广信新城小区建设项目可行性实施报告.docx
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广信新城小区建设项目可行性实施报告
广信新城小区建设项目
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
广信新城工程
2、项目承办单位
亚为房地产开发
3、项目建设地址
广信新城位于市松北区，南起规划160路，北至三环路，东起广信路，西至规划32路围合区域。
4、项目主要建设容
广信新城项目总建设用地面积585301.60平方米，规划总建筑面积1497662.20平方米。
根据广信新城建设项目总体规划要求，项目用地共划分五个地块，计划分期实施。
建设期为三年。
地块A建设用地面积149533.90平方米，建筑面积399339.00平方米，拟投资11.58亿元；地块B建设用地面积120580.50平方米，建筑面积312042.00平方米，拟投资9.05亿元；地块C建设用地面积167499.60平方米，建筑面积424161.00平方米，拟投12.31亿元；地块D建设用地面积133078.30平方米，建筑面积355110.20平方米，拟投资10.30亿元；地块E建设用地面积14609.30平方米，建筑面积7010.00平方米，拟投资0.2亿元。
工程总投资43.44亿元，主要实施规划用地围的动迁安置住宅、商服及配套设施等工程建设。
二、承办单位概况
亚为房地产开发成立于2004年6月11日，初始注册资本人民币1000万元，公司位于松北区银河小区5号楼，主要从事房地产开发业务。
2008年12月公司被松北投资发展集团（以下简称投资集团）以股权转让的方式进行了整体收购。
投资集团成立于2002年7月16日，是为了适应松北新区的发展要求而设立的一个投融资平台和项目建设管理载体。
投资集团是由市松北新区开发建设管理委员会、松北城市建设综合开发有限责任公司和松北实业发展共同出资组建，三方出资比例分别为69%、23%、8%。
公司注册资本6500万元，其中货币资金5000万元，资产（土地）1500万元。
公司主要股东市松北新区开发建设管理委员会是市的派出，负责松北地区的开发建设和管理等；松北城市建设综合开发有限责任公司和松北实业公司是松北新区管理委员会的下属公司。
投资集团的经营围：
城市基础设施业、旅游、文化、教育等方面的投资、项目建设管理。
投资集团投融资职能主要体现在集团是松北区政府投资、融资主体。
由于区政府不能直接从事基础设施建设和管理，现阶段利用投资集团做为基础设施建设管理的载体，所以投资集团也是我区进行基础设施建设时的拆迁承办主体、项目实施建设主体、投资主体。
投资集团由于得到松北区政府的大力支持，运营资金十分雄厚。
目前本公司已成为松北投资集团下属的法人独资有限责任公司，注册资本从1000万元增至8200万元，后续资金来源也能得到保障，为企业的发展注入了活力。
公司法定代表人王上一，现设职能部门五个，包括总工办、前期部、工程部、经济部、招标部、财务部、资产运营部（含销售）等。
人员编制数30人，现有人员均为具有大学以上文化且具有丰富行业经验的高素质人才。
公司团队所具有的科学决策能力和执行力确保了经营目标的可实现性。
2009年，公司开发了位于市松北区的松浦镇，紧临与二十道街跨江大桥直接相连并直通呼兰区的规划路144路区域北岸启程项目。
小区规划：
该项目的规划建设用地面积199353.71平方米，工程总建筑面积：
427913平方米，分A、B、C三个小区。
为了配合松北区拆迁办就安置松北糖厂拆迁居民安置房建设及省地质矿产局904所整体迁移的办公楼及住宅项目的建设，同时达到规避市场风险和确保盈利的公司发展战略目标，公司分别通过与904所达成了对A区域联合开发意向，以及同松北区棚改办签定在B区域代建安置房的协议，确保了先有客户、后开发项目和低价快销、现金为王的经营理念的贯彻.。
对于C区域我公司将采取分期开发、滚动发展，成熟一个运作一个的策略，在前两小区圆满完成后采取“团购”形式建造“松北教师之家”、“卷烟厂职工住宅新区”进行后续开发，也迎合了区政府为吸引和留住人才为松北区后续发展营造良好“安居乐业”综合环境的发展战略。
亚为公司正是本着以市场需求为导向，销售在先的经营理念，运用订单、合作开发模式，在市场变换的情况下回避市场风险；通过由集团后续支持和与银行等部门的融资协作等方式回避财务风险；及时跟踪政策导向并合理利用优惠条件等为项目开发的顺利完成提供了前提准备。
目前，即将竣工完成的A、B两个小区已经基本预售一空，而且在政府“北越”发展战略营造了良好的发展环境和未来预期影响下，房价持续、稳步上涨，为企业的后续发展增添了极大动力。
2010年，公司按照松北区新的发展规划，即将投资兴建北岸众合城、兴和城和润和城三个棚户区改造项目。
因为有国家及各级地方政府对棚改项目的政策支持和税费优惠，有企业自身的积累和上级主管部门及银行的资金支持，亚为公司有信心抓住新的发展机遇，步入新的发展轨道。
三、可研报告的编制依据
1、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号；
2、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号；
3、《市棚户区改造实施的方案》；
4、《关于进一步加强棚户区改造工作的决定》；
5、《市棚户区改造项目招商工作实施意见》哈棚改发[2008]11号；
6、《市城市房屋拆迁管理暂行办法》；
7、《市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定（试行）》；
8、《广信新城小区修建性详细规划》；
9、《市城市总体规划（2004—2020）》；
10、《市城市住房建设规划（2006—2010）》；
11、项目单位提供的相关资料。
四、可行性研究的主要方面
1、项目提出背景与建设必要性
2、工程选址
3、工程规划建设方案及配套工程
4、环境保护、消防、节能
5、工程实施进度与招标方案
6、投资估算与资金筹措
7、经济效益与社会效益分析
五、项目提出背景及建设必要性
1、项目建设背景
住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。
但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。
棚户区居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。
党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题。
近年来，为推进棚户区改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，国务院就低收入家庭住房保障和解决棚户区居民住房问题，作出了一系列决策部署。
2007年8月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
提出按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
《意见》强调加快集中成片棚户区的改造。
对集中成片的棚户区，城市要制定改造计划，因地制宜进行改造。
棚户区改造要符合以下要求：
困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平；加快低收入家庭的住房条件的改善。
据了解，市危棚房改造起步于上世纪八十年代初期，经过不断探索， 2000年以后，开始步入比较规、稳定的工作时期，年均拆改面积达100万平方米。
2006年以后，市新一轮棚户区改造遭遇“瓶颈”。
前期大面积改造后遗留下来的棚户区或为城市中心区的零星小块，或为城市边缘市政基础设施严重落后的连片大块。
为扎实贯彻落实党的十七大关于着力改善民生、实现住有所居和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，2007年10月，市按照市委、市政府的总体部署，成立了由市委副书记、市长效廉为组长的棚户区改造领导小组，领导小组下设办公室，积极进行新一轮棚户区改造的准备工作。
针对棚户区低收入住房困难家庭比例较高的实际特点，在新一轮棚改中，市委、市政府把大力解决低收入家庭住房困难、完善住房保障体系作为主攻方向，确定了“通过棚户区改造，集中建设经济适用住房和廉租住房，对棚户区符合政策条件的被拆迁居民就地落实政策，一次性解决住房困难”的改造目标。
市委书记、市长都多次深入棚户区调研，为推进新一轮棚户区改造，做出重要批示和指示，组织研究、制定棚户区改造的政策措施。
据统计，至2008年，市主城区共有85片集中连片的棚户区，共530万平方米，涉及8万多户居民。
市领导在对棚户区实地调研的基础上，决定用2008年至2010年3年时间，集中改造这85片棚户区。
2008年初，新一轮棚户区改造在拉开大幕。
2009年共启动棚改拆迁项目30个，拆迁户数逾2.5万户，拆迁总面积173.1万平方米，年完成回迁2万户。
2010年实施棚改拆迁项目42个共计518万平方米，开工建设761万平方米，竣工面积318万平方米，2万户居民喜迁新居，三年棚改工程的首战告捷。
为让棚改项目惠及更多市民，2010年哈市在全市棚改项目中尽量挤出效益空间，积极配建保障性住房，为2011年棚改项目的顺利进行铺垫基础。
2011年初的市十三届人大五次会议中，统筹安排棚改项目，切实加大棚改回迁房建设和各类保障性住房配建的力度。
盖如垠书记在会上指出，全国保障性住房建设将进入高潮，哈市应进一步加快棚户区拆迁改造步伐，切实加大棚改回迁房建设和各类保障性住房配建的力度。
从哈市发展形势看，2011是新战略承前启后全面推进的一年，市委十二届十次全会又提出要在中低收入群众的收入提高和住房水平提高上率先晋位的要求。
为此，棚改工程要切实发挥好改善中低收入群众住房条件、提高棚改回迁居民财产性收入的重要作用。
市松北区是2004年2月经国务院批准设立的省唯一的政区型开发区，兼有政府行政和开发区建设管理双重职能，享受国家级开发区管理权限和优惠政策。
松北区地处松花江段北岸，区域总面积736.3平方公里，辖松北镇（街道办事处）、松浦镇（街道办事处）、万宝镇（街道办事处）、对青山镇、乐业镇和三电街道办事处，现有人口20.1万人，其中非农人口6.9万人。
松北区具有得天独厚的生态环境，优美的自然风光，丰富的资源优势和广阔的发展空间。
闻名遐迩的太阳岛、东北虎林园、冰雪大世界、雪博会、东金葡萄王国等北方旅游胜地都在松北区。
根据2009年11月4日市委十二届七次全会会议精神，按照市委、市政府“北跃、南拓、中兴、强县”的城市拓展战略，对松北进行了新的规划，将在松花江北岸集中打造（江北）科技创新城，将用20年分三步走，在松花江北岸打造总规划面积130平方公里的江北科技创新城，作为“北跃”发展核心。
根据松北大发展，大规划，建设城市新中心的规划思想，现松浦地区、松北江堤沿线等区域是综合整治改造的重点区域。
现状地块居民住宅多为破旧街坊，年久失修，有的建成于上世纪三、四十年代，砖木结构，人口密度较大，人均建筑面积极小，使用年限久，房屋质量差，大部分达到严重损害房且区域道路交通组织不完善，基础设施配套不齐全，居民生活环境条件十分恶劣。
为建设新松北区，结合市棚户区改造计划，现决定以亚为房地产开发为主体，启动建设高舒适程度、高功能配置、高性能标准、高质量保障、高技术集成的高品质的安置住宅小区，项目建设由此而来。
2、项目建设的必要性
（1）是规划新松北区建设、发展的需要
目前市政府就位于松北区，松北区是哈市行政办公中心。
随着松北区规划科技创新城的建设启动，一个集行政办公、高新技术、文化教育、旅游度假和金融商贸功能于一体，现代化生态园林型大都市新城区即将建成。
按照市委、市政府“北跃、南拓、中兴、强县”的城市拓展战略，城市中心区已逐步向江北延伸。
新松北规划，由一江（松花江）、一河（呼兰河）、一堤（西隔堤）围合而成，包括松北区、利民开发区、科技创新产业园和未来城市发展空间，占地面积约500平方公里。
松浦地区位于松北区的核心地带，该区域现状道路交通组织不完善，基础设施配套不齐全，居民生活环境条件十分恶劣。
该区域的改造建设不仅符合“北跃南拓”的城市总体规划布局，还是建设新松北区的迫切需要。
（2）是解决改造区域居民住房问题，全面建设小康社会的需要
曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出：
“到2020年，我们要全面建成小康社会。
而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。
受诸多历史因素的影响，解放前和上世纪五、六十年代陆续形成的棚户区，历史包袱重、改造难度大。
“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。
通过棚户区改造，集中建设经济适用住房和廉租住房，既可以解决棚户区符合政策条件的被拆迁居民的住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力、提高环境吸引力和竞争力、发挥住房安居功能起到积极的促进作用。
（3）是密切联系党和政府与人民群众感情的需要
旧城区居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户和低保边缘户的比例非常高。
目前，我国正处于社会加速转型的时期，各方面矛盾较多，如果不能很好地解决这些问题，就有可能影响社会稳定。
通过棚户区改造，不仅能够解决困难群众的住房问题，而且也提高了党和政府在群众中的威信，进一步密切了党群关系和干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。
（4）是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径
棚户区改造建设的安置用房，大部分都是小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要住房的低收入家庭。
推进松浦地区改造，可直接增加住房的有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。
如果将新小区建设与调整城市总体布局有机结合，不仅可以完善城市功能，改善居民的居住环境，而且可以改善城市基础设施条件，拓展城市发展空间。
通过松浦地区改造及安置用房的建设，可以进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，使土地资源得以有效利用，为城市发展提供更为广阔的空间。
此外，该小区的建设将有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、解决社会就业与再就业作出积极的贡献。
综上所述，加快松浦地区及松北江堤沿线改造是实践“三个代表”重要思想、全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措。
项目实施后，将把该区域开发成商业金融、学校、城市公园、广场、绿地配套齐备的居住区，不仅能提升当地的土地资源价值，也能解决当地居民的居住难题，对改善城市低收入居民的生活条件，增强城市经济活力，提高城市环境质量，建设新松北，促进“三个适宜”现代文明城市的建设都具有十分重要的意义，因此本项目的建设是十分必要的。
六、项目主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
项目总用地面积
平方米
585301.60
2
工程总建筑面积
其中：
动迁安置住宅工程
平方米
1497662.20
1192662.20
3
工程总投资
（1）工程费用
（2）工程建设其他费用
（3）市政公用设施配套费
（4）开发管理费
（5）基本预备费
（6）建设期利息
万元
434426.57
311696.84
15394.09
37126.54
7284.35
29720.15
33204.60
4
工程建设期
3年
2011.3-2013.12
第二章城市建设规划
一、市城市规划概况
1、城市现状
市位于松花江畔，市区南部丘陵起伏，北部是沿江冲积平原，马家沟河由西向东贯穿市区。
市是省省会、国家级历史文化名城，我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化事业的中心城市。
还是一座风姿优美、街道整齐、建筑别致、独具特色的北方城市。
市城区用地形态由中心城区和外围组团两个层次构成。
中心城区是指松花江南岸的主城区，由道里等六个行政区组成，外围组团是指分布在中心城区周围相对独立的城市组团，由平房等七个组团组成。
中心城区的商贸中心分别位于道里中央大街、南岗奋斗路、道外靖宇大街。
中心城区用地布局：
北靠松花江、面向东南呈同心扇形分布，形成依次向外延伸的公共设施用地、居住用地和工业用地圈。
2、市城市总体规划（2004—2020）
城市性质：
市是省省会、我国东北北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。
城市规模：
2010年城市实际居住人口规模394万人，城市建设用地规模365km2；2020年城市实际居住人口规模460万人，城市建设用地规模458km2。
城市空间总体规划发展格局特点为“12918”，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构。
以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架；“一主五副”构筑城市公共中心；形成“五大产业基地”。
城市空间发展策略：
“北跃西扩、南延东优、中兴外联。
”
城区产业空间发展：
构建“一主五副”城市公共中心；建设五大产业基地，形成八大工业区。
规划目标：
以新区开发为主，旧城改造为辅，分阶段实施，整体提高城市人居环境质量的目标。
城市绿地系统布局：
以一江、两河、三沟、四湖城市水系为纽带，以南岛，东湖为绿化重点，形成城市总体生态框架，以此为基础。
结合“三环、三纵、四横、八园、八片”的布局形成城市绿地系统。
道路网以完善布局、优化道路为目标，形成以快速路，主干道为骨架，次干道为辅助；支路网均衡，衔接良好的城市道路网络。
到2020年，城区干道里程达到1611公里。
目标：
以振兴东北老工业基地战略为中心，以全面建设小康社会为目标，围绕“五个基地，一个中心，一座名城”的发展构想，建设经济发达、人居环境良好、基础设施完善、特色鲜明的现代化大城市。
主要标志：
1、城市化水平达60%。
2、产业功能区整合。
3、环境建设容包括：
中心区绿地系统建设、生态廊道建设、风景旅游名胜区建设、住宅建设。
城市总体规划图
城市居住用地规划图
3、城市住房建设规划（2006—2010）
为实现建设和谐，落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）精神，加强对“十一五”期间城市住房建设的指导，科学合理地安排住房用地布局，市规划局编制了《市城市住宅建设规划》，规划围为2010年市的规划城区，规划期限为2006年至2010年。
规划以《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、《市城市总体规划（2004—2020）》、《市近期建设规划（2006—2010）》、《市城市总体规划（2003—2020）》以及市房地产调控的相关政策为依据进行编制。
（1）住房现状和需求
“十五”期间市区住宅开发总规模2596万平方米，竣工2057万平方米。
至2005年末，中心城区实际居住人口352万人，人均住房建筑面积24.87平方米，住房平均销售价格为2472元/平方米，住宅总建筑面积为7647万平方米（未包含区1006万平方米）。
2006年，市商品住宅施工面积1159.1万平方米，竣工面积667.3万平方米。
人均住房使用面积达到17.54平方米，平均销售价格为2503元/平方米。
2007年1—9月份，市商品住宅施工面积1216万平方米，平均销售价格为2882元/平方米。
至2010年人均住房建筑面积预计达到28.0平方米，规划期我市住房建设总需求为2200万平方米。
（2）住房建设总量目标
规划期，建设住房2700万平方米，竣工住房总规模2200万平方米，共计25万套。
规划竣工普通商品住房1820万平方米，占住房竣工总面积的82.6％；规划竣工单位自建职工住房200万平方米，占住房竣工总面积的9.1％；规划竣工其他商品住房160万平方米，占住房竣工总面积的7.3％；配套建设廉租住房20万平方米，占住房竣工总面积的1.0％。
（3）住房建设年度规划
2006年，规划竣工住房4.8万套，建设面积450万平方米，其中廉租住房建设面积1万平方米。
2007年，规划建设住房5.0万套，建设面积450万平方米，其中廉租住房建设面积2万平方米。
2008年，规划住房建设5.0万套，建设面积440万平方米，其中建设含廉租住房建设面积5万平方米。
2009年，规划住房建设5.1万套，建设面积430万平方米，其中建设含廉租住房建设面积6万平方米。
2010年，规划住房建设5.1万套，建设面积430万平方米，其中建设含廉租住房建设面积6万平方米。
（4）住房建设布局规划
规划期，住房建设坚持新区开发与旧城棚户区改造并举，新区开发以松北、群力为主，旧城改造以城区部的危房棚户区、城中村和工业企业搬迁用地的改造建设为主。
“十一五”期间，规划实现住房建设总规模2700万平方米，竣工2200万平方米。
新区开发，新建住宅建筑面积为1100万平方米，竣工850万平方米。
危房棚户区，改造新建住宅建筑面积为700万平方米，竣工580万平方米。
旧区功能调整区为依据城市总体规划将工业、仓储等非居住用地，调整改造为居住用地的地区。
规划旧城调整区新建建筑面积为900万平方米，竣工770万平方米。
（5）住房用地供应总量规划
规划期新增用地以松北、群力新区为主，旧城改造以城区部的危房棚户区、城中村和工业企业搬迁用地的改造建设为主。
规划住房建设用地总规模2974.4公顷（包含625.4公顷），其中新区增加住房用地1898.9公顷（包含346.9公顷），占总量的63.8%；危房棚户区改造用地699.6公顷（包含278.0公顷），占总量的23.5%；盘活存量用地375.9公顷（包含0.5公顷），占总量的12.7%。
城市住房建设规划图
4、城市远景规划方案
（1）城市远景发展规模
按三个层次对市城市化基本成熟阶段（2050年前后）的城市发展规模进行控制。
都市区：
城镇人口控制在1200－300万人左右，其中中心城区控制在800－1000万人;双城、、五常、尚志、宾县、肈东等周边卫星城每个控制在40万人左右，总人口规模控制在200—300万人。
中心城区：
中心城区城市人口控制在800—1000万人左右，城市建设总用地控制在1000km2左右。
城市片区：
按松花江南片与松花江北片划分。
松花江南片约为450—500万人，江南主城区（含平房区）以疏解为主，控制在300万人左右，建设用地约300km2；天恒片区控制在80万人，建设用地约100km2；航空新城控制在50—100万人，建设用地约50—100km2；江北片约为350—400万人，其中松北新区控制在200万人左右，建设用地约200km2；呼兰片区控制在50—00万人，建设用地约50-100km2。
（2）主城区空间结构
远景城市空间形成“X轴双环，四城双核”的沿江带状组团式城市空间发展结构。
“X轴”：
指以松花江、呼兰河、阿什河形成的“X”型生态系统为框架。
“双环”：
在现有公路四环的基础上，向北再拓展一个快速公路外环。
“四城”：
指由“X轴”水系生态轴线划分的江南、江北主城区、呼兰新城和天恒新城四大城区。
“双核”：
江南主城区作为区域性的商贸、文化中心远景予以保留和提升；松北副城区则在行政文化中心的基础上，发展成为商务、物流、体育等新城市服务职能的主要聚集中心；江南、江北最终形成两个功能互补、相互呼应的城市发展核心。
另外，在松花江与呼兰河交汇处再造一处80km2风景区，与太阳岛相呼应，为城市提供另一处风光秀丽、人文色彩浓郁的休闲旅游景区。
城市远景规划图
二、松北区概况
市松北区是2004年2月经国务院批准设立的省唯一的政区型开发区，兼有政府行政和开发
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