史上最强的市场资料成都市商务办公楼市场新情报.doc

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成都写出08新行情，写字楼市场进入“井喷”阶段

相对于住宅市场来说，2007年的成都写字楼市场算得上是稳稳当当地跑完了全程。

售价、租金的同步增长，让开发商和办公物业的持有者都喜上眉梢。

尽管成都写字楼供应已经开始进入前所未有的“井喷”阶段，不过从各方情况来看，2008年成都写字楼市场仍将在良性轨道上继续走高。

量连续三年递增

从2002年前后，成都甲级写字楼市场开始启动，到2006、2007年进入快速发展阶段，成都写字楼市场迎来了一个发展高潮。

去年上马或在售的项目绝大部分都有4万平方米以上的体量，其中包括香格里拉酒店、商鼎国际、力宝大厦、天府时代广场、国航世纪中心、航天科技大厦、仁恒广场、华敏翰尊国际、宏达大厦、水电集控中心以及尚未开工的来福士广场、华人置业文化宫项目等。

　综合各市场调查机构的有关数据显示，去年成都的写字楼供应在65万平方米左右，与2006年相比，增长超过30%。

成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达到了48.04万平方米，同比增长111.1%。

在供应量的具体构成上，优质甲级写字楼占到了近60%。

值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置率仅为30%。

这一数据也很好地说明了当前市场的健康程度。

据仲量联行统计，成都现有甲级写字楼的体量达到了32万平方米，在未来三年，供应体量仍将持续增长。

在成都经济高速发展的大背景下，预计到2010年，成都甲级写字楼总量将达到80万平方米左右。

价优质写字楼租金继续看涨

　根据仲量联行的报告分析，成都写字楼需求增量部分主要来自新成立的外资企业。

在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。

同时，这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构。

成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业，而这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了机遇。

　条件的改善，都带来了对写字楼的需求。

在甲级写字楼中，本土企业和跨国企业数量是相近的，但是面积上，跨国企业的需求更大。

去年第三季度出现了很多新入驻成都的公司，其中房地产业对甲级写字楼的需求占到60.6%。

近几年成都房价一路攀升，吸引了不少国内外大品牌开发商进驻成都设立分公司、办事处，成为甲级写字楼的主要服务对象。

　在这样强劲的需求下，2007成都甲级写字楼平均有效租金较上年同期上涨了7.7%。

其中，中等写字楼的租金为每平方米68元左右，和2006年基本持平；而甲级写字楼租金价格达到了每平方米80~140元。

尽管新增供应将对相对较小的成都写字楼市场带来一定的冲击，但在未来一年内甲级写字楼的市值仍会保持现有的上升势头。

这对投资者来说，写字楼的增值空间要比想象中的大。

业内人士预计，由于对优质办公物业的需求较大，未来三年内，成都甲级写字楼的租金都有望延续这样的增长速度。

需行业需求细分日益明显

从去年写字楼的需求对象来看，行业细分的情况越来越明显，随着现代服务业的发展，这将是未来甲级写字楼需求的一股强大动力。

该行业人员素质较高、数量也较多，对甲级写字楼的需求量会呈现较大的增长趋势，其中，发展较快且相对稳定的金融、保险行业的扩张力度较为突出。

特别是在国家放开对银行的经营范围后，随着银行提供服务的内容增加，所需要的办公面积也相应递增。

此外，高科技和咨询行业对甲级写字楼的需求仍会保持，但是在市场的影响力不会太大。

　业内人士表示，写字楼租户的特点发生变化后，租户对于租金负担能力的区别会在未来慢慢显现出来。

目前，一些老的甲级写字楼里面，可能会同时出现高端公司和低端公司并存的情况。

而在今后，这种状况会发生变化，两部分群体会因为对办公场所的进一步要求而发生分流。

低端客户会转移到品质相对较低写字楼办公。

届时，写字楼的租户群体在一定程度上可以通过租金划分开来。

通常情况下，投资银行、金融机构等的付租能力都是超强的，一些咨询公司、管理公司、付租能力也比较高，其次是服务业和保险业，制造业和高科技咨询业务的付租的能力会相对低一点。

这一趋势同时传递出另一个重要的市场信息：

因为乙级写字楼仍有较大的市场需求，瞄准这个未来市场上的空当调整定位，非甲级写字楼同样可以获取利润。

势只租不售成市

相较传统的“业权分拆销售模式”，只租不售已经开始逐渐成为成都写字楼的趋势。

过去成都的写字楼多以本地开发商为主，大多出售或协助出租；随着城市化进程的加快，大量企业、资金和人才的涌入，产业更新换代升级加速，“单一业权物业”写字楼的出现更能够满足国际大公司的需求。

在2007年的写字楼市场上，香格里拉、中环广场是执行“只租不售”模式最大的受益者。

　　目前，成都新入市的甲级写字楼已经进入单一产权为主的开发模式，且在建筑质量、层高、电梯、智能化系统、物业管理等方面则向更高标准看齐。

单一业权的物业能够有效控制进驻企业的业态和档次。

这是“只租不售”写字楼备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

此外，在选择写字楼的面积、户型时，客户可以有较大的自主性。

　对于单一业主逐渐成为甲级写字楼发展方向的原因，业内人士认为，现在很多酒店、商场办公楼综合发展项目地块都是被外商拿下，而外商通常对写字楼的投资方向都是以长期拥有为主；从供应量方面来看，核心中央商务区的发展开始变得成熟，单一产权的甲级写字楼品质会更好，更能接近租户的需求。

位商务业态中心南移

成都市的写字楼项目目前主要集中在三个区域，包括传统的CBD天府广场—顺城街—骡马市片区，因城市向东向南发展而形成的东大街片区、城南及南延线片区。

2007年，成都商务业态出现中心南移的趋势。

就成都来说，整个城区向南发展的脚步无法阻挡且潜力无限。

抛开城南所在区位的中、高端消费人口、基础设施、市政配套等不谈，单就地面交通和机场高速的便捷度以及正在修建的地铁，就足以使这一区位的价值在短期内得以显现。

由于交通成本、时间成本、效率约束等原因，城市商务资源也会跟着南移。

科技商务区的区域定位将使这里拥有成都极高端的商务人群，在it、高新企业支持下，商务物业必定呈现出高精尖的特征。

随着世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场和两大科技园区相继建成使用，城南商务区已渐成大势，而同时，成都高端的写字楼将向地铁1号线两侧汇集，连接CBD于城南副中心的快速通道也将是未来甲级写字楼重点分布线，即新南路、科华路。

世界500强联想、阿尔卡特、爱立信等以高新技术为主的新型企业纷纷入驻，总部经济的巨大效应开始凸显。

目前，南延线片区的写字楼占到市场比例仅在5%的左右。

为了支撑该区域的行政办公、商贸金融及高新技术产业，未来必然要求大批符合这些产业发展的中高档特色写字楼出现。

加上其区域内可供开发的土地资源丰富，未来新城南的高档写字楼市场具有相当大的市场空间。

有关人士预计，未来五年南延线的写字楼开发量可能会达到200万平方米左右。

发展前景可以和上海的浦东，或是深圳的福田新区相提并论。

经过三到五年的过渡期后，该区域的商务业态不亚于市中心的发展状况。