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上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案

附件2

上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案

为搞好上街区城区土地级别及基准地价更新工作，根据国土资源部颁发的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》）（以下简称两个《规程》）和河南省国土资源厅《河南省城镇土地定级成果更新技术方案》、《河南省城镇基准地价更新与平衡工作方案》、《河南省城镇土地基准地价更新与平衡技术方案》（以下简称三个《方案》）有关的技术要求。

结合上街区实际情况，我们设计和制定了上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案。

一、上街区城区土地级别与基准地价更新的范围

以上街区建成区及其近郊区作为城区土地级别及基准地价更新的范围，其具体四至为：

西至郑州市水泥厂，南至园林招待所、东到新世纪乐园，北到上街机场，总评估面积为约为17.80平方千米。

二、上街区城区土地级别与基准地价更新的技术依据

（一）《城镇土地分等定级规程》

（二）《城镇土地估价规程》

（三）《河南省城镇土地定级成果更新技术方案》

（四）《河南省城镇基准地价更新与平衡技术方案》

（五）《城市地价动态监测体系技术规范》

三、上街区城区土地级别更新技术路线和方法

（一）上街区城区土地级别更新技术路线

上街区城区土地级别更新工作在技术上以国家两个《规程》为主要依据，结合该城区土地质量的地域分异特点，全面、科学地调查与收集各类有关城区土地级别更新的数据与信息，运用地理信息系统的理论和技术方法，建立上街区城镇定级估价信息系统，采用计算机等现代化手段，自动输出土地级别更新成果，其技术流程如下：

1、工作底图的编制

采用1：

7500城区利用现状图，经实地修补和调绘，编绘1：

7500工作底图。

扫描矢量化后建立其图形数据库。

2、建立土地级别更新评价指标体系

由区土地级别及基准地价评估领导小组组成15-30人的专家征询组，根据上街区建成区土地特点，采用特尔菲测定法，选取与土地级别及价格关系密切的经济及社会因素，作为划分土地级别的级别更新因素、因子，并确定其权重。

3、全面收集各种土地级别更新资料

全面收集城区商业繁华状况、交通条件、基础设施、环境条件、产业集聚，人口状况及与土地级别更新相关的其它社会经济资料和图件。

4、建立土地级别更新数据库

在土地定级估价信息系统软硬件支持下，将土地级别更新因素、因子分布图和调查表（属性说明表）输入计算机，建立城区土地级别更新因素及指标空间数据库和属性数据库。

5、编制土地级别更新因素及指标作用分值表

根据土地级别更新因素及指标外业调查表数据，用标准化方法，计算它们的综合作用规模指数。

以综合作用规模指数表调整各土地级别更新因素及指标对土地级别影响强度，并根据影响方式和范围，编制各土地级别更新因素及指标作用分值表。

6、土地级别更新单元的划分

采用网格法由计算机自动生成级别更新单元的分值计算的几何单元，网格单元尺寸为10m*10m。

7、运用MAPINFO土地信息系统软件向计算机输入与土地级别更新相关的图件、表格等因素及指标资料，依据各因素、因子作用分值表，利用计算机空间缓冲区技术，通过各个级别更新因素及指标的指数扩散、直线扩散（100-1分）和区域赋值方法，由计算机自动计算所有级别更新单元的作用分值，并建立其数据库。

采用数字叠置技术，即通过加权求和的方法，自动进行土地级别更新因素作用分值和综合作用分值的计算工作

利用数字图像显示方法，显示土地级别更新因素及指标作用分值图像。

采用晕线法和等值线法技术，由计算机自动编绘1：

7500土地级别更新因素、因子作用分值图和综合作用分值图。

8、选用MAPINFO分析工具，对作用分值，进行剖面图和频率曲线或直方图等方法对作用分值详细分析，并初步划分土地级别，运用等值线法，由计算机自动绘制初步划分的理论土地级别界线图。

9、土地级别的落界处理

对理论上确定的级别图进行修整，并对照土地利用现状图通过实地踏勘的方法，对修整后的理论级别线进行落界处理。

10、土地级别的验证与确定

对初步划分的土地级别，进行土地级别市场交易样点地价测算，并用测算结果校核和调整初步划分的土地级别，理论验证通过之后，邀请区土地级别及基准地价评估领导小组的领导和专家对土地级别进行审查，并听取领导和专家意见。

根据领导和专家意见完善级别更新成果，并最终确定土地级别。

11、各级土地面积的量算

采用机助量图的方法量算并统计各级别的土地面积。

12、撰写上街区城区土地级别更新报告。

（二）土地级别更新的技术方法

1、土地级别更新因素及指标的选择和权重确定

1）选择土地级别更新因素及指标

按照国家《规程》要求，结合本区实际情况，对上街区各有关部门的专家进行多轮咨询，遵循“因素指标值变化对土地级别更新有较显著的影响”和“因素指标值有较大变化范围”两项原则，拟选定商服繁华影响度、道路通达度、生活设施完善度、公用设施完备度等十个方面作为土地级别更新的因素并设定了各因素因子（或指标）。

2）确定土地级别更新因素及指标权重

土地级别更新因素权重的确定，主要采用特尔斐法对不同层次的级别更新因素进行分析，科学地确定各因素，因子的权重值。

2、土地级别更新因素资料分析整理与分值计算

采用“城镇土地定级估价信息系统”，进行土地级别更新因素资料分析、整理分值计算。

1）商服繁华影响度

（1）确定商服中心数

以各商服中心的销售总额，总利润或单位面积销售额、利润值及其它指标确定商服中心数，以综合规模指数确定商服中心的级别。

（2）确定各商服中心的级别

根据《规程》技术要求结合当地实际情况，充分考虑城镇总体规划，将城区建成区商服中心依据功能、规模指数划分级别。

（3）按《规程》确定各商服中心繁华作用分值、影响半径，编制作用分值表。

2）道路通达度

（1）依据调查的道路情况，将市内的道路分为主干道、次干道、支路三类，并对各类道路按功能及其他指标值分级。

按照《规程》计算各类功能、各级道路的通达度作用分值和确定各类道路的影响半径（拟采用R＝S/2L计算）。

必要时，拟对各类道路类型进行典型抽样调查。

（2）编制道路作用分值表。

3）基础设施完善度

（1）依据调查的给水、排水等设施的水平分布密度，保证度和可靠度等指标，分别划分2－3级，并赋以不同的作用分值。

（2）编制作用分值表

4）公用设施完备度

（1）根据调查的情况，按《规程》计算各设施的综合规模指数和作用分值。

（2）确定各级设施的服务半径（R半径的大小依设施的数量多少、规模、影响大小在0.3－3公里确定，同时兼顾实际适当调整）。

（3）编制作用分值表。

5）对外交通便利度

（1）选定对外交通设施种类及数量。

（2）利用这些设施的指标值和设施作用指数计算公式及各个设施相对于同类最大影响设施的作用折算系数，计算出各个设施的综合作用指数。

（3）功能分计算及半径确定。

（4）据《规程》提供的衰减公式计算作用分。

（5）编制对外交通便利度作用分值表。

6）环境条件优劣度

（1）选定有关环境优劣度的环境条件因子。

（2）采用面状直接赋值方法，以上街区划定的评价区域为单位，按正相关设置相应的作用分。

（3）编制环境优劣度作用分值表。

7）人口状况

（1）按照各区流动人口和常住人口（商业用地为客流人口）的数量及各区的辖区面积求出其人口密度，确定其最佳人口密度。

（2）用最大最小值法求出其作用分。

（3）编制人口状况作用分值表。

8）产业集聚影响度

（1）根据各调查区域内产业类型确定产业联系紧密度类型。

（2）确定产业集聚区内单位面积企业数量、年产值、年利润、职工人数等指标值。

（3）由《规程》给定的计算公式，得出各个区域内产业集聚的综合规模指数，最后按照产业集聚影响度作用分计算公式计算出其作用分值。

（4）编制产业集聚影响度作用分值表。

3、编绘土地级别更新因素、因子作用分值图

将土地级别及基准地价更新范围分为若干个10m*10m的网格，利用计算机自动计算各网格分值，自动绘制因素、因子作用分值图。

1）划分单元、计算单元分值

采用“城镇土地定级估价信息系统”进行单元划分，计算单元值。

级别更新单元划分拟采用10m*10m几何网格作为土地级别更新单元，能满足《规程》中所得单元分值取值方法，自动计算单元分值，生成全部土地级别更新因素、因子作用分值的文件。

2）划分土地级别

应用“城镇土地定级估价信息系统”进行此项工作。

（1）初步划分的土地级别

运用数字复合、网格矢量化等技术，对于典型街坊进行细化分析。

采用总分数轴确定法、总分频率曲线法、总分剖面图法等方法，将土地级别更新范围内的土地划分级别，并进行各种方法的比较。

土地级别数依据工业、商业、住宅用地效益调查样本实际的情况确定。

（2）土地级别市场交易样点地价平均值测算

按行业分别测算土地级别市场交易样点地价平均值，用来验证或调整初步划分的土地级别。

（3）专家评议

采用实地校核和专家评议等方式，最终确定级别。

并根据“土地级别高低与土地相对优劣对应关系基本一致级之间应逐渐过渡、自然地块及权属单位的完整性”等原则，在实地或大比例尺地形图、土地利用现状图上，对初步划分的土地级的范围、边界、级别进行土地界线处理，最终确定级别。

由于图幅的限制，本次图幅外末一级范围破宗的土地在图内不显示，不视为评价范围，本次计算面积也不包括其内。

（4）总分值图与土地级别图编制

采用土地定级估价信息系统技术，自动编制土地级别总分值图及土地级别落界后的土地级别图。

（5）计算机绘制土地级别彩色图

（6）面积量算与统计

运用城市土地定级估价信息系统技术，量算各土地级的级图斑面积，并自动进行土地级图斑的面积的统计与汇总。

四、上街区城区土地基准地价更新技术路线及方法

基准地价按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应有同样的市场价格的原理，首先将城区土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣条件，划分土地条件均一或土地使用、价值相等的级别或区域，从土地使用者已有取得土地超额利润、和土地交易价入手，测算出不同行业用地在不同级别或土地条件均质区域上形成的级差收益或地价，确定行业基准地价。

由于各行业对区位条件的敏感性不同，收集资料不同，其评估的技术路线有所差异。

基于商服企业和工业企业收益情况、土地市场情况，本次基准地价更新拟利用征地、拆迁资料采用成本逼近法、利用土地使用权出租土地和使用权转让资料采用公式法测算工业基准地价，以土地级别更新成果为基础，利用土地交易市场的调查资料，采用市场交易资料测算不同土地级别的商业基准地价，住宅基准地价。

（一）采用成本逼近法及公式法求取工业基准地价

工业效益资料难以得到充足真实的资料，并且以此为基础测得的工业基准地价会远远脱离工业用地的价值，所以舍去级差收益测算的方法而利用征地、拆迁、等资料采用成本逼近法，利用土地征用、拆迁、土地使用权出租和土地使用权转让资料采用公式法计算工业用地样点地价，并对测算的样点地价根据实际情况分别进行交易时间、容积率、出让期限等方面的修正；然后，对修正后的样点地价数据进行同一性检验，剔除异常样点后计算级别平均地价，利用级别市场交易样点地价算术平均值，结合样点位置和背景进行综合分析其代表性、可信度、分布状况，综合比较两种方法、两类资料测算的结果，综合确定工业基准地价。

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。

其基本思想是把对土地的所有投资（包括土地取得费用和基础设施配套费用两大部分）作为“基本成本”，运用经济学的“等量资金应获得等量收益”的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

成本逼近法的基本公式为：