黄石农贸市场说明书概要.docx
《黄石农贸市场说明书概要.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《黄石农贸市场说明书概要.docx（38页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
黄石农贸市场说明书概要
说明书
目录
前言1
第一章概述2
第二章城区农贸市场现状分析3
第一节农副产品生产和消费情况3
第二节城区农贸市场现状3
第三节存在的问题4
第三章农副产品零售业态选择分析8
第一节业态比较8
第二节购买力分析9
第三节消费习惯分析10
第四节业态发展思路11
第四章规划依据、期限和范围12
第五章指导思想和规划原则12
第六章规划布局13
第一节总体结构13
第二节农副产品批发市场规划布局13
第三节片区级农贸超市规划布局16
第四节社区级农贸市场规划布局19
第七章近期建设规划23
第一节建设年限和建设目标23
第二节建设规划23
第八章环境建设指引25
第一节总体环境控制指引25
第二节柜台设置指引27
第九章规划实施的政策和措施28
前言
农贸市场作为提供农副产品的经济活动场所，与市民的日常生活息息相关，因此它所具有的社会意义远高于其经济意义。
让市民买的方便，买的放心是农贸市场建设和管理的核心工作，也是一件能够代表最广大人民根本利益的大事实事。
受黄石市规划局委托，我院于2007年10月与规划局共同承担黄石市农贸市场布局专项规划的编制工作。
编制工作于2008年4月完成初步成果，同月向市规划局汇报，根据市规划局的审查意见修改后，向各区政府、区建设局征求意见和建议，修改后，于2008年9月19日向市规划委员会正式汇报，经市规划委员会审查，原则通过。
按照市规划委员会的提出的修改意见修改后，于2008年11月25日和2008年11月19日，分别向市政协和市人大汇报，按照市政协和市人大提出的修改意见修改后，完成正式成果。
在前期调查和编制过程中，得到了黄石市商务局和黄石市市场协会的大力支持和帮助，在此，对他们表示诚挚的谢意。
第一章概述
一、城市概况
1、区位
黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸。
地处东经114°32′—115°30′，北纬29°30′—30°20′。
东临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望；北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市，通山县为邻；东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪，武九铁路，东连浙赣线，西接京广线，东有黄金水道——长江，区位、交通条件非常优越。
2、行政区划、人口
黄石市现辖西塞山区、黄石港区、下陆区、铁山区、大冶市和阳新县，全市国土总面积4630km2，其中市区面积237km2。
2006年全市总人口254.36万人（市区人口63.31万人，常住人口72.05万人），其中城镇人口126.54万人，乡村人口127.82万人，按常住人口计算，城镇化水平达到49.75%。
3、社会经济
2006年全市完成生产总值（GDP）401.03亿元，比上年增长13.9%。
三次产业结构不断优化，由2000年的9.7:
51.1:
39.3调整为7.9:
53:
39.1。
全市人均生产总值达到16044元，比上年增长11.7%。
2006年，全市消费品零售总额达到148.27亿元，比上年增长14.6%。
其中限额以上批发零售贸易业中食品类销售总额达到57.80亿元。
2006年，城镇居民人均可支配收入9472元，农民人均纯收入3182元，恩格尔系数分别达到36.3%和43.6%。
城乡居民储蓄存款余额达167.76亿元，城乡居民生活水平得到明显改善。
二、概念简介
1、农贸市场：
也叫集贸市场。
指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责管理，以农副产品为主要商品的集中、公开的商品交易场所。
2、农贸超市：
也叫生鲜食品超市，是近几年出现的一种新的农副产品零售业态形式。
主要指以农副产品为主要商品，采用超市化经营模式，企业统一采购、统一配货、统一加工，连锁经营方式。
3、片区：
按照总体规划确定的城市结构，居住用地布局和人口分布，结合黄石的用地形态及路网情况，将居住用地划分成相对独立的区域。
本专项规划划分了10个片区，分别为：
团城山片区、磁湖北岸片区、磁湖南岸片区、花湖片区、山南片区、胜阳港片区、黄思湾片区、下陆片区、铁山片区及河口片区。
第二章城区农贸市场现状分析
第一节农副产品生产和消费情况
一、农副产品生产概况
2006年黄石市农业经济形势继续好转。
全年农林牧渔业完成总产值49.11亿元，比上年增长3.5%；农作物播种面积稳步增加，全年总播种面积达到227.44千公顷，比上年增长4.97千公顷。
主要农产品产量均保持增长。
其中粮食总产量64.92万吨，增长1.8%；蔬菜67.6万吨，增长0.8%；水产品产量10.66万吨，增长7.7%；肉类总产量8.15万吨，增长3%
表2.1.12006年黄石市主要农副产品产量
2006年黄石市主要农副产品产量
粮食
肉类
禽类
蛋类
水产品类
蔬菜类
水果类
产量（吨）
649243
81457
10289
16177
106642
675958
25180
二、农副产品消费情况
2006年黄石城乡居民生活水平稳步提高，用于吃的支出比重继续下降，饮食结构有所优化，用于吃以外的居住、教育、文化娱乐、交通、通讯的支出比重显著上升。
表2.1.22006年黄石市居民主要农副产品消费情况
2006年黄石市居民主要农副产品消费情况
城镇居民
农村居民
人均水平
总量
人均水平
总量
购买量
（公斤）
支出
（元）
购买量
（吨）
支出
（亿元）
消费量
（公斤）
支出
（元）
消费量
（吨）
支出
（亿元）
粮食
64
342
80985.6
4.33
186.05
251.97
237809.1
3.22
食用油
11
93
13919.4
1.18
3.19
27.81
4077.5
0.36
肉类
24
379
30369.6
4.80
15.83
213.28
20233.9
2.73
禽类
6.3
116
7972.1
1.47
蛋类
7.1
53
8984.3
0.67
2.48
3169.9
水产品类
13.3
144
16829.8
1.82
5.96
34.83
7618.1
0.45
蔬菜类
94
268
118947.6
3.39
119.62
182.73
152898.3
2.34
干鲜瓜果类
42
193
53146.8
2.44
13.75
17575.3
第二节城区农贸市场现状
经过多年的发展，黄石城区基本形成了以农副产品批发市场为支撑，以传统农贸市场为主体，以超市生鲜卖场为辅的农副产品供应网点体系。
这些农贸市场分布于各个居民区，为市民购买农副产品带来极大方便，同时也会社会提供了大量的就业岗位。
据初步统计，目前城区有一定规模的农副产品批发市场6个；传统农贸市场34个，其中室内市场26个，营业面积约4.3万㎡，摊点数量3125个；简易棚市场9个，营业面积约6650㎡，摊点数量约540个；另外还有马路市场8处。
（详见农贸市场现状一览表）。
按2006年常住人口计算，营业面积达到68.95㎡/千人，摊点数为5个/千人。
超市、便利店等新兴业态近年来在黄石发展非常迅速，目前设有生鲜卖场的超市、便利店共有19家，生鲜卖场营业面积达到1.1万㎡。
这些超市不仅完善了农副产品供应渠道，为市民提供多样化的选择，也带来了与传统农贸市场不同的消费方式和经营理念，同时还预示着未来农副产品供应体系改革的发展方向。
随着改革的深入，农贸市场的投资开办主体由政府部门主导转变为企业，个体经营者为主。
据黄石市市场发展管理中心统计，2006年，在登记注册的市场中，由工商局和街道办事处开办的市场仅有5家，其余皆为企业和个体经营者投资开办。
第三节存在的问题
一、农贸市场的布局缺少统一规划，局部地区布局不合理
农贸市场作为居住区的一种商业配套设施，在各个层次的规划中对布局和规模仅提出了原则性要求，缺少全局性的整体规划，随着经济的快速发展，城市建设进程加快，尤其是政府部门逐步退出市场建设主导地位，因此对农贸市场建设的宏观调控能力有所减弱，造成农贸市场布局在局部地区不合理。
有的区域比较密集，比如团城山片的农贸市场和超市生鲜卖场都集中在杭州路上，西塞山区的八卦嘴农贸市场和小小农贸市场仅一路之隔；而有的区域却又过于分散，比如下陆区的农贸市场主要分布在老下陆一带，超生鲜卖场全都分布在下陆大道上，且规模也不大，又比如花湖片，目前仅有一处正规的室内农贸市场。
农贸市场布局在局部地区的不合理，一方面是因为城市建设在区域上差异性，主要的原因是因为缺少统一的规划，造成农贸市场布局随意性。
二、农贸市场改造升级相对滞后
随着城市的快速发展，人口逐渐增加，一方面原有一些农贸市场没有同步更新和改造，造成一些农贸市场自发性无序扩张。
它们往往占道经营，给城市交通、居民日常出行带来不便，同时也造成一些安全隐患。
比较典型的有四门农贸市场，黄思湾农贸市场。
四门农贸市场由原冶钢房管处1987年建成，占地约700㎡，简易棚形式。
20年过去了，市场没有任何改造，摊贩只能拥挤在本就不宽的道路上叫卖，周边居民反映很大。
另一方面，旧城改造过程中，一些市场拆除后没有及时新建，造成新的马路市场形成。
比如下陆区东村马路市场，占道达到2400m。
到2007年，市区有8处简易棚市场，虽然数量不多，但仍然给黄石的城市形象带来了负面影响。
另外这些简易棚市场还存在安全隐患，在2008年初大雪灾中，由于政府采取紧急措施，关停简易棚市场，才没有造成大的事故和损失。
因此改造简易棚市场将成为近期农贸市场建设的重要工作。
三、市场管理粗放，购物环境不理想
虽然与农贸市场有关的法规、政策相继实施，市场的交易秩序得到规范，但没有从根本上扭转“脏、乱、差”的形象。
我们认为其主要原因是现阶段农副产品的标准化程度较低，以及传统农贸市场粗放的经营管理模式所造成。
在现阶段，农副产品特别是像蔬菜、肉类、水产品等，基本上都是直接进入市场，标准化加工程度很低，无法大规模进入超市，进行标准化销售，只能由摊贩自己在市场内简单加工，出售给消费者，环境卫生问题也就难以避免。
传统农贸市场粗放的经营管理模式也是重要原因。
在现有的经营管理模式中，市场投资者主要是通过提供场地来收取租金，从而获得投资回报。
日常的工作主要是维护交易秩序和卫生清洁。
具体的经营则由摊贩自己负责。
由于利润不高，无论是市场投资者还是摊贩都无心也无力从根本上改善市场的环境。
另外这种粗放的经营管理模式也为食品质量安全监管带来不便。
政府每年都要投入大量的人力、物力、财力对市场内销售的农副产品进行抽查，来保证“菜篮子”的安全。
表2.2.1农副产品批发市场现状表
序号
市场名称
市场类型
地点
建筑形式
市场面积
（㎡）
1
上窑轮渡批发市场
农副产品批发市场
上窑轮渡
简易棚，露天
3000
2
新明农贸批发市场
农副产品批发市场
昌明路气象局旁
简易棚
5000
3
青龙水果批发市场
水果批发市场
黄石大道405号
简易棚
4200
4
天桥水果批发市场
水果批发市场
市禽蛋冷冻厂
室内
714
5
龙腾市场
干货批发市场
冶钢大厦
室内
1350
6
大桥竹木市场
竹木、农副产品批发市场
花湖开发区
露天
66700
表2.2.2简易棚农贸市场现状一览表
序号
市场名称
地点
占地
面积（㎡）
建筑
面积（㎡）
营业
面积（㎡）
摊点
数量（个）
从业
人数（人）
区位
1
马家嘴农贸市场
马家嘴小学对面
900
1200
1200
90
110
西塞山区
2
四门农贸市场
四门车站旁
500
700
500
70
100
西塞山区
3
二门集贸市场
冶钢正门
500
450
400
40
45
西塞山区
4
工人村集贸市场
工人村
1100
1000
1000
30
40
西塞山区
5
南岳村马路市场
黄石港区政府对面
700
700
600
50
100
黄石港区
6
楠竹林集贸市场
楠竹林小区
500
500
500
30
40
黄石港区
7
花湖集贸市场
医疗器械厂斜对面
1000
1000
1000
10
15
花湖
8
二钢市场
二钢
300
250
250
20
30
下陆区
9
西塞集贸市场
西塞街办对面
1200
1200
1200
200
西塞山区
表2.2.3室内农贸市场现状一览表
序号
市场名称
地点
占地面积（㎡）
建筑
面积（㎡）
营业
面积（㎡）
摊点
数量（个）
从业
人数（人）
区位
1
黄思湾农贸市场
黄思湾税务所后面
500
700
1200
70
100
西塞山区
2
陈家湾集贸市场
十五冶路口
1200
1500
1500
100
120
西塞山区
3
澄月集贸市场
工院村1号
800
1000
800
90
100
西塞山区
4
美尔雅集贸市场
美尔雅小区
800
1000
1800
80
100
西塞山区
5
小小集贸市场
八卦嘴九医院旁
300
500
500
40
80
西塞山区
6
长龙综合市场
花园路
2800
2500
2500
150
180
西塞山区
7
中窑集贸市场
中窑医院街
2600
2400
2400
120
150
西塞山区
8
胡家湾集贸市场
胡家湾铁路口
500
800
180
80
120
西塞山区
9
新街口集贸市场
港城大厦对面
1500
1800
2400
80
120
黄石港区
10
纺织二路集贸市场
延安路96号
3500
4000
3600
150
150
黄石港区
11
青山花苑集贸市场
沈家营统一街口
1800
2200
2000
150
150
黄石港区
12
富豪集贸市场
武汉路326号
1000
1500
1250
100
80
黄石港区
13
永安里农贸市场
武汉路9号
5500
5900
5600
800
300
黄石港区
14
钟楼集贸市场
中医院对面
600
500
480
60
120
黄石港区
15
天虹小区集贸市场
天虹小区
1800
1600
1600
40
50
黄石港区
16
王家里集贸市场
王家里小区内
580
560
500
25
30
西塞山区
17
石榴园中百超市
石榴园附近
500
700
200
80
100
团城山
18
老团城山农贸市场
青龙山社区
1800
1600
1600
120
140
团城山
19
石榴园集贸市场
石榴园中百楼下
200
180
150
8
10
团城山
续表2.2.3室内农贸市场现状一览表
序号
市场名称
地点
占地面积（㎡）
建筑
面积（㎡）
营业
面积（㎡）
摊点
数量（个）
从业
人数（人）
区位
20
下陆购物中心
老下陆大道
2400
2400
2400
90
110
下陆区
21
纺机市场
胜利小区
300
250
240
20
30
下陆区
22
南村市场
新下陆南村
1800
3000
1800
42
42
下陆区
23
铜花小区市场
铜花山庄内
360
300
300
50
50
下陆区
24
铁山桥洞市场
铁山大道72号
2000
3000
1800
300
450
铁山区
25
余家山市场
余家山
5700
5700
5400
200
200
铁山区
26
亚东市场
矿山路
900
1000
900
80
80
铁山区
表2.2.4马路市场一览表
序号
市场名称
市场类型
地点
占道长度（m）
摊点数量（个）
区位
1
新城农贸市场
马路市场
上窑新城巷子
50
15
西塞山区
2
王家湾马路市场
马路市场
沿湖路王家湾路口
200
160
西塞山区
3
沿湖路小学马路市场
马路市场
沿湖路小学旁
70
25
西塞山区
4
黄建院内马路市场
马路市场
黄石建筑公司内
150
40
黄石港区
5
交通里马路市场
马路市场
交通里小区内
50
20
黄石港区
6
东村马路市场
马路市场
新下陆东村冶中路
2400
10
下陆区
7
北村市场
马路市场
新下陆北村
400
20
下陆区
8
石明甲马路市场
马路市场
石明甲路
30
10
下陆区
9
省托马路市场
马路市场
神牛路
30
10
下陆区
表2.2.5超市生鲜柜现状一览表
序号
市场名称
市场类型
地点
营业面积（㎡）
区位
1
八卦嘴中商平价超市
超市生鲜柜
八卦嘴铁路口
1000
西塞山区
2
伊家人超市
超市生鲜柜
八卦嘴九医院旁
100
西塞山区
3
阳光超市（双汇冷鲜柜）
超市生鲜柜
八卦嘴四路车终点站
300
西塞山区
4
公安路金港超市
超市生鲜柜
公安路口
1100
西塞山区
5
王家里中百超市
超市生鲜柜
王家里车站旁
420
西塞山区
6
武汉路联丰超市
超市生鲜柜
武汉路325号
500
黄石港区
7
中商平价黄石店
超市生鲜柜
文化宫对面
1000
黄石港区
8
中百仓储
超市生鲜柜
明珠广场对面
1000
黄石港区
9
金港超市
超市生鲜柜
人民剧场对面
500
黄石港区
10
中百超市
超市生鲜柜
教委对面
300
团城山
11
武商超市
超市生鲜柜
丽岛半山华府
800
团城山
12
伊家人超市
超市生鲜柜
丽岛半山华府对面
300
团城山
13
东方梦欧购物广场
超市生鲜柜
老下陆大道
1300
下陆区
14
下陆金港超市
超市生鲜柜
下陆大道
300
下陆区
15
伊家人超市
超市生鲜柜
铜花山庄对面
400
下陆区
16
华联超市
超市生鲜柜
新下陆有色公司旁
600
下陆区
17
菜篮子平价
超市生鲜柜
铜花山庄对面
150
下陆区
18
金港铁山购物中心
超市生鲜柜
铁山大道28号
800
铁山区
19
惠万家生活广场
超市生鲜柜
建设路1号
500
铁山区
第三章农副产品零售业态选择分析
从上世纪90年代后，为了从根本上改善农贸市场的购物环境，和适应农业产品标准化的趋势，国内一些城市兴起了“农改超”热。
一段时期内，在一些大城市，部分农贸市场被改造成普通的综合超市。
市民在享受优良的购物环境的同时，也发现这些超市提供的农副产品不仅价格有所上涨，而且产品的新鲜程度不能满足人们的要求，特别是水产品、肉、活禽类等不能完全适应人们的消费习惯。
因此，在“农改超”热浪过后，人们对这种简单的“农改超”模式提出了质疑。
最近几年，在农副产品零售供应方面，出现了一种新的业态形式，即农贸超市。
本专项规划主要从两种业态优劣比较、居民购买力和居民消费习惯三个方面进行简要分析，以确定未来黄石农副产品零售供应的业态形式。
第一节业态比较
一、业态比较
农贸市场：
指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责管理，以农副产品为主要商品的集中、公开的商品交易场所。
农贸市场设施简单，租金低廉，劳动力成本低，相应降低商品成本；其次，能够适应现阶段像蔬菜，水产品等商品标准化程度低的农副产品。
但存在购物环境问题不易解决且存在食品质量安全监管不便的问题。
农贸超市：
农贸超市为超市化经营，以农副产品为主要商品，采用企业统一采购、统一配货、统一加工连锁经营方式。
统一采购就是直接从农产品生产基地直接进货，减少中间环节，一定程度上解决成本高的问题。
统一配货，不仅能保持生鲜食物的新鲜，而且做到了货物多元化，全方位满足市民需求。
统一加工就是超市对农副产品按标准，在卖场外统一加工，成品再进入柜台，保证卖场舒适的购物环境。
农贸超市购物环境好，食品质量易于监管，但农贸超市的建设需要体系的支撑，包括农产品生产标准化程度的提升，物流业的发展完善和政策的支持。
另外，商品的价格相比传统农贸市场会有所提高，因此居民的购买力也是影响农贸超市发展的一个重要因素。
随着农业产业结构的升级，农产品生产标准化程度的提高，国家食品质量安全体系的完善，居民购买力的提升，农贸超市是未来发展趋势。
表3.1.业态比较表
经营方式
产品价格
产品新鲜度
对农产品生产标准化适应度
购物环境
是否利于食品安全监管
农贸市场
粗放
较低
好
差
差
不利于
农贸超市
集约
较高
好
好
好
利于
二、国内农贸超市发展概况
随着市场业态的不断创新和发展，我国农贸市场也已发展到了一新阶段，即“集市改超市”。
集市改超市是以生鲜超市形式替代传统的农贸市场。
国内福州是第一个实行集市改超市的试点城市，紧接着上海、深圳、厦门、长沙、南京、杭州等地也纷纷加入“集市改超市”的运动中来。
上海已有生鲜超市300多家，厦门已将130家农贸市场全部改为农贸超市。
深圳已改造45家集贸市场，并计划在全市范围内用3～5年的时间将现状289个农贸市场提升改造成农贸超市
武汉市对新建农贸超市和农贸市场改造升级在2004年出台一系列扶持政策。
1、对新建生鲜食品超市按其经营面积给予每平方米150元补贴；对农贸市场进行改造升级的，按每平方米给予100元补贴。
补贴经费由市财政按70%、各区按30%分别做出预算安排。
2、新开的生鲜食品超市和完成改造升级的农贸市场自开业之日起，符合《财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税〔2002〕208号）精神，3年内免征城市维护建设税、企业所得税和教育费附加税。
改造升级后的农贸市场，其卫生监测费予以适当减收优惠。
3、按标准完成建设生鲜食品超市和农贸市场改造升级目标任务的，经市有关部门验收合格后，市人民政府将一次性给予区人民政府及相关部门适当奖励。
第二节购买力分析
2006年，市区城镇居民人均可支配收入9472元，人均消费性支出7362元，食品支出2673元，恩格尔系数36.3%，已经达到国际通行的初步富裕标准（30%—40%）。
这个系数显然与我们的直观感受有着明显的差距。
因此本次规划将从居民的饮食结构和消费量着手，试析居民实际的购买力，即将中国营养学会推荐的符合我国居民饮食结构及摄入量和目前的饮食结构及摄入
升级会员 