初级业务员商业地产知识培训.docx

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商业地产知识培训

如何批判地产的好坏？

黄金定律--：

地段、地段、还是地段。

权衡一个地产项目的好坏，最根本的批判是地段。

一个黄金地段，交通便利，周边配套齐全，人气旺盛，物业类型组合、功能组合、产业链组合、经营业态和业种组合完整，为物业的发展方向和招商定位打基础。

商铺分析

一个良好的商铺具备基本元素“

1、地段。

好的地段有齐全的配套设施，庞大的人流量和便利的交通。

2、人流。

可分为固定人口、流动人口和未来规划入住的人口。

3、交通。

多条交通道路经过，交通便利。

4、政策。

政府政策是否规划打造成某某商业区。

5、物业公司。

运营口碑，招商实力，物业管理等等。

6、开发商。

开发商的资质如何，诚信程度等等。

购物中心

购物中心是指多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

按照区位要求可分为：

社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心。

（1）社区购物中心（CommunityShoppingCenter）是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心.　　

（2）市区购物中心（RegionalShoppingCenter）是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。

商圈半径为10公里~20公里，有40个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。

（3）城郊购物中心（Super-regionalShoppingCenter）是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.

优点

（1）业态丰富、齐全

一般综合性购物广场严格按照业态分布管理，不同楼层不同的业态经营。

基本上吃喝玩乐、购物于一体服务，组成完善的产业链，商业氛围浓厚。

（2）辐射范围广

由于购物中心服务功能的全面性，再加上著名的商超入驻，无疑吸引了周边甚至更远的消费人群。

（3）统一经营管理

购物中心一般由开发商委托物业公司进行统一招商、统一经营管理，包括基础设施的管理，租金分配等。

物业公司利益与投资者利益紧紧结合，作为投资者一般不需要担心招租问题，本地异地投资者皆宜。

（4）提供车位服务

购物中心一般设有庞大的停车场，方便顾客驾车购物，给顾客提供舒适的服务环境。

缺点

（1）得房率低

商铺得房率一般不高于60%，这是购物中心商铺的硬伤，也是购物中心组合型商铺性质决定。

很多投资者认为花了那么多钱买公摊，很不值，不如沿街商铺好。

购物中心为了让购物者更便捷、畅通、舒适的享受购物而需要更大的公摊面积，同时消防、安全通道、电梯等等也要公摊。

（2）租赁、经营单一死板

物业公司统一招商、统一经营管理，包括业态种类、档次、规模的安排。

这就决定了租赁者经营的业态要符合物业管理的安排；其次，由于购物中心的商铺整体统一性，决定了各个商铺“唇齿关系”，整个购物中心运营好了，人气旺了，就会惠及各个商铺，反之，树倒猢狲散。

（3）楼层多

购物中心一般是多楼层组成的的。

从消费者心理角度看，与轻松购物心理不相符合。

同等情况下，单层沿街商铺会更吸引人。

（4）消防安全隐患

购物中心各个商铺类品的聚集，人群密集，安全隐患严重，物业管理花费更多的心思放在安全问题上。

沿街商铺

沿街商铺指的是道路两边的门店，一般是一层或者两层组成的。

通俗点说，贴近道路的商铺称沿街商铺。

沿街商铺的概念比较笼统，步行街两旁的商铺、购物广场的一楼和可以称沿街商铺。

可以说，沿街商铺服务的消费者主要是本区域人群和马路上逛街的人群。

优点

（1）交通方便，人流量大

沿街商铺有天然的交通优势，四通八达。

除了本区域的消费人群之外，还有流动人群。

（2）业态分布灵魂

一般沿街商铺没有业态上的严格规定，经营比较随意，租赁者可以任意选择经营

业种，投资者也可以选择不同的经营商家。

（3）得房率高

由于有宽阔的道路可以集散人流，沿街上商铺得房率一般高达80%以上，使得

投资者获得更高的实际使用面积。

缺点

（1）投资者自行或委托中介公司招租

由于沿街商铺的随意性，投资者需要自行招租当“包租婆”，那么租金、纳税方面要亲自出马；如果委托中介公司招租管理，那么要付相应的中介费。

（2）辐射能力弱

由于经营物种缺乏丰富性或者缺乏有效整合传播等等，造成知名度不高，辐射

范围有限。

社区商铺

社区商铺指的是住宅小区住宅楼下的门面，经营对象主要是小区人群，一般经营的业态以日常用品为主。

优点

（1）人流量稳定

一般入住社区的人群都是稳定的，投资风险低。

入住小区人口决定小区人流量大小，所以，要衡量社区商铺价值高低要看社区的入住率、收入能力和消费水平。

（2）得房率高

社区商铺得房率跟沿街商铺差不多。

（3）完善的物业管理

一般的社区商铺都由社区物业管理兼管。

缺点

社区商铺一般不吸引太多外来人流，人流量有限，服务范围非常狭窄。

专业市场商铺

专业市场指的是某种商品经营的专业批发和零售市场的商铺，一般形成规模而且不在市中心，可以是多层或单层的。

比如说农副产品市场、家居市场、建材市场、纺织市场等等。

专业市场应具备两个条件

第一：

市场需求

有市场需求才能开发专业市场，如果市场供求平衡，项目介入将浪费资源。

所以专业市场的开发是经过准确的市场调研和符合政府的城市规划政策基础上开发的，一般不具有盲目性。

往往这一类商铺会给投资者带来稳定的收益。

第二：

交通便利

专业市场一般是做批发的，这就要求交通便利性。

考虑到物流吞吐量，最好是多条交通要道途径，临近高速路口，甚至是铁路、码头等等。

交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

这一类商铺主要服务对象是旅客。

在我国，一些交通设施通常人流庞大。

可以说此类商铺投资风险低，收益稳定，受到很多客户的青睐。

但投资成本往往很高，而且此类项目有限。

还有南桥国际商业广场的一些细的项目知识，也是必须知道的，以上的都可以围绕着这几点来圆，形式不需要一致。