商业规划书(二部份)项目运作计划与控制.doc
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美乐福超市
（龙马汇西城店）
商
业
计
划
书
（第二部份）项目运作计划与控制
项目运作计划与控制
7.1资本运作
7.1.1项目启动前需融资
项目启动前需融资150万元人民币，主要由股东募集。
也可股东募集一部份，民间融资一部份来完成，但必须在项目启动前全部到位。
7.1.2项目营运中融资
项目启动后，在项目营运中可能过下列方式融资：
a.租金收入：
通过出租一部份商业面积，获取租金收入，预计出租一、二层：
500m2，100元/m2，半年计收一次，共计30万元。
b.应付帐款：
在商场装修和产品采购中，通过应付帐款的方式达到融资目的，其中：
商场装修：
160万×30%＝48万；
商场设备：
120万×30%＝36万；
产品采购：
200万×80%＝160万；
汽 车：
50万×50%＝25万；
办公设备：
10万×30%＝3万；
c.出售经营权融资
将超市经营的商业面积的经营权出售，从而实现融资，其融资金额为：
2300m2×300元/m2×12月＝828万；
d.出租酒店经营权（保证金）融资
将酒店经营的商业面积的经营权出售，从而实现融资，其融资金额为：
2500m2×32元/m2×12月＝96万；保证金按每间客房30m2（2400/30=80）：
80×2万=160万
上述四项融资合计：
1356万元。
7.1.3项目融资计划
详见《项目融资计划表》
7.2组织及人力资源
7.2.1人员招聘
对于人员的招聘采取分批次，每时段招聘的办法，以节省人力资源成本，其计划如下：
第一批次
招聘时间：
项目启动时。
招聘部门：
a.营销中心、营运中心、管理中心等四大中心之总经理。
b.拓展部、企划部、招商部、物管部、行政部、人力资源部、财务部。
招聘人数：
30人。
第二批次：
开业前一个月。
招聘部门：
销售部、公关部、物流部、稽查部、营业管理部、客户服务部、产品管理部、利润管理部、资本营运部、监察部。
招聘人数：
80人。
7.2.2管理组织构建
按照管理组织架购图的规划，构建超市的管理组织体系，并建立相应的管理规章。
这一切务必在开业前完成。
7.2.3人力资源计划
详见《人力资源计划》。
7.3项目包装
7.3.1视觉传达
项目的视觉传达系统直接关系项目的形象，应优先完成，其时间应控制在物业租赁合同签订前，其具体内容包括：
a.CIS系统中的VI及MI的规划设计；
b.招商手册及DM单的设计定稿；
c.项目外包装的平面广告设计定稿；
d.报媒的平面广告及软性报道的设计定稿；
e.超市内POP系统的设计定稿；
f.店招及灯饰的设计定稿；
7.3.2项目装修
项目装修主要包括卖场装修、办公室装修、营销中心装修，其计划控制的时间节点为完成设计的时间和工程完工的时间。
a.签订物业租赁合同前
完成卖场、办公室、营销中心的装修设计方案，并确定好装修公司。
b.签订物业租赁合同15天内完成营销中心的装修。
c.签订物业租赁合同30天内完成办公室装修。
d.签订物业租赁合同60天内完成卖场装修。
7.3.3设备安装
超市的设备主要包括：
冷藏设备、厨房设备、加工设备、运输设备和收银设备。
计划控制如下：
a.签订物业租赁合同15天内，完成各种设备的选型、定购。
b.开业前2个月，完成各项设备的安装调试。
7.3.4商品陈列
a.开业前30天完成各项产品的定购计划和商品陈列设计。
b.开业前15天完成超市的货架安装。
c.开业前7天定购的除生鲜产品外的商品全部入库。
d.开业前3天完成除生鲜产品外的商品上架陈列。
e.开业前1天完成生鲜产品的上架陈列。
7.3.5项目包装控制计划
详见附表13<<项目包装控制计划>>
7.4项目招商
7.4.1人员培训
第一批次人员招聘到位后需进行为期一周的入职培训，然后通过考试择优录用。
7.4.2招商宣传
第一批次招聘人员入职后开始投放招商广告，即项目物业租赁合同签订后15天开始。
7.4.3招商控制计划
整个超市的招商分为三部份发：
供应商招商、商场租赁招商和渠道招商。
7.4.3.1供应商招商
供应商招商从招商广告投放之日起至超市开业为止共计四个月，其控制计划如下：
第一个月：
完成招商目标任务的10%
第二个月：
完成招商目标任务的20%
第三个月：
完成招商目标任务的40%
第四个月：
完成招商目标任务的30%
7.4.3.1商铺及茶房租赁招商
商铺租赁招商从招商广告投放之日起，至超市开业前45天止，共计2个半月，其控制计划如下：
第一个月：
完成招商目标任务的30%
第二个月：
完成招商目标任务的40%
第三个月：
完成招商目标任务的30%
7.4.3.1渠道招商
渠道招商分为餐厅和社区服务站两部份，以开业前一个月至开业后三个月为止，其控制计划如下：
餐厅招商及社区服务站招商
第一个月：
完成招商数的10%
第二个月：
完成招商数的20%
第三个月：
完成招商数的30%
第四个月：
完成招商数的40%
7.5经营权销售
7.5.1人员培训
第一批次人员招聘到位后，需进行为期一周的入职培训，然后通过考试择优录用。
7.5.2广告宣传
经营权销售的相关广告投放，定于物业租赁合同签订后15天开始。
7.5.3超市经营权销售控制计划
经营权销售从项目物业租赁合同签订后15天开始，至开业后第三个月共计六个月，其控制如下：
第一个月：
宣传、推广、接受咨询并完成销售目标的5%
第二个月：
完成销售目标的10%
第三个月：
完成销售目标的15%
第四个月：
完成销售目标的20%
第五个月：
完成销售目标的25%
第六个月：
完成销售目标的25%
7.5.4酒店经营权租售控制计划
经营权租售从项目物业租赁合同签订后15天开始，至开业后第三个月共计六个月，其控制如下：
第一个月：
宣传、推广、接受咨询并完成销售目标的5%
第二个月：
完成销售目标的10%
第三个月：
完成销售目标的15%
第四个月：
完成销售目标的20%
第五个月：
完成销售目标的25%
第六个月：
完成销售目标的25%
7.6产品销售
7.6.1销售目标
超市开业后三个月的日销售目标分别是8万元、10万元、12万元。
此目标由三部份构成，即卖场销售、餐厅销售、酒店销售和社区服务站销售。
7.6.2产品销售控制计划
详见附表14<<产品销售控制计划>>。
第八部份 财务计划
8.1投资预算
从项目启动到开业后第三个月末，预计投资（累计）：
1.租 金：
75万元 2.电梯、空调、消防：
160万元
3.装修费：
160万元 4.商场、酒店设备：
120万元
5.办公设备：
10万元 6.广告宣传：
90万元
7.营业推广：
20万元 8.配送费：
6万元
9.人员工资：
91万元 10.车辆购置：
50万元
11.公关费用：
17万元 12.水电费：
21万元
13.货 损：
6万元 14.其 它：
10万元
合计：
836万元
8.2投资计划
以开业前四个月至开业后3个月，共计七个月的时间，其月度投资计划如下：
第一个月：
1.租 金：
37.5万 2.电梯空调消防：
30万 3.办公设备：
10万
4.装修费：
15万 5.广告宣传：
10万 6.人员工资：
8万
7.公关费：
5万 8.车辆购置：
30万 9.其 它：
1万
合计：
146.5万元
第二个月：
1.装修费：
30万 2.广告宣传：
10万 3.人员工资：
8万
4.商场设备：
20万 5.公关费：
2万 6.其 它：
1万
7.酒店设备：
10万
合计：
81万元
第三个月：
1.装修费：
30万 2.广告宣传：
10万 3.人员工资：
15万
4.公关费：
2万 5.车辆购置：
20万6.电梯、空调、消防：
98万 7.其 它：
1万
合计：
176万元
第四个月：
1.装修费：
37万 2.广告宣传：
10万 3.人员工资：
15万
4.商场设备：
22万 5.公关费：
2万 6.租 金：
37.5万
7.电梯、空调、消防：
32万 8.酒店设备：
32万9.其 它：
2万
合计：
189.5万元
第五个月：
1.营业推广：
7万 2.广告宣传：
15万 3.人员工资：
15万
4.配送费：
2万 5.公关费：
2万 6.水电费：
7万
7.货物损失：
2万 8.其 它：
2万
合计：
52万元
第六个月：
1.营业推广：
7万 2.广告宣传：
20万 3.人员工资：
15万
4.配送费：
2万 5.公关费：
2万 6.水电费：
7万
7.装修费：
48万 8.商场设备：
10万 9.酒店设备：
15万
10.货物损失：
2万 11.其 它：
1.5万
合计：
140.5万元
第七个月：
1.营业推广：
6万 2.广告宣传：
15万 3.人员工资：
15万
4.配送费：
2万 5.公关费：
2万 7.水电费：
7万
8.货物损失：
2万 9.其 它：
1.5万
合计：
50.5万元
上述七个月的投资总额为：
836万元。
8.3收入预测
从开业前四个月（项目启动）到开业后第三个月，共计七个月。
假设：
a.超市营业面积2300m2,可出租面积500m2,三、四层酒店租售面积2500m2,五层茶房出租：
1000m2
b.一、二层对外出租均价：
100元/m2，五层均价为：
20元/m2
c.供应商入场费：
50元/m2/月
d.超市经营权出售：
300元/m2/月
e.酒店经营权租售：
32元/m2/月（保证金：
2万/间）
f.超市开业后前三个月的日营业额为8万元、10万元、12万元
g.上述面积为含公摊面积
在以上条件下，预测超市七个月的收入情况如下：
第一个月：
83.45万
租金收入：
500m2×30%×100元/m2/月×9个月＝13.5万
1000m2×30%×20元/m2/月×9个月＝5.4万
入场费收入：
2300m2×10%×50元/m2/月×9个月＝10.35万
经营权出售：
2300m2×5%×300元/m2/月×12个月＝41.4万
经营权租售：
2500m2×5%×32元/m2/月×12个月＝4.8万
80间×5%×2万＝8万
营业利润：
无
第二个月：
154.3万
租金收入：
500m2×40%×100元/m2/月×9个月＝18万
1000m2×40%×20元/m2/月×9个月＝7.2万
入场费收入：
2300m2×20%×50元/m2/月×9个月＝20.7万
经营权出售：
2300m2×10%×300元/m2/月×12个月＝82.8万
经营权租售：
2500m2×10%×32元/m2/月×12个月＝9.6万
80间×10%×2万＝16万
营业利润：
无
第三个月：
222.9万
租金收入：
500m2×30%×100元/m2/月×9个月＝13.5万
1000m2×30%×20元/m2/月×9个月＝5.4万
入场费收入：
2300m2×40%×50元/m2/月×9个月＝41.4万
经营权出售：
2300m2×15%×300元/m2/月×12个月＝124.2万
经营权租售：
2500m2×15%×32元/m2/月×12个月＝14.4万
80间×15%×2万＝24万
营业利润：
无
第四个月：
247.85万
租金收入：
无
入场费收入：
2300m2×30%×50元/m2/月×9个月＝31
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