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商业地产做法.doc
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一、社区商业地产概述：
1、社区零散商业物业：
多为住宅建筑群的底商、裙楼和沿街商铺，此类商业物业开发商大多数进行销售，一般情况下都没有完善的商业定位，在销售住宅的同时进行附带销售，也不会作统一招商和统一运营。
此类商业物业大多在中小型楼盘出现，每个商业单位的面积从几十平米到几百平米，最大不会超过几千平方。
此类物业的经营业态多为中小餐饮店、便利店、精品店、小百货、美容美发店等，业态也多为自发形成，不会进行业态规划。
2、社区配套商业物业：
此类商业物业大多是在规划阶段就进行了一定的商业定位和商业规划，面积小则几千平米，大可达上万甚至几万平米。
此类商业物业开发商一般会采取租售结合的方式进行统一招商，也会进行商业规划和业态布局设计，会有百货、超市、连锁家电、大型连锁餐饮等主力店业态进驻，再加上一些健身会所、咖啡厅、士多店等，基本上形成了一个完整的商业布局。
此类商业物业一般会出现在几十万甚至上百万平米的大型社区，会进行统一招商和统一的运营管理。
1、社区商业是未来发展趋势：
随着人们生活水平的提升和生活节奏的加快，社区购物因其便利性必将成为一种发展趋势，越来越多的人会选择在自己家的周边购物消费。
2、社区商业结构急需完善：
目前的社区商业多为中低端且零散的业态，不能有效地满足人们购物的需求随着社区商业的完善和的提升，这也给社区商业的开发留下了足够的空间。
3、社区商业是商业运营空白：
社区商业处于一种无序零散的状态，没能引起开发商和运营商的足够重视，此时介入，虽然有一定市场风险，但市场空间和发展潜力巨大。
4、后商业地产时代呼唤精细化运营：
中国的商业地产经过近几年的发展，已经进入“MALL时代”，但大量无序开发和市场跟风，以及粗放式的运营管理，已经造成“MALL扎堆现象”，很多三线城市都有好几个MALL，有的面积高达上百万平米，严重背离了市场需求和良性循环，竞争高度白热化，大量的物业空置，招商难度越来越大。
中国的大规模商业地产的蜜月期已经结束，商业地产开始进入精细化运营时代。
社区商业运营作为整个商业地产的重要补充，同样将进入专业化、精细化运营时代。
5、社区商业，未发掘的隐形金矿：
单个社区的商业体量一般很小，但由于社区数量却非常大，加起来总量就很大了，大约可以占到一个城市商业地产总量的20%-30%，绝对是一个未开发的隐形金矿。
针对社区商业较为零散、体量较小的特点，其业态均为居民日常生活所必需的品项，如社区生活超市、24小时士多店、小百货（酒水等）、特色餐饮、美容美发连锁、布艺家饰、专卖店等，我们提出“社区MALL”的概念，品牌定义为“家乐汇广场”。
就象万达广场，是一个城市综合体（HOPSCA）的品牌，它集合了购物中心、办公、酒店、居住、会展等多种业态；宝龙城市广场，是一个SHOPPING-MALL的品牌，它集合了百货、超市、餐饮、娱乐、家居卖场等业态；“家乐汇”将会是一个袖珍型的“社区MALL”，集合多种社区居民生活所需的经营业态。
2、商业模型：
（本着同业差异、异业互补的原则进行业态规划）
主力店：
大型生活超市的社区店1家，如华联、家家悦等，单店经营面积在2000平米—5000平米左右；
次主力店：
特色餐饮（500平米左右）1家，如小肥羊、老转村等；健身会馆（1000平米左右，可设在楼层的顶层），如英派斯等；美容美发连锁品牌（100—200平米）2家；布艺家饰连锁品牌（300—500平米）2家，如摩力克、罗莱家纺、梦洁家纺等；
辅助店：
小百货（酒水、饮料等）、其他专卖店、小餐饮等，若干家，每家经营面积几十到上百平米。
主力店：
24小时士多店（200—300平米）1家，如日本的7—11便利店、统一银座等；特色餐饮（300平米左右）1家；美容美发连锁品牌（100—200平米）1家；布艺家饰连锁品牌（200—300平米）1家；
辅助店：
小百货（酒水、饮料等）、其他专卖店、小餐饮等，若干家，每家经营面积几十到上百平米。
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3、运营管理：
公司结构采取“轻资产、重整合”的思路，以“整体包租，分割租赁招商，统一物业管理，统一品牌，统一推广”的招商运营管理方式。
4、运营团队：
由于社区商业体量较小，一个城市组建一个运营管理团队，同时管理运营这个城市的所有社区商业。
6、扩张模式：
以城市新开发社区为主，成熟社区为辅。
前期商业整体租赁后建家居社区店，一年后社区较为成熟时改为“家乐汇广场”。
拓展城市以二线城市（省会、计划单列市）为主，主力三线城市为辅。
象青岛、济南这样的城市可以开设3—5个大型广场，8—10个小型广场，总营业面积可达30万平米左右，足可以抵上一个大型的MALL。
商业地产市场调查方法、业态组合及招商策略商业地产市场调查方法、业态组合及招商策略
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2010-07-29有效期至：
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详细信息
商业地产市场调查方法
2004年被称为中国的商业地产年，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。
不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。
商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。
一、市调分类
商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：
1、按工作任务分：
基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分：
全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分：
实地考察调查、问卷调查、访谈调查
4、按考察形式分：
系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市调准备
无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有：
1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；
2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；
7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。
我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。
商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用：
①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；
②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。
目前中国有10多种零售业态，日本2
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