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地籍
第一篇土地权利理论与方法
第一章土地权利概述
1、物权与债权的区别
债权
物权
反映的社会关系
动态的财产关系：
财产流转关系
财产流转的法律表现
静态的财产关系：
归属关系
财产流转的前提和结果
法律关系的主体
特定的当事人之间——对人权
特定的权利主体和不特定的义务主体之间——对世权
法律关系的客体（标的）
物、行为
只能是物
法律关系的内容
要求债务人为一定行为或不为一定行为——相对权、请求权
对自己的财产依法直接占有、使用、收益和处分，不需借助他人的行为——绝对权、支配权
法律关系发生的原因
按照合同的约定或依照法律的规定产生的，可以是合法行为，也可以是不合法行为
一般只能根据合法行为发生
公示方式
交付
登记
反映的社会关系
静态的财产关系归属
动态的财产关系流转
客体（标的）
只能是物
物、行为
公示
登记
交付
类型
支配权
权利人直接实施各种支配行为，只凭借自己的意思，不需义务人的积极行为相配合
请求权
请求型财产权，必须通过义务人积极地为财产上的给付行为，才能实现利益
排他性
排他性财产权
某一特定的物上不能有两个或两个以上互不相容的权利
不具有排他性
几个债权人可以同时请求同一个义务人为同一种行为而互不影响
绝对权与相对权
绝对权（对世权）
能够请求一般人不为一定行为的权利。
除了权利人以外，其他人均为权利义务人，都不得干扰权利人依法行使土地权利消极的不作为
有限制条件的相对权（对人权）
以特定义务人完成特定的积极行为为要件积极行为
1，从反映的社会关系看，二者的性质不同。
债权反映动态的财产关系，即财产流转关系，也就是财产由一个主体转移给另一个主体的关系;物权则主要反映静态的财产关系，也就是财产的归属关系所有权是财产流转的前提和结果，债权则是财产流转的法律表现。
2，从法律关系的主体上看，二者的主体范围不同。
债权是转定的当事人之间的法律关系，其主体双方都是特定的。
债权人的权利原则上只对债务人发生效力，所以民法理论上将债权称为相对的法律关系，将债权称为对人权。
而物权关系是特定的权利主体和不特定的义务主体之间的一种法律关系，即物权关系中的义务主体是不特定的。
物权人的权利对所有人以外的一切人都发生效力。
因此，民法理论上将物权关系称为绝对法律关系，将物权称为对世权。
3，从法律关系的客体上看，二者的客体范围不同。
债权的客体可以是物，也可以是行为等;而物权的客体只能是物，不包括行为。
4，从法律关系的内容上看，二者的内容不同。
债权人的权利主要不是体现在自已实施某种行为的可能性上，而是要求债务人为一定行为或不为一定行为。
在一般情况下，债权人权利的实现须依靠债务人的行为,因此，债权又称“对人权”、“相对权”。
5，从法律关系的发生上看，二者发生的原因不同。
债是按照合同的约定或者依照法律的规定产生的。
产生债的法律事实既可以是合法行为，也可以是不合法的行为；而物权关系一般只能根据合法行为发生。
物权的分类：
序号
依据
类型
1
标的物的支配范围
所有权（完全物权）
用益物权（物的使用受益）
担保物权（为债权担保）
2
对自有物还是对他人所有的物享有物权
自物权——所有权
他物权——所有权之外的其他物权
3
是否从属于其他物权而存在
主物权——所有权、使用权
从物权——抵押权
4
标的是动产还是不动产和动产
动产物权：
交付，设立质权、留置权
不动产物权：
登记，设立抵押权、用益物权
2、土地权利
概念：
是土地法律制度的核心内容，权利人按照法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。
内容：
权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能：
占有、使用、收益、处分。
特征：
1、是对土地的支配权，2、是排他性财产权，3、是对世权（绝对权），4、地权法定（物权法定），5、一般采取登记的公示方式（物权的变动必须通过法定的公示方式才能产生法律效力）
我国土地权利体系：
（1）土地所有权：
是指国家或农民集体在法律规定范围内，对土地所享有的具有全面支配性和绝对性的权利，具体包括对其拥有土地的占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权又分为国家所有和集体所有。
（2）土地用益物权：
是指对他人所有的物享有使用和收益的权利。
根据我国《物权法》规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
（3）土地担保物权：
是指为了确保债务履行和设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人有权就担保物的价值优先受偿，土地担保物权主要指土地抵押权。
土地权利制度历史变迁：
一、农村土地产权制度沿革
1、农民土地所有制的建立（建国后——1952年土地改革）
1950.6.28《土地改革法》,实行农民土地所有制
1950.11《关于填发土地房产所有证的指示》,颁发土地房产所有证
2、农村土地集体所有制的建立（1956起）
1956.6.30《高级农业合作社示范章程》,把私有的生产资料转为合作社集体所有
1960.11《关于农村人民公社当前政策问题的紧急指示信》,三级所有队为基础
1962.9.27《农村人民公社工作条例修正草案》（六十条）,生产队所有，一律不准出租和买卖
巩固集体土地“三级所有队为基础”的所有权制度
3、农村家庭联产承包经营责任制的建立（70年代末起）
二、城市国有土地权利制度的演变
1、城市土地国有化奠基时期（1949—1952）
2、城市土地基本国有化时期（1953—1966）
1953.11《国家建设征用土地办法》,确立国家土地所有制
对农业、手工业、资本主义工商业的“三大改造”
3、城市土地国有化完成时期（1966—1982）
1982.12《宪法》,确立了城市土地国有、农村土地集体所有的土地所有制
4、城市土地制度改革时期（1982年至今）
1988年《宪法》修正案：
土地使用权可以依法转让
1990.5.19《车改装国有土地使用权出让和转让暂行条例》
港台地区及国外土地权利制度：
西方国家地权的主要表现形式：
所有权，地役权，永佃权，地上权，信托特权，抵押权。
我国台湾地区地权的主要表现形式：
土地所有权，地上权，永佃权，地役权，抵押权，典权，耕作权，租赁权。
香港土地权利制度的主要内容：
香港的土地使用制度非常发达，主要实行土地租赁制度。
香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的，批租的方式有，公开拍卖、招标和私下协议。
台湾土地权利制度的主要内容：
所有权制度，地权限制。
国外地权制度：
前苏联和东欧：
土地所有制，土地使用制
美国：
土地公有制和土地私有制
加拿大：
土地所有制，土地使用制
新加坡：
国有制，私有制
马来西亚：
土地所有制，土地使用制
3、土地登记的权属种类：
土地登记的分类：
土地总登记，土地初始登记，土地变更登记，注销登记，其他登记（更正、异议、预告、查封）
土地权利的四项基本权能包括_________、使用、_________和_________。
（占有、收益、处分）
物权与债权的区别？
按照标的物的支配范围分，物权可分为所有权、和。
（用益物权、担保物权）
土地权利：
权利人按照法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。
土地权利的特征有哪些？
1、是对土地的支配权
2、是排他性财产权
3、是对世权（绝对权）
4、地权法定（物权法定）
5、一般采取登记的公示方式
我国土地权利体系是如何构建的？
土地所有权
国家所有
国家土地所有权
集体所有
集体土地所有权
土地用益物权
土地承包经营权
建设用地使用权
宅基地使用权
地役权
土地担保物权
土地抵押权
1950年6月，我国颁布了《》，建立起土地所有制（土地改革法，农民）
第二章土地所有权
1、土地所有权
定义：
是国家或农民集体依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权是支配性和绝对性的权利，属于财产所有权的范畴。
权利主体——国家或农民集体
权利客体——国家或特定农民集体所有的土地
权利性质：
支配性——全面支配：
全面占有、使用、收益和处分
绝对性——对抗一切人
特征：
①主体的特定性：
在我国，国家和农民集体以外的民事主体，不能成为土地所有权人。
②交易的禁止性：
在我国，土地所有权不能以任何形式进行交易。
③权属的稳定性：
在我国，由于主体的稳定性和交易的禁止性，故土地所有权处于高度稳定的状态。
④权能的分离性：
在我国，在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，需要将土地使用权从土地所有权中分离出来。
内容：
包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。
①占有是对土地事实管领的权能。
②使用是对依其性质和用途而加以开发、利用、经营的权能。
③收益是获取土地产出或者其他土地权益的权能。
④处分是对土地实施事实变化行为或者法律变化行为的权能。
分类：
国家土地所有权，集体土地所有权。
2、国家土地所有权
概念：
国家依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
代表：
在我国，国家土地所有权的代表是单一的，由国务院代表国家行使。
但是，地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使所有权。
也就是说，我国采用的是“单一代表、分级行使”的制度，而地方政府的行使权不是以所有权代表的资格为基础，而是以所有权代表即中央政府的授权为基础。
客体：
①城市土地。
②农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地。
③凡不能确定为集体所有的林、草、荒地、滩涂及其他土地，均确定为国有（国家土地所有权推定原则）。
④历史上发生的（50年代中期到80年代中后期）原属农民集体所有、但事实上转归国有单位等非农民经济组织的土地。
⑤城市建成区及其边缘存在的农村集体经济组织成员成建制地转为城镇居民，其所有的土地依法征收为国有。
⑥农民成建制地迁移后不再使用的集体土地。
行使与内容：
①国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者。
国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。
②国有土地所有者代表可依法通过出让（含作价出资或入股、租赁和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。
③县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分按《土地管理法》第44条规定确定，不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。
④县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上交土地收益。
国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30％上交国家中央财政，70％留给有关地方人民政府。
3、集体土地所有权的
概念：
中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。
客体：
（1）农村和城市郊区的土地，有下列情形之一且不属于《土地管理法实施条例》第二条规定范围的，确定为农民集体所有。
①土改时分给农民并办法了土地证的，现仍由农村集体经济组织或其成员使用的——对初始来源的肯定；
②1962年“六十条”确定为集体所有的土地——对既成事实的确认；
③连续使用其他农民集体土地满二十年，或未满二十年但经县级以上人民政府确认其所有权的——对长期以来事实关系的承认；
④农村集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有建设用地使用权证的——对现实情况的承认。
（2）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。
主体和代表：
主体——农民集体（全体集体经济组织成员）
代表：
①村集体经济组织或村民委员会（村农民集体）（“村”为行政村）；
②村内两个以上农村集体经济组织或（村民小组）（组农民集体）；
③乡（镇）农村集体组织或乡（镇）人民政府（乡（镇）农民集体）；
④不是集体财产的所有人，只是代表集体行使所有权，向所属集体负责，接受其监督。
内容与限制：
（1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能。
（2）集体土地所有权的内容
①可由所有者亲自行使，也可由其代表代为行使
②所有权具有不完全性
Ø收益权限制——不能直接用于房地产开发，若要用于房地产开发，必须先经国家征收程序转变为国有土地后再由国家转让给发展商
Ø处分权限制——不得出让、转让、出租用于非农业建设，不得擅自改变土地用途，若向非农业建设用地者提供土地使用权须经人民政府审批
（3）集体土地所有权的权能分离——向用地者让与权利
（4）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制
①受农民集体经济组织成员共同意志的限制
②受国家法律和政府管理的限制
？
4、土地征收征用制度
土地所有权有哪些特征
主体的特定性——国家或农民集体
交易的禁止性——不能以任何形式交易
权属的稳定性——1、2决定
仅征收及少量集体之间交换调整
权能的分离性——使用权从所有权中分离出来
根据我国现行的政权体制，______________________是国家所有权的唯一代表，______________________经中央民政府授权，代表国家行使所有权。
（中央人民政府（国务院），地方政府（或其职能部门））
1审批和用地审批权限是划分各级人民政府土地处分权的标尺（农用地转用、具体建设项目）
第三章土地用益物权之一
1、土地用益物权
概念：
权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
特征：
①是所有权派生出来的物权
Ø他物权，对他人的财产享有的权利
②是一项独立的物权
Ø独立于所有权而存在，独立地支配标的物，可排除所有权人和一般人的非法妨碍
③是受限制的物权
Ø只具有一部分权能，没有完全的支配权
Ø具有一定的期限
Ø必须根据法律规定及合同的约定正确行使，不得妨碍所有权人的权益
④以对物的占有为前提，以使用、收益为主要内容
⑤一般以不动产为客体
内容：
在我国《物权法》中建设用地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权，地役权。
2、建设用地使用权
概念：
利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。
特征：
①权利内容的特定性——非农建设
②权能的差别性
Ø国有建设用地使用权：
有期限限制，有较为完整的权能（可转入、出租、抵押等权能）
Ø集体建设用地使用权：
无期限限制，处分权能收到严格限制
③可以分层设立
Ø地表、地上、地下分别设立
国有建设用地使用权的类型：
①通过出让方式取得
②通过划拨方式取得
③通过租赁、作价出资（入股）和授权经营方式设立
特征
①设立方式多元化
②权利内容完整
③与地上物所有权一并处分（房地一致的原则）
④使用期限届满的处置因用途不同而有所区别
Ø住宅——自动续期
Ø非住宅——依法办理
⑤应当依法办理登记
Ø初始登记、变更登记
Ø登记是生效要件，未经登记，不发生权利变更的法律效果
3、划拨国有建设用地使用权
概念：
土地使用者经县级以上地方人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的，没有使用期限限制的国有建设用地使用权。
特征：
①通过行政划拨方式无偿取得
Ø不需要向土地所有者交纳使用费（出让金、租金等）
Ø补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位，不是支付给国家
②没有期限的限制
③交易受到严格限制
Ø一般不得单独用于有偿转让、出租、抵押、投资等交易
设定范围：
①具有社会公益性质
②主体限定：
国家投资或其他投资者投资建设，用于非营利性目的的建设用地使用者
③划拨用地目录（2001）
Ø国家机关用地和军事用地
Ø城市基础设施用地和公益事业用地
Ø国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
Ø法律、行政法规规定的其他用地
取得：
①用地单位向当地人民政府国土管理部门申请
②国土管理部门初审，报市、县人民政府批准
③用地单位缴纳各项规费
④国土管理部门办理土地划拨手续
⑤用地单位领取《国有建设用地划拨决定书》，办理土地利用手续，领取土地证书
内容与限制：
①占有权，使用权，部分收益权，处分权受到一定限制
②只有变为出让国有建设用地使用权并符合其他条件才可转让、出租、抵押
划拨土地使用权和地上建筑物、附作物转让、出租、抵押的条件：
Ø土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
Ø领有国有土地使用证
Ø具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
Ø补交了土地出让金
Ø经市县人民政府土地部门和房产管理部门批准
③经批准，用地者应当缴纳出让金或将出租所获取收益中的土地收益上缴国家
④对投资建造的地上建筑物和其他附着物享有所有权（房地一致的原则）
？
流转：
①符合出让条件的：
经市、县人民政府批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金；
②不具备出让条件的：
转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。
国企改革中的处置：
①保留划拨国有建设用地使用权
②采用国有土地出让和租赁
③以建设用地使用权作价出资（入股）方式处置
④以授权经营方式处置
4、出让国有建设用地使用权
概念：
是指国家以土地所有者的身份，将国有土地所有权在一定年限内让与土地使用者。
土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而取得的有期限限制的国有土地使用权。
特点：
①国有建设用地所有权的取得是有偿的——支付出让金
②取得的建设用地使用权是有期限的——出让年限
③取得的建设用地使用权是一种相对完整的土地权利——四项权能，可依法转让、出租、抵押等
主体：
境内外法人、非法人和自然人
取得：
协议，招标，拍卖，挂牌
流转：
转让，出租，作价出资（入股），抵押
5、国有土地使用权作价出资或入股：
实质：
出让国有土地是采取的一种特殊方式
①企业应向国家支付的出让金抽象为对企业享有的股份
②企业取得了与交纳出让金效果完全一样的出让国有土地使用权
③国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以按照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
④国家对企业享有相应的股东权
⑤形成的国家股股权按照国有资产主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
国有土地租赁：
①租赁国有建设用地使用权
Ø土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权
②主体：
一般主体
③特点
Ø法律关系较为简单，租赁价格较低，造作简便、灵活
Ø是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充
6、集体建设用地使用权
概念：
是农村集体经济组织及其成员，以及符合法律规定的其它组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的建设用地享有的用益物权。
特点：
①主体的特定性
Ø农村集体经济组织及其成员
Ø农村集体经济组织投资设立的企业
Ø乡镇村公益性组织
Ø法律规定的其它组织和个人
②权利的限制性：
受到诸多限制，只能在法律规定的范围内存续和行驶
③客体的特定性：
集体所有的土地
④性质的地物权性：
集体土地使用权派生，占有、使用、收益
分类：
乡镇企业建设用地使用权；乡村公益建设用地使用权
终止：
①一般原因
Ø使用权期限届满
Ø使用权人自愿放弃
Ø使用权人死亡后无人继承
Ø土地的自然变故
②国家征收
Ø国家给予补偿
Ø其他补偿性安置
③集体收回土地使用权
Ø为乡村公共设施和公益事业建设需要用地的
Ø不按照批准的用途使用土地的
Ø因撤消、迁移等原因而停止使用土地的
流转：
①《土地管理法》
Ø不得出让、转让或者出租用于非农业建设
Ø符合土地利用总体规划并依法取得的集体建设用地的企业，因破产、兼并、分立等情形只是土地使用权依法发生转移的除外
②地方性规定
允许流转
Ø符合规划（土地利用总体规划、小城镇规划）
Ø已取得集体土地使用证
Ø具有地上建筑物的合法证明
Ø取得同意流转批准书
7、地上地下建设用地使用权：
空间权：
对地表之上的空中或地表之下的一定范围的空间享有的权利
《物权法》：
建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立。
构建条件：
①“空间”可以作为权利客体
②“空间”具有使用价值和价值
③“空间权”得到社会的认可、政策的允许、法律的保护
第四章土地用益物权之二
1、土地承包经营权
概念：
个人、单位通过依法订立承包合同所取得的对集体所有或者国家所有的土地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营并获得收益的权利。
特征：
①主体限定性
主要是本集体经济组织的成员
Ø直接与集体经济组织签定土地承包协议
不宜采取家庭承包方式的四荒地，可招标、拍卖，由本集体经济组织以外的单位和个人取得
Ø但本集体经济组织成员享有优先承包权
Ø须经村民会议三分之二以上成员或三分之二村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准
②自合同生效时设立，权利和义务由承包合同确定
③客体限定性：
依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，四荒地
④权利内容以使用和收益为主：
以土地为基础，从事农业生产经营活动并获取收益
？
合同：
（1）内容
①发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所
②承包土地的名称、坐落、面积、质量等级
③承包期限和起止日期
④承包土地的用途
⑤发包方和承包方的权利和义务
⑥违约责任
（2）发包方和承包方
Ø发包方：
村集体、乡集体、组集体
Ø承包方：
（3）用途
Ø种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营
（4）权利和义务
①发包人
权利
Ø依法维护集体土地的所有权不受侵犯
Ø监督承包方依合同约定的用途合理利用和保护土地
Ø依法享有农民集体土地的收益权：
承包费和提留款
Ø制止承包方损害承包地和农业资源的行为
义务
Ø维护承包方的土地承包经营权
Ø尊重承包方的生产自主经营权
Ø提供生产、技术、信息服务
Ø组织本集体经济组织内的农业基础设施建设
②承包人
权利
Ø依法享有占有、使用、收益的权利
Ø依法享有土地承包经营权流转的权利
Ø自主组织生产经营和处置产品
Ø承包地征收的，依法获得相应补偿
义务
Ø保护土地，按合同约定的用途合理利用土地
Ø按合同约定向发包人支付约定的承包费、提留款
Ø按法律要求交纳有关税费
（5）承包期限
Ø耕地——三十年
Ø草地——三十年至五十年
Ø林地——三十年至七十年
Ø特殊林木——可延长
Ø承包期届满——土地承包经营权人可按规定继续承包
内容：
①土地承包经营权人在权利期限内，对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，并可依法继承
②四荒地承包经营权须达到一定的转让条件方可转让
③四荒地承包经营权的抵押
Ø集体荒地土地使用权已办理土地使用权登记
Ø经发包方同意（抵押人需出具发包人同意抵押的书面证明）
2、宅基地使用权
概念：
经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。
特征：
①权利主体特殊性
Ø本集体经济组织的成员
Ø禁止城镇居民在农村取得宅基地
②客体：
农民集体所拥有的土地
③取得需经过依法审批
Ø经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准
Ø涉及占用农用地的，需依法办理农转用审批手续
④无偿取得：
带有福利保障性质，不需要支付费用
⑤没有使用期限的限制：
可依法继承
⑥宅基地使用权权能受到限制：
享有占有和使用的权利，没有规定收益和处分权
⑦宅基地的数量受到限制：
一户只能拥有一处宅基地
⑧宅基地的面积受到限制：
不得超过省规定的标准
⑨权利类型为用益物权
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