万科A财务报告分析.docx

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万科A财务报告分析

万科A财务分析报告

（07——09）

姓名：

仇静

班级：

会计08-1

学号：

09083871

目录

一、企业概况······································3

二、企业偿债能力分析······························5

三、企业资产营运能力分析··························11

四、企业盈利能力分析······························13

五、企业发展能力分析······························17

六、企业经济效益综合评价··························20

七、结论和建议····································27

一、企业概况

（一）企业简介

v证券简称：

万科Ａ

v证券代码：

000002

v主营业务:

大城市的住宅开发

v上市日期:

1991-01-29

v每股面值（元）:

1.00

v每股发行价（元）:

1.00

v上市首日开盘价（元）:

14.58

（二）企业发展历程

公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。

1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。

同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。

1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。

年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。

　　2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。

　　2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。

同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。

　　2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。

“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。

2006年，公司将以“变革先锋、企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速成长的新平台，以保障第三个十年中长期发展规划目标的顺利实现；同时也要在企业公民方面成为行业表率。

（三）企业荣誉与前景

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。

万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。

当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。

同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。

公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科现有员工16000余人。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。

2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。

公司努力实践企业公民行为。

万科从2007年开始每年发布社会责任报告。

由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。

08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。

在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

二、企业偿债能力分析

企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。

企业偿债能力低，不仅说明企业资金紧张，难以支付日常经营支出，而且说明企业资金周转不灵，难以偿还到期应偿付的债务，甚至面临破产危险。

能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。

下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力：

偿债能力指标表

公司

万科A

行业平均水平

年度

09年

08年

07年

08年

短期偿债能力：

流动比率

1.91

1.76

1.96

2.12

速动比率

0.59

0.43

0.59

0.51

现金比率（%）

33.80%

30.95%

34.95%

31.91%

长期偿债能力：

资产负债率（%）

67.00%

67.44%

66.11%

61.14%

股东权益比率（%）

33.00%

32.56%

33.89%

38.33%

权益乘数

3.03

3.07

2.95

3.14

产权比率（%）

203.05%

207.16%

195.09%

213.89%

现金债务总额比（%）

-12.942%

-0.042%

-15.773%

-8.61%

（1）短期偿债能力分析

流动比率与速动比率

在短期偿债能力的分析中,流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,08年流动比率降低源于短期借款的增加,09年的回款情况良好使其上升，通过分析，我们发现这是由于公司09年预售楼款减少造成的。

根据西方的经验，流动比率在2：

1左右比较合适，万科的流动比率07年最接近2：

1，到了08年虽然没有去年那么接近，但是也不是特别低，只是说明企业应当注意一下这一方面的问题了，可能企业在偿还流动负债的能力方面有所减弱了，应当加以调节。

速动比率据研究表明在1：

1比较合适，万科的这一比率一直在0.5左右，08年稍有一点偏低，企业中的应收账款中可能有一大部分不易收回，可能会成为坏账，这可能与金融风暴的影响有关。

2008年12月31日万科存货备查目录显示

项目

金额

跌价准备

以完工开发产品

7,901,152,143.88

10,190,004.37

在建开发产品

44,471,059,835.24

643,295,838.00

拟开发项目

34,719,124,232.13

587,265,200.00

原材料

48,455,423.66

344,067.59

存货商品

----------

------------

合计：

87,139,791,634.91

1,241,095,109.96

万科年报显示:

除去存货,万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产不多,而在万科流动资产当中,存货高达858.9亿。

万科在2009年亦不得不面对数额巨大的存货与高额的偿债压力——年内偿债178亿，整个2008年,万科在为2009年可能到来的高额偿债期做准备。

万科年报显示,2009年内到期的非流动负债132亿,短期贷款46亿,共计178亿,较2007年期末多出93亿。

万科方面表示,万科08年拥有货币资金199亿,足以应付2009年到期的债务。

但一个显然的事实是,除去应付各项银行债务,万科手中能够自由支配的现金仅为20亿。

由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和接受劳务的资金支出需求，所以势必导致资金的耗用越来越多，如果房地产市场持续较强，那么资金会不断回流，但假如房地产市场一旦走下坡路，企业必然面临资金周转不灵的困境。

由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

08年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在08年降低了1.6,09年销售情况向好,比率有所上升。

究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,08年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。

以上两比率均处于行业中下游水平。

再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,值得我们主意的是，通过横向比较，08年现金比率为30.95%，稍低于行业平均水平31.91%，这表明公司的偿债能力欠佳。

在整个房地产行业中，万科的净利润是排的第一位的，但由于金融危机的影响，存货大量囤积，导致管理费用等费用大幅度增加，严重影响到了公司的现金流情况，这使得万科短期偿债能力受到很大的制约。

07、09年均高于行业平均水平，说明企业应急能力和举债能力还可以。

就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且08年后有逐步提高的趋势,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。

（2）长期偿债能力分析

产权比率越低，表示偿债能力越强，债权人就越有安全感；反之，该比率越高，企业长期偿债能力越弱，债权人就越不安全。

万科08、09年的产权比率相对于07年而言有所增加，但都低于行业平均水平，说明08、09年万科长期偿债能力与07年相比变弱，但在整个行业中处于中等偏上水平。

资产负债率与股东权益比率

资产负债率表明100元资产中有多少来自于负债。

在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。

万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。

万科07、08、09年的资产负债率分别为66.11%、67.44%、67.00%，说明企业资产中，有一半以上来自于负债。

说明在万科的资产结构中总负债占总资产的比例很高，偿债压力大，这也是房地产经营过程中需要大量资金的一般特点！

与行业平均值相比，公司的资产负债率三年来略高于行业平均水平，因此，万科具有较强的长期偿债能力。

股东权益比率是股东权益对总资产的比率。

股东权益比率应当适中。

如果权益比率过小，表明企业过度负债，容易削弱公司抵御外部冲击的能力；而权益比率过大，意味着企业没有积极地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。

万科07、08、09年的股东权益比率分别为33.89%、32.56%、33.00%，且都低于行业平均水平，说明企业负债偏高。

现金债务总额比是指经营性活动现金流量净额与债务总额的比值，这个比率越高，企业承担债务能力越强。

为负数，说明在经营过程中处于“收不抵支”的经营状况。

现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。

但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。

从数据可以看出，万科在2008年的“现金债务总额比”较2007年明显下降，看报表数据发现“经营活动现金流出”数额明显减小，特别是“购买商品、接受劳务支付现金”项，说明万科2008年在开源节流方面做出了较大的调整，经营情况有所好转。

但09年又开始上升，且连续三年都为负数，说明企业在承担债务的能力方面有所欠缺。

一般来讲，长期负债主要满足企业长期资金的需求，尽管短期负债融资具有筹资速度快、容易取得、成本较低的优点，但短期偿债的要求更容易使企业陷入资金匮乏的危机。

通过上述分析，房地产企业主要依靠短期债务资金，而这些款项在宏观经济状况较好时可提供稳定资金来源，一旦经济衰退，就会面临资金供给断裂的问题（如2008年房屋销售不佳;银根收紧,供应商资金紧张），所以房地产行业存在很高的风险。

综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。

企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。

三、企业资产营运能力分析

营运能力即企业资金的利用效率。

评价企业营运能力的指标主要有应收账款周转率、存货周转率和净营运资金存货率等。

计算这些指标所需要的资料，如商品净销售收入，应收账款、存货、营运资金等，分别由利润表和资产负债表提供。

利用利润表和资产负债表的信息进行比较分析，有助于评价企业的营运能力，进行经营决策和投资决策。

企业资产营运能力指标

万科07—09年各项指标数额

同行业平均水平

年度

2009年

2008年

2007年

2008年

总资产周转率

0.38

0.37

0.47

0.29

流动资产周转率

0.40

0.39

0.49

0.38

存货周转率

0.47

0.33

0.41

0.36

总资产周转率与流动资产周转率

总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。

总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力，2009年万科A的总资产周转率为0.38次，低于2007年的0.47次，略高于2008年的0.37次，表明万科A的总资产使用效率较2007年有所下降，企业营运能力有所减弱。

但三年的值仍高于同行业水平0.29次，表明万科A的总资产使用效率相对同行业较高，企业营运能力较强，销售业绩良好。

流动资产实现销售的能力，即周转额的大小。

在一定时期内，流动资产周转速度越快，表明其实现的周转额越多，对财务目标的贡献程度越大。

2009年万科A的流动资产周转率为0.40次，低于2009年的0.49次，稍高于2008年的0.39次，表明以相同的流动资产完成的周转额比2007年多。

万科07、08、09年的流动资产周转率都高于同行业的流动资产周转率，表明万科A的流动资产利用效率较高。

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。

由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此08年存货的周转率下降。

一般来说，存货周转率越高，表明其变现速度越快，资产占用水平越低，成本费用越节省。

若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大。

存货周转速度的快慢，不仅反映企业采购、储存、生产和销售等各环节管理状况的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力有决定性的影响。

2008年万科A的存货周转率为0.33次，显著低于07、09两年的及同行业的平均水平，表明存货的周转天数较长，大量存货积压，成本费用高，营运能力较差。

而2009年存货周转率相对于2008年迅猛增加，表明企业在2009年由于各种因素的影响，刺激了消费，加快了存货的周转。

总的来说,万科的资产营运能力较强,堪称行业典范。

但08年的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。

总结：

万科的管理理念是“快速开发，快速销售”，万科一贯的管理方式是，以万科的产品遵循市场定价原则，旗下各项目的具体定价由当地子公司在快速开发和快速销售的基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定。

集团总部把握基本原则，并对各地子公司的经营指标包括周转速度进行考核，但并不干涉各子公司、各项目的具体定价，这样的方式近期没有发生任何变化。

万科的高管层都很注重周转率这一指标，在07年下半年打出了降价这一促销手段，这是万科在房地产行业初现回落情况时仍能保持其销售量的原因。

总体来讲，07年万科的经营理念与结果都是相当成功的。

四、企业盈利能力分析

盈利是企业存在的价值和追求的目标，无论是企业投资者还是企业债权人都非常的关心企业的盈利能力，关注企业有没有正常的投资收益和利润回报。

企业盈利能力指标是衡量企业长足发展能力的重要指标。

万科A盈利能力财务比率

同行业

年度

2009

2008

2007

同行业2008

销售毛利率

29.39%

39.00%

41.99%

37.03%

销售净利率

13.15%

11.32%

14.97%

17.86%

资产净利率

5.01%

4.23%

7.09%

5.03%

净资产收益率

15.21%

12.76%

20.70%

12.38%

每股收益

0.48

0.37

0.73

0.33

市盈率

19.66

15.28

37.27

28.06

每股净资产

3.73

2.90

4.94

3.17

市净率

3.87

1.83

5.84

2.33

销售毛利率与销售净利率

万科A07、08年销售毛利率较稳定，且与同行业综合实力前30强相比，处于显著的领先地位。

说明万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场竞争力强。

但在2009年毛利率迅速下降，表明万科在2009年的盈利能力降低。

2007-2008年，销售净利润率下降了约10个百分比，通过观察利润表，发现其主要原因为存货跌价准备由1,306,475.83元上升到了1,230,561,038.11元，2007年高价获取的土地，至少数年之内，连获得社会平均收益水平都变得艰难，从而大大增加了营业总成本，从而降低了净利润。

但在2008-2009年，万科A销售净利润有所增加，这表示企业在扩大销售的同时，改进了经营管理，合理地控制了期间费用，提高了盈利水平。

销售净利率与净资产收益率

2008年万科A的资产净利润率与07年相比,有明显的下降趋势，反映了企业资产综合利用的效率下降，说明企业在增加收入和节约资产使用等方面效果不佳；然而在2009年资产净利率有所增加，表明企业盈利能力有所增强。

2008年万科A的净资产收益率为12.76%，比去年下降近40个百分比，下降幅度较大，表明股东投入资本的净收益水平下降，说明企业权益资本获取收益的能力下降，运营效率变差，对企业投资者保证程度降低。

但与同行业综合实力前30强相比，万科A的净资产收益率仍在房地产上市公司中处于绝对领先的地位。

到了2009年，净资产收益率回升速度较快，表明企业运营效率增加，增强了投资者的信心。

每股收益与每股净资产

2008年，万科A的每股收益为0.37元，较前一年下降明显，根据利润表显示看，股东数由2007年6872006387人增加到2008年的10995210218人，净利润势必不变或减少，但其值仍高出同业综合实力30强上市企业，这充分说明万科A08年的盈利能力较强，公司具有较好的经营和财务状况。

2009年每股收益得到提升，这将增强股东的信心，提高企业盈利能力。

每股净资产反映了每一股普通股所拥有的净资产，万科A在2008年的每股净资产为2.90元，低于前一年的每股净资产，表明万科A每股拥有的净资产减少，公司的发展潜力变小。

其值仍略低于30强房地产企业的平均值，表明该公司在同行业中实力下降，抵御外来因素影响和打击能力一般。

好在2009年每股净资产增加约30个百分比，可以使股东恢复信心。

市盈率与市净率

市盈率是通过公司股票价格的市场表现，间接地评价公司盈利能力。

2008年12月31日万科A的市盈率为15.28元，明显低于前一年同一时间的市盈率，也低于同行业30强的房地产企业的市盈率，这表明投资者对每股收益所愿支付的价格相对要低，2008年投资者对万科未来的盈利能力和发展前景不看好，同时也表明投资风险低。

2009年，市盈率有所回升，但仍低于2008年同行业的平均水平，说明能够获得社会信赖度低。

市净率在一定程度上揭示了股票价格背离价值的投资风险。

2008年12月31日万科A的市净率为1.83元，远低于2007年同一时间的市净率和同行业前30强上市公司的市净率，表明该股票市价背离价值小，投资风险小；同时又表明，该股票发展潜力小。

2009年，市净率提升速度很快，由2008年的1.83上升到3.87，增强的对投资者的保证。

从总体上看:

纵向比较，2008年万科A的盈利能力较2007年减弱，但2009年又有所回升，主要表现在毛利率，销售净利润率，资产净利润率，净资产收益率，每股收益，市净率，每股净资产，市净率呈先下降后上升趋势，集中表现为该公司获利能力，市场竞争力先减弱后增强；期间费用，总成本三年来总体增加；企业资产综合利用的效率三年总体下降；运营效率不稳定；抵御外来因素影响和打击能力一般，发展潜力波动性大等问题。

横向比较，万科A的盈利能力在同行业的房地产上市公司中仍处于领先地位，集中表现为万科的技术含量高，质量好；具有较好的经营和财务状况；背离价值小，投资风险小等优点。

通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。

在行业