郑州房企土地一级开发跟一二级开发联动培训中房商学院.docx

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郑州房企土地一级开发跟一二级开发联动培训中房商学院

【郑州】房企土地一级开发及一二级开发联动培训（4月12日）

房地产培训：

房企土地一级开发及一二级开发联动培训

【课程背景】

核心提示：

随着城市化进程，土地开发重心：

1）从城市中心向城市郊区转移;

2）从一线、省会城市向三四线城市、区域中心城市转移;

3）从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变;

4）从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会（中心）城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发。

而企业参与一级开发的目标之一就是一二级开发联动。

所以：

随着城市化进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。

【课程收益】

1、土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析;

2、土地一级开发操作中的核心问题（土地流转、资金流转与合作机制）分析及解决途径分享;

3、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析;

4、土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径，及其与土地价值关系分析;

5、一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析;

6、一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计…

【学员对象】

1、房地产企业董事长、总经理、开发总监

2、房地产投资总监及其他高管:

一二级土地开拓人员

3、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门

【讲师介绍】

杨老师：

中房商学院房地产培训高级顾问；南京大学经济学硕士;某上市集团战略顾问事业部总经理;区域开发与旅游地产资深专家;深圳市旧城改造与重建专家组成员;长沙市先导区、重庆两江新区等城市专家顾问;清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授12年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。

先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目;先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业提供顾问服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。

【课程大纲】

第一部分：

土地与土地开发基础

Part01：

土地开发流程与一、二级开发：

1、土地生命周期;

2、土地开发的几个环节

城市进入性;

区域开发商业模式设计。

定位与规划;

区域运作策略与土地营销;

区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题;

国家对土地开发的法律规定;

地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;

相关规定带来的操作问题。

第二部分：

一级开发的模式与案例

Part02：

一级开发模式分析

1、全程运营模式

模式解析;

全程运营模式的要点;

案例研究：

亚龙湾一级开发浅析;

2、主导整合模式：

模式解析;

操作要点与成功要素;

案例研究：

海南清水湾一级开发浅析;

3、一级主导开发模式：

模式解析;

操作要点与成功要素;

案例研究：

天津泰达城一级开发浅析;

4、一二级联动开发模式：

模式解析;

操作要点与成功要素;

案例研究：

南京吉山产业园一级开发浅析;

5、公建代建开发模式：

模式解析;

操作要点与成功要素;

案例研究：

阜阳一级开发浅析;

Part03：

国内一、二级土地联动开发成功案例分析：

1、成功案例标准;

2、案例01：

金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

发展历程讲解

发展定位与规划调整;

合作方式;

排他性土地控制策略;

土地获取方式;

启动策略;

城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02：

扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发;

发展历程讲解;

定位思考与功能确定;

历史文化名城与区域开发的价值结合;

一级开发中的政企合作;

一、二级开发联动实现措施。

一级价值兑现实现流程。

4、案例03：

青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发;

发展历程讲解

开发企业介入机会与土地获取条件;

定位与规划调整策略（及效果分析）;

公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用;

二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;

一级开发控制二级土地的措施;

二级开发与公共设施开发的互动性分析。

政府对一级开发的支持。

第三部分：

一级开发、一二级联动问题解析

Part04：

（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题

1、土地流转方式。

土地性质、土地指标;

土地流转进程安排;

土地流转中的成本概算。

2、资金流转方式

合作投资方式;

投资概算;

投资计划（年度、季度）;

投资与收益关系概算（年度、季度）;

资金监控方式。

3、合作方式（合作协议中明确）。

合作方的权利;

合作方的责任（各方干什么）;

合作决策机制。

土地增值收益分成方式与核算机制。

Part05：

基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析

1、项目情况（城市/区位/用地指标等）

2、项目利益相关者目标要求分析（政府/企业/市场消费者/投资者等）;

3、土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题

产业用地（含产业、物流、专业市场等）的处理方式及关键问题;

商业用地（含商业用地、商务用地、综合体用地等）的处理方式及关键问题;

其他用地（旅游用地等）的处理;

公共设施的建设、运营特征;

一级开发中公共设施处理建议。

4、项目商业模式简析（相关利益者的关系）

项目平台价值分析：

土地升值价值;

市场二级开发价值

规划的多维度分析：

多目标实现分析;

开发空间或资源的平衡性分析;

市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析

项目风险控制点分析：

拆迁分析;

规划变更分析;融资渠道及成本分析;

政府信约束分析（政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等）

基于项目规划定位的目标实施策略：

举例旅游地产：

重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏/规模/质量）;关键品牌资源的整合开发（酒店/高尔夫等）/经济分析

商业模式构建：

企业：

主体开发权/规划控制权/开发控地权（指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例/资金流转方式和时间节点效率/）;政府责任（审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等）

第四部分：

一级开发与一、二级联动中的成本、风险

Part06：

一级开发中的成本构成

1、总的成本构成

2、各成本项的构成与比例关系;

3、各成本项的影响因素;

4、各成本项对一级开发总成本的影响。

5、成本控制风险与关注因素。

Part07：

（结合案例）土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素;

2、影响一级开发收益因素：

收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

3、投入成本风险;

拆迁成本的不可控;

政府成本的不可控（管理成本的不可控）;

关键设施的假设成本不可控;

开发周期的不可控。

4、规划实现的风险。

商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

5、进程不可实现风险;

政府换届导致的剔出风险;

土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题;

拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）;

拆迁的成本、变化;

拆迁风险及控制。

7、增值收益分成实现风险

土地财务管理制度;

制度导致的企业财务风险;

产业基金资金流转;

设立政府企业设施投资资金流转;

分块取地转让（合作）资金流转;

成功案例一级开发分成收益财务实现流程。

8、规避一级开发收益风险的模式设计探索。

第五部分：

一二级联动开发中土地控制方式

Part08：

一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

控制要点、城市案例启示。

4、关键设施控制

控制要点、城市案例启示。

5、流程控制

控制要点、城市案例启示。

6、其他控制方式

第六部分：

一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

Part09：

政企合作模式

1、政企合作投资模式

股份构成关系;

出资方式与界定;

企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式;

股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

管理架构设计;

管理层人选界定;

决策机制与流程;

资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定。

政府的权、责、利;

投资企业的权、责、利;

合作组织的权、责。

Part10：

政企合作协议要点（结合案例）

1、一级开发协议的主要内容与结构;

2、结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解：

合作协议中关于“股份构成”的规定;

合作协议中关于“土地指标”的规定;

合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;

合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;

合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;

合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……

第七部分：

现场讨论与课程小结

Part11：

课程小结与现场讨论（讨论时间约为2小时）

【课程说明】

[组织机构]：

中房商学院

[时间地点]：

2014年4月12-13日郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

[培训费用]：

人民币3980元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。

以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。

业务包括：

房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。