房企的钱从哪里来房地产全产业链金融业务解读.docx
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房企的钱从哪里来房地产全产业链金融业务解读
房企的钱从哪里来？
房地产全产业链金融业务解读~~
一、商业银行传统房地产业务
（一）房地产开发贷款 房地产开发贷款是针对房地产开发企业发放的用于住宅、商业用房和其他房地产开发建设的中长期贷款。
房地产开发贷款主要解决客户房地产项目建设阶段资金需求，不能用于支付项目土地款。
房地产开发贷款要求借款人具有房地产开发资质、项目四证齐全（建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）、自有资金满足监管要求（目前为30%）。
贷款期限根据项目建设、销售周期确定。
担保方式基本要求项目（土地或在建）抵押+股东担保或股权质押。
房地产开发贷款属于固定资产贷款范畴，按照固定资产贷款管理办法要求，贷款限用于项目建设，贷款根据工程进度逐步发放，贷款根据销售进度逐步偿还。
房地产开发贷款是商业银行成熟的贷款品种，各银行基本都在开展，具体风险偏好略有差异，体现在客户准入标准（开发资质、历史开发面积）、业态、定价及审批授权等方面。
（二）经营性物业抵押贷款 经营性物业抵押贷款，是以企业所拥有或经营的经营性物业作为贷款抵押物，以该物业为基础获得的现金流（经营净收入及其他现金流）作为主要还款来源的贷款。
经营性物业抵押贷款主要用于置换已有的正常类授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的用途。
经营性物业抵押贷款要求物业取得产权证且经营稳定，贷款额度以物业经营现金流为基础进行测算，期限一般不超过10年，根据现金流测算制定分期还款方案，担保方式以物业抵押+股东担保为主。
经营性物业抵押贷款各主要银行都在开展。
二、信托、基金、发债业务
（一）信托产品 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其他特定目的进行管理或处分的行为。
信托公司是受银监会监管的全牌照金融机构，既可发放信托贷款，也可以投资公司股权。
通过信托公司渠道开展房地产业务有多种模式，主要包括：
信托贷款模式、股权投资信托模式以及财产权信托模式。
●1.房地产信托贷款模式 银监会对开展房地产信托贷款的房地产公司的监管硬性要求为“4-3-2”：
四证齐全、自有资金投入比例达到30%、房地产开发企业的资质达到二级。
资金通过信托计划投资于符合要求的房地产项目。
●2.结构化房地产股权投资信托模式 该模式与１类似，区别是在资金端设置优先级与次级的结构化设计，通过融资人关联方认购次级进行信用增级，且资金投向为房地产公司或其项目公司的股权，该模式可以向项目公司增资，不受4-3-2的限制，解决融资人资本金问题，以用于支付拿地款；退出方式也较多样化，可归还股东借款本息，可股权回购；债权可作为抵押依据。
●3.房地产财产权信托模式 财产权信托模式为房地产公司或其项目公司将其拥有明确的可以预计未来现金流入的项目资产或附属于该地产的有关权利委托给信托公司设立财产权信托计划，该信托计划的受益人为地产公司本身（因为财产权信托转移资产所有权，但不转移资产原所有人的受益权），再通过受让该财产权信托计划的受益权来募集资金，并可将信托财产的受益权进行优先与次级的分割进行分别转让，其中，由房地产公司持有约定比例的次级部分，实现增信。
（二）基金化产品 资金通过基金化的渠道进入房地产企业。
如设立城镇化专项基金、房地产并购基金等不同类型的私募基金。
有限合伙制的私募股权投资基金模式设计，还可以进一步帮助房地产客户实现税务规划及财务规划的目的。
●1.房地产基金化产品的操作模式 ◎
（1）基金设立 地产基金一般采取有限合伙企业的形式运作。
商业银行指定机构与合作机构共同出资设立基金管理人（GP），GP出资额占有限合伙企业出资总额的一定比例；GP负责基金的投资、运营和管理，承担无限责任。
基金中LP可以设计优先级、中间级、次级，由商业银行通过发行资管计划或信托计划等方式募集优先级LP。
◎
（2）投资运作 基金成立投资决策委员会，由商业银行指定代表与房地产公司代表组成，对于投资项目达到一定条件的情形，商业银行指定代表拥有一票否决权。
基金资金可以用于特定范围内项目的出资、增资、股权转让、股权收益权受让、贷款、股东借款、其他财产受让等方式。
基金可以在一定期限内进行多项目滚动投资，或者一个项目对应一期基金的对照方式开展。
◎（3）还款退出 基金收益来源于基金投资项目的投资分红、股权转让款、借款本息等财产分配；优先级LP份额退出的资金来源为优先级LP份额的退出转让款或基金收益分配款或退伙财产分配。
◎（4）模式类别及担保方式 对于优先级LP份额的如期退出，按是否有事先约定固定回报，分为“名股实债”或“同股同权”模式。
名股实债模式一般由融资方为优先级LP按约定回报退出提供连带责任保证担保、土地抵押、股权质押等方式担保；同股同权模式中，基金按投资项目实际经营情况按股权比例承担损失或享有收益；后一种模式目前银行资金采取的很少。
●2.基金化产品的优势 地产基金可以按照企业实际情况以及各项目公司实际的融资需求设计合理的资金运用方式，满足客户多样化的融资需求，体现如下优势与特点：
资金使用自由度高、监管相对较松；可以调整企业资产负债率，降低财务杠杆；资金可用于支付土地款，或者用于四证不齐的项目建设；融资资金可以一次性到位；在现有融资基础上增加融资额度，在风险可控的情况下扩大融资规模，等等。
（三）房地产企业债务融资工具 ●1.房地产企业债务融资概述 发债是一个标准化、公开化的产品，是房地产企业低成本的融资途径。
但自2009年发改委明确公开发行企业债券筹集资金不得用于房地产企业后，交易商协会对房地产企业在银行间债市发债融资一直持谨慎态度。
自2011年初以来，交易商协会根据市场形势逐步放宽债务融资工具支持部分保障房建设项目发行私募债。
截至2014年6月末，累计有北京市、青海省、江苏省等14个地区30家企业发行38期总额896.575亿元保障房定向工具，对应支持超过51万套保障性住房建设；保障房定向工具注册余额182亿元。
其中，陕西煤业化工集团有限责任公司2014年5月12日发行的15亿元中期票据，是首次以公募形式发行的保障房类债务融资工具。
与此同时，2014年9月，交易商协会通知了关于放开房地产企业融资的相关事项，支持承担普通商品住房建设的上市房地产企业发行中期票据，预示着房地产企业标准债券融资工具的定向放开。
与此同时，各上市房企均对在银行间市场发行中期票据跃跃欲试。
●2.保障房项目债务融资 ◎
（1）保障房的认定及要求 交易商协会认定的保障性安居工程包括：
公租房、廉租房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房项目以及城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等各类棚户区改造项目（棚户区改造项目应纳入当地棚户区改造规划）。
除符合交易商协会对保障项目种类的认定，还必须纳入政府签订的目标责任书范围内。
除此之外，还要求需要募投的保障房项目资本金足额到位，立项、环评、四证齐备，对于四证不齐的需相关主管政府出具说明文件，明确办理进度及预计办结时间。
◎
（2）发债要素 额度：
不受净资产40%的限制，一般按照募投项目的建设资金匡算。
期限：
2-5年期，也可以在总额度下根据具体资金设定不同期限。
利率：
以市场化方式确定。
发行方式：
保障房发债可以选择非公开定向发行即私募债，指向特定数量的投资人发行债务融资工具，并限定在特定投资人范围内流通转让，且一次注册一次发行；也可以选择公募，一次注册多次发行。
其中，私募发行具有灵活性强、发行相对便利、信息披露要求相对简化等优点。
目前，保障房发债主要以私募债品种为主。
贷款用途:
专项用于保障房建设，资金实行专款专用、封闭管理，只能用于开发建设，不能用于补充项目资本金，支付土地款，不得挤占挪用。
账户监管：
发行人需要开立资金监管账户，签订资金账户监管协议，对资金流向和使用情况进行有效监控管理。
◎（3）保障房私募债发行资格认定 交易商协会保障房发债遵循的主要精神是与政府合作。
因此，地方发行债务融资工具支持保障房建设的必须得到省级人民政府向人民银行总行报送关于保障性安居工程直接债务融资工作的函，明确协调机制、发行主体、偿债机制等事宜。
凡由政府出函纳入名单的发行主体与项目，交易商协会会全力支持其相关注册发行的工作。
●3.上市房地产企业发行中期票据 2014年9月，交易商协会通知符合条件的上市房地产企业可以到银行间市场发行中期票据，明确了发行主体要符合“公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可”——“四公”标准的房地产企业可以注册发行债务融资工具，用于普通商品房建设，并需要从风险、资金运用、企业基本情况、企业财务状况四个方面对房地产企业进行重点披露。
发债要素如下：
发行主体：
A股上市公司，且近期在海外或国内市场有信息披露完备的直接融资记录。
外部评级：
发行主体外部评级AA及以上 开发资质：
一级开发资质 融资额度：
受企业净资产40%的限制 融资期限：
3-5年期为主 发行利率：
以市场化方式确定 发行方式：
公开募集 资金用途:
可用于符合国家政策支持的普通商品住房项目建设、补充流动资金及偿还银行贷款（该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款）。
符合以上条件可认定为房地产企业：
发行人房地产业务的营业收入比重大于或等于50%；发行人没有一类业务营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，且均占公司总收入和总利润的30%（含）以上。
三、现金管理类产品 现金管理是商业银行以现金流动性管理为核心，向企业提供的账户管理、资金结算、融资、理财、投资和风险管理等一揽子、综合性的金融服务业务。
根据房地产企业资金使用特点和现金管理需求，构建集成现金管理解决方案，是开拓房地产企业现金管理业务，帮助房地产企业解决资金管理需求的关键。
目前民生银行从系统平台支持、账户管理服务、投资理财产品等多个层面，针对房地产企业客户需求，不断创新研发，为房地产企业提供集成现金管理解决方案。
●1.账户服务 用于房地产企业的主要账户服务产品有结算通、会员通、分账通等。
◎
（1）结算通 “结算通”产品是指民生银行基于单位人民币结算账户为客户提供的账户管理、收付款管理、信息管理、资金增值等综合服务的产品组合。
包括验资开户、企业资信服务、电子回单柜、账户即时通、企业网银资金汇划、跨行资金归集（对企业、对个人）、代发工资、与第三方支付公司合作的批量代收付业务、消费POS等。
◎
（2）会员通 “会员通”产品是一种创新型现金管理业务，主要功能为交易结算、会员制管理、预付卡管理、资金归集、账户监管、电子商务等；同时为客户提供创新的一站式信息托管或者企业端部署服务，其中包括从线上、线下收银到资金归集，再到经营数据对账及账户监管等。
其具有会员管理、会员预付卡、智能pos、线上支付、无卡代扣、会员子账户等特点。
◎（3）分账通 “分账通”即虚拟账户指民生银行为企业提供的在其实体账户上建立多个虚拟子账户的内部管理机制，企业只需在银行开立一个实体结算账户，即可通过企业网上银行或其他业务办理渠道，根据内设部门、不同项目、不同费用用途等，自行开立虚拟子账户，并可实现来账自动、手动清分，虚拟子账户的查询、管理、收付款等功能。
●2.资金收付款服务 资金付款管理：
支持自由定义各种付款类型，如供应商付款、员工报销，等等，并可设定相关类型的条件限制和特定流程处理；支持各种付款方式的处理，包括银企直联（单笔、批量）、现金、网银、承兑汇票、支票、报盘，等等；支持全自动化的转账付款处理，包括自动获取、自动预约、自动审批、自动付款、自动记账，等等，同时支持对处理失败的特殊处理，包括同行付款失败、跨行付款失败、记账失败等。
资金收款管理：
支持自由定义各种收款类型，并可设定相关类型的条件限制和特定流程处理；支持各种收款方式的处理，包括银企直联（单笔、批量）、现金、网银等等。
●3.流动性管理服务 为满足不同风险偏好和资金使用特点的客户流动性管理需求，民生银行开发了流动利系列产品。
其中流动利A为非保本流动性管理产品，流动利B、C、D为保本型流动性管理产品。
◎
（1）流动利A “流动利A”是民生银行推出的第一款自动投资型账户财富管理产品，在保证客户资金安全和必要流动性需求的前提下，尽可能提高资金收益水平。
流动利A具有安全性高、流动性好、收益稳健、操作便利四大特点。
另一方面，“流动利A”可以为地产金融事业部优质资产提供较低收益资金来源。
其交易模式：
第一种为流动利A资金直接投资新增资产项目；第二种为通过流动利A资金对接资产转让，腾出贷款额度。
◎
（2）流动利B/C/D 为客户提供智能本、外币存款增值服务，在通知存款的基础上对每笔归集资金进行自动通知、自动转存，避免了客户大量的人工操作，帮助客户在保持资金流动性的前提下获取较高的增值收益。
●4.现金池 指民生银行向企业客户（以下统称“集团客户”）提供的可将内部成员单位或关联企业（以下统称“成员单位”）的账户余额集中管理、统一调配的资金管理服务。
通过民生银行提供的现金管理系统，集团客户可以完成成员单位的资金集中管理、调配、计价、查询、记账等功能。
产品将集团客户在民生银行开立的对公结算账户圈定为池，为其提供资金的自动化、集中化管理的服务，轻松实现内部银行；对集团整体资金进行监控；对集团整体资金头寸进行统一管理、控制收支、内部计价等；对成员单位进行预算管理，减少资金在途时间等。
●5.资金增值服务 由于房地产行业资金流入与流出量非常大，资金沉淀量也大，银行为企业量身制定一套投资理财计划。
◎
（1）结构性存款 民生银行的结构性存款主要是通过外汇套利和利率套利来实现100%本金安全，符合客户预期的流动性以及相对稳定的高收益。
主要的期限有40天，3个月，6个月及1年。
合同中明确对于本金的保障：
“如客户未发生提前支取等违约情形，则银行于约定的付息日支付100%的结构性存款本金。
”；本金部分一直存在于客户的结构性存款专项账户中，可查询余额、出具存单；结构性存款在企业报表中仍可体现为“银行存款”，可在民生银行质押。
◎
（2）民生保盈T+1开放式产品 由民生银行与阿里巴巴合作，以代销形式向机构客户发行的现金管理类集合资产管理计划。
产品存续期年内任一工作日（9：
30-15：
00），客户可随时申购、追加投资，实时扣款，切合客户理财需求。
产品存续期内，客户在开放日赎回的，可于开放日前任一工作日提出赎回申请。
目前，根据市场情况，客户预期年化收益可达3.5%。
客户预期年化收益率会根据市场情况和产品运行情况适时调整。
柜面、网银均可签约，专业团队服务保障。
四、社区金融产品
（一）社区互联网金融商业模式阐述 互联网下房企的社区综合服务思路基本上是：
第一步做社区生活服务平台；第二步做电商平台；第三步是大数据平台。
目前社区互联网金融的盈利主要还停留在“第一步社区生活服务平台”以及“电商平台”阶段，其具体实现路径是物业通过线上的APP为其社区业主提供生活配套“管家”服务，解决业主生活各个方面的需求，线下通过规模化实现采购成本的降低，并通过系列增值服务实现盈利。
下一步，随着社区互联网金融的推广和应用，可以通过大数据实现精准营销和商业模式、盈利模式的设计或再造。
在这个互联网思维积极改造传统商业的时代，用户数据是最有价值的资源。
企业的商业模式、业务形态、产品形式都是基于数据来设计、运营。
社区的数据是最精准的。
新兴社区是业主用钱包投票的结果，住在同一社区的人，基本处于同一社会地位，同一收入水平，消费能力基本也趋同。
所以对一个社区进行数据收集，容易分析出当地消费者的个性化需求、阶段性的消费总量。
基于此，可以设计出相应的商业模式，并通过精准营销进一步增强客户消费黏性，依托民生银行线下小区网点的布局，形成线上线下的互补，落地以金融服务为核心的社区服务O2O，创建社区金融良性生态圈，创设多个盈利点。
总之，社区的“价值模式”会先于社区的“盈利模式”，这也符合我们这个时代的估值术。
（二）社区互联网金融业务开展思路 首先，要从经营理念上谋变，实现由“产品中心主义”向“客户中心主义”的转变。
互联网金融之所以得以迅速发展，追根溯源还是得益于用户的满意度。
新金融模式凭借互联网平台的优势，针对客户快速变化的需求，有针对性地进行创新，使其比较有效地占有客户信息。
其次，要从经营方式上谋变，实现传统物理营销渠道和互联网营销渠道的有机结合。
物理银行与互联网银行得以并行，必将收获1+1远大于2的效果。
即目前市场上很推崇的“O2O+社区”的商业模式。
未来是大数据的时代，通过大数据可以做到精准营销，甚至颠覆传统的商业模式，比如通过大数据可以重新定义社区商铺的经营或金融属性，可以预测其运营价值最大化的业态，同时也为经营性物业贷款以及相关的资产证券化提供更多的判断依据。
此外，还要从业务体系上实现聚集各类商业品种的“金融超市”式的服务模式。
将现有业务条线与在线金融中心、移动金融、电子商务、电子支付平台等新兴技术模式加以整合，以最终满足客户日益多元化的需求，实现“一站式综合金融服务”。
最后，要从战略导向上谋变。
民生银行应与互联网金融紧密结合，一方面推进银行本身的数据驱动发展方式，另一方面加强对互联网金融的风险把控，从而二者实现互利共存的“竞合关系”。
（三）社区互联网金融实施方案 ●1.整体思路：
发挥优势，整合资源，搭建开放大平台 通过整合民生银行、互联网公司以及房地产商或物业公司的资源，迅速搭建民生社区互联网服务平台，为社区业主提供更便捷、更优质的服务。
通过平台以及小区银行，实现线上、线下的相互作用、有效融合。
●2.实施步骤 第一步是建立用户使用黏性，引入成熟类金融产品，让用户来了不想走；第二步是延伸成为大生活平台，介入创新性金融产品，让用户觉得越来越好玩；第三步是发展为大数据平台，开发个性化金融产品，让用户再也离不开。
●3.方案 ◎
（1）线上模块内容 在线上客户端，主要设“大生活平台”和“金融好帮手”两大主要板块。
其中“大生活平台”颠覆了传统物业的定位，实现了传统物业的再定位。
主要包含以下业务模块：
物业服务、“BBS+私信”、社区电商平台、代扣代缴、房屋交易服务、惊喜或增值服务。
而“金融好帮手”则主要围绕社区消费提供相关金融支持。
主要包含以下业务模块：
支付结算、金融理财、现金管理、消费信贷、房屋交易金融服务。
◎
（2）线下配套运营和服务 通过标准化流程打造线下运营金牌团队，为用户以及商户提供服务和支持；对社区周边的众多小微企业进行金融支持，对其提供适当的金融支持服务；优化布局民生社区银行，让民生银行的金融服务形成线上线下的良性互动。
来源:
《地产》杂志2015.03.02
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