7北京市石景山区西部地区总体开发策划报告第七部分管理模式.docx
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7北京市石景山区西部地区总体开发策划报告第七部分管理模式
第七章管理模式
高效务实的行政管理是西部地区开发成功的保证，是西部地区长期发展的基础。
在西部地区开发建设及经营过程中要始终关注行政管理体系的构建和完善，关注行政管理机制和行政管理方法的创新和发展。
通过适当的行政管理的支持，使西部地区稳步发展。
一、管理目标
明确职能权限，提高行政管理效率；
强化引导作用，完善市场调控机制；
加强服务功能，提升经济发展活力；
协调各方利益，促进西部健康发展。
二、管理模式分析
（一）现有管理模式分析
1．基本格局
现在管理模式是一种过渡型的管理模式，即由石景山区委区政府各委、办、局等职能管理部门（计划、规划、财政、商务局、工商、税务等）、西部地区开发建设办公室以及西部地区街道办事处（区政府派出机构）共同管理西部地区事务。
其中，石景山区各委、办、局主要负责西部地区相关行业和机构
的管理，即“条条管理”；西部地区街道办事处作为石景山区政府派出机构，负责西部地区部门行政事务的管理，协助区政府各委、办、局的工作，即“块块管理”；而西部地区开发建设办公室负责领导西部地区的开发经营工作，负责组建西部地区投资开发公司并指导其进行具体开发实施工作。
图7-1现有管理模式
2．优劣势分析
●维持现有管理模式的优点是：
●效率高，人员组织灵活，适应了开发过渡期的需要；
●不影响正在开展的各项行政工作；
●不会增加基层行政机构和人员；
●现有管理模式的缺点是：
●政出多门，行政效率低下；
●容易出现西部地区开发建设办公室与街道办事处之间协调、沟通不畅的问题；
●西部开发建设办公室人员少，开发任务重，不利于工作开展；
（二）未来管理模式分析
1．基本格局
伴随一级开发主体的组建，将西部地区开发建设办公室与西部投资开发公司合并，全面负责西部地区的整体开发、经营工作。
在开发前期阶段，可以先采取“两块招牌，一队人马”的安排方式，后期逐步合并。
而西部地区街道办事处由负责具体行政管理事务。
石景山区委区政府
石景山区建委
石景山区工商局
石景山区税务局
石景山区公安局
石景山区商务局
···
西部地区街
道办事处
西部投资
开发公司
西部地区
图7-2双重行政管理模式
2．优劣势分析
这种管理模式的优点是：
●对现存基层行政体系变动较小；
●不影响正在开展的各项行政工作；
●有西部开发建设办公室专门对开发和经营工作进行行政支持；
●能保证政府意志的贯彻
●这种管理模式的缺点是：
●增加了基层行政机构和人员；
●容易导致西部开发办公室与街道办事处关系难以协调，从而影响基层行政工作的顺利开展；
●双重管理，不利于经营环境的建设，将影响到经营者的积极性；
三、西部开发建设办公室的组织管理
（一）组织职责
西部地区开发建设办公室的主要职责有：
●负责制定各种规划。
在“北京城市总体规划”的指导下，管委会会同城市规划管理部门及相关机构制定总体规划、控制性
详细规划及各专项规划，经市政府批准后，由管委会负责具体实施；
●负责开发建设招商工作。
在石景山区政府的领导和大力支持下，组织实施招商宣传、招商洽谈等各项招商工作；
●在石景山区政府的授权范围内对开发项目办理相关行政审批手续，负责协助开发商办理各项须由市级行政管理部门和区政府审批的手续；
●负责西部地区及天泰山创意城的区域品牌营销；
●负责推动西部地区及天泰山创意城的经营招商及经营商管理工作；
●为入住企业、经营者提供各种服务；
●协调与工商、税务、城管、消防、质检等相关部门的关系，共同搞好整个社区的管理工作；
（二）机构设置及部门职责
西部地区开发建设办公室的机构设置要体现出科学、效
能、精简的三大原则。
所谓科学就是机构设置要与该地区的经济社会发展和行政管理的需要相结合；所谓效能就是各个机构在进行行政管理和服务时能够实现快捷、高效；所谓精简就是在保证高质量的行政管理水平下，行政机构和行政工作人员都要尽可能的少。
根据这几项原则，西部地区管委会的组织机构设置见图7-3。
各部门主要职责描述见表7-1。
表7-1西部地区开发办公室部门职责
部门
职责描述
综合
办公室
协调各相关部门的关系，实行一个窗口服务，减少办事环节，为投资者和经营者提供高效、便捷的服务。
规划
建设科
会同城市规划管理部门，制定西部地区总体规划、控制性详细规划及各专项规划；负责区内建设项目的立项、可行性研究、投资计划报审工作；审批区内建设项目规划、文物保护具体方案；配合开发经营主体的前期交通道路、基础设施建设工作；协助进行基础设施建设资金筹集；配合区内开发的前期拆迁协调工作。
社区服务办公室
负责各项基础设施的维护与管理；负责区内环境卫生管理；对公共设施进行维护与管理；负责公共物业管理；参与市容市貌的维护与管理；承担外来人口的登记、管理与服务工作。
企业服务中心
为企业提供立项服务、注册服务、政策咨询服务、施工服务等；为区内企业及商户提供全方位的商务服务，包括顾问代理、广告宣传制作、文化交流、会务展览及其他配套服务等。
经济
发展科
负责前期的开发招商；协助开发经营主体进行经营招商、引资；负责对外宣传、接待联络等工作；负责制定西部地区的经济社会发展规划；负责区内经济统计工作；
（三）管理考核
对西部地区开发建设办公室及主要负责人可通过设置五类指标来进行考核，每类又可分为若干单项指标，这些指标实行定性与定量相结合，对每一单项指标分配不同的权重，该权重表示该项工作的重要性。
表中权重为参考值，可根据实际需要进行适当调整。
实际上，由于西部地区管委会在不同时期的主要任务不同，其单项指标的权重也必然会有所不同。
具体指标设计见表7-2。
表7-2西部地区开发建设办公室考核指标体系
分类指标
单项指标
权重分配
评分（-5至5分之间）
综合分值
开发进度指标
1．开发建设进度；
10％
说明：
1．综合分值根据各单项评分的进行加权所得；
2．综合分值在0分以下为不及格，0-1.5分之间为及格，1.5-3分之间为良好，3-5分之间为优秀。
2．招商工作进度；
10％
经济贡献指标
1．引进投资额；
8％
2．税收水平（绝对值、增长率）；
10％
3．销售额（绝对值、增长率）；
12％
环境建设指标
1．硬环境的建设与维护；
5％
2．软环境的完善程度；
5％
3．治安案件件数；
6％
品牌形象指标
1．年度客流量；
6％
2．客户满意程度；
5％
3．宣传工作力度；
6％
管理能力指标
1．企业、经营商满意度或投诉率；
6％
2．顾客投诉次数；
5％
3．治安案件或纠纷的处理水平；
6％
在进行考评时，将各指标完成情况与其他地区平均数进行对比，设定评分标准，然后根据完成情况打分，最后对各单项分值进行加权平均即得到综合分值。
四、西部投资开发公司的组织管理
（一）组织职责
在开发前期，西部投资开发公司的具体职责为：
●承担西部地区前期的规划；
●道路及市政基础设施建设；
●各子项目区的开发招商股权合作；
●各项具体开发控规的制定；
●开发管理及总体工程进度的控制；
●各子区域的工程协调；
在开发后期，西部投资开发公司的具体职责为：
●资产的经营与管理；
●对旗下各二级子公司租售及自营业务的管理；
（二）机构设置及部门职责
根据以上职责，建议西部投资开发公司设置如下组织结构，见图7－3：
1．董事会
董事会是西部投资开发公司的最高决策机构。
其职责是：
●决定公司的发展战略、经营范围和经营方针；
●决定公司组织机构设置和重要管理制度；
●任免、考核公司高级管理人员（总经理、财务总监等）和董事会下属各专家委员会负责人；
●决定公司年度经营计划和年度预决算；
●决定公司并购及重大投资事项；
●决定公司高级管理人员的薪酬方案和年终利润分配方案；
●决定其它重要事项。
董事会设置科学与否，将决定整个公司的运行效率和经营管理水平高低，甚至影响到西部开发的成败。
因此，董事会的设置一定要注意其组成人员的社会背景、专业结构、能力结构和年龄结构，保证其具有较高的经营决策能力和决策效率。
鉴于天泰山创意城在石景山经济中的重要地位与作用以及西部开发应实现的多重社会经济目标，石景山区政府应通过其派出机构—西部地区投资开发公司和国资委安排有关人员作为西部投资开发公司的董事，直接参与决策，把握公司以及西部发展的正确方向，保证国有资产的保值增值。
西部地区的开发与经营极具挑战性，将面临一系列难题（如当地居民的就业安置？
巨额开发资金如何筹集与运用？
等等），需要创造性地开展工作，需要借助外部专家的智力资源。
因此，建议在董事会的人员构成中要引入适当数量的外部专家作为独立董事，利用他们的专业知识提高决策的科学性，有效改善公司治理水平。
建议董事会由9人组成，其中，石景山区政府通过国资委、西部地区开发建设办公室等职能部门委派4人；独立董事4人，包括财务、管理、法律和商业方面的专家各一人；公司总经理一人。
其中，董事长由石景山区政府指派有关西部管理委员会的负责人担任。
2．专家委员会
董事会下设若干个专家委员会作为决策咨询机构。
早期建议成立薪酬委员会、财务委员会、开发建设委员会三个机构。
每个专家委员会可由相应独立董事担任主席，并聘请相关专家作为委员，执行董事可参加除薪酬委员会之外的其他各个委员会。
●薪酬委员会。
薪酬委员会主要由财务、人力资源方面的专家组成，负责提出高管人员的薪酬方案草案；负责提出每年的薪酬方案的授予对象；当出现突发事件时，负责提出薪酬方案更改方案。
●财务委员会。
财务委员会主要由会计、金融、投资等方面的专家组成，负责提出筹资方案或审核筹资方案；负责公司重大投资项目的审批；负责公司重大财务事项或财务报告的审核。
●开发建设委员会。
开发建设委员会主要由建筑、文物保护、城市规划、经营管理等方面的专家组成，负责规划方案的建议、审核；负责研究提出各项开发规划方案；负责建筑设计方案、装修方案的建议与审批。
3．部门职责描述
西部投资开发公司主要部门的职责见表7-2：
表7-2部门职责描述
部门
职责描述
总经理办公室
研究设计公司战略规划；推进公司管理的规范化、制度化；协调公司各部门之间的关系和活动；协调与政府各部门的关系；负责人力资源规划与实施；负责工作分析、职位评价与定岗定编工作；负责员工招聘、选拔与录用工作；负责员工的薪酬管理、培训管理。
行政部
负责公司的后勤保障工作；负责公司的安全保卫工作；提高公司员工的安全防范意识；负责非生产用固定资产和办公用品的采购和管理工作；负责公司物业的出租、管理及楼宇的物业管理；协调与物业有关的政府及主管部门的关系。
市场部
负责进行对外招商，组织各种招商活动；负责处理、维护与政府部门、社会公众的良好关系；负责公司法律事务；负责品牌建设；负责公司文化建设，组织各类活动；负责市场调查，了解相关政策及市场信息，了解竞争对手的详细情报，进行详细可行性分析；制订有效的价格策略，进行市场推广、营销策划与营销管理工作，确定项目的营销目标、目标市场、品牌定位、产品策略、价格策略、广告宣传策略及服务策略等；指导辅助各子公司进行销售组织工作，签订销售合同，协助办理按揭、产权事宜，建立客户档案，维护客户关系等。
计划
财务部
负责拟定财务管理制度，预算管理制度及其他相关规定；组织制定公司财务会计制度和会计核算办法；组织编制公司年度财务预算、财务收支计划、资金使用方案、利润规划，定期组织财务结算、年终财务决算，分析评价预算执行情况；负责编制筹资计划和资金成本规划；配合有关部门做好项目立项分析、招标、合同谈判等工作。
负责组织会计核算工作、财务分析工作；负责财务电算化工作；组织资产盘点；负责审核监督各项收款工作，确保公司按时足额收回款项；负责审核费用支出、工程成本支出、采购成本支出等各项支出；负责税务管理；负责财务档案管理。
开发
规划部
组织进行土地决策，参与土地招投标和用地管理；组织进行项目可行性分析及决策；委托进行拆迁工作，协调拆迁相关工作关系；参与勘查设计单位的招投标，并监督其合同履行情况；负责监督规划设计方案的进度和完成质量；负责项目的审批办证工作和图纸的报审、报批工作；组织配合施工、销售工作和项目验收、物业交换工作；负责对项目前期工作进行总结。
工程
管理部
组织参与项目工程的前期和会审工作；负责办理项目的“建设工程开工证”，组织做好开工前准备；参与总包、分包、监理单位的招投标，负责监督其合同的履行；负责控制总包、分包、监理单位的工作进度和质量，监督其完成责任目标；负责对各项目提供服务和控制，对项目经理进行过程监督和考核；负责施工过程中内部和外部的关系协调；处理工程变更、洽商事务；负责协调市政基础设施的设计和施工；组织项目的验收和交接工作；组织项目建设的总结。
资金
管理
中心
审核汇总各相关企业定期报送的资金预算，以此为根据统筹调度资金；审核汇总各相关企业定期报送的资金收支计划，以此为根据统筹调度资金；审核各相关企业定期提供的资金收支情况及结存状况报告；分析预算与实际执行情况的差异，对重大差异询问原因；根据资金结存情况及资金收支计划统筹安排资金，向各相关公司计划财务部下达指令，调度资金；记录内部资金的调拨，定期和各相关公司对账；合理预测资金需要量，防止盲目筹资；综合分析各种筹资渠道，分析各种筹资成本，求得各种筹资方式最佳组合，向各相关单位提供筹资方案的建议；安排好资金供应时间，确保资金筹集与经营活动的协调一致；核算内部资金使用成本，考核各公司资金使用效率。
（三）管理考核与激励
管理考核的重点是对高管人员的业绩考核与激励
1．高管人员的经营业绩考核指标体系设置
对西部投资开发公司高管人员的考核采用KPI（KeyPerformanceIndex），即关键绩效指标考核。
具体指标设计见表7-3：
表7-3高管人员KPI考核体系
KPI
考核目的
绩效标准
总进度指标
保证公司和项目开发建设按照既定的规划稳健发展
1．按照既定战略发展阶段的时间要求，检查项目区的开发建设情况，未完成任务期限的，不超过处
总收益指标
确保理性投资，使投资收益率保持在合理范围
1．考核项目总体投资收益率，应不低于%。
投资回收期控制在年以内。
年度进度与收益指标
保证公司经营业绩的稳步提高，保证年度经营计划保质保量地完成
1．考核能否按照年度经营计划完成建设指标、利润指标；2.在执行过程中，发现明显不合理之处不超过处；3.各部门对计划分解的满意度不低于%。
品牌形象指标
确保西部天泰山创意城的品牌逐步普及与认知
1．通过消费者知晓率调查确定品牌知名度与美誉度的提升情况；2.通过入住企业的满意度调查确定内在形象认知；3.通过建设经营期间的投诉率、纠纷事件的次数进行监督。
对内协调能力评价
协调公司各部门之间关系，保证公司组织运行的流畅性
1．因协调不到位而使部门间出现不配合的次数不超过次；2.通过对各部门负责人的满意度调查来确定领导层的协调水平。
对外协调能力评价
协调处理好公司经营的外部环境
1．因政府关系没处理好而使业务受损次数不超过次；2.公司发生公众危机的次数不超过次，或为否决性指标。
管理能力评价
稳定公司骨干员工队伍，减少人才队伍的流失;保证处理公司内部事务的公正、合理；提高经理层的管理水平，保证部门工作的有效性
1.骨干员工每年的流失率不高于%；2.在内部员工每年的满意度调查中，员工的满意度不低于%；3.部门工作目标的完成率不低于%，出错率不高于%。
2．高管人员的激励机制
公司的高管人员包括：
公司董事长、副董事长；公司总经理、副总经理；财务总监、总经济师、总工程师；经董事会批准的其他可以享有高管人员待遇的人员。
业绩考核是对高管人员奖惩的依据，科学的奖惩措施则能够极大地激励高管人员工作的积极性。
根据企业发展的不同阶段，西部投资开发公司可选择实行科学的薪酬计划和员工持股计划作为激励机制。
●科学的薪酬计划安排。
要使薪酬计划能够激励管理人员的工作积极性，必须对薪酬结构进行科学安排：
高管人员的薪酬结构可由岗位工资+年功工资+绩效工资三部分组成。
其中，岗位工资通过设定岗位难度系数来确定；年功工资根据学历、技术职称、工作年限和在公司的工作年限来确定；绩效工资则根据业绩考核结果来确定。
●员工持股计划实施。
当商业区发展步入正轨、公司发展的基础也比较稳固时，可考虑实行员工持股计划。
它本身既是对做出贡献的高管人员的一种肯定，同时又将他们个人的利益与公司的未来发展联系在一起，能起到长期激励作用。
五、西部地区管理体系
西部地区及天泰山创意城将来会建成一个综合社区，其未来的行政管理对象包括各开发商、经营商、企业以及居民。
西部地区及天泰山创意城的行政管理将会形成石景山区政府的管理和其派出行政机构——西部地区开发建设办公室及西部地区街道办事处的授权管理两个层次（见图7-5）。
（一）石景山区政府的管理
石景山区政府对西部地区及天泰山创意城的管理更多的体现在宏观层面上，如西部地区及天泰山创意城的开发建设方向、经济社会发展目标等。
其行政管理目标主要通过政策引导、资金支持来实现。
在西部地区开发建设方面，石景山区政府也要发挥积极主动的作用。
西部地区开发建设牵涉到方方面面，并且时间紧、任务重，为了保证西部地区及天泰山创意城开发建设的顺利和快速进行，石景山区政府应建立联合办公制度以提高审批速度和支持力度。
在石景山区委区政府有关领导的牵头下，联合建委、规划委、商务局、环保等与西部地区开发建设相关的政府机构的负责人，成立联席办公室，建立联席办公制度，方便西部地区管委会及区内各企业与区政府和市政府有关部门的沟通。
联席办公室下设若干个协调组，如成立规划协调组、项目协调组、建设协调组、专家顾问组等，分别负责天泰山创意城内建设项目的立项、可行性研究、投资计划报审、建设项目规划控制审批、基础设施建议资金的筹集等重大事项。
各协调组实行“一个窗口”服务，减少审批环节，为投资者提供高效、快捷的服务。
实际上联系办公室和协调小组的成立不仅为西部地区及天泰山创意城服务，也可为石景山区其它地区的开发建设服务，从而大幅度提高石景山区的整体行政服务水平，改善石景山投资环境。
（二）西部地区派出机构的授权管理
西部地区开发建设办公室及街道办事处作为石景山区政府派出的基层行政机构，它承担着对西部地区进行具体行政管理的主要工作，主要负责整个地区的治安管理、商业管理和城市管理三大方面的工作。
在管理方式上，西部地区及天泰山创意城作为一个综合性的商业区，其经营商、企业、居民数量众多。
因此，西部地区及天泰山创意城的协调调控工作和社会服务工作的工作量大、难度高，这要求西部地区开发办及街道办事处会要充分运用多种管理手段，努力提高管理水平和服务水平。
具体来说可采取直接行政管理、中介管理和市场化管理相结合的方式。
1．直接行政管理
某些职能由开发办及街道办事处直接负责较为合适，如
●负责制定各项控制规定，各项规划；
●从企业性质、企业形式、企业规模、经营范围、人才要求和从业经验等方面确定进入条件；
●制定各项市场交易规则、管理规定；
●对经营者的经营行为进行监督，以保证其合规合法、合乎消费者利益；
……
2．中介管理
西部地区的管理仅仅依靠直接行政管理是无法做好的，必须依靠广大经营商自己，充分利用市场力量，在政府的引导下组建各种行业协会，实现行业自律，实现行政管理与商业自治的有效结合，同时将政府承担的部分社会服务职能从行政职能中剥离出来。
在西部地区开发建设办公室的牵头下，成立西部地区企业联合会，以加强政府和企业之间的联系，使双方有一个沟通的平台。
西部地区企业联合会是联接西部地区辖区内所有企业的一个半自律性组织，在西部地区企业联合会框架结构的基础上，可分别成立各行业协会，如酒店业协会、餐饮业协会、娱乐业协会、创意产业协会等，具体负责本行业的自律管理和协调。
3．市场化管理
西部地区的行政管理要充分利用市场机制，实现市场化管理，尽可能的把某些具体管理工作剥离给市场承担，从而能够使开发办及街道办事处集中精力于主要工作上。
比如基础设施、公共设施建设和管理，经营招商，为企业提供的有关商务服务等工作可交由西部地区投资开发公司来承担，或通过招商的方式，引入其它市场主体；社会保障工作和人才服务可由专业的人才服务机构承担等。
（二）西部地区开发建设办公室与相关机构的关系
1．西部地区开发办与石景山区政府的关系
西部地区开发办首先是作为石景山区政府派出的行政机
构，负责西部地区及天泰山创意城的开发建设、经营管理和其他行政事务，由石景山区政府直接领导。
作为基层行政管理机构，管委会在业务上还要接受区委、区政府各委、办、局的指导。
2．西部地区开发办与西部地区投资开发公司的关系
西部地区开发办作为西部地区城市经营的主体，其天泰山创意城开发建设和环境经营的职能在很大程度上是通过西部地区投资开发公司去实施的。
西部地区开发办对西部地区投资开发公司的领导通过两种方式实现：
一是通过制定规划、政策指导投资开发公司的业务；二是透过董事会来影响西部地区投资开发公司的人事安排和重大决策。
在处理管委会与西部地区投资开发公司的关系上，要注意西部地区投资开发公司的相对独立性。
作为独立的法人主体，其开展日常业务要遵从市场规则，在市场的框架内进行运作。
管委会更多是从基层行政管理者的角度，对投资开发公司进行管理，但对其日常事务不宜过多干涉。
六、行政管理优化
1．建立一支高素质的管理队伍
西部地区基层派出机构人员素质的高低将直接影响西部地区的管理水平和经营消费环境。
因此，应科学设计其组织架构和工作职位，根据工作职位要求严格筛选录用工作人员，切实保证工作人员具有一定的专业能力和政策水平。
同时，还应将学习培训制度化，不断提高工作人员的综合素质和管理水平。
2．建立健全管理制度
制度建设是提高政府管理水平的基础，为此，必须建立健全天泰山创意城各项管理制度，如制定《天泰山创意城管理条例》、《天泰山创意城精神文明公约》、《天泰山创意城业主商户手册》等管理规定，使区域的管理有法可依，有章可循。
3．建立联合办公制度
在日常管理上采取联合办公形式：
由西部开发办下设天泰山创意城综合管理办公室，与工商、公安、城管、税务、环保、质监、消防等政府职能部门和单位联合办公，在实施高效规范管理的同时为商家和消费者提供一条龙服务。
4．完善“一站式”行政办公服务
凡进入天泰山创意城的新办企业，从项目立项到登记开业，均由西部地区街道办事处按有关规定负责代为办理相关手续，实行“全程一站式”服务。
西部地区要设立服务大厅，集中展示各审批部门的职能、办事流程、审批条件、收费标准、审批时限等内容。
服务中心对办理项目立项、注册登记、规划审定、水电安装、建筑开工等手续实行办事公开和时限承诺制。
在规定资料（含文本、图纸等）及其他必备手续齐全的情况下，在西部地区管委会享有的审批权限范围内，应于7个工作日内办结。
需要转报审批的，石景山区有关部门应于7个工作日内办理好转报审批手续。
5．建设完善的服务体系
天泰山创意城要以创建优质服务为宗旨，为区内企业提供“全过程、全方位流水线式的满意服务”，创造一流
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