物业管理基本制度与政策精选 第三章物业管理基本制度.docx
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物业管理基本制度与政策精选第三章物业管理基本制度
第三章物业管理基本制度
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的：
本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：
业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。
熟悉：
业主的权利和义务。
了解：
筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件
第一节业主大会制度
业主大会制度是《物业管理条例》规定的一项重要制度，在《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。
但在实践中，也存在一些问题。
如有的住宅小区业主委员会与物业管理企业相互勾结，少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也随意解聘物业管理企业或不当利用公共设施经营的决定，导致矛盾产生。
鉴于以上问题，在《条例》中，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。
这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。
一、业主
（一）业主的概念
《条例》第六条规定：
房屋的所有权人为业主。
由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。
这一点在新颁布的《物权法》体现特别明确。
现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：
一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
（二）业主的权利（重点）
在物业管理活动中，业主对房屋拥有所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。
《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：
1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
4．参加业主大会会议，行使投票权
5．选举业主委员会委员，并享有被选举权
6．监督业主委员会的工作
7．监督物业管理企业履行物业服务合同
8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
9．监督专项维修资金的管理和使用、
10．法律、法规规定的其他权利
总共十项权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现，比如说“1．接受物业管理企业提供的服务”单个业主可以享有，“3．制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议”只能通过业主大会来实现。
1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。
物业服务合同签订后，物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业管理企业提供服务的权利。
2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。
《条例》第十三条规定：
经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。
这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。
当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则，或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
4．参加业主大会会议，行使投票权
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。
只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。
在业主大会会议上，首次业主大会会议上投票权的具体办法，由省、自治区、直辖市制定，其他则由业主大会议事规则约定的办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。
5．选举业主委员会委员，并享有被选举权
业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。
它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。
业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。
每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。
6．监督业主委员会的工作
业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。
由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。
为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。
如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。
业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。
7．监督物业管理企业履行物业服务合同
物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。
业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。
如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业管理企业的收费情况；有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正；等等。
业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。
8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。
业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。
但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。
9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有（业主容易忽视对专项维修资金）的管理和使用，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。
因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。
业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。
10．法律、法规规定的其他权利
除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。
如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。
（三）业主的义务
权利就有义务，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。
《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：
1．遵守业主公约、业主大会议事规则
2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
4．按照国家有关规定交纳专项维修资金
5．按时交纳物业服务费用、
6．法律、法规规定的其他义务
业主公约是由全体业主共同制定的对全体业主具有普遍约束力的规范，是共同性约定和承诺，。
可能有的业主会说，我没参加开业主大会，或者说我本人不同意，是不是可以不遵守业主公约，哪是不可能的。
物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则。
少数必须服从多数
业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
5．按时交纳物业服务费用
物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则
这句话在第一章讲过，书中反复强调，要引起考生注意。
注意：
业主十项权利，六项义务是大纲中要求熟悉的内容，容易出多项选择题。
业主的权利和义务每一项要记全了，如业主应当履行的义务“1．遵守业主公约、业主大会议事规则”“3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。
二、业主大会
为了维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行，《条例》确立了业主大会制度，由业主大会决策、业主委员会执行的。
（一）业主大会的组成和性质
业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。
物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。
（二）业主大会的筹备与成立
1．成立业主大会的限制和选择
一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。
对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项；对于业主数量很少的物业管理区域，比如一个人或几个人，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。
《条例》规定：
“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。
业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。
2．业主大会的筹备（了解的内容）
（1）成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。
业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
（2）业主大会筹备组的工作内容
①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
（3）筹备业主大会的工作要求
①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；
②公告《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；
③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；
④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。
3．业主大会的成立
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：
（1）报告业主大会的筹备工作情况；
（2）宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；
（三）业主大会的职责（重点内容）
《条例》规定业主大会的六项职责：
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
（四）业主大会活动规则
1．定期会议和临时会议
业主大会会议分为定期会议与临时会议。
定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。
定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。
当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（1）20％以上业主提议召开业主大会临时会议的；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。
业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。
2．业主代理人和业主代表人（注意概念）
（1）业主代理人
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。
业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。
业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。
（2）业主代表人
物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。
凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加大会。
（3）业主大会的召开形式
业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。
无论采用何种形式，必须有不少于物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主的参加。
3．业主大会决定事项的表决效力（重点里的重点）
（1）业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。
（2）制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
例题：
业主大会作出选聘或解聘物业管理企业的决定，必须实行（）表决原则。
A．多数B．简单多数C．非常多数D．特别多数答案：
D
解析：
制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则。
三、业主委员会
（一）业主委员会的性质
《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。
业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。
（二）业主委员会的职责（重点）容易出多项选择题
《条例》规定了业主委员会的五项主要职责：
1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同（不是业主，也不是业主大会）
3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
4．监督业主公约的实施
5．业主大会赋予的其他职责
除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。
首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。
业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业管理事项的实施与管理，因此，业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。
2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
业主大会享有选聘物业管理企业的权利，但业主大会的成员是全体业主，不可能由业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。
客观上，物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。
业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业管理企业后，应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业正式签订物业服务合同。
3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
业主对业主委员会的工作享有监督权，并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。
物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。
物业使用人基于其对物业实际上的使用，不可避免地会参与到物业管理活动中来。
业主委员会作为联系广大业主和物业管理企业的桥梁，应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议，并把业主的这些建议和意见反映给物业管理企业，以提高物业管理水平。
业主委员会与物业管理企业签订了物业服务合同之后，作为合同一方当事人享有对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督的权利。
如监督物业管理企业是否严格履行物业服务合同的职责等。
在履行监督职责的同时，业主委员会有义务协助物业管理企业的工作，尽可能地为其工作提供方便，协调物业管理企业和业主之间的关系，帮助物业管理企业更好地履行物业服务合同。
4．监督业主公约的实施
业主公约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。
业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守业主公约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照业主公约的规定进行处理。
5．业主大会赋予的其他职责
除了以上法定职责外，业主委员会还应当履行业主大会赋予的其他职责。
如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管；对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草；对有关印章、财产的保管；对业主之间和业主与物业管理企业之间纠纷的调解等等。
（三）业主委员会的备案（了解的内容）
业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。
因此，《条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。
备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容。
以前，在我国一些地方的物业管理法规中，规定业主委员会实行登记制度，即业主委员会成立后要到房地产行政主管部门进行登记审核。
这样做的目的是强化对业主委员会的管理，但在实践中存在许多的问题：
首先，政府房地产行政主管部门缺少足够的精力和时间对业主委员会进行实质性的审核，难以起到登记的效果。
其次，登记审核容易造成政府对业主委员会的成立与运作进行一些不正当的干预，而且业主委员会是业主自律的一种形式，政府不宜干预过多，介入太深。
政府的作用主要应该体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上，以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。
因此，《条例》明确对业主委员会实行备案制度，以区别于审批制度或登记制度。
为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去，《条例》还对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。
（四）业主委员会委员的资格条件（大纲中要求了解的内容，特别注意一些数据）
业主委员会的各项任务最终要依靠其委员来具体执行，因此业主委员会委员的素质高低直接关系到业主大会的决定能否顺利或者高质量地完成。
实践中，大多数业主委员会成员能够代表业主利益，热心为业主办事，但也有一些业主委员会委员素质不高，有的利用权利牟取私利，作出损害广大业主利益；有的人为制造物业管理纠纷，不利于物业管理活动的正常开展。
因此，很有必要对业主委员会委员条件作出规定，以便业主大会会议选举出来的业主委员会委员能够真正代表广大业主的利益。
一般来说，业主委员会委员应当符合以下条件：
（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（2）遵守国家有关法律、法规；
（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（5）具有一定组织能力；
（6）具备必要的工作时间。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。
业主委员会的主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者，他们均由业主大会选举出来的业主委员会委员自行推选产生，这样可以增强业主委员会主任、副主任在业主委员会中的公信力，有利于其组织业主委员会的各项活动。
（五）业主委员会委员的资格终止
业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下七个终止情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：
（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜再担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止后，该业主应当自终止之日起限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
（六）业主委员会会议
业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。
遇有特殊情况，经1／3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。
无论是定期会议还是临时召开的会议，业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的每次会议均应当作好书面记录，由主持会议的委员签字后存档。
业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，同时告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
（七）业主委员会的改选与变更
1．业主委员会的改选
业主委员会应当在任期届满2个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。
逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
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