在建工程含预售房抵押操作手册讲诉.docx
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在建工程含预售房抵押操作手册讲诉
第三章在建工程（含预售房）抵押篇
一、业务定义及基本要求
（一）产品定义
抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程（见名词解释16）的投入资产或已取得预售证的房产网签于我方名下，抵押给我公司作为偿还贷款履行担保的业务。
（二）积极支持的目标市场
湖南区域范围内各房地产开发公司建设的楼盘、各园区工业企业建设当中的厂房、办公楼、综合楼等。
（三）严禁支持对象
1、管理机制差的企业；
2、同业名声较差的企业；
3、市场经营者（或管理者）有不良记录的；
4、其他
二、业务受理的基本条件及所需提供资料
（一）业务受理的基本条件
1、 依法取得《建设用地规划许可证》（见名词解释17）。
2、 依法取得《建设工程规划许可证》。
（见名词解释18）
3、 依法取得《建筑工程施工许可证》。
（见名词解释19）
4、 依法取得《国有土地使用权证》。
5、 企业已投入资金占工程总造价的25%以上，并确定明确的施工
进度和竣工时间。
6、 提交该土地的《土地出让合同》。
7、 提交该项目的《建筑施工承包合同》。
8、 建设单位、施工单位联合签署的出具自愿放弃应得未得的工程
价款优先受偿权的书面承诺。
9、 提交该抵押项目的设计图纸、效果图、户型图。
10、 提交该抵押项目的《评估报告》。
11、 提交该抵押项目的《测绘报告》。
12、 其他材料参照我公司企业贷款所需材料。
13、 追加借款企业法定代表人、各股东个人做不可撤消保证。
三、办理在建工程（含预售房）抵押贷款应注意的事项
１、在建工程抵押的贷款资金用途受限制，抵押合同中应明确载明贷款用途为“支持原XX
项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。
２、在办理抵押登记手续时须注意将本项目土地和在建工程一并抵押。
3、在项目竣工后督促企业重新办理房地产抵押登记。
４、办理抵押登记手续时需将债权数额设定为借款金额的１.５-２倍，以充分保证我公司在
实现债权时产生的利息、复息、诉讼费、律师费、执行费用等其他费用。
5、在建工程抵押贷款办理只限于出让土地。
划拨地、集体土地不予受理。
6、查询其公司预售系统，如有多套房产网签（见名词解释20）于同一个或多个人名下，
需注意该项目其他民间资金借贷情况（借款期限、金额、费用）。
7、了解该楼盘的真实的销售情况，确保还本付息来源。
三、业务操作流程图
（一）在建工程抵押业务总图
（二）收集信息流程图
（三）审批流程图
（四）相关文件合同的办理和签订流程图
（五）贷后管理流程图
（六）延期处理流程图
四、流程要点说明
步骤
经办人员
工作内容的简要叙述
操作要点
重要输出
1
（业务受理）
客户经理、风险经理及其他人
通过各种渠道，全方位开展各类与公司业务有关的有效信息收集和整理工作。
信息的范围界定在湖南境内。
清晰了解到客户名称，项目名称，法人代表；信息的其它要素包括主营业务，公司地址，有效联系人
2
（收集信息）
业务部
业务信息收集流程
（见业务信息收集流程图）
2.1
（收集信息）
客户经理
将收集到的信息交业务部，业务部负责登记。
第一时间将信息报各对应部门处理，必要注意业务交易结构和业务风险点，退出机制。
《信息收集情况登记表》
（见业务表格附件1）
2.2
（收集信息）
业务部
业务部牵头定期或不定期组织业务部、投资部、风控部对中的客户进行筛选，选出准业务客户。
准业务客户是指可能符合本公司业务条件或有业务可能的企业、项目或个人。
筛选《信息收集情况登记表》（见业务表格附件1）
2.3
（收集信息）
业务部
业务部对筛选出的准业务客户进行客户调查，并填制《客户初选调查表》。
《客户初选调查表》
（见业务表格附件2）
3
（初审）
业务部
投资部
风险控制部
业务部、风险控制部对项目进行初审。
若资金＜2000万元，经业务部负责人初审通过。
若资金≥2000万元，经投资部负责人初审通过。
4
（前期调查）
客户经理
风控经理
业务调查实行人员A/B/C角制。
其中客户经理为业务介绍人不得担当该笔业务的A角，C角由风控人员担任。
A角为项目第一负责人，对该业务的前、中、后全流程负责，B角参与业务全过程，C角对业务运行进行监管。
1、抵押物（见名词解释7）需由我公司进行评估并报告，确保该在建工程的抵押条件。
（见相关法律法规6）
2、股东自愿提供担保并在《担保评价报告》“可担保能力”栏对借款人有免检承诺的，客户经理、风险经理可不做《调查评价报告》。
3、注意前期调查的实地分析和资料分析。
查询其公司预售系统，如有多套房产网签于同一个或多个人名下，需注意该项目其他民间资金借贷情况（借款期限、金额、费用
《调查评价报告》
（见业务表格附件3）
5
（会议审批）
董事长
部门负责人
参审人员
客户经理
会议审批：
业务部门客户经理归齐《调查评价报告-审批》、《担保评价报告》、其它相关资料和《审批意见单》后，填制《业务资料目录》，并发起会议，预约会议时间，通知参审人员。
将相关纸式资料、电子资料（讲调查报告做成PPT模式），将资料在审批人间审阅，并安排会审时间。
参审人员对业务项目进行提问审批。
1、审批意见分同意和不同意两种。
审批人对同意的业务可视情况确定是否填列建议内容，审批人对不同意的业务必须列出具体理由。
2、参审人由总经理、副总经理、行政总监、财务部经理及其他指定人员组成，总经理认为有必要的必须通知董事长参加。
审批包括本金及费率。
公司在一定时间段执行一个基准费率，降0.5个基点需总经理同意，降1个基点需董事长同意。
3、参审人员全体同意的项目为通过，一人不同意的项目为多票通过，两人及以上不同意的项目为否决。
通过项目进入一票否决环节，否决项目向公司董事长报备。
4、通过的业务项目，由风控经理交董事长行使一票否决。
权限外的报股东会通过。
《调查评价报告-审批》、《担保评价报告》、《审批意见单》《业务资料目录》
（见业务表格附件3.1、4、5、6）
6
（股东大会）
股东代表
重大项目或资金超过≥3000万元的项目，需经过公司股东大会审批通过。
7
（审批流程）
公司各部门负责人
会议审批后，进入公司审批流程，将审批资料于风险控制部、业务部、财务部、总经理、董事长出具意见和签字通过。
总经理审批权限？
（见审批流程图）
《信息收集情况登记表》
《调查评价报告-审批》、《担保评价报告》、《审批意见单》《付款申请表》
（见业务表格附件1、3.1、4、5、7）
8
（相关合同签订流程）
客户经理、风险经理、财务人员
业务相关合同和文件的办理和签订流程
（见业务相关合同和文件的办理和签订流程图）
8.1
（相关合同签订流程）
客户经理
1、落实融资条件，客户经理审查材料的齐备性，审核合同（协议）填写是否规范。
确保审批条件的全部落实和归档材料的齐全。
3、确保在建工程在房产局办理好抵押登记（见常见问题1）。
4、若是采取预售房网签抵押的业务，确保办理好相关网签手续（见常见问题4）
确保审批条件的全部落实和归档材料的齐全。
在登记机关办理抵押登记手续后（见名词解释5），如果需办理强制执行公证需在公司指定公证处办理。
1、在建工程抵押登记
（见抵押权登记指南）
网签手续
2、公证书
8.2
（相关合同签订流程）
客户经理
1、借款和抵押合同签定
完成借款、抵押合同及借据的签定当面签字。
双人完成权利登记手续。
2、借款人出具在建工程正规评估报告或抵押物价值清单
客户面前文件需客户经理、风险经理双人面签、签字用笔为公司制定用笔。
《抵押合同》/《借款合同》
《抵押物评估报告》
（见业务表格附件8、9）
8.2
（相关合同签订流程）
客户经理、风险经理、财务人员
融资、担保合同生效后，业务部经理将《付款申请单》及审批表、融资合同、借据、抵质押合同、产权证件、他项权证等交财务人员。
（见相关法律法规和指导性文件3）
一定要融资、担保合同生效后
《付款申请单》
（见业务表格附件7）
9
（放款条件落实）
风险控制部
财务部
客户经理
业务部应提前做好资金需求计划，并及时与财务部沟通，确保有可用资金。
1、与财务部沟通，确保可用资金。
2、利息及其费用放款前收取。
1、确保放款金额
2、收取费用及其利息
10
（放款）
客户经理、风险经理、财务人员
放款：
财务人员未付款前应与客户经理、风险经理沟通付款的步骤，风险点的控制，必要时可约客户经理、风险经理现场共同办理。
财务人员根据付款申请单及借据指定帐户划出款项。
放款后财务人员应第一时间告知相应客户经理，客户经理应跟客户确认款项到账情况。
放款
11
（贷后管理流程）
客户经理、风险经理、财务人员
进入贷后管理流程
（见贷后管理流程图）
11.1
（贷后管理流程）
客户经理
客户经理进行业务资料搜集、整理，融资发放后1个工作日内，移交给公司档案资料管理人，档案资料管理人填列《档案资料出入登记簿》
《档案资料出入登记簿》该部份资料的借阅需经业务部门负责人的同意。
《档案资料出入登记簿》
（见业务表格附件10）
11.2
（贷后管理流程）
客户经理、风险经理、财务人员
1、融资后检查
客户经理要加强对融资人和保证人的动态跟踪管理。
业务按下列期限检查并填列《融资检查表》
一月以内（含）：
每半月检查一次。
一月以上：
每月至少检查一次。
2、要重点检查融资用途，客户有无异常现象。
有担保的，采用保证担保方式的，要掌握保证人的经营情况，加强对保证人的了解和监控；采用抵（质）押的，应对抵（质）押物进行融资后管理和监控。
3、每周进行一次分类。
业务部门填制《资产质量分类表》，按正常、关注、不良表明部门分类意见后，在每周五上午交风控部；风控部对分类意见进行复核，表明本部门分类意见后报总经理、董事长审核。
风控部认为有必要的，可采取风控管理委员会会议的形式进行分类。
1、注意资产检查频率
2、每周进行一次分类。
业务部门填制《资产质量分类表》客户3、融资资产质量分类
融资资产质量分类分为正常、关注、不良三类（见名词解释10）。
正常类是指没有任何理由怀疑融资人不能按期归还融资资金；关注类是指融资人或未按时付回报或存在动用第一还款来源以外的资金还款；不良类是指出现的逾期、延期超出可控范畴（最长为三个月）或欠息超过一个周期（一般为一个月）或存在不能全部还清的可能。
《融资检查表》
《资产质量分类表》
（见业务表格附件11、14）
12
（回款）
客户经理、财务人员
客户经理在客户融资到期前要及时与其沟通。
客户正常归还融资资金，客户经理在得知客户款项付出后，及时通知财务人员查收，直到到账为止。
由客户经理与客户联系，账号由财务部专人用指定手机以短信方式向客户提供
收回本金
13
（延期流程）
客户经理、风险经理、财务人员
总经理
董事长
客户贷款需延期需进入延期流程管理
（见延期流程图）
13.1
（延期流程）
客户经理
总经理
对融资人拟提出延期归还全部或部分资金的，客户经理应在第一时间报告公司总经理。
延期处理流程详见延期处理流程图
13．2
（延期流程）
客户经理、风险经理、财务人员
总经理
董事长
业务延期的审批。
对所有业务到期需延期的，除时间条件以外的其它条件未超出前一次审批约定范畴的，按以下规定办理：
延期1日的由业务部经理处理；延期2日的，由公司总经理处理；延期1周以内的由公司董事长处理；延期1周以上的或条件超出前一次审批约定范畴的，均要按会议审批处理。
《逾期借款催收通知单 》
（见业务表格附件12）
13.3
（延期流程）
客户经理
1、对不同意延期的项目，需同时确定是否列入重大风险事项。
到期未还的融资列入重大风险事项。
2、客户经理应在第一时间将公司决定告知客户
1、客户经理必须以纸式的形式通知客户
2、延期通过进入展期处理需先交纳展期费用
纸质通知文件
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