物业管理物业安全保卫基础知识.docx
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物业管理物业安全保卫基础知识
（物业管理）物业安全保卫基础知识
物业安全保卫基础知识
壹、物业安全保卫工作要点
日常治安保卫服务内容包括：
安全监控、门岗内保、广场外保、巡视检查、地下车库安保等。
1、岗位要求
（1）上岗前自我检查，按规定着装、仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。
（2）严格按岗位职责要求履行任务。
（3）保持充沛精力，具有高度责任感、使命干及奉献精神。
（4）建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，且做好换岗和交接班的口头和书面汇报。
2、安全监控工作程序
（1）安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视物业安全状况。
（2）密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，在大堂、客梯、展区、办公及要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，且同治在岗人员进行询问盘查，同时向安全管理部报告。
（3）监控中心人员严守秘密，不得泄露本物业监控点等安保方面的详细资料。
3、门岗内保工作要点
（1）前来展观的市民应凭票进入展厅，无票人员禁止入内。
（2）严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立安保的良好形象。
4、门卫流动岗、广场外保工作要点
（1）勤巡逻，勤思考，发现可疑情况及时处理
（2）维持广场交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，态度要热情。
5、巡视检查工作要点
（1）巡视范围包括展区1-3楼及夹层办公区的楼面、连廊、各机房、各处通道、地下室等。
（2）按巡更路线巡视检查，按规定点击巡更器，发现问题及时解决，遇重大问题通知部长，巡视中严格杜绝盲点。
（3）巡视中思想集中，做到“见、听、闻、问”，发现问题及时向班长汇报，且注意消防设施及器材的完好性。
（4）巡视时有礼有节，认真回答工作人员、参展人员的查询，实行文明服务。
（5）接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。
（6）为了营造大楼内展示区、办公区安静、祥和气氛，采取便衣巡逻方式，楼内巡逻人员身着便衣佩带耳机式对讲机进行巡视检查。
6、室内外车场安保工作要点
（1）实行车库安全服务，停车合理，指挥规范，车辆停放整齐。
（2）关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。
（3）有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志，加强对外车辆的引导和指挥。
二、物业安全管理的防和保
物业安全管理是指物业服务X公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的壹种管理工作。
物业安全管理包括“防”和“保”俩个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生：
“保”是通过各种措施对万壹发生的事故进行妥善处理。
“防”是防灾，“保”是减灾。
俩者相辅相成，缺壹不可。
物业安全管理的目的，是要保证维持业主和使用者有壹个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。
物业安全管理主要指在物业辖区内的防火、防盗、防破坏、防自然灾害等，它涉及内容多且范围广。
所以，建立壹支专业化的安全管理团队，是物业管理活动的重要环节，也是物业管理中的首要问题。
而安全管理人员除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识外，仍必须有高度的责任心、使命感，真正做到管理和服务且存。
安全管理的俩个层面
“物”的安全；指的是物业管理区域内的各种专业设施和设备、各种公用的设施。
“人”的安全；指的是物业管理区域内的各种物业使用人员（业主）和物业从业人员。
对物业使用人而言，壹个安全的环境是“安居乐业”的首要。
物业使用人的安全是指人身和物质财产的安全。
物业从业人员是进行物业管理服务的主体，从事着水、电、安全保卫等壹些比较容易产生安全问题的工作。
同时仍要面对着各种各样的突发事件和“高空坠落”等无形的隐型杀手。
在这俩个层面中秩序维护人员的工作起到了较大的作用。
那么物业秩序维护员将如何服务呢？
安全保障预防隐患
保障业主的人身和物质财产安全，为其提供壹个舒适安全的工作和生活环境，是物业服务X公司应尽的职责。
那么如何加强对业主安全的保障呢？
首先建立壹支具有足够力量的秩序维护员服务队伍，是提供秩序维护员服务的前提；其次在秩序维护员数量方面，应足以承担起物业管理区域内的秩序维护员服务任务，所有秩序维护员应经过严格培训，具有做好秩序维护员工作的知识和能力；同时，仍应该配有使秩序维护员完成服务任务的必要工具和装备。
秩序维护员服务要经过缜密研究确定，且以严格执行的秩序维护员服务方案、工作程序和监督检查机制做保障，确保工作有效和接受监督。
高水平的秩序维护员服务，绝不仅仅见门护院和站岗巡逻，而是在做好日常秩序维护员服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给业主安全带来危害的潜在隐患，且能及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。
维护秩序紧急应对
秩序维护员在值勤中，各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在着。
通过对闲杂人员的清理，对车辆的疏导指挥，对各类违规行为的纠正等，达到保持物业管理区域内整体治安秩序良好的目的。
只有这样，才能为业主提供壹个安全、祥和、有秩序的工作环境。
治安、火灾和各类灾害事故的发生有许多不确定因素。
物业秩序维护员在各种危害业主和大厦安全的危险发生时，应能及时组织力量对正在进行的犯罪活动予以制止，对已经发生的事态予以控制，及时向公安机关报警，且协助公安机关开展工作。
三、物业安全管理的内容及方式
1、安全管理内容
（1）治安管理：
主要是防盗、防聚众闹事、防各种任何影响工作人员身心健康和工作环境行为。
保证日常办公秩序井然有序，重大活动的顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。
（2）消防管理：
设立防火工作负责小组，全力配合相关部门防火及防止各种自然灾害。
（3）交通管理：
维护物业内交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。
2、安全管理方式
安全管理方式以保安、消防、停车场自动监控管理系统为主导的监控管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立壹个严密、可靠的安全网络。
服务大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据服务大楼实际情况，设置门岗和流动岗，流动岗哨按指定路线或非指定路线流动巡查。
壹般情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，且在服务大楼的安全管理工作，设定紧急事件处理方案和突发性时间处理方案。
四、物业安全管理考核规程和标准
1.0目的
正确评价安全管理岗位的工作，提高各岗位的工作积极性，促进安全管理工作的改进和提高，做到有奖有罚，奖罚分明，以实现管理服务目标。
2.0适用范围
本办法适用于安全管理员、班长、主管的考核。
3.0职责
3.1安全班长负责每天对安管员的工作进行辅导、督查考核。
3.2安全主管负责每月对安全管理员、班长进行抽查考核。
3.3安全主任负责每季度对安全管理员、班长、主管进行抽查或考核。
3.4物业X公司负责人负责对安全管理工作的随机抽查。
4.0内容
4.1考核原则
本规定采用部门考核和日常检查及客户意见（表扬、投诉）相结合的原则，以计分的形式对安全管理岗位工作进行考核，力求客观、公正、恰当地对安全管理岗位的工作进行评价、考核。
4.2考核方式
4.2.1部门考核
4.2.1.1由安全主任组织对安全管理岗进行考核。
4.2.1.2考核分六个项目：
仪容仪表、工作纪律、岗位执行、服务态度、业务技能、突发事件处理。
4.2.2日常检查
4.2.2.1安全主管、班长对安全管理员进行日常检查，发现的问题按《考核标准》及X公司相关规章制度进行扣分或加分。
4.3.2.2安全主任每周对安全管理工作进行检查或抽查，发现的不符合项按《考核标准》对当事人进行扣分。
4.4客户意见
客户的表扬及投诉根据具体案例及情形对当事人加分或扣分。
4.5计分
4.5.1计分
4.5.1.1计分基数为100分，实际考核分根据考评标准加减分。
4.5.1.2被考核者得分=100–Σ（各项目评考扣分）+Σ（各项目考评加分）
4.6考核实施
4.6.1日常检查发现的不合格项由安全主任审核确认。
4.6.2客户意见由安全主任评分。
4.6.3考核每月进行壹次,且记录于《安全管理员考核表》，考核结果和年度评比挂钩。
评分低于70分（包括70分）者发壹次书面整改通知，连续三个月受到书面警告予以记大过壹次、停职检查或解雇。
4.6.4例外奖惩
因安全管理员的突出贡献或严重过失的奖惩采取例外原则，单独按以下奖惩办法处理，但其日常评考仍按此办法实施。
如被评考者出现严重过失被辞退或开除者，则其日常评考结果不计。
4.6.4.1奖励
a）拾金不昧、拒腐蚀、贿赂，屡受客户称赞者给予嘉奖。
奖励标准：
拾金不昧在5000元以下的等价物品给予嘉奖1次；5000-20000元的等价物品给予记小功1次；2万元之上的物品给予记大功1次。
b）抢险救灾，保护客户和管理区内人民生命财产安全，有突出表现者，给予记小功1次。
c）对在辖区内发现且抓获重大抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予记大功1次；发现但未抓获抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予表扬且奖励；参和抓获抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予表扬且奖励；参和但未抓获抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予表扬且奖励。
d）努力学习业务知识，大胆提出合理化建议且得到推广实施，对保安工作的改进做出较大贡献者，给予嘉奖。
e）对在各类区以下级别竞赛中获得前三名者、对在各类区之上（包括区级）级别竞赛中获得前三名者，X公司可根据具体情况奖励。
4.6.4.2惩罚
有下列表现之壹的立即解雇。
a）当值时滥用职权，以权谋私。
b）对工作麻木不仁，玩忽职守造成工作失误者。
c）监守自盗、敲诈勒索、无理伤人、见危不救、给人民生命财产造成损害者，立即辞退、情节严重者，交司法机关追究其法律责任。
d）不请假、连续旷工3天之上者。
e）不服从上级管理（当众顶撞和不服从岗位调动等），出于私利漫骂上级者。
f）故意损坏X公司设备、工具、原材料及重要文件者，除照价赔偿外，可不经预告给予解雇。
g）经常迟到、早退，工作纪律散漫，无上进心，经批评教育后无悔改之意者。
5.0相关文件
《安全管理岗位考评标准》
6.0质量记录
6.1《安全管理员考核表》
6.2《书面警告》
附件壹：
安全管理岗位考评标准
序号
项目
标准及依据
扣分原则
备注
1
仪容仪表
站姿、坐姿、行姿保持端正。
不双手叉腰或将手抱在胸前；将手插在衣裤袋内。
上岗、执勤、操练及参加会议，穿制服，系统壹样式武装带、领带，挂精神带，上衣配肩牌，左胸上衣袋叶佩带工作证。
上班制服干净、整齐、无异味，钮扣要全部扣好，领带系正、武装带系紧。
制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，不显露个人衣物，不挽裤脚、袖口，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品。
上下班途中着装整齐。
男员工头发长度不超过1.5cm，女员工长头发应用发网扎成发髻，不涂指甲油、不留长指甲，化淡妆。
每项不合格扣2分。
2
工作纪律
遵纪守法，遵守X公司的各项规章制度，服从领导、听从指挥；坚守岗位，按要求进行交接班，不迟到早退，不做和工作无关的事情，当值时不聊天闲谈、不见书报。
每项不合格扣2分
旷工三天之上（含三天）、脱岗、当值时睡觉、打斗
壹经发现直接辞退
3
岗位执行
认真准确填写各项表格、记录，熟悉岗位职责、各项工作规程且能认真据以执行，尽职尽责，积极主动，善于观察且能发现各种事故隐患和可疑人员，处事果断恰当，处理问题讲原则、讲方法、以理服人，遇突发事件能迅速采取措施处理。
每项不合格扣3分。
4
服务态度
以礼待人，熟练运用标准规范用语:
您好、谢谢、对不起、请、再见，说话和气，微笑服务，主动、热情、耐心、周到，对客户的投诉、求助、查询不许说“不”。
每项不合格扣2分
5
业务技能
按时参加各项培训、操练和体能训练
壹次不参加扣2分
掌握所在岗位的职责
每项不合格扣1分
掌握相关的工作程序和规程
每项不合格扣3分
掌握小区基本情况（含层数、面积、消防器材位置、紧急出口、各项机电设备位置等）
每项不合格扣1分
熟悉业户基本情况
每项不合格扣2分
会使用消防设施
每项不合格扣3分
熟悉物业X公司、派出所等常用电话
每项不合格扣1分
6
客户意见
客户的表扬及投诉
每项表扬根据具体情形增加5-10分,每项投诉根据具体情形扣5-20分。
五、物业保安管理技巧
壹）、保安工作在物业管理中的地位
首先要解决的是，物业X公司的领导和其他业务部门是如何见待保安部的。
由于保安的来源问题，主要是外来工构成，文化层次不高，往往处于被人见不起的位置，如果是外界仍能够理解，如果物业X公司的人都见不起保安的话，那是大错特错了！
不用多讲，你来试下管保安。
其次，保安部差不多是唯壹24小时值班的部门，物业管理的制度，大到条例，小到X公司、部门的访客登记，很多都是靠保安去落实。
单这壹个部门的工作量，能够说是占了整个物业管理业务的五成之上――这个估计应该差不多吧？
第三，最容易为X公司带来声誉的部门，是保安部，最容易毁坏X公司声誉的部门，也是保安部。
因为整天同业主/住户有接触嘛。
第四，业主/住户最关心的是什么呢？
安全！
当下的社会，治安形势复杂，你我人人自危，住户也壹样。
清洁能够差点，有投诉后再改进，管业的态度有问题吗？
马上整顿！
可是，小区被盗了，有刑事案件发生了，你整改是应该的，可索赔来了，以后不交管理费了，人心惶惶了，要成立业委会炒X公司了，等等，你说保安是不是要稍微重要壹点啊？
所以啊，请大家多重视下保安部的管理！
二）、保安部员工的特点
1、不可否认，大多数员工素质不高，尤其是，有很多物业X公司将基层员工的工资压得很低，根本就不想请好的保安；从个人修养到理解能力，都很差。
2、保安的流动性大，即便是工资给的高壹点，也仍是会走的，家里人觉得没有前途嘛。
流动性大不是主要问题，流动性大带来的其中壹个问题是，员工自己不见重这份工作，而且有壹种随时能够离开的感觉，所以，所以就比较难管，特别是壹不如意，壹受批评，就顶撞上司，要打要杀。
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记住，这壹点很重要，对保安管理者来说，很重要。
许许多多保安队长就是受不了这种恐吓，从而放松管理，听之任之，甚至协助下属壹起欺瞒X公司。
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