方可能需要有一些担保条件

第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。

第六步，关联方（或原股东）从房地产公司处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。

股权型信托融资模式操作流程图

（2）特点及优势

对公司（项目）要求

要求风险控制机制

退出方式

股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强、已投入30%以上的自有资金、项目可不要求四证。

向（项目）公司委派股东和财务经理、土地抵押、股权质押、第三方担保、回购承诺

溢价股权回购

融资金额

融资期限

融资成本

视项目的资金需求及双方的谈判结果

以1-2年居多，也存在5年期甚至更长期限的信托计划

以谈判结果为定

股权性质

优势

该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）

（1）能够增加房地产公司的资本金，改善资产负债率，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；

（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

一般均要求附加回购，在房地产公司在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

上述模式能够增加房地产企业的资本金，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。

它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

对公司（项目）要求

要求的风险控制机制

退出方式

项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目

向（项目）公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用

贷款偿还及溢价股收购

融资金额

融资期限

融资成本

一般在5亿以上

以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长

固定+浮动

优势：

（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。

（2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小

劣势：

交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议

四、受益型信托融资模式

（一）操作流程

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。

信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

受益型信托融资模式操作流程图

（二）特点及优势

对信托财产要求

要求风险控制机制

退出方式

（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；

（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业

（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；

（2）回购承诺及第三方担保3）物业抵押、股权质押等

开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权

融资金额

融资期限

融资成本

视信托财产的评估价值，和租金收入等确定

一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用

视资产质量

优势

劣势

（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。

（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。

物业租售比过低导致融资规模不易确定

上述为地产类项目的传统融资模式，我方可以根据地产公司项目的实际情况，具体设计与项目相适应的方案。

时间2021.03.10

创作：

欧阳治