土地估价收益还原法模板.xls

土地估价收益还原法模板.xls

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宗宗地地收收益益还还原原法法估估价价底底稿稿宗地名称：

估价期日：

2008年9月3日估价人员：

估价日期：

项目负责人：

复核人：

估价方法收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。

适用范围适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。

对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

技术路线根据待估宗地的特点，调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的租赁、收益情况，对可获净收益、可获净收益期限、可获净收益的可靠性进行对比分析。

客观地计算其收益和费用，选取适当的还原率折现累加得出评估值。

收益法计算公式：

V=（ar）1-1（1+r）n或：

V=a/（r-s）1-（1+s）/（1+r）n其中：

V为收益值；a为年土地纯收益；r为土地还原率；n为收益年限，s为收益年增长率估价程序

（1）收集相关资料；

（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公司；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。

具具体体测测算算过过程程收益价格构成内容数量备注一、土地纯收益a的求取1、房地产年总收益总建筑面积（m2）750说明待估宗地上房屋总建筑面积，含不能出租的附属房面积可出租面积（m2）750宗地上总建筑面积减去不能用于出租的附属房面积后的可出租面积月租金（元/m2月）40调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的房地产租赁、收益情况、租赁行情，确定月租金，包括租金收入、押金利息收入等。

年空置率0%根据租赁和市场情况分析确定空置率房地产年总收益（万元）36.0000公式=*12*（1-）2、房地产年运营费用出租税费率（%）17.55%一般房产税12%、营业税5%、城建税1%-7%（县市区7%、城镇工矿区5%、其他1%）、教育费附加及地方教育费附加合计4%。

如有当地文件规定，应以当地文件为准。

水电费、物业管理费（万元）0房屋物业管理费、水电费，由承租者负担，不予扣除0%房屋重置单价（元/m2）2200以当地造价部分公布的典型工程造价指标为准或根据市场调查为准。

根据福建省建筑工程预算定额、费用定额和福州地区三材、地材供价情况，确定类似房地产的平均重置价；房屋重置总价（万元）165.0000公式=1之2之折旧年限（年）50.0000委估宗地上部建筑物为框架结构非生产用房，参考不同结构取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表，根据房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情况综合确定为60建筑物残值率（%）0.00%委估宗地上部建筑物为框架结构，残值率根据不同结构取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表确定为0.00%房屋年折旧费用（万元）3.3000房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，年折旧费=房屋重置总价（1-残值率）/折旧年限，折旧年限取房屋耐用年限；房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，年折旧费=房屋重置总价/折旧年限，其中：

折旧年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限修缮费用（万元）3.3000维修率约为房屋重置价的1.5%-2%，本次估价取房屋重置价的2.00%管理费（万元）0.72管理费率根据实际情况（管理模式的不同）确定合理的值，一般为年租金收入2%-5%，本次估价取2.00%保险费（万元）0.3300保险费率约为房屋重置价的0.15%-0.2%，本次估价取0.20%房地产年运营费用（万元）13.968公式=1之2之+3、土地年纯收益a房地产年纯收益（万元）22.0320公式=1之-2之房地产年运营费用房屋已使用年限（年）4.000房屋启用日期2004年9月3日房屋现值（万元）151.8公式=2之-2之3之建筑物还原率（%）10.00%本次估价的难点房屋年纯收益（万元）15.18公式=土地年纯收益（万元）6.8520公式=-

（二）土地还原率r求取安全利率5.31%安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，本次估价选用当前中国人民银行公布的一年定期存款年利率为安全利率风险调整值4.06%风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定，根据福州市目前的经济现状及未来预测和估价对象的土地用途等而确定综合资本化率r9.37%r=+（三）土地收益年递增率s0.00%根据调查，确定估价对象周围与之类似土地的正常客观年收益递增率（四）未来可收益年限n（年）50根据估价对象的土地尚可使用年限确定其未来可获收益年限土地使用权截止日期2060年12月31日（五）未来可收益价格VF（万元）72.2968VF=a（r-s）1-（1+s）（1+r）n（六）宗地面积（平方米）774.64（七）评估单价（元/平方米）933.30（八）折合单价（万元/亩）62.22宗宗地地收收益益还还原原法法估估价价底底稿稿宗地名称：

估价期日：

2008年9月3日估价人员：

估价日期：

项目负责人：

复核人：

房房屋屋经经济济耐耐用用年年限限表表（年年）房房屋屋结结构构生生产产用用房房受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房受受强强腐腐蚀蚀生生产产用用房房非非生生产产用用房房残残值值率率1钢结构705020802钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等）503515600%3砖混结构一等403015502%砖混结构二等2%4砖木结构一等3020406%砖木结构二等4%砖木结构三等3%5简易结构100%