福田8226华强片区房地产调研报告doc 23页.docx
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福田8226华强片区房地产调研报告doc23页
福田8226;华强片区房地产调研报告（doc23页）
房地产片区市场调研报告
福田·华强片区调研报告
星彦地产顾问有限公司
实习生：
卓泽俊
完成时间：
2008-3-2
华强北－华强南片区研究报告
目录：
一、片区范围――――――――――――――――――3
1、华强北区
2、华强南片区：
2、华强南片区：
二、片区的发展定位――――――――――――――－4
1、华强北片区发展定位
2、华强南发展定位
三、片区经济分析――――――――――――――――4
1、人员构成情况
2、商业形态
3、土地供应
四、片区房地产市场研究―――――――――――――5
1、房地产发展历史回顾
2、房地产现状分析
3、区域住宅市场特征
五、片区房地产三级市场概况分析――――――――－20
1、租金价格水平（元/平方米）
2、三级地铺分布分析
六、片区房地产发展的SWOT分析―――――――――21
1、优势（S）
2、劣势（W）
3、机遇（O）
4、威胁（T）
七、对本片区房地产市场未来的展望――――――――22
1、资源储备
2、产品策略
3、价格策略
一、片区范围
本片区北到红荔路，南到滨河大道，东面到上步路，西至华富路-福田路。
属于深圳中心地带。
本片区被深南大道分成南北两个片区，两个片区在业态，人员构成等方面都有很大的不同和区别。
1、华强北区：
1）深圳最副盛名的商业区之一。
东南亚最大的电子市场集散地，全国的专业市场，行业协会和公司最集中的地方，80万平方米商业面积，12万从业人员，每日近60万人流，与北京王府井、上海南京路、广州北京路合称中国四大街，而华强北商业街区每平方米面积的平均营业额始终居全国第一。
根据相关政府报告指出，将对华强北进行全新规划，建成现代商务、电子产品、百货零售、健身用品、华夏风情美食、青春大本营、名牌精品展示、文教旅游服务共8大专业街区；同时在街区中依不同特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。
2）该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。
片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等知名物业。
2、华强南片区：
1）在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。
在沿深南大道一侧有大量的高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。
然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。
一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补的格局。
华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。
当然华
2）
3）华强北区有常住人口8—10万，华强南区有5—8万。
在这些常住人口中，大部分是在该区域从事电子产品的买卖活动的私人老板，华强北商圈内购物商场内的私人商贩，附近写字楼里的工作人员，以及在上步和罗湖地王商圈内的人员。
在华强北区，主要就是白天在附近从事商业活动的人员，而华强南区也主要是在北去工作的人员。
这些人收入中档偏上，有些私人老板很有经济实力，但他们的工作和生意使他们必须留在附近居住。
1）华强南区还有部分人员是在其他地方工作，住在该区的集资房和早期商品房内的人员。
这部分人员收入属于中档偏下，没有或者正在准备换其他地方居住，他们有购房的需求，但可能不具备在本区购房的实力，因此，他们主要考虑到房价稍低的其它地区购房。
2、商业形态
1）在华强北最多的就是电子产品的相关销售、物流等行业。
第二位的是商场购物。
第三位是餐饮娱乐。
2）华强南主要是餐饮娱乐和服务业。
3、土地供应
目前来看，本区的土地储量不多，且基本都已经开发。
特别是华强北区，土地基本都已经为几大国有企业所瓜分，基本没有可以供出让和开发的土地储备。
而华强南区可以开发的土地也很少，以后土地提供的另一条途径就是进行城中村改造和旧城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。
四、片区房地产市场研究
1、房地产发展历史回顾
1）本片区历史上是深圳有名的工业加工区，大量的国有企业在该片区拥有大量的厂房和工业用地，由于其位置紧邻最先经济繁荣的罗湖区，所以除了工业加工区外，该区也形成了一定的居住氛围，住宅开发也有一定的发展，在该区有东园生活片区，南园生活片区，上步南的农民村，南华新村，以及福华新村等大型居住区，另外，建设银行职工宿舍，工商银行职工宿舍等集资房也位于该片区，因此住宅房地产在该区域一直有发展。
2）随着城市的发展和中心地带的不断西移，以及政府有意识的规划与推动，该片区逐渐成为城市的又一中心地带。
工业厂房和企业逐渐迁移出该区域，而其北区逐渐发展成为电子集散地和商业购物休闲中心，而其南区由于历史和地理原因，一直以居住型的区域出现，居住氛围越睐越浓厚，同时餐饮、娱乐等和居住密切的行业大量聚集，如南园路的繁荣等。
3）在经济发展和城市定位日益明确的情况下，该片区发展了大量的写字楼物业和商业物业，如赛格广场、群星购物广场、中电大厦、深圳能源大厦、华强大厦、世贸广场、天虹商场、科技大厦、北方工业大厦、电子科技大厦、华联大厦等。
同时，居住物业也有发展，格兰晴天、都市E站、都市100、玮鹏花园、南华花园、嘉汇花园、鼎盛时代花园等，房地产的发展基本与经济和社会发展吻合。
2、房地产现状分析
1）片区主要在售住宅楼盘（皇御苑、汇港名苑、皇庭世纪本来不在华强南片区，但其离华强南片区较近，且都在滨河大道上，与我司项目华强新城存在一定的竞争关系，所以一并研究）
项目名称
东方时代
片区
华强北
地理位置
华强北路，远望数码城对面
配套设施
周边各种生活设施俱全，有会所。
交通条件
十分便利，深南大道，华强路有大量各种交通工具
发展商
东方广场实业有限公司
代理商
中原物业
物业管理
崇德物业
管理费
3.98
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
6000
100
510
车位数
260
实用率
80％
分布
2栋22层
户型
户型
建筑面积（平方米）
户数（套）
户型比例（％）
单房
23---35
153
30
1×1
30---44
255
50
2×2
44.18--68
66
13
3×2
77.21
34
7
4×2
开盘时间
04．03．01
销售率
内部认购了200套左右
价格
起价
10000
均价
13000
最高价
卖点
华强商业最繁华的地段，便利的交通
客户类型
华强北（集中于附近商厦）私人小老板和部分白领
综合评价
该项目置身于华强北最繁华的地段，且是茂业百货的上盖，体现了楼盘的地段优势。
定位于华强北的名片，是其高价格的另一重要保障。
户型集中于小户型
时间―04.02.23―――――
时间——04.02.19——————
项目名称
城投·福滨苑
片区
华强南
地理位置
福田路和福华路交界处
配套设施
商场、餐饮、娱乐相当发达，但需要步行一段距离，约5分钟，自身有会所
交通条件
3，6，216，421，422，442，
发展商
城投集团
代理商
中原物业
物业管理
城投物业公司
管理费
物业规模
占地面积（平方米）
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
6074.3
29150
4.8
0
254
车位数
215
实用率
80
分布
2栋26层
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
1×1
2×2
68，80--84
109
43
3×2
104，113
145
57
4×2
开盘时间
03.11.29
销售率
96
价格
起价
5800
均价
7000
最高价
8000
卖点
中心公园，离上海宾馆商业圈较近的距离。
客户类型
本地居民，二次置业者，附近写字楼白领
综合评价
闹中取静的感觉，离中心商务区适当的距离可以让人忘记烦恼。
周围比较安静，环境优美，适合居家。
时间——04.02.23————
项目名称
金茂礼都
片区
华强北
地理位置
振兴路和兰光路交界处
配套设施
周边有完善的生活配套。
自身有会所。
交通条件
处于片区路上，需步行约3-5分钟座公交车，当离附近商厦较近
发展商
中国兵器装备集团公司
代理商
德思勤置业
物业管理
阳光酒店
管理费
3.2
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
1980
33000
6.75
0
780
车位数
180
实用率
76
分布
1栋27层，1栋32层
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
23-36
494
63
1×1
41-47
258
33
2×2
52-62
31
4
3×2
4×2
开盘时间
03.11.1
销售率
75％
价格
起价
7300
均价
8200
最高价
9100
卖点
地段的投资价值，酒店式服务，高贵的外观
客户类型
华强商厦的私人老板，本地以及其他片区的投资客
综合评价
楼盘自身的素质较高，硬件设施较好，有高贵的外观，户型瞄准小户型，大打投资牌，并推出SOLO概念，销售看好！
时间——04.02.23——————
项目名称
纬鹏花园（时代都会）
片区
华强北。
科学馆
地理位置
振中路和上步中路交界处
配套设施
银行、商业购物方便，餐饮娱乐稍差
交通条件
华联机场专线，34，8，12，25，
发展商
深圳纬鹏实业有限公司
代理商
世联地产
物业管理
熊谷物业
管理费
3.5
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
34604.72
250000
4.6
30
1794
车位数
794
实用率
80
分布
3栋31层
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
1×1
46.82—46.93
359
20
2×2
77.7—77.90
1076
60
3×2
101.26—101.52
359
20
4×2
开盘时间
02.12.01
销售率
90％
价格
起价
7000
均价
8300
最高价
10000
卖点
成熟的生活大社区，该区的大花园，便利的交通，适合居住的环境
客户类型
有一定积累的以居家为主的周边客户，部分罗湖客户。
综合评价
有较方便的交通和较好的位置，但离华强北商圈有相对较远的距离，投资价值不高，而大社区适合居住这个特点很明显。
时间——04.02.20————
项目名称
皇御苑
片区
福田。
皇岗口岸
地理位置
福田南路和滨河路交界处
配套设施
周边配套极少，主要依靠自己大社区的配套和会所，相对不方便。
交通条件
有直接通往香港的BUS，但到深圳市区交通不便，需步行座公交车
发展商
皇城地产
代理商
中原地产
物业管理
国贸物业管理
管理费
3.5
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
3000
车位数
2000
实用率
80
分布
15栋高层
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
1×1
2×2
60.48—716.19
1650
55
3×2
85.95—86.61,112.13-122.42
1350
45
4×2
开盘时间
销售率
80
价格
起价
4900
均价
7200
最高价
10000
卖点
24小时通关，过往香港十分方便，人行天桥直接到过关大厅
客户类型
香港客户，在香港上班深圳居住的人，深港家庭
综合评价
位于皇岗口岸的该项目，把主要销售目标定位香港客户，营造居家氛围，小区规模大，花园面积大，价格现对便宜。
时间——04.02.23————
项目名称
都市千千汇
片区
华强北
地理位置
振华路和华发北路交界处
配套设施
周边属于华强北商业繁华区，生活配套全面。
自己有花园。
交通条件
5分钟步行路程内有红荔路公交车站，深南大道公交车也多。
发展商
深圳桑达电子集团
代理商
同致业代理
物业管理
桑达物业管理
管理费
3.5
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
4500
39110
6.5
50
308
车位数
280
实用率
80
分布
1栋U型25层
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
1×1
53--63
92
30
2×2
70--111
195
60
3×2
108--127
31
10
4×2
开盘时间
03.10.28
销售率
85％
价格
起价
6800
均价
8000
最高价
9600
卖点
地段优势和完善的生活配套
客户类型
周边生意人和小老板，部分投资客
综合评价
位于华强北核心商业圈里，离铜锣湾百货很近，但有一点距离，闹中取静，是一个理想选择。
外观较普通，有点象宿舍，档次不高。
时间——04.02.20————
项目名称
皇庭世纪
片区
福田。
新区委
地理位置
益田路和福民路交界处
配套设施
小学，商场，餐饮娱乐设施全。
会所与永池
交通条件
15，28，103k113，202
发展商
恒浩投资有限公司
代理商
置业国际
物业管理
港庭物业。
管理费
2.8
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
82000
230000
7.3
100
2045
车位数
812
实用率
83
分布
9栋29—33层
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
1×1
40—46
614
30
2×2
53—64
1022
50
3×2
76—122
409
20
4×2
开盘时间
03.09.06
销售率
85％
价格
起价
6200
均价
7200
最高价
8200
卖点
成熟的生活配套和生活氛围，中心区大社区，精英青年城
客户类型
讲求生活品质的白领，企业主，高级管理人员
综合评价
在当块片区绝对的大盘，成熟的生活配套，教育、餐饮、商业全部齐全，生活氛围十分浓厚，是居家好地方。
销售十分火爆，楼盘定位较准确。
时间——04.02.19———
项目名称
城市杰座
片区
华强南。
上海宾馆商圈
地理位置
福田路和福华路交界处
配套设施
购物、餐饮、娱乐十分方便，自己有商场，旁边有小学
交通条件
比较方便，有3，216，6总站
发展商
深圳市信航房地产开发有限公司
代理商
置业国际
物业管理
莲花物业管理
管理费
2.8
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
5000
50000
10
20
416
车位数
210
实用率
82.5
分布
1栋32层，2栋24层
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
1×1
42.14
83
20
2×2
73.6
42
10
3×2
106.25
125
30
4×2
126.6
42
10
开盘时间
03.10.12
销售率
95％
价格
起价
6000
均价
7500
最高价
8500
卖点
中心公园，地段，生活配套
客户类型
本地客户以居家为主，少数投资客户
综合评价
优美的中心公园和繁华的地段，使项目居家十分舒服和方便。
户型以1房和三房四房居多，使其客户主要是居住客，而也可以满足部分投资的需求。
时间——04.02.19———
项目名称
汇港名苑
片区
华强南
地理位置
滨河路和福星路交界处东
配套设施
自由超市、商场、美容、餐馆等配套。
交通条件
步行不方便，由于滨河大道的阻隔使出行不方便
发展商
雁兴房地产投资有限公司
代理商
置业国际
物业管理
汇港物业管理
管理费
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
1500
车位数
实用率
分布
户型
户型
建筑面积
户数
户型比例
单房
23
75
5
1×1
35
75
5
2×2
45-76
525
35
3×2
75-100
450
30
4×2
开盘时间
销售率
价格
起价
6200
均价
7000
最高价
8000
卖点
客户类型
综合评价
该项目所处位置在滨河南，离皇岗口岸的距离比皇御苑远，它的销售依然比较好，其销售策略值得我们学习。
项目名称
主力户型
主力面积
（平方米）
均价（元/平方米）
占地面积（平方米）
建筑面积
（平方米）
总户数
（户）
管理费（元/平方米）
客户特征
东方时代
单房、一房
23--44
13000
3000
30000
500
3.98
附近商贩、投资客
金茂礼都
单房、一房
33-45.26
8200
1980
33000
780
3.2
附近商贩、投资客
都市千千汇
一房、两房
53--111
8000
4500
39110
308
3.5
周边客户、投资客户
玮鹏花园
两房
77.7－77.9
8300
34604.7
250000
1794
3.5
二次置业者，附近居民，华强北商人
深南大道
城市杰座
两房、三房
73.6—106
7500
5000多
50000多
416
2.8
收入相对较好，看好片区环境，附近白领
福滨苑
两房、三房
80--113
7000
6074.3
29150
254
2.8
公务员、企业主和高级管理人员
皇御苑
两房、三房
60.4—122.4
7200
3000
3.5
香港客户、深港家庭。
皇庭世纪
两房
53--64
7200
82000
230000
2045
2.8
都市白领、二次置业的附近居民
汇港名苑
两房
45-65
7300
1500
3.0
香港客户60％，深港家庭，附近居民
合计
――
――
――
――
――
10597
2）片区住宅市场在售楼盘统计分析。
（表1）
从上表可以看出，该片区的在售楼盘分布比较均匀，华强北4个，华强南5个。
竞争较为激烈，但由于华强商业圈的巨大经济实力和辐射能力，以上楼盘的销售都较正常，没有出现恶性的竞争和销售十分困难的情况。
几个样本楼盘都能实现比较正常的价位，可见该片区住宅市场比较稳定，供给和需求相对较均衡，市场成熟，买卖双方都能比较理性的作出决策。
3）片区住宅市场潜在供应量分析：
（表2）
潜在供应量一览表
项目名称
总套数
发展商（代理商）
地理位置
物业类型
燕南路88号
――
世联地产
燕南路88号，与振华路交界处
住宅
城市公寓
约340
郎矩？
世联地产
燕南路与振中路交汇处
住宅
华强广场
――
华强地产
华强北路与二号路之间
――
新亚洲广场
――
新亚洲实业
华强世界后面，二号路旁
――
中航苑
――
中航地产
新亚洲地块旁
商住
华强新城
约3100
京基地产
滨河路与华强路交界处，华强立交旁
住宅
通过以上的统计表格可以看出，在该片区，潜在的市场供应主要集中在华强北片区，只有华强新城项目位于华强南。
物业类型主要以住宅和商住为主，供应量也较大，可以预计将来两年该片区的住宅竞争将十分激烈，但土地存量分析我们可以看出，本地区在未来一段时间将没有土地可以供开发，而该片区的经济将进一步发展，对物业的需求将持续旺盛。
需求的增长和供给的相对固定，将推动该片区物业的进一步升值。
因此，在短期内竞争激烈，而长期来看几个竞争者都会取得不错的结局。
3、区域住宅市场特征
1）户型特征
从上面表1可以看出，华强北区的户型主要以中小户型为主，以单房和一房作为主要户型的项目占了3个。
华强北户型特征分析：
（表3）
总套数
单房
1房
2房
3房
东方时代
510
153
255
66
7
金茂礼都
780
494
258
31
玮鹏花园
1794
359
1076
359
都市千千汇
308
92
195
31
合计
3392
647
964
1368
397
根据上表计算，华强北片区内在售楼盘中，两房以及两房以下的户型占了绝大部分，达88.3％，这和华强北地段优势，地价高，租金高的情况吻合，户型较小适合投资。
华强南片区户型分析：
（表4）
总套数
单房
1房
2房
3房
城投·福滨苑
254
109
145
皇御苑
3000
1650
1350
皇庭世纪
2045
614
1022
409
城市杰座
416
83
42
135
汇港名苑
1500
75
75
525
450
合计
7215
75
772
3348
2489
根据上表的计算，华强南的在售住宅户型中，两房占46.4％，三房占34.5％，而单房和一房一共才占19.1％，可见，华强南片区的住宅物业偏重于居住，投资的功能稍弱。
2）价格特征
华强北价格特征（表5）
起价
均价
最高价
东方时代
10000
13000
20000
金茂礼都
7300
8200
9100
纬鹏花园
7000
8300
10000
都市·千千汇
6800
8000
9600
平均价格
7775
9375
12175
根据表1的相关数据计算可知，华强北的在售单位均价达9375元每平方米。
华强南价格特征（表6）
起价
均价
最高价
城投·福滨苑
5800
7000
8000
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