广东省三旧改造国有土地完善转用审批工作指引.docx
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广东省三旧改造国有土地完善转用审批工作指引
国有土地完善转用审批工作指引
一、适用范围
已纳入省“三旧”改造地块数据库并已纳入具体“三旧”改造项目主体地块范围，符合国土空间总体规划和详细规划，用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间，没有合法用地手续且已实际使用，土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议的国有建设用地，其所在项目改造方案已经有权机关批准并在批复有效期内，按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后可按广东省“三旧”改造相关政策办理国有土地完善转用手续。
二、报批材料清单及范本
（一）报批材料清单
序号
材料名称
收件要求
备注
1
经同级人民政府同意的县（市、区）自然资源主管部门请示；
原件
涉及用地面积应以公顷为单位，并统一保留小数点后4位小数
2
改造方案（含文本）及批复文件；
原件/复印件
3
国土空间规划批复后，提供涉及申报用地的国土空间总体规划成果图件（国土空间三条控制线规划图）、国土空间详细规划成果图件（用地规划图）；
国土空间规划批复前，提供涉及申报用地的城市总体规划成果图件（用地规划图、空间管制图）、土地利用总体规划成果图件（土地利用总体规划图）、控制性详细规划成果图件（用地规划图）；
原件/复印件
须在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的规划期限、指北针、图例等；
国土空间规划批复前，申报用地涉及土地利用总体规划限制建设区和禁止建设区的，由自然资源主管部门出具项目与相关区域生态保护红线衔接情况的说明。
若涉及自然保护区核心区和缓冲区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、水源地保护区核心区、蓄滞洪区等相关区域，须出具有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复。
4
申报用地的权属证明（含建设拟征（占）用土地权属情况汇总表）；无国有土地权属证书的，须提供县级以上人民政府出具的土地权属证明；
原件
5
按用地发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）的凭证，包括土地违法案件行政处罚决定书、缴纳罚款的凭证等；
原件/复印件
6
勘测定界报告及勘测定界图；
原件/复印件
7
拟占用土地1:
10000分幅2009年（或二调）和最新年份的土地利用现状图（在图上标出用地位置），以及2009年12月31日前的遥感影像图；
原件/复印件
须在图上标出用地位置，图幅上方注明项目名称及变更年度。
出具部门加盖公章及盖章日期。
报批地块面积过大或过小，可适当调整比例尺。
8
申报用地红线叠加图；
原件/复印件
申报用地范围与以下用地界线叠加图：
1）标图入库；2）改造项目用地红线范围；3）申报用地权属红线；
9
有资质的测绘单位出具的申报用地的电子红线（.dwg格式）、坐标文件（.txt格式）。
原件/复印件
提供2000国家大地坐标；
注：
县级以上自然资源主管部门请示必须提供原件，其他报批材料应使用原件，确实不能提供的，应在复印件上注明与原件相符，并加盖校对人印章（或签字）以及县级以上自然资源主管部门公章或校对专用章。
（二）报批材料范本
范本1：
关于××（项目名称）“三旧”用地完善
国有土地转用手续的请示
××市人民政府：
为实施“三旧”改造方案，××人民政府拟对××（项目名称）位于××（用地位置）的××公顷旧城镇（旧厂房/旧村庄）用地进行改造。
该材料经我单位审核通过，有关审查意见如下：
一、用地基本情况。
该宗土地改造方案已于××年××月经××地级以上市人民政府/县（市、区）人民政府（按有批准权的机构据实描写）批准，该批复在有效期内，项目改造范围用地面积××公顷，其中需完善转用手续的国有用地面积××公顷，现用途主要为××（根据现状用途填写）等。
二、规划落实情况。
该宗土地属于旧城镇（旧厂房/旧村庄）改造，位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，土地开发用途与规划用途一致，符合国土空间总体规划和国土空间详细规划（或土地利用总体规划和城乡规划）。
三、标图入库情况。
该宗土地已纳入省“三旧”改造地块数据库，图斑编号为××（涉及多个图斑的，需分别列明涉及各图斑编号和涉及的土地面积），上盖物基底面积占改造项目总面积的比例符合要求。
2009年和××年（最新年度）土地利用现状均为建设用地。
四、违法用地处理情况。
该宗用地于××年××月至××年××月期间发生违法用地，已经××（具体自然资源主管部门名称）发出《土地违法案件行政处罚决定书》，对违法用地处以××元的罚款，处罚范围包括本次国有土地完善转用手续的××公顷用地，××（违法用地单位）已于××年××月缴清罚款。
上述违法用地已依法处理，可依法完善用地手续。
五、地类权属情况。
该宗土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议。
鉴此，我单位会审认为，该报批用地符合“三旧”用地办理国有土地完善转用手续报批条件，拟同意其完善转用手续。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）及有关规定，现将有关材料呈上，请审批。
××市自然资源主管部门（落款具体单位名称）
××年××月××日
范本2：
土地权属说明
××市自然资源局：
我县（市、区）报批的××用地，其中××公顷国有土地未颁发土地证书，现将土地权属状况说明如下：
一、未颁证土地位于××，总面积××公顷，现状地类为××。
界址点坐标如下：
1.××
2.××
3.××
4.××
...
二、上述土地××（说明权属来源），现属政府控制的国有土地，经公示，权属清晰，无争议。
因××（未发证原因），未确权登记核发土地使用证。
此件仅用于××用地报批。
专此说明。
××县（市、区）人民政府
××年××月××日
范本3：
关于××（项目名称）“三旧”用地完善国有
土地转用手续的批复
××县（市、区）人民政府：
经你县（市、区）政府审核同意，××县（市、区）自然资源主管部门向我单位报送了《××县（市/区）自然资源主管部门关于××（项目名称）“三旧”用地完善国有土地转用手续的请示》（××〔××〕××号）及相关材料，现已通过审核。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）第十七条及广东省“三旧”改造有关政策，（由授权部门出具批复的增加表述：
经××市人民政府同意），批复如下：
一、同意你县（市、区）将位于××地段的××（项目名称）涉及的××（权属人）属下的××公顷国有土地完善转用手续。
二、请你县（市）人民政府按照省“三旧”改造政策要求供应土地，并组织改造主体按照经批准的改造方案实施改造。
该宗用地在国土空间总体规划/土地利用总体规划中规划安排为××用地，供地时土地用途应与国土空间总体规划/土地利用总体规划中的规划安排相符合。
三、使用土地涉及有关税费的收缴或调整，请按有关规定办理。
四、具体建设项目供地及实施情况须按规定及时报备。
××市人民政府
（或由市政府授权的市自然资源主管部门）
××年××月××日
公开方式：
主动公开
三、审核要点
序号
审核事项
审核内容
提醒事项
1
材料规范性审查
申请材料是否齐全，格式是否规范。
2
材料一致性审查
★
1.勘测定界报告面积与申报用地面积、坐标文件生成地块面积是否一致。
如不一致，应以勘测定界报告面积为准。
2.改造方案、改造方案批复、请示文、权属证书中的申报主体、改造主体与土地权属主体是否一致；
3.改造方案、改造方案批复、请示文、权属汇总表、勘测定界报告中的数据是否一致、闭合；
3
标图入库审查
★
1.通过广东省土地管理与决策支持系统分析审查申报用地是否已纳入经审核通过的省“三旧”改造地块数据库，申报用地是否全部位于标图入库图斑范围以内。
对于未位于标图入库图斑范围内的，单个地块不超过80m2，总面积不超过400m2，可视为误差。
2.审查上盖物占地比例是否符合要求。
如申报用地属于改造项目用地的一部分，而改造项目用地总体上已标图入库且上盖物占地比例符合要求，申报用地视作审核通过。
4
现状地类审查
★
1.审查土地利用现状图（局部）是否完整规范，申报用地的范围、标图入库图斑界线、地类编码等要素是否清晰直观地反映在图上，是否在图幅底端右下角空白处加盖县级以上自然资源行政主管部门公章及盖章日期；
2.依据2009年及最新年度土地利用现状数据，审查2009年度（“二调成果”）及最新年度土地利用现状地类是否为建设用地。
2009年或最新年度土地利用现状图为非建设用地，但实地在2009年已建设使用，且上盖物占地比例符合规定的，视作符合要求。
5
改造方案批复有效性审查
★
审查改造方案的批复是否有效。
8
土地权属审查
★
1.建设拟征（占）用土地权属情况汇总表、省土地管理与决策系统权属占压分析结果的各宗地与用地报批材料提供的土地证书的权利人名称、土地证号、宗地号以及权属性质是否一致；用地四至是否在证书的权属界线范围内；
2.土地权属性质是否为国有；
3.审查提供的土地证书是否完整规范（包括宗地图，附页等）；
格式要求如下：
A4纸，内容包括：
证书内页、记事栏页、宗地图等。
4.对于未核发土地所有权证书的国有土地，审查县（区）级以上人民政府盖章的权属证明是否符合规定形式。
证明须按省范本编制，内容要真实可靠（证明内容包括地类、使用者、土地来源、未发证原因以及是国有无争议等）
5
国土空间规划审查
★
国土空间规划批复后，按照国土空间总体规划和详细规划要点进行审查。
1.审查申报用地是否位于国土空间总体规划确定的城镇开发边界内；审查申报用地是否占压国土空间总体规划确定的生态保护红线、永久基本农田。
2.审查申报用地是否落实工业区块线管理要求。
3.审查申报用地改造方案中确定的改造用途是否符合国土空间详细规划用途。
国土空间规划批复前，暂按土地利用总体规划和城乡规划要点进行审核。
1.审查改造方案中确定的改造用途是否符合省土地管理决策与支持系统占压分析结果中的规划用途；审查申报用地是否全部使用建设用地规模；
在不占基本农田的前提下，不符合规划总面积在400m2以内、单个地块面积在80m2以内，可视为误差；
2.审查省土地管理决策与支持系统占压分析结果是否涉及限制建设区和禁止建设区（土地利用总体规划）。
凡纳入我省限制建设区用地项目目录范围的建设项目可在限制建设区安排，凡符合《土地利用总体规划管理办法》规定的可在禁止建设区安排。
涉及限制建设区和禁止建设区的，由自然资源主管部门出具项目与相关区域生态保护红线衔接情况的说明。
若涉及自然保护区核心区和缓冲区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、水源地保护区核心区、蓄滞洪区等相关区域，须出具有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复。
3.审查省土地管理决策与支持系统占压分析结果是否涉及占用已批用地预审红线（省级）、已批建设用地（即已经依法批准农用地转用和土地征收手续的建设用地）；
对于占压已批预审、已批建设用地总面积在400m2以内、单个地块面积在80m2以内的，可视为误差。
占压已批预审红线超出误差范围的，需由市级自然资源主管部门出具说明，或由原业主单位出具同意压占的证明材料。
超出误差范围确属压占已批建设用地，应剔除压占部分的面积。
4.审查《土地利用总体规划图》是否包括指北针、土地规划年限、县级以上自然资源主管部门公章、图例、经纬度坐标。
图件一般按照1:
10000比例尺制作，如报批地块面积过大或过小，可适当调整比例尺。
5.核实申报用地是否符合经法定程序批准的城市（镇）总体规划及特定地区总体规划（如有），是否位于城市（镇）总体规划及特定地区总体规划（如有）建设用地范围，是否涉及限制建设区和禁止建设区；
6.核实申报用地改造方案中确定的改造用途是否符合控制性详细规划的规划用途。
违法用地处理情况审查
★
1.审查是否已按用地发生时的法律政策规定落实违法用地处理（处罚）；
2.完善转用手续请示中的用地行为发生时间、需完善转用手续面积、违法用地处罚情况应当与所附的违法用地处罚材料一致，如果处罚面积与申报面积不符的应作出说明。
注：
审查事项栏中标注★号的应重点审核。
四、审批流程
1.县级自然资源主管部门组织报批材料，提请县级人民政府审核。
县级人民政府审核同意后，县级自然资源主管部门上报地级以上市自然资源主管部门，并同步完成网上申报。
2.地级以上市自然资源主管部门收件后，报批材料符合上报要求且已完成网上申报的，直接受理并转办理；不符合上报要求的，不予受理。
地级以上市自然资源主管部门按规定完成审查后将用地报批材料报地级以上市人民政府审批。
由地级以上市人民政府批复县（市、区）人民政府或经市政府同意后由地级以上市自然资源主管部门批复县（市、区）人民政府。
3.县级自然资源主管部门应在地级以上市人民政府批准文件作出后10个工作日内通过广东省土地管理与决策支持系统在线上报省厅归档，同时向相关土地权利人进行公告。
具体公告内容应当包括批准机关、批准文号、批准时间、批准用途以及涉及的土地权利人、位置、地类和面积、公告有效期限、行政复议或行政诉讼权利等信息。
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