某大型住宅项目可研研究报告.docx

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某大型住宅项目可研研究报告

某大型住宅工程可行性研究报告

第一章总论

1.1工程背景

1.1.1工程名称：

“****一期”建设工程工程

1.1.2建设地址：

某市某东路南侧（原某市第一机械厂地块内）

1.1.3承办单位

某市某房地产开发有限公司

1.1.4承办单位简况

某市某房地产开发有限公司成立于2004年4月26日，注册资金9000万元，主要经营房地产的开发和销售，具备房地产开发暂定资质。

公司现有员工60人，其中管理人员15人，工程技术人员28人，具有高级职称的3人，中初级职称25人，并聘有专家级营销策划顾问5人。

公司汇集了各类高素质人才，并聘有高级政策研究顾问、工程策划顾问、法律顾问等，成为专业化规范化的房地产开发企业。

某市某房地产开发有限公司目前在建设工程有一个：

“****”（原某市第一机械厂地块内），工程一期占地32.14亩，住宅用地。

市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，某市某房地产开发有限公司将一如既往，不断与时俱进，开拓创新，坚持“诚信履约、优质服务、建设精品、追求卓越”的质量方针和“遵守法规、防止

污染、健康至上、安全生产、科学控制、持续发展”的环境和职业健康安全方针，全面实施“走出去”战略、精品战略、多元化发展战略，与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务。

从而提高企业核心竞争力，共同创造更加美好的未来。

1.1.5可行性研究报告编制依据

1）《建设工程经济评价方法与参数》（第二版）

2）《房地产开发工程经济评价方法》

3）《投资工程可行性研究指南》（试用版）

4）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

5）《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

6）《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

7）民用建筑设计规范

8）住宅建筑设计规范

9）可研报告编制委托书

10）”****”开发工程规划图

11）建设单位提供的其它有关资料

1.1.6工程提出的过程与理由

1.1.6.1工程提出的过程

房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。

长期以来，我国一直实行福利分配住房和低房租政策，在人们衣、食、住、行中，衣、食消费水平较高，住宅消费却很低。

随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入WTO以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化、城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。

中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

总的看来，我国的房地产业正在经历一个“价值回归、利润回归”的过程，呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。

某市是独具魅力的海滨生态旅游城市，以临港工业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一。

某“两港通四海，一路连欧亚”，是中国重要的海陆交通枢纽，铁路、高速公路，两纵两横，连接全国交通干线。

优越的港路条件、优良的投资环境和壮丽的发展前景，使某备受瞩目和青睐。

此外，某的生态环境在全国也是首屈一指的。

某素有“北方的南方，南方的北方”之美誉，城市发展潜力巨大。

目前，某市城市建成区面积达到58平方公里，城市行政管辖区人口128万人，城市化水平达42%，城市绿化覆盖率41%，人均公共绿地面积达到11平方M。

城市居住环境优美，被评为全国园林绿化先进城市、并于2007年评为中国最佳人居城市之一，继续保持了一流的空气、一类海水、一类的沙滩、饮用水合格率100%的环境优势，大绿量、花园式、开放型、生态化的中等海滨城市框架基本形成。

某具有了越来越浓重的人文气息，并被评为全国卫生城市。

近几年，某的房地产业有了适合自己的土壤，得以迅速蓬勃发展。

房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快的城市之一。

在这样的背景下，某市某房地产开发有限公司充分利用特有的土地位置优势，提出在某市新市区与老城区之间投资建设”****”建设工程工程，公司将依靠企业正规、专业的开发管理模式，结合本区域的人文环境，进行房地产开发建设，以获取较好的经济效益、社会效益和环保效益的有机统一，并树立品牌。

1.1.6.2工程提出的理由

1）符合国家社会和经济发展规划及产业政策

房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。

房地产业除能够带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥的作用是其它产业难以替代的。

自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快推动商品住宅的建设，住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：

“按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。

完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险”。

目前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段。

建设部提出全面小康社会居住总体目标为：

到2020年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。

到2020年，城乡居民的居住条件将得到全面提升，城镇人均住宅建筑面积达到35平方M、农村人均住宅建筑面积达到40平方M，最终实现以人为本的发展目标。

因此，该工程建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。

2）符合山东省国民经济和社会发展规划

市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展的主要矛盾之一。

作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用，宏观经济政策要求住宅产业在新的形势下要有一个大的发展，为中国经济的快速增长做出贡献。

《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》在提到增强消费拉动能力时提出：

“发展新的消费方式，拓宽消费领域。

根据国内市场国际化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间和领域，大力发展购房、耐用消费品、汽车、贷学金等信用消费。

”

该房地产工程的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和社会发展的规划。

3）符合某市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要

某市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设“国际水准的滨海城市、富有特色的精品城市”的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了“双城一区、轴向拓展”的带形城市空间发展战略。

国民经济持续快速增长。

初步核算，2008年全市实现生产总值709.58亿元，比上年增长16.8%。

其中，第一产业增加值86.20亿元，增长2.6%；第二产业增加值320.21亿元，增长19.6%；第三产业增加值223.17亿元，增长18.4%。

人均地区生产总值23180元（按2007年平均汇率折算为3067美元），增长16.3%。

随着某市城市化速度的加快，人口的不断增长、城市住房体制的完善和人民消费水平的提高，城市居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。

人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进一步追求住宅的功能、环境、服务等质的变化，对住宅房型结构、位置、配套设施、环境等各方面都有了更高的要求。

《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》在提到“十一五”时期经济社会发展的主要目标时指出：

“城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。

城乡居民收入进一步增加，储蓄大幅增长，消费结构日趋合理，生活质量不断提高。

城市在岗职工人均可支配收入达到17829元，全年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长17.9%和14.5%。

各项社会事业进一步发展，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”。

在房地产业方面：

“制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。

加快市区重点区域的商住开发和城中村的改造。

建设良好的生态人居环境”。

本工程地理位置优越、布局合理、功能完善、设施配套、环境优美，是适合现代生活特点的新型高尚住宅区。

因此，该工程的实施符合某市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需求。

4）有利于企业自身的发展

目前，我国房地产业的发展正面临一个前所未有的发展机遇，前景广阔。

在如此大好形势下，顺应潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。

为此，某市某房地产开发有限公司决定在某市某东路南侧、沙墩河东侧建设”****”建设工程工程，公司将充分利用特有的土地位置优势以及公司自身的经济、技术及开发管理优势，充分结合本区域的人文环境，构筑整体布局合理、各项生活设施配套完善、管理科学规范的现代住宅新居，为新社区居民营造出优美、舒适、安逸的生活环境。

因此，该建设工程工程的实施不仅是适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率，有利于提高企业的市场声誉，对企业的持续、健康发展有利。

综上所述，”****”建设工程工程的建设符合国家及地方的社会经济发展规划和产业政策，有利于推进某市现代化进程，满足人民群众日益增长的住房需求，促进和谐社会的建立，同时还提升了该工程地区的经济地位和整体环境，因此，该工程的建设具有良好的社会效益、环境效益和国民经济效益，是可行且必要的。

1.2工程简况

1.2.1建设场址

该工程位于某市某东路南侧，某河以东,（原山东第一机械厂地块内）。

1.2.2建设规模

“****”工程一期占地21432.71平方M，一期总建筑面积62880平方M，（其中宅建筑面积44196平方M、Ｆ层、阁楼1562平方M，地下车库面积17122平方M，绿化用地8572余平方M。

1.2.3工程投入总资金及效益情况

经估算，该工程一期投资18619万元。

其中，建筑工程费8705万元，设备购置费1380万元，工程建设其他费用7978.7万元，基本预备费250.3万元，建设期贷款利息1685万元。

经分析估算工程一期可实现销售收入23233元，实现税后利润2108万元，预计税后投资回收期为1.81年。

1.2.4主要经济技术指标

经测算，该工程一期投资利润率为12.99%，利税率为20.04%，财务内部收益率30.85%，财务净现值3268万元。

（均为税后）工程一期各项经济指标详见表1-1：

工程一期各项经济指标汇总表

第二章市场预测

2.1我国房地产市场现状

2.1.1我国房地产市场简况

房地产业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。

我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。

此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入一个大发展、大提高的时期。

据调查显示，2007年我市房地产开发平稳发展。

房地产开发投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%。

其中住宅投资完成29.97亿元，增长1%。

全年商品房施工面积273.15万平方M，比上年增长1.9%；房屋竣工面积76.8万平方M，下降0.3%；房屋销售面积130.23万平方M，增长17.7%，其中，住宅销售面积占商品房销售的92.4%。

经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入2009年中国的房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等部分房价回落，一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。

而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。

对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。

楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。

　　第一季度，国内生产总值增长10.6%；城镇固定资产投资在今年前5个月完成4万亿余元，同比增长25.6%；夏粮连续5年丰收已成定局……经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。

与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。

。

2.1.2我国房地产业在开发过程中的问题

1）开发商良莠不齐，自有资金严重不足

目前全国房地产开发企业大大小小超过3万家，但有资质、实力强的企业并不多，在3万家开发企业中，只有50多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产工程动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。

只有少数企业的自有资金能达到35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。

2）盲目开发建设，房产供需不衔接

一是总量上在一定时期不衔接。

在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大工程，住往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。

一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。

3）假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险

假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。

现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。

假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。

其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。

4）银行急功近利，降低贷款“准入”标准

由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》不全的房地产开发工程发放房地产开发贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发工程；一些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到2/3时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。

2.2我国房地产发展预测

2.2.1我国房地产市场发展预测

1）房地产融资方式呈现多元化趋势

长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。

在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。

经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。

近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战；旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。

在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资转变为多元化融资模式。

2）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加

从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓，趋向理性与发展。

随着宏观调控政策作用的继续显现，2005年全年房地产投资增长约22%左右。

由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，随着决政层不断的出台相关调控措施，估计2009年某房地产投资不会出现较大幅度的降低或上升。

一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款将继续从紧，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。

另一方面海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。

由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，由于前期政府储备了大量土地、以及存量土地的整理并盘活，给商品房的开发提供了足够的土地资源。

3）非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖

随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。

同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。

但在汇率高速幅度不大的情况下，一些国际热钱仍对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。

由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理开始进入理性心态，投资方向正缓慢转变。

2006年自住性需求将逐渐回暖，首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。

居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。

其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。

4）房地产价格涨幅将趋向相对稳定

2005年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果尤其在2008年明显，全国部分城市房地产价格涨幅会有小幅回落。

但总体分析，向某这样的三类城市房地产价格大幅下降的可能性不大。

根据上述对房地产供给和需求的判断，2008年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2008年房地产价格将在2007年的基础上趋向平稳，全年70个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约5%-7%，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率，涨幅基本正常。

但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情况。

2.2.2我国房地产发展环境预测

整体来看，2008的中国房地产市场整体景气指数不高，房产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。

这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。

而且反观我国房地产行业20年的发展历史，房地产市场一直比较活跃。

1）宏观环境

（1）政策趋于平稳

预计政府宏观政策将继续保持2005年已出台政策的连续性。

（2）金融持续脉动

房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。

银行对于房地产开发工程资金和收购土地资金比例要求降低。

但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性，但其幅度应不会太大。

2008年人民币继续处于升值背景下。

预计升值幅度以5%-7%之间，这有利于代表人民币资产的房地产投资环境，同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。

（3）经济影响

2008年中国经济持续增长，鼓励房地产消费仍然是重点。

政府在2008年推动能源价格体系改革，能源价格上涨将不可避免。

如果石油价格持续上升，将给自用轿车比例较高城市消费者带来新的住房消费变化。

住宅郊区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。

（4）税收变数

对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，其主要功能是打击房地产投机。

但是这样的税种并不适合所有地区和所有时间上使用。

（5）土地悬念

土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或那样的问题，但是这个方向不会改变。

热门城市的土地供给是相对不足的。

2）中观环境

（1）投资波动

2008年房地产市场整体投资可能出现先抑后扬的走势。

而不同区域市场将呈现迥异差别特征。

（2）消费复苏

各地投资或投机类需求已经急剧下降，城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。

目前各地城市移民、本地居民更新住房需求仍然保持稳定态势。

目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。

3）微观环境

（1）品牌地位

在2008年房地产企业将从2007年资金处境差异转变为产品在消费者品牌位置的差异。

（2）外行特征

相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场，外行直接投资房地产势头已经在减弱。

总之，根据我国的经济发展态势，房地产业发展的大趋势仍将是供不应求，前景看好。

房地产业至少在未来10年内仍将是一个需求旺盛、供不应求的行业。

但考虑到中国政府近年来对房地产业采取的一系列平抑房价，防止房地产过热的措施，房价的涨幅不会太大、但预计仍会维持每年5%--6%的增长比例。

2.3某房地产现状及需求预测

2.3.1某市房地产市场现状

在国家一系列强有力的宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，2006年以来，某房地产市场继续呈良好发展态势，开发投资继续增长，房屋成交量不断增大，销售价格稳步上涨。

房屋销售价格比上年上涨6.8%，房屋租赁价格上涨4.5%，土地交易价格上涨16.1%。

地产开发平稳发展。

房地产开发投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%。

其中住宅投资完成29.97亿元，增长1%。

全年商品房施工面积273.15万平方M，比上年增长1.9%；房屋竣工面积76.8万平方M，下降0.3%；房屋销售面积130.23万平方M，增长17.7%，其中，住宅销售面积占商品房销售的92.4%。

随着城市化进程的不断加快，流动人口的不断增加，加之居民的消费观念、消费能力在不断提高，对住房的要求向舒适、配套、设施日趋完善型转变，为适应当前市场需求，房地产业主不断为楼盘注入新的文化内涵和思想品位，有精品、有特色的楼盘成为某一道亮丽的风景，使某房屋销售市场供求两旺。

2.3.2某市房地产市场分析

1）某市住房消费政策的导向

由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房的情况将会大幅增加，而且随着公有住房出售的推进，取消了标准价售房，转为成本价售房，对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。

国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房个人贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推行多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展，目前，个人购房已成为房地产市场的主流。

此外，房地产市场和房产交易中介服务机构的规范完善，为居民买房、卖房提供了合法固定的场所和流畅的信息来源，使之能够既清晰的了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。

2）房地产价格变动的主要原因

（1）房屋质量的提高和配套设施齐全带动了房价上涨

随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，改善和提高居住环境，提高生活质量成为新的消费热点，开发商对新建房屋质量、品牌、配套设施、环境、售后服务、物业管理等更加注重人性化、人文化，从而带来了巨大消费需