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合作开发房地产合同是否有效无效
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合作开发房地产合同是否有效无效
篇一：
签订合作开发房地产合同应注意的法律问题
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。
房地产合作开发是市场经济条件下房地产市场发展的产物，由于房地产开发需要的资金量巨大，它的出现，在很大程度上缓解了合作双方在房地产项目开发前期面临的资金压力，因此，现阶段，房地产合作开发这一经营模式大量存在，在今后一定时期内，这一模式也还将继续存在和进一步发展。
由于房地产业在我国存在和发展的时间还很短，相应的管理制度还不健全，房地产法律法规也极不完善，致使在发生纠纷时，对相关法律问题不能形成统一认识和理解，特别是房地产合作开发，在以前的房地产法律法规中，基本上没有对涉及此方面的问题作出过规定，以致于在司法实践中对相关问题产生较大的争议和分歧。
然而，房地产开发是一项高投入的工作，一旦合作方产生分歧和争议，对相关法律问题的认定不同，将会对合作方产生非常大的影响。
因此，在司法实践中，亟需对相关问题有一个统一的规定，在此形势下，最高人民法院于20XX年6月18日颁发了法释[20XX]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对房地产合作开发合同中出现的相关法律问题作出了明确的规定。
根据该解释的规定，房地产开发企业与他方合作进行房地产项目
开发，在订立合作合同时，应注意以下方面问题：
一、对于合作开发合同的认定
该解释规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”
根据此规定，合作方只有在合作合同中明确约定双方须“共同投资、共享利润、共担风险”并且实际操作过程中也是以此为基础进行投资和利润分配的，才能视为合作行为。
二、关于合作合同效力的认定
该解释规定，合同开发房地产合同的当事人，必须要有一方具备房地产开发经营资质，如果合作方各方都不具备房地产开发经营资质，合作合同无效。
同时，该解释还规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。
因此，在合作方订立合作合同时，如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时，应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。
非提供土地合作一方，要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。
如存在于上述法律规定相违背的情况，则订立的合同无效，合同订立，如果因此发生纠纷，则不利于保证各自的权益。
三、当事人请求分配开发利益时应注意的问题
该解释第十九条规定：
“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
（三）擅自变更建设工程规划。
”
根据上述规定，房地产合作开发合同当事人在订立合作合同时，应注意审查合作方是否取得了项目开发所需的审批文件，如果在订立合同时尚未办理相应的审批手续，应及时督促负有相应义务的合作方办理相应的审批手续；在合作过程中，应妥善行使本方的监督权利。
四、关于不同收益分配的约定对合同性质的影响
在合作合同中，当事人往往出于自身利益的考虑，而对收益分配有不同的约定，然而，不同的约定，往往带来不同的结果。
对于不同的收益分配约定，司法解释作出了如下规定：
（一）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；
（二）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；
（三）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，因收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；
（四）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
因此，按照上述规定，合作收益分配方式的约定，直接决定着合同性质，进而决定着当事人合同目的能否得到实现。
如果合作各方在签订合同和履行合同中没有按照法律规定进行，就算合作收益分配方式的标准和比例再高，在实现收益时，合作方在发生争议，那么所有约定也是无效的，都必须依照法律的规定来确定。
这样，就会出现原来约定分配比例低的一方最后得到的收益远远大于约定，而约定分配比例高的最后得到的收益远远小于约定，甚至会出现所得收益被收缴等情况，这可能会导致合作方投资的失败。
从以上分析可以看出，在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为。
对房地产合作开发当事人来说，只有对此问题有清醒的认识和把握，才能在与他人合作的过程中，最大限度的保护自身的合法权益，依法取得自己应得的收益。
篇二：
房地产合作开发纠纷法律问题的思考
（1）
房地产合作开发纠纷法律问题的思考
摘要：
随着我国不断推进房地产市场改革，国内房地产市场出现了翻天覆地的变化，当前去库存变成了房地产市场的主要任务。
眼下，国内房地产市场中存在着不少合作开发或者合作建房的案例，然而受到了经济发展的强烈驱动，出现了日益增多的房地产合作开发法律纠纷问题。
我国颁布实施的《城市房地产管理法》昭示着房地产合作开发的合法性，然而当前尚未完善房地产合作开发的法律法规与制度规范。
部分房地产企业不能顺利地进行合作开发，部分情况下发生了违法违规问题，对房地产合作开发造成了较大影响。
关键词：
房地产；合作开发纠纷；法律问题
前言
我国市场经济快速发展，广大人民的生活水平不断提升，越来越注重生活质量，对房地产方面的产品与服务提出了更高要求。
在此过程中，虽然我国房地产市场也获得了巨大发展，然而并不能完全适应人们对高质量的房地产服务及产品的强烈需求。
房地产合作开发是合作建房的主要内容之一，本文将其作为主要研究对象，分析房地产合作开发中所出现的主要法律纠纷。
一、房地产开发与房地产合作开发的含义
房地产开发的含义是依照相关法律法规，在获得了相应的土地使用权的指定土地上，建造房屋及建设各种基础设施的行为，这种经济活动主要将房屋建设与土地开发当作投资对象。
房地产合作开发指的是投资开发商及提供土地使用权的有关方通过合资或者合作等的方式，共同开发地产或者房产的活动。
当前在房地产合作开发领域中，主要存在着下列合作形式：
第一，采取独立项目合作型、公司型、参建房屋型等。
在开发房地产的实际过程中，重点涵盖了下列三种方式：
首先是借助签订相应的联合经营合同或者协议，组建合伙合作的方式；其次，立足于独立法人资格，成立相应的项目公司，从而达到合作开发的目标；再者，是参建房屋的合作形式。
上述三种合作模式都是合作开发房地产的基本类型，然而这些合作方式的运行模式、法律关系与特征等差异较大，彼此的缺点与优点也比较显著，是合作开发房地产的主要合作方式。
第二，多方开发型与一方开发型。
将两者区分开来的重要依据是采取开发的实际名义，准确来讲，到底是采取多方还是采取一方的名义进行开发。
前者指的是相关合作方通过共同名义来办理拿地、项目的审批与报建等具体事务，不应该混淆多方开发型及一方开发型，以至于造成无关紧要的法律问题。
第三，多方合作型及双方合作型。
前者牵涉到多方主体，后者牵涉到开发房地产开发的双方当事人。
相对来看，后者的法律关系显然更简单，前者的法律关系显得更加复杂。
第四，国有土地型及集体土地型。
这种分类方式将取得土地的方式及所有权性质当作具体依据。
二、房地产合作开发纠纷法律问题分析
（一）房地产合作开发主体资格的问题
在颁布实施《城市房地产管理法》前，国内相关法律法规明确地规定了房地产的主体资格事宜：
针对开发房地产的相关经销商，应该具备相应的企业法人资格，在工商部门注册登记后，得到开发房地产公司的相关营业执照。
假如这些公司不具备开发经营房地产的条件，必须要和其他组织或者机构签署相应合同。
通常来讲这些合同被看成无效合同，然而在部分特殊情况下却被当成有效合同。
比如在一审诉讼过程中或得到了经营开发房地产的资格，在《城市房地产管理法》颁布实施后，其尚未牵涉到房地产领域合作开发的实际主体资格问题。
然而房地产行业对国计民生产生了重大影响，关系到生产生活的方方面面，对人民群众的财产生命安全造成了不小的威胁，因此房地产合作开发主体资格是产生纠纷的问题之一。
（二）判定房地产合作开发处理合同为解除、无效、撤销的问题
由于房地产合作开发牵涉到大量的资金和资源，影响范围比较广泛，易于出现各种矛盾。
但是各个地方又会按照本地区房地产市场的实际发展状况，选取不一样的执法方式，所以引发了社会各界的广泛关注。
针对这个问题，不少学者专家提出，合作开发房地产是合作各方共同开发房地产的行为，具有共同性特征，它的利益与目标体现出较强的一致性，共同拥有了相应的合作标的物。
针对合同判定无效、被撤销或者被解除等方面的问题，牵涉到了如何分配合作标的物的问题，亏损计算及资金返还等方面的问题，哪怕符合相应的原则性处理要求及规定的具体指导下，也很难科学地处理及解决与此相关的问题。
（三）房地产开发合作行为的认定问题
因为国内现行立法尚未明确地规定房地产合作开发的行为问题，因此在合作开发实务及理论研究中，对合作行为体现出的特征存在着不完全相同的观点。
按照之前合作行为的具体做法及积累下来的传统认识，普遍认为合作行为存在着以下四方面的特征：
共同经营、合作方共享利润、共同出资及共担风险，它也明确地体现在最高法院公布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中。
通常情况下，无论合作方采取何种出资形式，共同出资行为是判定合作的重要条件势，且将其当成了必不可少的第一条件、然而，在眼下的合作行为中，共同经营业已表变得无关紧要，事实上不少合作方因为缺乏相应的管理能力及经验，通常情况下并未参与到企业的管理和经营过程中，一般都是由相关合作方单独经营，它也满足了合同自由的要求。
因此对房地产开发合作中对合作行为引起的法律纠纷也是值得注意的问题。
（四）房地产及土地使用权合作开发合同的法律效力问题
我国涵盖了集体土地、国有土地这两种不同的所有制形式，因此我国的土地使用权也分成了与之对应的两种，即集体土地使用权及国有土地使用权。
按照《城市房地产管理法》的相关要求，只有在获得了土地使用权的国有土地上，才可以开发经营房地产产品与服务。
以下是获取其土地使用权的两种具体方式：
首先是划拨相应的土地使用权，其次是出让相应的土地使用权。
在两种土地使用权并不相同的土地上，均能够开发相应的房地产。
然而就其经营行为而言，只能在出让了土地使用权的相关土地上进行开发。
所以，必须将集体土地征为国有土地后，办理了这些土地资源的出让手续后，才可以进行开发与经营。
划拨土地应该得到政府部门的批准，在缴纳土地出让金后才能够开发和经营房地产。
假如尚未交清所有土地出让金，也没有办理好这些土地的使用权证书，就会对合同效力产生重大影响。
如需要更改土地使用权中的出让合同中事先约定的土地用途，必须得到政府相关部门的审核及批准。
比如究竟是成片开发土地或者是房屋建设工程，它们的建设、立项及规划流程与环节都不完全相同。
可见房地产及土地使用权合作开发合同是否具有法律效力，也是引发法律纠纷的问题所在。
三、解决房地产合作开发纠纷法律问题的途径
（一）明确房地产合作开发主体资格
房地产职能管理部门必须坚持市场准入原则，对房地产合作经营开发事宜进行有效的约束和规范，以《城市房地产管理法》的相关内容为法律依据，对如何设定房地产开发法人进行规范，保障他们具备开发经营房地产业务的权利，不然，判定它们所签订的相关业务合同不不具备法律效力。
因此要解决房地产合作开发纠纷法律问题，就要首先对房地产合作开发主体进行明确。
（二）正确判定房地产合作开发合同的有效性
在解决房地产合作开发合同中牵涉到的上述问题时，应该立足于司法审判的相关实践经验，严格按照具体问题具体分析的指导思想，高效率地、合理地破解开发处理合同为解除、无效、撤销的问题。
因此房地产合作开发相关部门和单位都要从实际出发，对房地产合作开发合同是否有效进行判定，这样才能够对合同纠纷采取解除、无效、撤销的事宜。
（三）对房地产开发合作行为进行认定
在认定合作时，不必将共同经营当做合作开发的首要条件，联建一方在相应的房地产合作开发经营协议中约定，它只是分享相应的联营盈利，而不担负联营亏损的法律责任，那么即便是在联营体出现亏损的情况下，它依旧要收回自身的出资及收取相应的固定利润，这个条款应该是联营合同中所规定的保底条款。
针对该条款，最高法院颁布实施的联营合同纠纷案件若干问题的具体解答中提出，这种做法是错误的，也是违法的，应该判定这个条款是无效的。
虽然这个条款不具备法律效力，然而并不会影响到相关合同中其余条款的法律效力，如除了相应的保底条款之外，其他条款的内容没有存在违法的的地方，则合作开发房地产的合同应该是有效的。
除此之外，当事人之所以共同出资进行合作，主要目标是能够共同分享合作成果创造的经济利益。
与此相对的是，应该共同承担合作过程中及与合作相关的风险或者不利后果，这也属于民事权利义务彼此吻合的具体要求。
（四）落实土地使用权合作开发合同的法律效力
如建设单位采用的是国有土地，必须依据土地使用权出让等在内的有偿使用合同的相关协议或者约定，抑或土地使用权领域中划拨批准文件的相关规定，合理地使用相关土地；如果确实需要更改该土地的具体建设用途，必须向本地区负责土地行政的政府主管部门提出申报，获取它们的许可和同意，呈报给原来批准用地的相关政府部门，以开展审核及批准操作。
在此过程中，阵地城市建设规划区范围内更改土地用途的情况，在进行报批之前，必须要通过负责城市规划的当地政府主管单位的同意。
所以，按照《合同法》中第44条的相关规定，依法签订的相关合同，从签订这些合同或者协议之后当即开始生效。
行政法规及法律必须办理登记、批准等相关手续而生效的情况，应该依照相应规定”，假如相关方在房地产合作开发经营合同中共同约定，更改相应土地的用途，然而并未获得却没有获得批准，则应该判定合同是无效的。
结语
当前，我国房地产开发市场出现了错综复杂的发展态势，开发方朝着多元化的方向发展，出现了越来越多元化的投资渠道，当前房地产合作开发的相关法律法规不够健全，相关方面受到了利益驱动等，都使房地产合作开发中出现了不少问题。
比如土地使用权方面的出资效力，合作开发合同所具备的效力，等方面，都会影响到广大用户的合法权益。
希望能够通过本文的相关分析和研究，使相关人员有效地把握出现房地产合作开发领域的主次矛盾和这些矛盾的主要方面，更好地推动房地产合作开发活动的稳步开展和实施。
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[5]陈晋.论开发资质、建设用地使用权性质、土地使用权证对合作开发房地产合同效力的影响[J].新财经,20XX
（1）
篇三：
联合开发房地产若干法律问题
联合开发房地产若干法律问题
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。
即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。
于是联合开发应运而生。
联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。
但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。
因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。
笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。
提供土地使用权的一方，我们称之为供地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。
这种意义上的联合开发房地产是狭义的。
从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资;不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。
体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。
《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本;
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。
比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：
甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。
根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。
需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。
比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。
首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）;其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。
而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。
由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。
再次是联合体与
其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。
即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：
“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。
该条对以土地使用权出资提供了法律保障。
）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。
以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。
同时其不足之处也很多：
比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。
即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。
联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。
实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。
而另外一则案例就不那么简单了：
某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。
为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。
这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：
即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任?
有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。
还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该
欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。
如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。
如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。
联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。
如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任;如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷;而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。
因此，签订联合开发合同一定要谨慎。
结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。
对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜
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