房地产概论习题课教本.docx

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房地产概论习题课教本

《房地产概论》教案

（习题课）

土木工程系工程管理教研室

黄万新

第一部分房地产投资估算

【例1】某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？

【解】

（1）已知：

该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800（元）；

月贷款利变幻无常i=12%/12%=1%，计息周期数n=10×12=120个月

（2）则：

该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[（1+i）n-1]/[i（1=i）n]=4800×[（1+1%）120]=33.46（万元）

【例2】某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？

如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？

【解】

（1）已知：

抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；

月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=10×12=120个月

（2）则月还款额：

A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]

=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]

=2823.4（元）

（3）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4（元）

【例3】某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押货款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。

若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？

【解】

（1）已知：

P=60万元，S=0.5%，n=15×12=180（月），i=6.6%/12=0.55%

（2）抵押贷款首次月还款额为：

A1=P×（i—s）/{1-[（1+s）/（1+i）]n}

=600000×0.0005/{1-[（1+0.005）/（1+0.0055）]180}

=300/（1-0.9144）=3504.67（元）

（3）第10年最后一个月份的还款额A120为：

A120=A1×（1+s）t-1=3504.67×（1+0.005）120-1=6344.50元

【例4】某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。

已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。

问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？

【解】

（1）已知：

P=3500×80×（1-25%）=210000元，n=15×12=180（月）

i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55%

P1=100000（元），P2=210000-10000=110000（元）

（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：

A1=P1×[i1（1+i1）n]/[（1+i1）n-1]

=100000×[0.0035（1+0.0035）180]/[1-（1+0.0035）180]=749.75（元）

A2=P2×[i2（1+i2）n]/[（1+i2）n-1]

=110000×[00055（1+0.0055）180]/[1-（1+0.0055）180]=964.28（元）

（3）组合贷款的最低月还款额

A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03（元）

【例5】某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。

如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元；问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？

【解】

（1）已知：

P=4000×120×70%=336000元，P’=80000元，n=15×12=180个月

n’=（15-5）×12=120个月；i=i’=6%/12=0.5%

则

（2）正常情况下抵押贷款的月还款额为：

（3）第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为：

（4）从第6年开始的抵押贷款月还款额是：

2835.36-888.16=1947.20（元）

【例6】某家庭以35000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为80m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0。

65%。

问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？

【解】

（1）已知：

P=3500×80×70%=196000元，月还款常数a=0.65%

n=15×12=180月；i’=6%;i=I’/12=6%/12=0.5%

则

（2）按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：

（3）实际每月的月还款额为：

196000×0.65%=1274（元）

（4）借款人每月欠还的本金：

1653.96元-1274元=379.96（元）

（5）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金为：

【例7】某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。

已知前三年楼价款付款经例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。

如果该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期音质收支均发生在年初）。

【例8】已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。

2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。

已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？

【解】

（1）2004年1月1日住房市场价值

V=500000×（1+5%）5=638.140.8（元）

（2）第一抵押贷款月还款额

（3）2004年1月1日未偿还第一抵押贷款价值

（4）该家庭拥有的住房权益价值

VE=V-VM=638140.8-297148.6=340992.2（元）

（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款数额为

340992.2×50%=170496.1（元）≈17（万元）

第二部分房地产估价

2007估价师考试《房地产估价理论与方法》试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

）

　　1、房地产估价从某种意义上讲是（　　）房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.隐定

　　2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（　　）。

　　A.掌握的有关信息不同

　　B.作出的估价师声明不同

　　C.估价对象状况不同

　　D.委托人不同

　　3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（　　）。

　　A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署

　　B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

　　C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

　　D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

　　4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（　　）。

　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

　　B.现时该房改房上市交易的正常价格　

　　C.现时该房屋的房改成本价

　　D.当时该房屋的房改成本价

　　5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=（ ）×直接成本利润率。

　　A.后续开发成本+管理费用

　　B.后续开发成本+管理费用+销售费用

　　C.待开发房地产价值+后续开发成本

　　D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

　　6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（　　）。

　　A.目前是否有经济收入　

　　B.过去是否带来了经济收益

　　C.是否具有产生经济收益的能力

　　D.目前的收入是否大于运营费用

　　7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元。

　　A.1765

　　B. 2000

　　C. 2069

　　D. 2400

　　8、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（　　）。

　　A.市场价值

　　B.清算价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值

　　9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（　　）。

　　A.原始价值高于账面价值

　　B.投资价值高于市场价值

　　C.谨慎价值低于市场价值

　　D.快速变现价值低于市场价值

　　10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元每平米。

　　A.3473

　　B.4365

　　C.4500

　　D.4635

11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（　　）。

　　A.有租约限制下的价值

　　B.共有房地产的价值

　　C.无租约限制下的价值

　　D.承租人权益的价值

　　12、引起真正的房地产自然增值的原因是（　　）。

　　A.装修改造

　　B.需求增加

　　C.通货膨胀

　　D.改进物业管理

　　13、下列情况中会导致房地产价格上升的是（　　）。

　　A.上调贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（　　）应按服装店用途进行估价。

　　A.合法原则

　　B.最高最佳使用原则

　　C.估价时点原则

　　D.替代原则

　　15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（　　）。

　　A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征

　　C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

　　D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（　　）。

　　A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

　　B.合法原则属于一般性原则

　　C.最高最佳使用原则属于技木性原则

　　D.谨慎原则属于一般性原则

　　17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（