房产新知识精华3.docx
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房产新知识精华3
房产新知识精华（3）
本期标题
一、张雷谈品牌
二、儒商黄永灿访谈
三、开发“御品生活”
四、人与自然的诗意对话
五、天津兴建“建筑师走廊”
六、万科企业理念
一、张雷谈品牌
张雷认为，一个品牌的生命力来自于塑造这个品牌的过程。
这个建立品牌的过程往往需要１０年甚至是上百年。
但是毁灭一个品牌只需要几分钟时间。
张雷表示，现在越来越感受到品牌在市场经济中的无形价值。
虽然当代集团在近几年的发展中比较顺利，品牌也在逐渐树立起来了。
但是当代集团仍然处于学步期，比起在国际市场上激烈竞争的企业，所经历的坎坷和磨难是微不足道的。
虽然现在规模比较大，发展比较快，但这是在和平和温暖的环境中成长起来的，没有经历风霜雨雪，所以还是比较脆弱的。
从学步期到青春期，当代集团形成自己抗御风险、抗御竞争的能力，还需要很长一段时间。
张雷介绍说，尽管他对当代集团的发展充满忧患意识，但对北京房地产市场的发展前景则相当乐观。
他称，尽管未来几年因为市场竞争激烈，三外进军北京地产业的势头加大，市场的怪圈与恶战会持续发生并有所升级，但整体而言，市场是让人乐观的。
所以，他认为，北京房地产至少还有２０年的发展期，而这个过程中一定是２０％的企业掌握了市场，其中８０％的企业因为没有核心竞争力，特别是没有危机意识，会被市场拒绝，提前进入衰败期甚至死亡期。
而张雷称，当代集团一定要成为２０％企业中的佼佼者。
当代集团提出，到５周岁生日的时候，将实现总资产１００个亿的宏伟目标。
为了实现这些市场目标，当代集团２００３年在金融资本运作方面，将并购一家以上的企业，培育两家上市企业。
目前，后者正在紧锣密鼓的进行之中。
在张雷的办公桌上，几乎每一样器皿上都印着毛泽东的头像。
他对我们的伟大领袖用了“顶礼膜拜”这个词。
这一小小的细节，除了让我们感受到张雷一种怀旧情绪外，也印照了一个企业家的野心和谋略。
最后，我们得出一个结论，当代集团是有野心的，张雷也是有野心的一个人，他的野心在于把企业文化附加在产品身上产生更多更大的价值，从而真正实现文化地产，文化管理。
二、儒商黄永灿访谈
记者：
别人称你为儒商，你对“儒商”这个概念是如何理解的？
黄永灿：
“儒商”一词古已有之，即为“儒”与“商”的结合体，既有儒者的道德和才智，又有商人的财富与成功，是儒者的楷模，商界的精英。
但当今社会一些人在评价“儒商”的标准时，看的是这个人通过几种方法挣了多少钱。
作为一个对社会研究得十分透彻的企业家，应着眼于他是否是一位有文化、讲道德、善理财、会管理、创效益，并且能发现问题、解决问题，具有综合创新能力的商人或企业家，是否有足够的智慧和能力来确立一种适合企业发展的战略和制度。
记者：
你这间办公室更象一个学者的书房，你感觉读书学习对你从事房地产业的帮助有多大？
黄永灿：
作为一个真正的商人，应该具有较高的文化素质，掌握先进的技术和管理经验，在企业发展中以智取胜，这些是我所要追求、所能把握并向社会奉献的真实的东西。
一直以来，在我的心中从未放下“学无止境、学思并重”这句八字箴言。
３４岁那年，我带着从洛阳开发房地产赚到的第一笔钱来到了广东江门求学，为的是寻找心中的梦想，但这个梦想距离现实还有多远我并不清楚，我只清楚地知道，从一个行业到一个新的行业、从一个地方到一个新的地方都是一个从必然王国到自由王国的过程，而要成功实现这种转化，就要在永恒的变化中无止境地学习。
学习在我所经营的房地产业发挥了至关重要的作用。
今年７月份，为追求高档物业上的创新，我冒着滂沱大雨一个人爬上了位于河南信阳鸡公山，到万国建筑博物馆进行学习研究，从陈旧的别墅群中发掘其造型、设计风格的长处，研究它们的采光、功能分区、解决采暖的办法等等。
为了搞清楚它的安全性能，甚至不惜爬进潮湿发霉的地下通道亲身感受，从而在学习中得出了建高档别墅时应该如何改进安全功能的构思，让别墅在同质化的今天又多了一个卖点。
这些行为源于一份强烈的求知欲和敬业精神。
记者：
你坚持不懈地学习就是为了把房子建得更好吗？
黄永灿：
我知道孔子“知之者不如好知者，好知者不如乐之者”的道理，我把我的摄影之乐灵活地渗入了我的工作之中从中找到了很多乐趣。
我认为，文化、历史、景观是房地产中不可缺的要素，这些要素将直接通过建筑物本身影响着一个城市的外在形象。
亚里士多德曾说过：
人们为了生活来到城市，为了生活得更好，居住于城市。
作为一个房地产开发商，肩负着塑造城市形象、奉献美好生活居所的重任。
为此，我们不能把房地产仅仅视为盖房，而应该扩大到广义的建筑学和人居环境建设的范畴来进行研究思考，这就同时要求我们要不断学习和充实，广泛涉猎包括社会、经济、科学、文化、美学、技术等多个领域的知识。
记者：
你是如何把儒家之道和房地产经营结合起来的呢？
黄永灿：
儒家讲究中庸、忠恕之道，以和为贵。
古时儒商在经营中都能摈弃鹬蚌之争，讲究互利合作和“双赢”，当代儒商更应有儒家的胸襟。
我认为房地产是最具综合性的行业之一，发展的核心力量来源于对社会资源、生产力资源、经济信息资源的整合。
目前我们集团在广东和河南两地都有项目，在管理上较有难度。
但整合南北两地资源，把沿海开放的观念带到中原，用来指导中原的房地产项目，把中原文化的内涵与岭南的建筑风情巧妙融合，收到了很好的效果。
记者：
儒家学说的核心是“仁”，你在房地产业中如何体现这一思想呢？
黄永灿：
在儒商精神的演绎中，“仁”是其核心，“智”是其根本，仁而不智视为愚，反之则视为害。
所以，在经营中处处以人为本，不以商定论，是使企业稳步发展、长盛不衰的必要条件。
很多商家也都明白其中道理，但在实际操作中却有心无力。
我认为，要真正做到以人为本，必须从人的本质中来，到人的本质中去，在我们所提供的商品中体现出人的本质的东西。
记者：
有关人的本质与房地产关系问题，能具体讲一下吗？
黄永灿：
追求物质享受与精神享受的统一，这就是人的一种本质。
拿现在的健康住宅来说，在建筑设计、环境规划方面就要注重“生态”，注重建筑的健康、休闲功能，创造出完美、和谐、符合人性的健康居所。
我国古代的江南园林，就是一种有深厚文化底蕴的建筑，它追求平和、宁静的气氛，环境色彩讲究清淡雅致，这样的建筑能够帮助人们舒缓浮躁的心境。
今天，我们从事房地产业的商人们，应该遵循自然原则、艺术原则、亲和原则和历史原则，这样才能推动中国住宅产业的发展。
记者：
你说儒商应该显示出一种穿透力很强的人格力量，指的是什么？
黄永灿：
儒学讲：
“君子名之必可言也，言之必可行也”。
此理用之于商，说的就是在合作中要坦诚。
目前业界流行着这样一个说法：
有两种人不能随便与之说话，一旦说话便要收费：
其一是律师；其二是策划师。
我并不完全认同这一观点，我在每一次项目策划洽谈中，从不刻意保留，只要发现问题都会一一提出，只要想到的策略都乐于与对方分享。
近年来，人们的生活水平有了很大提高，但中国绝大多数老百姓买房子，都是用了一生的积蓄。
作为发展商，你的楼盘有什么瑕疵，一定要告诉他，否则，你赚了一点钱，却坑了他一生。
做项目策划也是一样，人家不懂，才要你来策划，策划就是要让人家按你说的去做，你骗了人家，可能人家几百万、上千万的投资就白白浪费了。
古人云：
君子爱财、取之有道。
记者：
对于一个“利”字，商人们都有不同的看法，你怎样看这个问题？
黄永灿：
我们天地辉煌集团是一家以房地产开发、策划为主业的多元化企业，目前参与开发或提供策划代理的房地产项目遍布澳门、广东、河南洛阳等地。
但由于我们以集团公司名义进入房地产业界的时间并不长，因而并没有在业界引起过关注，而其中更重要的原因是我一直以来坚持的一句话说：
“我们踏实地建老百姓需要的房子，而不以大造势；我们为开发商挣最保险的钱而不以炒作牟利”，因而我们的项目做的是实在而不是高调，我们的企业形象更是深刻而隽永的。
随着住宅市场的逐渐成熟，房地产进入一个物质、精神、文化复合开发的新阶段。
这要求开发商在优秀产品和优质服务基础上，凭借独特的设计和开发商品房经验的积累，达成的一种具有健康、文化和尊贵的生活方式。
南京益来实业提出“御品生活”，正是在产品文化内涵开发上的全新实践和探索。
曾成功开发过“金陵御花园”、“金陵御庭园”、“金陵御景园”等一批精品住宅项目的南京益来实业，由于每次开发的住宅项目都以“御”命名，故被业界冠为“御品生活”的美誉。
“金陵御沁园”是南京益来实业今年又一个精品项目。
“金陵御沁园”位于南京河西草场门附近，是一个以新城市生活和庭院文化为主题的精品项目，河西是近年南京最具升值潜力的地区之一。
通过低层庭院和天台花园两个交错又互为关联的设计，组成全立面的整体效果，儿童游乐场所、高台集会场所、烧烤区等创造出一个可供休闲、交流的场所。
户型设计上采取座南朝北的住宅格局，客厅视野开阔并朝向中心景观庭院，主房主厅均有较好的朝向和良好的景观；通过加大阳台的面积，增加室外活动空间；大量采用外飘窗、转向窗、落地窗，最大限度地引入庭院景观。
小区通过简约、现代的建筑立面和精致、怡人的庭院景观，创造出了一个舒适、雅致的“御品”居家空间。
四、人与自然的诗意对话
ＷＹ国际设计顾问公司总裁伍晓红谈规划，总是笑盈盈的，许多富有哲理的观点、理念，就在轻松随意的话语中讲出来，给人以通俗形象的理解。
她说：
“建筑是一首哲理诗，规划设计就要让人与自然的对话充满诗意。
”她结合公司在国内８年的实践，谈了自己对房地产项目规划设计的几点看法。
延续地域文化的文脉。
任何一块土地都是当地历史、文化的一部分，承载着那里人们长期以来的情感和风俗。
面对一个项目，规划设计师首先要搞清楚这些东西。
但近年来旧城改造中把一些骑楼建筑拆掉了，新建的高楼大厦完全没有骑楼了，这就不大像广州了。
在广州老商业街北京路一带旧区改造项目时，首先就提出恢复骑楼设计，把临街商铺改成骑楼式，既扩大了人行道，又给商家增加了店铺面积，市民逛街购物也有了遮荫避雨的场所，更重要的是延续了岭南骑楼文化的历史文脉，使人们在琳琅满目的现实商品世界中，在绵绵的南国雨雾里与历史的广州对话。
因势造形，善于利用地理环境。
不同的地理环境，总有它的优势所在。
规划设计就要善于发现这种优势，善于把劣势转化为优势。
例如有一个住宅小区占地１２０亩，错落为三个山包，最大高差有５０米，地形十分复杂。
传统做法是砍山建房，先把山坡推成平地，再来建房子，这就破坏了原有的地理优势。
我们采用沿等高线依山就势布局建筑群，一方面通过建筑底层的设计隐形路网和停车位，为业主提供经济便捷的动态与静态车流交通；另一方面充分利用山体与建筑底层的夹角空间作为观景廊，为缺少平地活动空间的山地居住区提供观赏景观的园地，人们可以在安静的山坡上与大自然对话。
居住小区的园林景观要有浓厚的生活味道。
房地产除了在使用功能和价格优势说服买家精明的头脑外，更有效的是打动买家的心。
因为人脑是很理性的，而心是很感性的，一个楼盘光有品牌概念和口号是不够的，应该具有温馨的人情味儿和生活味儿，使小区内部的温情与对外宣传的口号、概念结合起来，形成一种感动，这种使买家有购买冲动的楼盘要比那些凭理性深思熟虑、货比三家、精打细算之后再作决定买的楼盘成功机会要更大。
例如有一个创建国家康居工程的小区，是原来国有工厂搬迁空出来的１８公顷土地，位于老工业区，周边既无山又无水，环境很差。
很容易形成修建罗马廊柱，移植大树造景的人工大景观区，这样虽然可以明显改变环境形象，但会远离人性化和家园化的要求。
我们致力于营造一种都市里面的“市内桃源”环境，没有设计大尺度的广场空间和集中绿地，而是采用曲径通幽、步移景迁的办法，整个小区处处有花草树木，每栋楼每个单元，人们走出房门就是景观，走进小区就会忘掉外面的烦杂，从而实现了人在日常生活中时时与自然对话。
运用多种设计手段，实行多元素组合，在变化中寻求统一。
“文似看山不喜平”，建筑规划设计也有同样道理。
过去一排排“兵营式”住区已经被时代抛弃了，单调的设计、千篇一律的景观也在人们心理上产生了厌倦感。
打破传统的、理性化的规划设计理念，形成一种自然村落式的组团，每个组团的楼宇造型、外立面、景观风格都不同，具有人性化的、个性化的空间感。
就像一首音乐，每个乐章，每个章节都不同，又互相联系，才有一种有机的和谐感。
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如果项目拥有１．８公里长的江岸线呈扁长形，我们在设计上用足景观资源，摒弃那种直线形设计传统，把沿江楼宇呈星座式布局，全部是多朝向的，扩大了朝江景观的面积。
同时在楼层高低和单体立面上，营造高低错落、体量变化的群体轮廓，形成富有韵律的波浪形天际线，使小区建筑本身成为外部江景环境的一处亮点。
做好细部，体现小区的品质。
人们往往有这样的感觉，当看到工地上竖起的效果图时，觉得眼前一亮，似乎看到一个惊世之作就要诞生了，但是脚手架一拆，工程完工之后，却发觉平淡无奇，没什么东西可看。
这就是没有到位的细节设计，建筑显得粗糙平淡。
因为规划出图阶段的比例是１１００～１３００，而建筑实体是１１；效果图上貌似丰富的美感便在人们真实面对的客观尺度中消失了。
因此，精美的细部是楼盘档次、质量和设计特色的体现，也是成就项目品牌和卖点的重要方面。
五、天津兴建“建筑师走廊”
天津市规划兴建“建筑师走廊”消息发布之后，引起很多方面的关注，不少人认为，“建筑师走廊”的兴建对提升新天津整体形象起到了不可低估的作用。
“房子可以是一种艺术品，应该拥有突出的个性，好房子能够把人的感情释放出来，把你的才能和创造力都释放出来，这样个性张扬的房子就是好房子；作为建筑师心理要强大一些，而且要有更多的创新思维和发自内心灵感的创造，所以亦只有在自由、放松的状态下，建筑师才会有好作品，于此建筑师亦应该坚持自己的想法。
”在谈到天津市的“建筑师走廊”时，作为投资方的顺驰公司负责人如此认为。
“建筑师走廊”整体规划由８栋不同风格的高档商住别墅组成，整条走廊全长共４００米，坐落在天津市河东区卫国道迎宾线上，西临天山北路，东临贺兰路，共占地面积１．１万平方米。
据介绍，目的是为了对天津的城市建筑做一点贡献，给社会留下一些好的建筑供人欣赏，激发人们追求浪漫生活的意识与想像，给大家一种新生活方式的启示。
不少专家认为，“建筑师走廊”不仅仅是收藏家才能欣赏的东西，而且具有相当大的使用价值，“建筑师走廊”与市场紧密结合，要让社会大众也能享受如此优秀的建筑创作。
此外，“建筑师走廊”以收藏当代建筑艺术为目标，中间过程总要调动商业社会对收藏品的欲望，一旦被视为收藏品后，炒作起来亦不难成为富人的囊中物。
“建筑师走廊”为什么是天津建筑师？
作为天津市建筑项目标志的“建筑师走廊”，将如何对天津的城市建筑艺术进行推动？
在推动的过程中为什么重点选择的是天津籍建筑师？
“建筑师走廊”的设计规划，是由天津８位年轻的建筑师设计完成。
为什么请天津籍的建筑师？
这因为要通过建筑这一形式，来展示天津的建筑水平和建筑实力。
为了表明“建筑师走廊”设计的实用性、艺术性、生活性，对于设计也提出了相当高的要求。
目的是使“建筑师走廊”成为天津市民文化的一部分，成为天津城市的一部分。
考虑的是一种天津人的精神
天津是有着浓厚文化底蕴的一个城市，而且天津也被人称为万国建筑的博览会，曾经有这么大量的优秀建筑出现在天津，我们也相信天津的年轻建筑师当中肯定有天才，而且你要把他们发掘出来，你要鼓励他们，你如果不给他这个机会就是否定他，你如果找大师来做你就是埋没了新兴的人才，你是鼓励创造力还是扼杀创造力﹖我相信买名牌的人都不是鼓励创造力，都已经形成名牌了，被人肯定的东西已经不需要你再来肯定了，天津需要的就是一个推动的过程。
有专家这样说。
此外，也有专家认为，一般人们对一个房子的印象，所谓优雅也好，所谓豪华也好，所谓风格也好都有一定的标准，在这个标准之下再做是没有任何意义的，只是在重复这个标准而已。
“我自己觉得创作就是你给他一个新标准的空间，但是大部分的标准都已经被制定了。
比如所谓大师，就是被社会认可了，认可了就是一个标准。
那么你在这个标准之下操作的话你就不是在鼓励新的创作性。
鼓励创作性就是一定要想着他不是大师，这样你就创立一个新的标准了，新的大师就出现了。
反权威，反传统是一个基本的前卫的心态。
”一位专家对于天津市的“建筑师走廊”如此说。
六、万科企业理念
创造健康丰盛的人生
1.客户是我们永远的伙伴
2.人才是万科的资本
3.“阳光照亮的体制”
4.持续的增长和领跑
创造健康丰盛的人生，
意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲；
意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意；
意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。
1、客户是我们永远的伙伴
*客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
*尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。
这是万科一直坚持和倡导的理念。
*在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
*我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。
*衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
*与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
2、人才是万科的资本
*热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
*尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
*我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
*职业经理团队是万科人才理念的具体体现。
持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。
*我们倡导“健康丰盛的人生”。
工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。
在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。
*学习是一种生活方式。
3、“阳光照亮的体制”
*万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。
*专业化+规范化+透明度=万科化。
*规范、诚信、进取是万科的经营之道。
*我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。
*反对任何形式的官僚主义。
4、持续的增长和领跑
*万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
*通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。
*在新经济时代，万科要以大为孝灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。
四、人居环境建设走活“四步棋”
随着我国城市化进程的不断加快，人们在追求城市建设的同时往往却忽略了区域人居环境的改善，从而损害了人们健康的生活环境。
“非典”的爆发更是引发了人类关于居住健康的深层次思考：
我们的房地产住宅开发如何真正与人居环境建设相融合？
这就需要我们的住宅开发建设有一个升华，即从节资、节能阶段、注重生态阶段到环境量化阶段。
人居环境建设要有生态内涵
当前国内很多住宅小区的建设现状是：
只是停留在绿化、美化的表层，而并未涉及“生态”、“绿色”、“健康”的深层次的丰富内涵。
其实一个舒适健康的居住环境离不开以下几个品质因素：
一是阳光充足，空气清新，对危害人体的有害辐射、电磁波及气体进行有效控制。
二是安静，无噪声、无污染、水源洁净并形成再生资源系统。
三是丰富的绿地和宽阔的室外活动空间及识别性强的景观特征。
比如有些项目，在设计之初，就打破开发的常规，准确定位，并提出一些全新的建筑概念，基于这样的考虑，才能营造出高品质的人居环境。
所以，不是说某某项目在城郊找了一块地，绿化如何如何好、容积率如何如何低，就可以称自己高品质，而是应该认认真真地从人居环境的指标出发，制定出属于自己独有的品质和特色的社区。
人居环境建设要有品质特色
如何让社区具有独特的人居品质和健康特色，就需要在人居环境建设的大前提下对社区的定位和设计细化及再创造，这样才能做出真正符合市场与消费者的创新产品。
比如东方太阳城这个项目，致力于打造退休老人专属的理想人居环境居所，这样才能创造性地专为老年人考虑建筑规划——有专为老年人活动考虑的园林景观、有专为老年人考虑的水系、针对老年人的消费特点采用大量新技术、建立了针对老年人生活特点的智能化社区等等。
人居环境建设要有细节意识
如果外表很漂亮，但住房内部环境却不尽如人意，甚至很差，例如日照、通风、使用功能、结构布局的设计方面和精装修部品的环保都不符合生态要求等等，也称不上真正高品质的人居环境住宅。
这里主要是户型设计和部品质量问题，前者尚好，后者由于缺乏整体性往往被开发者忽略。
在谈到人居环境这个大概念时，可能会觉得与一些细部的配套是否环保关系不大，但是一个真正重视人居环境的社区，就是要将环保落实到每一个环节、细节上，大到社区，小到每一件部品等，都要将环保、健康的概念真正落到实处。
人居环境建设要靠整体推进
人居环境建设作为人类生活发展的保障，已受到越来越高的重视。
２００３年１１月１日，由中国房地产及住宅研究会人居环境委员会主办的“首届中国人居环境高峰论坛”上，人居环境委员会专家提出了“中国人居环境与新城镇发展推进工程技术纲要”，其中提出了住区人居环境规划建设、住区人居环境生活品质、资源和能源和绿色环境保护、健康住区居住生活方式、技术创新与技术进步、城市文化传统和居住文化、城市功能更新改造工程等七大方面的具体实施方案。
五、做业主代表为业主打工
——访名城地产（福州）有限公司董事长俞培俤
名城地产的俞培俤董事长是一位很有“意思”的老板，早就听说他有一些“花边故事”：
譬如关于他一个月内穿破３双高筒雨鞋的故事；关于他为了工程细节居然不顾董事长身份，与施工工人较真到底的故事；关于他凌晨如神兵突降现身施工现场突击督察的故事。
从这些故事中我们可以真实地感觉到俞培俤“做业主代表，为业主打工”的真心实践以及对产品品质的不懈追求。
正是有了这种追求，在不到两年的时间里，名城地产以“实力、诚信、品牌”的企业形象享誉榕城。
更难能可贵的是，它的掌舵人俞培俤此前从未涉足房地产业，却导演了一场轰轰烈烈的名城地产“完美风暴”：
从竞标大家都不看好的地块开始，到实践宣言和履行承诺，俞培俤领衔的名城地产以铁一般的事实消除了业界的种种偏见和怀疑，谱写了福州地产开发的新传奇。
这个传奇不仅在于大名城的建设规模和速度，更在于业界对大名城从怀疑到信服的心路转轨。
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