海阳市埠南华融新村项目安置房项目可行性研究报告.docx
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海阳市埠南华融新村项目安置房项目可行性研究报告
海阳市埠南华融新村建设项目
项目申请报告
附图：
1、总平面图
第一章项目申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
一、单位名称
二、项目申请报告的编制单位
1、单位名称：
2、工程咨询等级：
3、工程咨询资格等级证书编号：
4、发证机关：
国家发展和改革委员会
三、项目申请报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《烟台市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《烟台住房建设规划（2008-2020）》
5、《烟台市人民政府关于加强市区城市规划区内结合旧村改造进行房地产开发管理的意见》
6、《烟台市人民政府关于加强市区城市规划区内结合旧村改造进行房地产开发管理的补充意见》
7、《海阳市城市总体规划》；
8、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
9、设单位提供的有关资料；
10、建设单位委托编制本项目报告的委托书。
第二节项目概况
一、项目名称
海阳市埠南华融新村建设项目
二、建设地点
项目位于海阳市埠南村，项目东临东村路，南至桐柏路，北邻市客运总站。
项目地理位置优越，为进出海阳的门户。
三、建设内容及建设规模
项目总用地面积27.44ha，安置区总用地面积13.8ha，净用地面积10.4ha，建筑物建筑面积175000m2，其中多层住宅建筑面积91500m2，高层住宅建筑面积57500m2，公共建筑建筑面积26000m2，安置户数1150户，其中多层安置户数706户，高层安置户数444户。
表1-1项目经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
ha
13.8
2
净用地面积
ha
10.4
3
总建筑面积
m2
175000
3.1
多层住宅
m2
91500
3.2
高层住宅
m2
57500
3.3
公共建筑
m2
26000
4
容积率
1.68
5
安置户数
户
1150
5.1
多层安置户数
户
706
5.2
高层安置户数
户
444
四、工程设计方案
1、总体设计方案
⑴设计原则
在强调全区建设的整体性，包括功能布局、住宅布局、道路系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体；
在整体布局的基础上结合地块性质，强化社区居住品质，包括：
配套、景观等；
强调适度的人车分离，营构人性化的社区空间环境。
突出环境建设重点，点、线、面互为串联，全方位营造高品位立体环境，利用社区内外环境资源。
规划、建筑及景观风格具有鲜明的现代特色，协调好与现有新建多层建筑之间的关系，使之和谐统一，并要与周边建筑的主导风格相协调，形成一个完整的景观体系。
尽量考虑经济性及可操作性，提高产品的市场影响力，在此基础上尽量创造良好的休息、居住空间及景观环境。
充分考虑本区与周边西侧秀山雨东侧绿水的呼应关系，将小区所临的景观优势引入全区规划当中，提升小区的品质和档次，提升小区居民的生活品质。
⑵规划特点
规划结构布局构思——系统、有机、穿插、共融
建筑空间形态构思——有序、错落、简约、叠加
道路交通系统构思——方便、快捷、分流、环绕
绿化景观系统构思——系统、层次、渗透、流动
⑶规划设计理念
重视城市自然、人文特色的动态延续性，结合原有地形、地貌等自然景观和区位，创造出一个自然景观资源丰富的园林居住环境。
注重小区区位优势，结合社会发展商业前景，设计高起点，融入全方位的现代居住环境理念。
①高品质的物质形态环境
功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境。
②高质量的生态环境
加强绿化，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，使之和谐生态，纺织过度破坏及污染。
③高效能的基础设施
建设现代化高效能的通信设施和协调和道路交通系统，建设高效能的上下水，清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。
⑷安置区规划设计
①规划特点
安置区位于基地南半地块，设计分为三个多层组团，一个高层组团。
南侧主入口引入的车行道将地块分为多层区和高层区，另外安置区中设置十八班小学一座，整个安置区共有多层住宅750套，高层住宅234套。
②建筑空间布局
建筑沿地势爬升逐渐升高，一方面，从最大程度上减少了前排住宅对后排住宅的遮挡，另一方面，从整体上进一步夸大地形的变化，塑造出建筑群体空间层次分明，天际线流畅的外在形象。
在平面方面，建筑群体在考虑日照采光和观景等因素的基础上，其机理充分结合周边道路呼应及日照的因素，从而塑造出既有决定空间主题感觉的主导形式，又有与地形呼应，与绿化集合的灵活变化，统一而不单调丰富而不杂乱的建筑群体肌理。
③交通流线组织
结合基地地形特点与空间布局，创造合理的道路系统，道路设计与住区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景异的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。
整体道路交通系统以车行系统为框架，同时，宅间道路和步行道路有机结合，使二者自成体系。
依据居民出行方向及外围城市道路妥善设置小区出入口。
小区内主要车型道为沥青路面，室外停车场采用植草砖。
机动车停车采用地上与半地下相结合的形式，停车位的配建比例达到安置居民每户0.5个，商业及公建区停车按0.5辆/100平方米计算。
地上停车场地主要沿小区道路两侧布置，另在多层住宅庭院之间集中布置停车位。
步行则主要通过小区内部的步行轴线进入各住宅院落，居民沿可就近通达居住地，保证居民生活的宁静和舒适。
人行道，住宅院落内道路采用彩色混凝土地砖，以丰富小区景观。
④景观设计
主要的景观和公共活动空间，主景观轴结合休闲广场、硬质铺地、绿化形成界面丰富而连贯的景观带，并通过对小区复杂地形的处理及利用，打造出独具山地城市特色的立体景观系统。
小区公共服务设施的设置，结合整个居住小区建设的情况，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，同时，所配置的内容也避免与周边地区的设施不必要的重复，兼顾其经营管理的合理性和经济性。
小区垃圾实行袋装化管理，住宅院落设置垃圾收集点，其设置充分考虑了环境因素及便捷的原则。
⑤竖向设计
该地块整体地势西高东低，北高南低，多层住宅之间结合地形，并通过增大间距，局部降低层数等方法，解决日照问题。
合理利用地形，降低造价。
尽量避免挡墙的出现，主要采用梯形护坡或坡地景观处理。
步行入口处结合地势高差，形成台地式不行入口，提高小区城市形象。
通过设置外环路，加大后退间距等方法，尽量减少挡土墙对住宅的影响，并能满足住宅日照间距。
西侧及南侧城市绿化带建设与市政园林部门沟通，采用梯台与坡地景观模式处理景观，尽量降低垂直挡土墙出现的概率，既能打造竖向多层次景观，增加大视点观赏面，又能降低高差对住宅日照及视线的影响，减少压迫感，提高居住品质。
小区内部则结合高差布置地下车库，以减少开挖量，节约造价。
住宅之间主要结合景观，多级消减高差，降低危险性，并形成多种小空间，增加景观情趣。
2、结构设计方案
⑴结构设计方案
①地基、基础
因项目单位未提供拟建工程场地的工程地质、水文地质报告，无法了解项目区地质构造和持力层范围土层的物理力学性能，参考邻近建筑物，可以采用天然地基。
根据区域地质情况、项目建筑物的结构类型及功能要求，项目采用钢筋混凝土独立基础。
⑵结构形式
高层采用框剪结构，多层采用砖混结构
⑶结构设计参数
①抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g；
②基本风压：
0.85kN/m2；
③基本雪压：
0.55kN/m2。
⑶主要楼面活荷载标准值：
走廊、楼梯：
3.0kPa厕所：
3.0kPa
高层住宅：
3.0kPa疏散楼梯：
3.5kPa
阳台：
2.5kPa车库：
2.5kPa
上人屋面：
2.0kPa不上人屋面：
0.5kPa
设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。
3、电力工程规划
⑴供电系统
项目内用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属一级负荷；其它用电等属二级负荷。
⑵低压配电系统
项目内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。
在项目区内采用放射式供电方式。
消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。
⑶建筑照明
根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。
重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。
公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。
走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。
⑷电气消防系统
整个项目内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。
当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。
⑸建筑物防雷接地
根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。
采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。
在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。
所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。
4、电信工程规划
⑴电话通讯系统
该项目内的所有房间及公用建筑的电话用户均设电话通讯。
⑵电视系统
通过在项目内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各个建筑内，有线电视信号接自市政有线电视网。
5、给排水工程规划
⑴规划范围
该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及建筑室外污废水排放、场地雨水排放等。
⑵消防与生活共用系统的设计
消防用水按同时一处着火设计。
建筑的室外、室内用水量均由市政给水管网供给，而自喷用水和局部公共建筑的室内、室外消防用水需要在建筑物附近设贮水池和水泵加压房。
设计考虑生活和消防共用给水系统。
室外消火栓布置在给水管网上。
最大时生活用水量和消防用水量接近。
计算得到环网上管径DN200，不设计加压构筑物，为确保消防时管网的压力充足，将管网的管径放大一级，水环网设计管径取DN250。
⑶管线综合
在室外给排水管道的布置过程中，并不是单纯的布置给水管线、污水管线、雨水管线，应与城市直埋电力、电信、热力、燃气等管线或地下管沟等进行管线综合。
平面上，防止设计管线抢位，严格按规范确定各种管线的水平位置，以便为以后管线改建或扩建或维修留有足够空间；竖向上，各种管线的高程应从上而下依次确定，考虑项目排水管高程与区外市政排水管道的衔接和检修可行性。
⑷设计施工特别注重雨、污分流
因项目是新建成的，设计采用雨污分流制排水，以减小城市污水厂的处理负荷，使得污水充分处理后排放，保证城市的良好环境，排水高峰时污水不污染城市水体。
另外，施工时一定要注意污、雨水井盖上分别标注“污水”和“雨水”字样，以便区别污、雨水管道。
对于排水检查井的井盖，因钢筋混凝土井盖易损坏，不便维修，影响城市环境，所以项目区道路上井盖应选用重型铸铁井盖。
6、供热工程
⑴热力站及热源
该项目拟采用集中供热的方式，拟在项目内设汽水换热式集中换热站作为项目区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。
⑵设计参数
冬季：
空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；
2、空调
空调由各住户自行安装。
五、项目建设进度安排
1、组织机构
为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。
在项目建设过程中，建议项目法人和承办单位共同抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。
2、工程进度安排
项目申请报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计1个月内可以完成，2012年3月可望开工建设，2013年12月所有工程全部竣工投入使用。
本项目的建设期为18个月。
详见下表：
项目施工进度计划表。
项目实施计划横道图
序号
项目名称
2011年11月——2013年5月
11
12
1
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
1
报告编制与审批
2
勘察设计
3
初步设计与施工图设计
4
建筑工程施工
5
配套设施
6
竣工验收
3、实施措施
⑴项目法人制
根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。
⑵工程招标制
该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，在公开招标范围内。
项目的勘察、设计、施工、监理，均应按要求进行招标。
依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。
招标的具体内容由项目审批部门核准。
⑶工程监理制
由于本项目建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取全过程监理方式。
⑷项目合同制
建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察、设计单位、施工单位、监理单位签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。
⑸工程审计制
实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家和省有关规定要求办理。
工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。
⑹竣工验收备案制
工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。
六、总投资估算及资金来源
1、估算依据
⑴项目单位提供的基础数据资料和图纸；
⑵现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；
⑶国家现行投资估算的有关规定；
⑷《山东省建筑工程消耗量定额》鲁建标字〔2003〕2号；
⑸《山东省安装工程消耗量定额》鲁建标字〔2003〕3号；
⑹《山东省建筑工程量计算规则》、《山东省安装工程量计算规则》鲁建标字〔2003〕4号；
⑺《山东省建设工程施工机械台班费用计算规则》鲁建标字〔2003〕20号；
⑻海阳市材料预算价格；
⑼海阳市同类工程造价情况。
2、投资估算
该项目总投资为37393万元，其中工程费31803万元，工程建设其他费用3810万元，预备费1781万元。
项目总投资估算表
序号
工程费用名称
技术经济指标
估算值
备注
数量
单位
单方造价
一
工程费
31803
（一）
建筑安装工程
175000
29150
1
多层工程
91500
m2
1600
14640
2
高层工程
57500
m2
1800
10350
3
公建工程
26000
m2
1600
4160
（二）
室外工程
2653
1
室外管网
175000
m2
100
1750
2
室外照明
175000
m2
20
350
3
室外道路广场
41808
m2
80
334
4
室外绿化
36400
m2
60
218
二
工程建设其他费用
27843
m2
413
3810
1
新型墙体专项基金
175000
m2
10
175
2
建设单位管理费
工程费
0.80%
254
3
勘察费
工程费
0.20%
64
4
工程监理费
工程费
0.80%
254
5
劳保统筹费
建安费
2.60%
758
6
房产测绘费
175000
m2
0.68
12
7
城市建设配套费
175000
m2
125
2188
供热供气部分
8
竣工图测绘费
33
7
3000平方米以上的每个工程2000
9
地形测绘费
138000
0.85
12
用地面积
10
土地测绘费
3
每亩75元
11
消防工程审查费
138000
0.6
8
12
防雷设施及监测费
138000
0.6
4
减半收取
13
建筑垃圾处置费
5
基槽土方量与建筑面积10：
1折算值之和2元/m2
14
副食品价格调节基金
工程费
0.10%
32
15
白蚁防治费
138000
2.5
35
三
预备费
1781
四
总投资
37393
4、资金筹措
项目工程建设所需资金37393万元，由项目建设单位自筹解决。
资本金数额来源符合国家关于资本金制度的规定。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
第一节发展规划分析
一、国民经济和社会发展规划分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出：
加强城镇化管理。
要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。
大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。
注重在制度上解决好农民工权益保护问题。
城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理‘城市病’。
加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。
加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
二、山东省经济社会发展规划
《山东省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出：
十二五期间人民生活水平提高要与经济发展同步。
把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快推进基本公共服务均等化。
加快建立健全城乡住房保障体系，努力满足人民群众基本住房需求。
三、地方经济社会发展规划
《烟台市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：
搞好城乡规划编制，科学引导新型城镇化的规模、速度和节奏，着力增强规划的战略性、科学性和前瞻性。
加强市域城镇体系规划，积极开展跨县市的城镇体系规划研究，合理确定发展格局和职能分工。
尽快编制完成城乡统筹规划，科学安排城乡居民点和产业布局、基础设施建设以及社会事业发展。
以城市控制性详细规划和村镇规划为重点，进一步扩大规划覆盖面，力争到2012年实现规划编制管理全覆盖。
按照“城乡一体、精简高效、分工合理、职责明确”的原则，创新城乡管理体制，提高管理效能。
以农村住房建设和危房改造为契机，逐步实行城乡一体的工程建设管理体制。
实施城市管理重心下移，推进“城管进社区”，强化区、街（镇）管理权责。
加快推进旧城区重点区片改造，力争三年内完成城中村搬迁改造任务。
统筹跟进居住区配套基础设施和公益设施，显著改善居住环境。
加强经济适用房等保障性住房建设，大力发展公共租赁房，逐步解决城市中低收入家庭、新就业职工、外来务工人员等群体的住房困难。
《海阳市城市总体规划》提出：
规划形成“一轴三区两带一廊”的布局结构：
一轴：
规划沿东京路形成城市发展轴线，贯穿三个城市片区。
在轴线上安排了商贸、文化、金融、居住等城市经济要素，形成城市空间发展的高潮系列。
三区：
东村片区、中村片区、凤城片区
（1）东村片区：
包括老城区和碧城工业区、规划总面积1574.62万m2，是以商贸、居住、产业相结合的综合片区，规划居住人口20万人。
（2）中村片区：
即海阳工业园，规划占地面积为958.98万m2，是以技术密集型产业和外向型加工工业为主的片区，规划居住人口3.5万人。
（3）凤城片区：
包括现状凤城街道办事处驻地及规划建设的行政办公，教育科研、旅游度假为主的综合城市新区，是未来海阳市的城市中心和景观核心区。
规划占地面积1656.58万m2，居住人口11.5万人。
两带：
规划青威高速路、海防路为分割城市各功能组团的城市绿带。
一廊：
沿东村河形成生态绿化廊道，主要承担旅游观光、休闲娱乐、生态保育的城市职能。
本项目充分考虑了海阳市作为旅游城市的规划要求，考虑了海阳市今后的城市发展方向，项目具有规划起点高、建设标准高的特点，住宅形式符合社会各类消费群体的需要，有助于海阳市城市的建设，有利于海阳市埠南村居民居住条件的改善，有利于海阳市房产市场的平稳健康发展。
本项目符合国家和地方国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。
第二节产业政策分析
为加快转变经济发展方式，推动产业结构调整和优化升级，完善和发展现代产业体系，根据《国务院关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》（国发〔2005〕40号），国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》。
该目录由鼓励、限制和淘汰三类产业组成，不属于鼓励、限制和淘汰类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类产业。
国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号中指出：
房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。
规范物业管理行为，提高市场化程度。
《山东省人民政府办公厅关于批转省建设厅等五部门山东省安康居住工程实施方案的通知》提出：
在当前城市化进程加快、旧城改造任务中、房屋拆迁量较的情况下，要着加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置住房。
各城市政府要有计划的对旧住宅小区实施综合整治，科学规划和合理确定整治改造规模。
城中村改造是改善农民群众居住条件、提高居民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施。
通过实施改造工程，有利于合理配置城市土地资源，提高土地利用效率；有利于优化城市规划布局，科学实施城市建设；有利于改善城区农民的生活质量；有利于加快城市化进程，促进国民
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