城市广场项目可行性研究报告.docx

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城市广场项目可行性研究报告

城市广场项目可行性研究报告

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第一节：

总论----------------------------------------------------04

一、项目概况----------------------------------------------------04

二、业主单位简介------------------------------------------------05

三、可行性报告编制依据------------------------------------------06

四、可行性报告编制范围------------------------------------------06

第二节：

房地产市场分析-----------------------------------------07

一、全市当产开发投资--------------------------------------------07

二、某某市市本级商品房供销情况----------------------------------08

第三节：

商业市场分析--------------------------------------------12

一、春园商圈----------------------------------------------------13

二、火车站商圈--------------------------------------------------19

第四节：

项目建设的可行性---------------------------------------22

一、政策分析----------------------------------------------------22

二、区位价值分析------------------------------------------------22

三、项目条件分析------------------------------------------------23

四、产品形态分析------------------------------------------------23

第五节：

项目建设条件-------------------------------------------25

一、地形条件----------------------------------------------------25

二、气候条件----------------------------------------------------25

三、经济条件----------------------------------------------------27

三、交通条件----------------------------------------------------27

第六节：

建筑方案及产品说明-------------------------------------30

一、项目选址-----------------------------------------------------30

二、总平面布局---------------------------------------------------34

三、项目定位-----------------------------------------------------35

四、道路布置-----------------------------------------------------36

五、配套设置-----------------------------------------------------36

六、给排水系统---------------------------------------------------37

七、电气设计-----------------------------------------------------39

八、通风排烟系统-------------------------------------------------42

九、景观设计-----------------------------------------------------42

第七节：

节能节水措施--------------------------------------------43

一、节能措施-----------------------------------------------------43

二、节水措施-----------------------------------------------------44

第八节：

环境影响与评价-----------------------------------------46

一、环境影响分析-------------------------------------------------46

二、综合结论-----------------------------------------------------49

三、建议与要求---------------------------------------------------49

第九节：

劳动安全卫生与消防-------------------------------------53

一、劳动安全卫生-------------------------------------------------53

二、消防措施-----------------------------------------------------55

第十节：

组织机构与实施方案------------------------------------57一、项目开发计划-------------------------------------------------57

二、组织管理-----------------------------------------------------58

三、实施措施-----------------------------------------------------62

四、项目实施进度-------------------------------------------------63

第十一节：

项目招投标管理---------------------------------------64

一、招投标依据---------------------------------------------------64

二、招投标管理---------------------------------------------------64

三、招投标基本情况-----------------------------------------------64

第十二节：

投资估算与资金筹措-----------------------------------66

一、投资估算-----------------------------------------------------66

二、项目总投资---------------------------------------------------76

三、资金筹措-----------------------------------------------------77

第十三节：

销售收入测算------------------------------------------79

一、销售单价测算-------------------------------------------------79

二、销售总价测算-------------------------------------------------80

第十四节：

财务估算及评价---------------------------------------84

一、总成本费用估算-----------------------------------------------84

二、利润估算-----------------------------------------------------85

三、项目可运用资金估算表-----------------------------------------87

四、项目总体现金流量表-------------------------------------------87

五、财务评估指标-------------------------------------------------88

第十五节：

研究结论与建议----------------------------------------89

附图及附表

《项目区位图》

《项目红线图》

《某某体育场地块规划设计条件》

《某某市委常委会议纪要》（2006年第四次）

《关于某某城市广场项目环境影响报告书的批复》

《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》（娄办发「2009」1号）

《某某城市广场规划设计方案》

《某某城市广场户型面积表》

《某某城市广场户型图》

《项目工程进度图》

第一节：

总论

一、项目概况

1、项目名称

某某城市广场

2、项目投资商

湖南某某集团、湖南某某集团、大连某某集团

3、项目开发商

某某房地产开发有限公司

4、项目建设地点

位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。

5、用地性质

综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地）。

6、建设规模

项目规划建设用地面积为48586㎡（不包括城市道路用地面积），地上总建筑面积为194167㎡，容积率为5.2，地下总建筑面积为54607㎡，其中商业建筑面积为80304㎡，酒店建筑面积为47038㎡，住宅建筑面积为126919㎡。

7、投资总额

89160万元。

8、资金来源

本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。

9、建设计划

项目建设周期为36个月，即2009年7月至2012年7月。

10、主要建设内容

本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式ShoppingMall和城市中央高端居住区的城市综合体。

（1）商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，总建筑面积为80304㎡，其中主力百货为22014㎡，品牌商业为59481.36㎡。

（2）酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，拟为一类高层设计，体现建筑地标性。

（3）住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积为126919㎡。

11、经济效益测算

该项目开发建设总投资为89160万元；

项目可实现销售收入为95182万元；

可实现的固定资产收入为37938万元；

可获取利润总额43961万元，税前利润率为49%；

预期支付所得税3569万元；

税后利润40392万元，税后利润率为45%；

项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为47.59%

财务净现值（FNPY）为35784.51万元

投资利税率为12%.

二、业主单位简介

某某集团是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二的民营企业,年销售收入达30亿元.先后开发了20万平米的某某购物中心、24万平米的某某国际建材家居城、50万平米的长沙上河国际商业广场等一大批明星项目。

某某集团是一家成长型的民营企业集团,以商业地产开发为主导,由某某集团和某某集共同开发的春园步行街是某某商业提档升级的标志性工程,沃尔玛、国美电器、肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈一指。

大连某某集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉的城市运营商,以房地产开发、建筑施工、激光科技为产业主导,拥有一大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。

等多个项目80余万平米的开发规模。

三、可行性报告编制依据

1、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：

建标［2000］205号）

2、《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：

计投资［1993］530号）

3、《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：

咨经［1998］11号）

4、《某某建设工程价格信息》

5、某某市总体城市规划（2000-2020）

6、某某体育场地勘资料

7、投资方签订的协议书或意向书

8、《某某城市广场环境保护影响评价》及批复

9、香港华城规划设计研究院《某某城市广场规划方案》

10、《某某市2008年政府工作报告》

12、有关各专业的国家设计规范

13、有关市场调研及其他相关资料

四、可行性研究报告编制范围

根据某某城市广场规划设计方案，本可行性研究报告的编制范围为市场调研分析、建设规模目标、功能分区布局、规划建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价和风险防范及对策等。

第二节房地产市场分析

2008年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。

房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。

某某房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量、二手房成交量出现一定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。

一、全市房地产开发投资（包括各县市）

全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地开发面积和土地购置面积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。

1.房地产开发投资

2008年第四季度全市完成房地产开发投资7.51亿万元，同比增长11%，环比增长31%。

其中完成商品住宅投资4.89亿元，同比增长54%，环比增长40%；完成商业营业用房投资0.6亿元，同比减少77%，环比减少15%。

全年完成房地产开发投资同去年基本一致，为23.27亿元，其中，完成商品住宅投资为14.9亿元，同比增长22%；完成商业营业用房投资2.6亿元，同比减少65%。

2.土地开发面积

2008年第四季度全市完成土地开发面积35.3万平方米，同比增长1.76倍，环比增长100倍；购置土地面积11.1万平方米，同比增长4.16倍，环比增长3.74倍。

全年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积49.4万平方米，同比增长49%；购置土地面积40.1万平方米，同比增长62.5%。

3.房屋施工面积及销售面积

2008年第四季度全市房屋施工面积70.98万平方米，同比增长32.8%，环比增长3.51倍，其中，新开工面积60万平方米，同比增长53%，环比增长3.87倍；房屋竣工面积41.4万平方米，同比增长37.5%，环比增长45%；商品房销售面积37.7万平方米，同比减少12%，环比增长78%。

全年房屋施工面积380.1万平方米，同比增长10.9%，其中，新开工面积176.4万平方米，同比减少11.5%；房屋竣工面积117.2万平方米，同比增长31%，商品房销售面积89.5万平方米，同比减少8.6%。

4.房地产企业融资

2008年第四季度全市房地产开发企业融资9.38亿元，同比持平，环比增长68%，其中，银行贷款0.8亿元，同比减少31%，环比增长12.6%；定金及预收款2.1亿元，同比增长11%，环比增长37%；个人按揭贷款0.5亿元，同比减少46%，环比减少16%。

2008年全年房地产开发企业融资35.55亿元，同比增长11%，其中，银行贷款4.43亿元，同比增长22%；定金及预收款7.39亿元，同比增长33.5%；个人按揭贷款2.7亿元，同比增长20%。

二、某某市本级商品房供销情况

1、商品房累计批准预售面积依然旺盛。

从某某市建设局和某某市房地产管理局的调查数据显示，2008年第四季度商品房累计批准预售面积28.44万平方米，同比增长36%，环比增长22%，其中：

住宅批准预售面积为22.46万平方米，环比增长18%。

全年累计批准预售面积82.2万平方米，与去年相比减少了6.91万平方米，减少了7.75%。

2008年1月国务院发布《关于对促进节约集约用地的通知》，加大了对闲置土地的处置力度，明确了土地闲置费的征收标准：

即土地闲置满一年不满两年的将按出让或划拨土地价格的20%征收土地闲置费，并对土地闲置特别是闲置房地产用地将征收增值地价。

这样，从紧的土地政策，不允许开发商囤地，大量的项目动工并被推向市场，同时2007年房地产市场迅猛发展，投资过热，导致2008年房屋销售压力进一步加大。

图：

2007年和2008年批准预售面积表

2、全年商品房销售量持续下滑

2008年第四季度新建商品房销售面积7.1万平方米，同比只为去年同期销售量的三分之一，环比与上季持平，其中：

住宅销售面积6.9万平方米，同比减少69%，环比同上季一致，商业营业用房销售面积0.1975万平方米，同比减少65%，环比增长97%。

全年累计新建商品房销售面积33.58万平方米，比去年62.8万平方米减少47%，成交量连降五成，特别从第三季度开始，有的楼盘甚至出现“零成交”，成交量降至历史新低。

房地产需求全年难以走出观望，炒房者因投机能力下降不同程度退出市场，首次购房的自住性需求更为谨慎，留在市场当中真正的住房需求者对房地产产品提出了更高的要求。

3、新建商品住房价格稍有回落

2008年第四季度，新建商品住房均价为1651元/平方米，同比上涨6%，同上季相比，涨幅降低了7个百分点，环比下降1.2%；高层住宅均价为1936元/平方米，同比上涨6%，涨幅降低了3个百分点，环比下降0.2%；多层住宅均价为1473元/平方米，同比上涨7%，环比下降1.14%。

全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。

商品住房均价第一、二季度小幅上升至最高点1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢复至年初的水平，全年最大涨幅不到50元/平方米，而2007年从年初至年末涨幅达200元/平方米。

图：

2007年至2008年商品住房销售价格

4、累计可售面积总量继续放大。

至2008年底，商品房累计可售面积达88.58万平方米，同比增长92%，环比增长32%；其中：

住宅累计可售面积62.1万平方米，同比增长一倍，环比增长33%；商业营业用房累计可售面积22.27万平方米，同比增长73%，环比增长35%。

由于商品房市场交易冷淡，进一步堆积了商品房累计可售面积总量，也不断扩大了市场的供需比例，商品房面积供需比例高达12.47：

1。

5、120-144平方米户型销售依然占市场主体。

图：

不同户型住房销售面积情况

今年第四季度，不同户型新建商品住宅销售面积段的数据显示，120-144平方米的户型面积占整个住宅销售面积的67%，144-180平方米的户型面积占13%，较上季稍有增长，90-120平方米面积占9%，比上季减少16个百分点，大于180平方米的户型占9%，比上季增长6个百分点，小于90平方米的户型面积所占比例与上季持平，占2%。

图：

不同户型住房销售套数情况

从2009年全年不同户型新建商品住宅销售套数的数据显示，120-144平方米的户型销售套数占整个销售套数的69%，较上季增长18个百分点，144-180平方米和90-120平方米的户型分别占11%、10%，大于180平方米的户型占7%，小于90平方米的户型占3%。

第三节：

商业市场分析

在经济快速发展和城市迅速扩张的推动下，某某商业呈现出前所未有的繁荣局面。

多极商圈涌现，业态更趋丰富，辐射力不断增强；商业地产开发方兴未艾，专业市场、订单项目不断涌现，开发理念更趋成熟；国内外品牌蜂拥进驻，知名连锁百货、超市扎堆经营，某某商业已经达到一个新的高度。

某某商业发展的特点具体表现在：

1.新旧商业对消费的刺激与回应。

随着新一佳、步步高、汇天、友谊阿波罗等省内外知名企业的进驻，在商业布局、营销机制等方面带来新的震荡，商业经营场地不断扩大，竞争将会成为商业提升档次的重要基点；

2.商业层次逐渐明朗，区域性商贸中心的基本框架形成。

在市区已形成了以春园商圈为轴心呈“十字架”状辐射。

北至友谊阿波罗大型百货，西通某某最大九龙小商品市场以及本案——某某城市广场，东往九亿步行街及步步高。

3.品牌布局较混乱，重复建设性问题严重。

已有的商业建了又建，规划不合理，百货、超市、餐饮、娱乐、专业市场等业态还没未到充分发挥，虽然有各类品牌扎堆入驻，但国际国内一线品牌仍然欠缺，中低档商品仍旧主导市场，传统商业格局占据主流。

因此，中高档次的品牌大型百货与超大型连锁超市的紧密结合与合理布局在某某仍然是一片空白。

虽然友阿、步步高等带来了连锁百货的经营模式与众多首次入娄品牌，但在定位上依旧沿用保守式经营方式，竞争档次未从根本上拉开，特别是侧重商业综合规模和生态的“一站式商业”尚未成型，这为处于核心商圈的某某城市广场兴建提供了良好的契机。

按商业集中度、顾客消费取向、发展程度，某某目前形成了春园、火车站两大较为成熟、各具特色的商圈。

某某

商圈

火车站

商圈

春园

商圈

一、春园商圈

1）商圈概况

汇天百货

友谊阿波罗

新一佳

康星百货

春

园

步

行

街

九龙市场

某某城市广场

今典影城

ITAT

沃尔玛

春园商圈

春园商圈是指地处某某城市核心，以春园商业步行街为辐射半径，东至友谊阿波罗商业广场、南抵乐坪街、西达九龙市场、北接新一佳超市的围合区域。

春园是某某商业的发源地，经过多年的沉淀和升级，春园商圈已脱胎换骨，从以某某广场为轴心演变为以春园步行街为轴心的商业聚合，形成总体量达30多万平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模，已成为某某业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。

春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石：

超大商业体量，一站式全业态消费理念，沃尔玛、国美、今典影城等强势品牌组合，开创了某某商业发展的新纪元。

康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等各类商家强势进驻，进一步完善了春园商圈的业态结构，夯实了该商圈的领导地位。

2）业态构成

业态定位多样化、业态构成多元化、品牌组合集约化是春园商圈的显著特点。

业态范畴涵盖百货、超市、餐饮、娱乐休闲、专业市场等各个类别，经营商户从大到小各档次各类型异常丰富，春园商圈成为品牌商家拓址湘中的首选。

但国际国内一线品牌仍显欠缺，传统业态仍旧占据主流，中低档次的商品主导商圈格局。

a、百货

商家

区位

定位

规模

管理

经营

友谊阿波罗

长青街中

中档精品

17000㎡

统一

一般

步步高

长青街东

中档大众化

20000㎡

统一

良好

ITAT

春园步行街内

中低档

15000㎡