凤凰印务保洁方案.docx
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凤凰印务保洁方案
凤凰印务厂区
保洁管理方案目录
第一部分物业管理服务费报价与测算
一、物业管理服务的测算原则
二、物业管理服务费的测算说明
三、物业管理服务费测算依据
四、凤凰印务物业管理服务费测算
第二部分物业管理服务措施
一、凤凰印务保洁人员配备
1、配备原则
2、管理处人员配置表
二、组织架构、人员配置及岗位职责
第三部分物业管理保洁服务方案
一、凤凰印务项目分析
二、清洁工作规范和公共区域卫生质量标准
三、保洁作业管理
四、保洁作业规程
第一部分物业服务费报价及测算
一、物业管理服务的测算原则
1、招标双方“双赢”和“质价相符”；
2、物业管理服务水平与南京地区的经济发展水平和市场价格水平相适应，与恒业物业的管理质量相一致；
3、各项支出合理、节约，成本构成符合南京市场情况和相关法规规定；
二、物业管理服务费的测算说明
1、按照凤凰印务服务的要求，物业管理服务费的测算按保洁管理等项目费测算；
2、管理处人员配备数量详见组织架构及人员配备；
3、在费用测算时列出了各子目单价，并按数量形式总价；
4、保洁方案中已包括了各项保洁耗材费用。
5、为了构建和谐社会，保持品牌形象，根据国家劳动部的要求我公司安人数的80%交纳社会保险费用。
三、物业管理服务费测算依据
1、国务院《物业管理条例》
2、《物业服务收费管理办法》
3、《南京市物业管理办法》
4、《南京市物业收费管理实施办法》
四、凤凰印务物业管理服务费测算
序号
费用名称
测算依据和测算方式
月支出（元）
备注
一
工资费用
1+2+3+4···+7
1
项目经理
3000元/月/人*1人
3000
2
主管
3
领班
4
保洁员
5
计提福利费用
工资总额*14%
国家标准
6
养老/医疗保险
工资总额*33%*80%
7
二
行政办公费用
1+2+3
1
服装费用
250元/人*人
2
办公费用
综合测算
3
三
前期开荒费用
总面积*2.5元/平米
四
保洁费用
综合测算
1
保洁设备
详见附件1
2
耗材明细
详见附件2
五
管理酬金
（一+二+三）*10%
六
税金
（一+二+三+···+五）*5.55%
七
合计
一+二+···+六
八
全年费用
（一+二+···+七）*12月
其他说明：
（1）、甲方需提供的固定设备
垃圾清运车（含维修费），办公区域摆放的垃圾桶等。
（2）、随国家养老保险及最低工资标准每年递增，在续签保洁合同时总费用同步递增。
（3）、保洁公司所需的办公室、更衣室、设备及耗材的仓库、相应的水电供给与通讯设施、用餐场所等均有凤凰印务提供。
（4）附件
保洁设备明细（附件1）
序号
品名
数量
1
工作车
3
2
人字梯（7m升降）
1
3
人字梯（3m）
1
4
洗玻璃伸缩杆（3.6米）
2
5
洗玻璃伸缩杆（1.2米）
2
6
洗玻璃涂水器
5
7
洗玻璃刮刀
5
8
毛推1.1米
2
9
毛推套1.1米
2
10
不锈钢保护喷剂
2
11
万用清洁剂
10
12
消毒剂
5
13
废纸篓
20
14
雨衣、雨裤、雨鞋
10
15
玻璃清洁剂
10
消耗材料明细（月）
序号
名称
明细
1
小黑塑料袋
1000
2
中黑塑料袋
1000
3
大黑塑料袋
1000
4
抹布
30
5
拖把
20
6
胶皮手套
20
7
扫帚
20
8
簸箕
20
9
地刷
10
10
消毒液
10
11
洗衣粉
40
12
洗涤剂
30
13
洁厕灵
30
14
洗手皂
20
15
防滑牌
20
16
大扫把
10
17
空气清新剂
10
第二部分物业管理服务措施
一、凤凰印务保洁人员配备
1、配备原则
基于凤凰印务的功能和客户群体分析，在物业管理人员配备上我们将遵循以下原则：
（1）、服务意识强
物业管理是一个服务性行业，为业主和使用人提供一个安全舒适的环境是我们物业管理人的职责。
一个高素质的服务队伍必然是一支服务意识极强的组合，南京恒业一直非常重视服务意识的培养，也必然在凤凰印务管理服务处配备服务意识强的管理服务人员。
（2）、精干高效
着眼于管理现代化合组织科学化，为保障优质的物业管理服务，在组织上采用扁平架构，根据凤凰印务的功能和客户需求，在管理处设保洁部，由管理处项目经理直接调配管理。
这样既保证服务的高质量，有实现运行搞效率，从而达到机构精简，人员精干，工作高效的目的。
（3）、重视文化素质和专业技能
各类人员的配备，均要求达到相应的知识水平和技能。
根据不同的岗位设置，配备相应的文化水平和专业技能人才，在此基础上，将通过不断的物业管理
训，是员工处于不断完善和提高的最佳工作状态。
2、管理处人员配置表
根据凤凰印务的服务要求，拟定以下岗位及人员配置。
（1）、岗位人员配置表
序号
岗位名称
岗位数
1
管理处保洁主管
1
2
保洁领班
2
3
保洁员
12
4
合计
15
（2）、配备人员要求
序号
任职
任职条件
备注
1
管理处保洁主管
大专及以上学历或中级以上技术职称，二年以上物业管理从业经验，持物业管理相关证书，有保洁管理经验，专业技能娴熟；有较强的组织管理能力、协调沟通能力。
2
保洁员
详见“招聘条件”
根据凤凰印务的保洁服务特点，我们将严格按照IS09991国际质量体系标准，实施“高标准、规范化”的环境保洁管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，做到眼见无垃圾、手摸无灰尘，确保凤凰印务垃圾日产日清，无蚊虫等“四害”滋生。
（一）组织架构、人员配置及岗位职责
1、组织架构
保洁主管
保洁领班
保洁组垃圾收集外勤（机动）
2基本人员配置
厂区办公楼、外围人员预算的配置为22人，具体如下：
楼层
人数
班次
备注
一层
2
7:
00—17:
30
二层
4
7:
00—17:
30
三层
4
7:
00—17:
30
外环境
2
7:
00—17:
30
保持全体巡视检查
内勤
2
7:
00—17:
30
垃圾收集
1
7:
00—17:
30
合计
15
3岗位职责
（1）、主管岗位职责
①负责检查、督导厂区的清洁卫生、消毒、垃圾清运管理工作，负责组织制度清洁文件、清洁检查标准，并组织实施对清洁工的考评，对清洁工的聘用与解聘有建议权。
②坚持每天巡视工作，巡回检查各清洁员工执行岗位责任情况，以及清洁工作中存在的漏洞和不足，提出整改意见，落实整改措施。
随时调整各种机具和人力配置。
③及时发现、整改不良现象，并现场督导保洁、消毒工作，保证环境达标。
对保洁工作实行划片包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现。
④负责凤凰印务日常保洁及消毒工作的实施、检查和监督。
⑤参加例会，做好日常工作的调派，参与现场指导、协调班组内外关系，负责对相关部合格品（服务）的处理。
⑥组织项目部全体员工参加业务技能、综合素质的培训。
⑦组织保洁用品月盘点，审核保洁用品月采购计划。
⑧完成本部门的日常工作任务和经理交办的其他任务。
（2）、领班岗位职责
①在项目主管的领导下，协助主管做好保洁管理工作，确保环境整洁。
完成主管安排的各项工作任务。
②带领和指导清洁员工作，合理安排班次，妥善解决清洁工作中存在的问题。
③定期或不定期的对本班的工作经行抽查、检查，对不合格工作作出处理。
准确掌握保洁员的思想动态和工作情况，并及时向主管汇报。
④根据保洁员的工作情况，每月提出对本班保洁员的奖惩意见。
⑤组织垃圾的收集清运处理工作。
⑥组织保洁员进行业务学习，检查各项规章制度和落实情况，并做好记录。
⑦加强对保洁设备、用具材料的管理，及时提醒缺货补充，节约开支。
⑧督促本班清洁员保管好清洁设备、用具，按需发放材料，节省费用。
⑨每日参与清洁工作并监督检查厂区环境卫生等清洁情况，向主管及时汇报。
⑩做好本职工作并完成凤凰印务公司领导交办的其他任务。
（3）、保洁员岗位职责
①在项目部的领导下，全体员工应遵守公司各项规章制度，按照岗位工作规程进行作业操作。
②按照要求做好责任区内的保洁服务工作。
③在当班时间内，责任区的各种垃圾，做到随产随清，保持责任区内的卫生干净。
④下班前所有的工具清洗、消毒、回笼，全部整齐有序的摆放在工具间，工具篮内清洁、擦洗，遇水的工具挂起、待干。
拖把拧干不滴水，工具间内要求整洁有序，无私人物品，无杂物堆放。
⑤保洁员每周对责任区内的排水井、污水井、绿化槽进行检查，清洁残余垃圾一次。
保持雨季水道畅通。
⑥保洁员接到厂方服务要求后，必须在最短的时间内完成。
⑦维护责任区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。
⑧做好本职工作并完成领导交办的其他任务。
第三部分物业管理保洁服务方案
一、凤凰印务项目分析
凤凰印务主要从事印刷事物，厂区包含办公场所，对保洁的要求比较高，故根据厂区实际情况，对厂区的保洁服务做详细的管理服务方案。
二、清洁工作规范和公共区域卫生质量标准
1、污染区作业
需要进入污染区作业时，应穿戴好服装，鞋帽，手套，口罩等，清洁作业时，清洁工具及清洁用水等应分类使用，不得混用，防治交叉污染。
2、办公室
进入办公室，应先敲门并征得同意后方可进入，并说“对不起，我可以进来做清洁吗？
”征得同意后，开始作业，作业时应避免发生大的响声，作业完毕，应询问是否还有其他需要清洁的地方。
3、垃圾桶
垃圾桶专人负责，垃圾量超过一半应及时清倒，放置垃圾袋时检查有无破口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。
4、洗手间
洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。
保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁完毕，清洁工具应清洗干净。
5、物品
作业时，对台面物品应征得同意后方可移动，清洁后物归原位。
不许随意翻阅台面的资料、记录，翻看摆弄器具和物品。
6、说话
在作业时，办公区，病房不得大声喧哗，工作性交谈也必须小声进行，不许干扰工作人员的正常工作和休息。
7、公共区域卫生标准
1、天花：
光洁明亮，无蜘蛛网、霉点、积灰。
2、墙面：
整洁美观，无灰尘、蛛网。
3、地毯：
每日吸尘，无污迹、杂物、死角，铺设平整美观。
4、墙饰、壁画：
美观无灰尘，蛛网。
5、灯具：
定期循环擦拭，光洁明亮无灰尘。
6、门窗：
每天擦拭，无灰尘、污迹、水迹。
7、玻璃制品：
每天擦拭，光亮无水印和其他痕迹。
8、家具、台面：
无灰尘、污迹，每天擦拭。
9、不锈钢制品：
无灰尘、污迹、锈迹、水迹，定期保养。
10、标识、标志：
无灰尘、污迹。
11、烟筒、垃圾桶：
烟头不得超过三个，内存垃圾不得外露，垃圾袋完好，筒身外表无灰尘、污迹，无异味产生。
12、消防设施设备：
每日擦拭，完好无灰尘、污迹。
13、空调：
是否按季节调至适合温度，风口无积尘。
14、电梯及电梯轿厢：
干净明亮，无灰尘、水迹、污迹，除尘垫保持完好清洁，电梯内无异味。
15、通道：
通道无杂物、积灰，每日清洁；循环保持卫生；扶手每日清洁，无灰尘。
16、死角：
个家具背面、窗台高处、地脚线等，定期清洁无积灰。
17、停车场：
地面干净无垃圾，标识牌干净无污迹、积灰。
18、卫生间：
每日消毒；镜面、台面、水龙头清洁明亮无水迹、污迹，地面、面盆、马桶无污迹、异味，整体光泽。
三、保洁作业管理
1、保洁主管根据保洁区域分责任范围，落实责任人；根据各保洁环节的不同和凤凰印务厂区的物业特点，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式，制定作业保洁方案；安排日常保洁工作，实行全天候保洁。
2、保洁员根据主管的安排，按照《保洁作业规程》和保洁服务检查标准实施保洁维保。
3、做好保洁员工作的监督、检查。
1保洁员在工作中，根据《保洁作业规程》进行自查。
2保洁部主管根据《保洁作业规程》和保洁服务检查标准对保洁工作进行日检，发现保洁员工作的质量问题，及时督促保洁员予以纠正，并做好检查记录。
3保洁领班根据《保洁作业规程》、保洁服务检查标准以及《保洁员岗位职责》，对保洁员进行周检、做好记录，并定期组织保洁员对保洁工作进行讨论、总结。
4保洁领班根据相关标准的要求，每日对保洁员工作进行监督检查，发现问题及时通知保洁部主管，并督促、跟踪整改。
四、保洁作业规程
1、保洁工作规程
楼大厅
1每天用湿拖把拖地面两次。
2每日巡回推尘地面。
3用湿抹布将大厅内的台面、座椅等所有公用设施擦拭干净。
4每天两次对垃圾桶进行清倒、擦洗和换袋。
5每天擦拭大门的玻璃门。
6每月对大厅墙面和顶面掸尘一次。
外围地面
1每天将外围地面全面清扫一次。
2将门厅前的地垫和台阶进行日常清扫，并用湿拖把擦拭一遍。
3没两周清洗地垫一次，根据气候和地垫表面程度改变频率。
4将垃圾场进行清扫，所有垃圾袋装化。
5将辖区内垃圾桶进行清理和擦洗。
6没太有专人巡查外围地面，保证无纸屑、积尘。
楼层内保洁
1卫生间
a用消毒后的抹布将卫生间内隔板、台面和各种标识牌擦拭干净。
b用消毒后的抹布将水箱、盖板、坐板、小便器等卫生间设施的四周擦拭干净。
c用清洁剂刷洗小便器、座便器、蹬坑的内部，并用清水冲洗干净。
d用清洁剂将面盆清洗干净，用消毒后的抹布将台面擦拭干净，再用干抹布见化妆镜擦拭干净。
e用拖把将卫生间地面拖拭干净，做到地面无积水。
f每周将卫生间墙面清洁一次。
②公共区域走道
a每天不低于两次将地面污迹拖干净，巡回地面推尘，
b每天对垃圾桶进行倾倒和擦洗。
c用抹布将走道窗台擦干净。
d每月对办公区走道内墙面进行掸尘。
③楼梯通道
a将楼梯通道地面清扫干净，无杂物。
b用湿抹布擦拭楼梯扶手。
c每月对楼道墙面进行掸尘。
④电梯
a将电梯间打扫干净，并用抹布擦拭干净。
b没月定期用不锈钢液对电梯间进行擦洗。
⑵、保洁工作应急方案
①对影响厂区清洁工作的突发事件及意外情况制定预防应急处理措施，为厂区提供始终如一的保洁服务。
2使用范围
梅雨季、暴风雨、火灾等突发事件
3梅雨天气应急方案
a在大厅等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客户：
地面返潮，小心滑倒。
b加快工作速度，领班要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面渗出水迹。
c如返潮现象比较严重，应在大厅铺设防滑地毯，并用干抹布及时吸干墙面、
地面、电梯门厅上的积水。
d仓库内备好拖把、海绵、地毯、抹布和指示牌等物品。
④暴风雨天气应急方案
a清洁领班勤巡查，督促各岗位清洁工的工作，加强与其他部门的协调联系。
b天台等处的明暗沟渠、地漏等由领班派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞需立即疏通，无法疏通的应通知相关部门派员处理。
c检查雨水污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。
d各岗位保洁员配合保安员关好各层的门窗，防治风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。
e暴风雨后，保洁员及时清扫个责任区所在地面的垃圾、纸屑、树叶、泥沙等杂物。
④发生火灾的应急方案
a救灾结束后，由保洁部统一组织保洁员参与现场清理清洁工作。
b用垃圾场清运火灾遗留残物、杂物，打扫地面。
c清除地面积水，用拖把拖抹至清洁干净。
⑤注意事项
a保洁员不论是否当班，接紧急事件通知一律在最短时间赶到现场参与处理。
b处理现场有厂区统一指挥协调，保洁部配合、安排具体实施。
c暴风雨天气不要冒险作业，需注意高空坠物，防止发生意外。
d清理火灾现场要等现场调查结束后，经有关部门批准后方能进行。
（3）保洁综合管理
加强对物业辖区内外环境的综合治理，管理人员加强巡视检查，杜绝下列事项的发生，一旦发现及时予以处理解决。
1、随地吐痰，乱扔果皮、烟头、纸屑等杂物。
2、乱倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物和随地大小便。
3、在道路上乱摆放、堆放杂物和建筑材料。
车轮带土的机动车驶入厂区。
4、乱竖广告牌、指路牌和乱张贴标语、广告、海报、乱涂乱画。
5、损坏公共卫生设施和花草树木。
6、像室外（窗外、阳台）倾倒污水、垃圾、杂物等。
7、未经批准摆摊设点，超标准排放污水、污物及噪音污染。
恒业物业部
2011-12-1
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