民用航天产业基地航天公寓项目可行性研究报告.docx
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民用航天产业基地航天公寓项目可行性研究报告
民用航天产业基地“航天公寓”项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1开发单位简介1
1.2建设项目简介2
1.3项目建设的必要性3
1.4可行性研究编制依据4
1.5技术经济指标4
1.6可行性研究的主要结论6
第二章市场分析7
2.1房地产宏观市场分析7
2.2某房地产市场分析9
2.3项目区域房地产市场分析12
2.4项目SWOT分析18
2.5典型案例分析19
2.6价格定位20
2.7拟建项目定位22
第三章项目建设条件24
3.1自然条件24
3.2项目规划用地条件24
3.3项目外部协作条件分析25
3.4建设实施条件分析25
第四章项目开发方案26
4.1建设规模26
4.2项目规划设计思想26
4.3劳动安全27
4.4环境保护27
4.5建筑节能29
4.6建设进度安排29
第五章项目营销策划方案31
5.1项目营销策划方案31
5.2项目定价31
5.3项目市场推广31
5.4项目销售33
5.5项目销售面积及销售收入实现计划35
第六章投资估算及资金筹措38
6.1项目总投资估算的依据38
6.2项目的总投资估算的原则38
6.3总投资估算39
6.4项目总投资的资金来源42
第七章财务评价43
7.1基础数据的确定43
7.2财务盈利能力分析43
7.3清偿能力分析43
7.4盈亏平衡分析43
7.5敏感性分析44
7.6静态评价指标45
7.7项目财务评价结论45
第八章结论及建议46
8.1方案评价结论46
8.2对建设单位的建议46
附件：
1.项目建设进度图
2.财务评价报表
第一章总论
1.1开发单位简介
某航天科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、某市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立,2009年经第二届董事会批准更名为某国家民用航天产业基地开发有限公司。
（1）战略思想
秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。
立足某国家民用航天产业基地，以服务某的社会、经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境，努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的跨越式发展。
（2）战略目标
以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将某国家民用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。
力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过100亿元、开发量超过100万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。
（3）经营理念
1）科技服务生活。
在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技服务生活”的理念。
2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张，促进公司做大作强。
3）树立企业品牌。
为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责任心的企业形象。
4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。
1.2建设项目简介
（1）项目名称：
航天公寓
（2）项目位置
项目位于某国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆迁量。
具体位置见图1-1:
图1-1航天公寓项目用地位置图
（3）项目规模
项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积19.2亩。
项目总建筑面积为69680平方米，地上建筑面积为64080平方米，地下建筑面积为5600平方米，容积率3.71。
（4）项目建设的法律许可情况
某国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。
3、项目周边环境
（1）交通：
基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有239路（基地内东长安街-火车站西）。
（2）教育：
基地核心区范围已建有航天中学、航天小学小学各一所，幼儿园三所，南北侧都有规划的中小学校。
（3）医疗：
基地核心区范围已建有航天总医院——二级甲等医院，基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。
（4）生活配套：
基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会规划建设相应的生活配套。
（5）环境：
项目西侧有规划实施中的景观轴，2个区域公园，南边有规划的基地主题公园。
从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。
4、物业类型定位：
项目定位于高端、花园式、精装修公寓。
1.3项目建设的必要性
1、满足航天基地中高端物业市场的需要
市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。
针对以上述实际状况，项目定位为：
航天产业基地的高档配套服务式公寓。
本项目将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。
2、发挥土地级差效益的需要
项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。
基地内各种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。
3、项目用地及时开发的需要
本项目用地范围建设条件优越。
征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均于2008年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。
同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。
1.4可行性研究编制依据
1、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格〔2002〕1980号）；
3、国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；
4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；
5、某市建设委员会关于印发《〈某市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；
6、陕西省物价局、陕西省财政厅《关于某市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知》（陕价行发[2005]90号）；
7、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；
8、项目规划设计方案；
9、类似工程估算、概算指标；
10、委托方提供的其他成本数据；
11、委托方提供的有关其他资料；
12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；
13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。
1.5技术经济指标
1、建筑技术经济指标
表1-1项目建筑经济指标表
序号
指标
单位
数量
1
总用地面积
亩
25.9
2
总建筑面积
M2
69680
2.1
地上建筑总面积
M2
64080
2.1.1
高层住宅建筑面积
M2
40000
2.1.2
高层公寓建筑面积
M2
20000
2.1.3
配套商业建筑面积
M2
4080
2.2
地下建筑面积
M2
5600
3
停车位
个
300
3.1
地上停车位
个
160
3.2
地下停车位
个
140
4
容积率
3.71
5
建筑密度
28.03%
2、项目总投资
表1-2总投资估算表
序号
项目
金额（万元）
1
土地费用
2134
2
前期工程费用
2202
3
建安工程费用
14536
4
公寓精装修费用
1600
4
基础设施建设费
740
5
项目管理费用
383
6
市场推广费用
870
7
工程监理费
84
8
不可预见费
676
9
建设投资
23225
10
建设期利息
375
11
总投资
23600
3、项目经济评价指标
（1）项目财务评价指标：
投资回收期：
2.5年（税前）2.5年（税后）
财务净现值：
1533万元（税前）842万元（税后）
内部收益率：
15.00%（税前）11.95%（税后）
贷款偿还期：
1.75年
（2）资本金财务评价指标：
财务净现值：
820万元
内部收益率：
12.65%
（3）静态评价指标：
销售利润率：
12.14%总成本利润率：
14.92%
1.6可行性研究的主要结论
1、某经济发展及城市规划方面
●某城市经济快速、稳定增长；某房地产市场发展健康，本项目具有较好的发展机遇。
●某国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。
2、市场前景
●高端、中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备一定的市场支撑。
航天基地凭借其雄厚的产业基础、良好的人居环境将汇集全市及外地的高端、中高端客户。
●本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有一定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。
3、经济评价结论
根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。
项目经济上合理，技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。
第二章市场分析
2.1房地产宏观市场分析
2.1.1全国宏观经济概况
2008年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。
2009年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。
国家统计局4月16日公布的数据显示，一季度国内生产总值GDP65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。
从增速趋势看，一季度GDP增速继续探底，为1999年第四季度以来的新低，2008年第四季度经济增速为6.8%。
一季度全社会固定资产投资同比增长28.8%，比上年同期加快4.2个百分点。
其中，一季度城镇固定资产投资同比增长28.6%，3月份增长30.3%，而08年一季度增长25.9%，全年增长26.1%。
如果剔除投资价格上涨因素，一季度投资增速同比将超过10个百分点。
受4万亿投资计划的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了87.7%。
继去年1000亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的1300亿元的投资计划也已下达了1100亿元。
而在宽松信贷刺激下，一季度城镇固定资产投资到位资金34685亿元，同比增长32.8%。
国内消费略放缓，总体保持平稳。
一季度社会消费零售总额同比增长15%，去年同期增长20.6%，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，一季度增速为17%，高于城市消费14.1%的增速。
2.1.2房地产市场现状分析
1、市场供给分析
2009年一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。
其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。
2009年一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。
其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。
2009年一季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。
2、市场销售分析
2009年一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。
其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。
1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。
其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。
3、开发资金来源分析
2009年一季度，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。
其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。
在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。
4、各主要城市商品房交易“价稳量增”，楼市现“回暖”趋势
1月份和2月上旬国内住宅成交量较08年12月环比下滑，但近期国内一线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。
某房地产信息网数据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升的同时，房价并没有出现较大的下调，08年底各楼盘大幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价格。
在市场投资增速放缓、开发量下降、房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场“量价齐跌”的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖的趋势。
2.2某房地产市场分析
2.2.1某市宏观经济概况
某2009年一季度经济运行保持了较好的发展态势。
初步核算全市实现生产总值465.15亿元，增长10.5％，高出全国4.4个百分点，高出全省0.3个百分点。
一季度某固定资产投资256．71亿元，增长34.8％。
其中，房地产投资75.01亿元，同比增长24.4％。
工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进一步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成133.73亿元，增长7.3％。
而农业生产也出现平稳增长。
一季度某的消费市场保持活跃。
全市实现社会消费品零售总额338.75亿元，同比增长17.3％。
受众多利好政策刺激，汽车市场更是持续升温。
而旅游业则呈现出“内热外冷”，一季度全市实现旅游业总收入49.12亿元，同比增长13.8％。
其中，国内旅游实现收入45.8亿元，同比增长20％，而海外旅游市场降幅较大。
此外，房地产市场开始回升。
一季度某房屋销售价与上年持平。
全市商品房销售面积191.27万平方米，同比增长27.83％。
此外，“四区两基地”普遍存在着主导产业发展受阻、固定资产投资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运行呈现逐月回暖的趋势。
一季度，“四区两基地”合计完成投资98.66亿元，同比增长45.2％。
其中，高新区完成全社会固定资产投资38.34亿元，总量居“四区两基地”第1位，经开区全社会固定资产投资增长98.7％，增速居第1位。
2.2.2某房地产市场现状分析
2009年一季度，某楼市销售面积达到1912967平米，与上季相比上升7.76%，较去年同比增长30.14%。
销售金额方面环比同样有增，本季度全市商品房销售金额为894913万元，较上期增长8.11%，较去年同比劲增35.77个百分点。
本季度商品房投资额同比增长63.63%，增幅明显。
同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数的比例增长。
急需一年之久的刚性需求在09年一季度得到明显释放，使得市场销量直线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。
1、市场供给分析
2009年一季度，某市商品房投资额为412068万元，与去年同期相比增长63.63%，环比上季度增长2.66%。
图2-1商品房投资额完成表
2009年一季度商品房施工面积2252127平方米，环比下降10.39%，与去年同比增长31%；本季商品房竣工面积2036572平方米，环比上季增长0.25%，同比增长25.53%；2009年一季度某市商品房新开工面积为1958744平方米，环比下降16.96%，与去年同比增长13.24个百分点。
图2-2商品房各季度施工、竣工、新开工面积表
2、市场销售分析
某一季度房地产市场呈现出较为火热的销售场面，各物业成交情况除写字楼类物业之外均同比大幅增长，1季度全市商品房成交面积达到1912967平米，环比上季度增长7.76%这在历年之中尚属首次。
在同比方面，较08年一季度成交量大幅增长30.14%。
成交金额方面也有较大幅度的增长比例，一季度，全市商品房成交894913万元，环比增长8.11%，同比增幅达到35.77%。
表2-1某房地产市场销售情况统计表
项目
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
销售面积
（平米）
24405
1701735
121552
32656
32620
1912967
销售金额
（元）
40693409
7398829037
935720673
173045762
400837730
8949126611
销售均价
（元/平米）
1667
4348
7698
5299
12288
4678
一季度某商品房市场平均成交价格为4678元/平方米，较上期微增0.32%，与去年同比上升4.32%。
分物业类型在售均价情况：
普通住宅在售均价为4114元/平方米，同比上年上涨10.59%，环比上季上浮0.07%；商服用房在售均价为9127元/平方米，同比上涨10.75%，环比上季下降0.19%；写字楼在售均价为5218元/平方米，同比上升11.00%，环比上升0.12%；别墅类在售均价为6459元/平方米，同比上浮14.77%，环比上升0.5个百分点。
图2-3商品房市场各季度销售面积及销售额统计图
2009年1季度某商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为137.84万平方米，较上季度增加5.51%，较上年同期相比增长33.09%。
图2-4商品房住宅价格及变动率走势图
一季度某住宅市场平均成交价格为4594元/平方米，与去年同比上升6.74%。
某房价进入08年下半年后，环比比率变动幅度在1%左右，与国内一线城市相比某房价表现的极为平稳，未出现国内一线城市房价大幅波动的态势。
2.2.3某房地产市场预测
虽然08年受到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但楼市价格表现相对平稳。
09年一季度某房地产市场表现出的回暖态势，对于后期楼市的上行仍将产生积极带动作用。
近期房地产销售回暖主要是在政策（减免税费、房贷优惠利率降低）引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来某楼市能否复式，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。
（1）政策影响：
由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。
如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏。
（2）开发商销售策略影响：
开发商为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。
根据某房地产信息网数据研究中心预测：
政策松动仍将是某房地产市场主要推力，未来某市楼市成交量有望持续增加，09年房地产销量将超过08年；房价继续保持平稳走势。
2.3项目区域房地产市场分析
2.3.1某航天产业基地发展概况
1、某国家民用航天基地简介
某国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、某市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。
航天产业被列为引领某未来发展五大主导产业之一，航天基地是某“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。
2007年12月26日，国家发改委批复成立某国家民用航天产业基地。
陕西省、某市政府高度重视某国家民用航天产业基地的发展，在政策、土地和融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。
基地位于某市东南方，规划面积23.04平方公里，预留约35.5平方公里的远期发展规划空间，位于城市中轴线，连接环城高速、南三环、地铁2号线、西康高速，地理位置优势，交通便利，区内有国家一级文物汉宣帝杜陵。
图2-5某航天产业基地规划布局图
2、航天基地发展规划
某国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行“大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目支撑”的产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴区”的发展战略，托起大项目建设的高地。
2008年11月29日，某市把全市16个过亿产业项目集中在航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司50亿太阳能光伏项目、航天基地创业服务中心项目、热能工程装备产业化项目等三个投资过亿的项目同日开工，成为某市加快产业发展、扩大内需的亮点。
航天五院某分院项目、7171厂技改项目、神州软件数字化产业基地项目等三大航天项目和四院复合管项目、六院民品项目先后入区；2008年11月30日，1500吨硅片项目正式投产，年产值将达到35亿元；2008年某国家民用航天产业基地实现了10个项目开工建设、10个项目建成达产，形成了航天应用产业、半导体新材料和太阳能光伏新能源、服务外包和创意三大产业。
2008年8月29日，经国家科技部和商务部会审，批准设立注册资金为一亿美金的长安蓝橡创业投资基金。
11月27日，1000兆瓦太阳能项目等三个过亿项目集中开工。
12月20日，隆基硅项目正式投产，预计2009年实现产值20亿元。
航天基地也得到众多国内金融机构的青睐，仅2008年上半年已经融资26亿元，构建起多渠道全方位的融资平台。
土地报批获得突破性进展，2007年完成1890亩土地报批，2008年完成3300亩土地报批，为项目入区和加快发展奠定了坚实的基础。
中国航天科技集团还为基地批准储备了40个航天项目，将陆续进入基地。
预计到2009年基地销售收入达到100亿元，2010年，某航天基地的销售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，形成10－20个有自主知识产权的名牌产品，以及5－8家在国内外具有较强竞争力的龙头企业，用2到3年时间完成兄弟开发区8到10年的里程。
到2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。
2.3.2项目区域房地产市场分析
由于航天基地区域起步较晚，整体房地产市场处于成长初期，市场基本处于空白，
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