写字楼项目工程功能需求文件.docx
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写字楼项目工程功能需求文件
2016
台总需求文件
万科滨海置地大厦
杨莉莉
1.导言.
2.环境.
2.1形象标准
2.2空间尺度
2.3低碳、生态标准
3土建工程
核心筒及服务空间电梯及电梯厅...洗手间
地下车库
结构柱
4机电工程
5装饰装修
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
门厅
吊顶灯具及喷淋智能化系统
外立面
电梯厅
卫生间
办公间
17
17
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18
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6.总结
1.导言
在现代城市里，现代写字楼已发展到了100米高以上的高层建筑乃至500超级高层建筑。
高层写字楼中有关消防的内容，消防规范里规定得比较详细：
如防烟楼梯、消防电梯、防烟前室，正压送风、避难层等，在设计方面好像并不困难。
但另外一些内容：
如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体细节需要专业论证设计。
因此在写字楼的设计过程中，设计出满足各种规范，而又便捷好用，能体现出现代写字楼氛围与风格的建筑就显得格外重要
2.环境
2.1形象标准
顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”，甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。
随着建筑技术的发展，建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面，一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性，让人印象深刻。
2.2空间尺度
顶级写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本，以利于提高办公效率，创造自由的办公环境。
办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。
例如，核心筒至少占标准层的20%~30%，以保证功能的完备性；办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人10~18平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到15~30平方米；卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等；开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。
顶级写字楼应以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然性、技术性、人文性融为一体，达到所在区域的高水平，但不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌。
2.3低碳、生态标准
在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。
因此，低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。
从国际写字楼的发展趋势看，顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。
特别是合同能源管理，可使写字楼的节能率控制在10%-40%，最高可达50%，成为顶级写字楼的一个新趋势。
现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。
因此，写字楼的生态标准也产生了新的变化。
顶级自然景观＋人文景观，将平添写字楼的价值，创造巨大的升值空间。
有调查显示，在绿色生态环境中办公，可以使工作效率提高10%以上，其增加部分的产
8小时
值足以支付其创造者的薪酬等开支。
同时，顶级写字楼要求适应人的生态性、自由性存在，根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24小时办公时间，而不单单是
的工作服务时间，以保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求，达到办公的自由舒展性。
3土建工程
3.1核心筒及服务空间
办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。
例如，核心筒至少占标准层的20%~30%，以保证功能的完备性；办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人10~18平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到15~30平方米；卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等；开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。
写字楼的使用面积，大致是70%。
但要做到70%也不是那么容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。
如客梯
的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体布置中都需要充分而详细的考虑。
3.2电梯及电梯厅
3.2.1电梯数量
电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。
人数有10、11、12平米使用面积/
每人不等，高峰等候时间40秒，50秒，60秒或者40秒以下的35-30秒等，电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种，再加上电梯速度的变化，电梯的布置数量有较大的复杂度，因此在实际的过程中可设定一个定数：
70%，根据使用系数的70%来决定
电梯的数量。
同时在设计的过程中可参考一些常用的写字楼电梯参数，如超级写字楼3000平米/1吨客梯，相当于200人用1吨客梯，1吨客梯可载14人，即高峰时200人要载14次，再去掉满住系数，以及去掉非高峰人数，打两个八折的话，高峰时不过运载9次就行了，再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节，就会得出高峰等候的时间，再将高峰的时间考虑进去，便可得到需求的电梯数量。
3.2.2电梯服务面积
写字楼由于下面经常有商业裙房，所以计算面积的时候，要将裙房的面积扣掉，首层不用电梯的面积也扣掉。
即使用电梯的面积来计算，是理所当然的事。
如一栋40000平米写字楼，首层加裙房商业10000平米的话，我们算电梯时，就依30000平米来计算，一般写字楼
用6台1吨，或4台1600kg的客梯就基本正确。
3.2.3电梯厅布置
客梯的安排，最好是一对一对的,因为如果遇到检修，不至于没有电梯用，当然一对以上，如3台为一组也可以，但横向最好不要超过3台，超过后会看不见信号，而在电梯厅里挤来挤去也不是办法，如果面积偏大，也可以用1吨以上的电梯来调节，如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。
电梯群控能充分发挥电梯的效能，常规来说是群控不要超过4台，而4台最好用各两台双双面对为好，横向一排4台很不理想。
因为群控多了有一个毛病，即有时这台电梯人刚进完，门刚关上，外面有人按信号按钮，门又自动开了，有时会有多次开关，这是群控台数太多造成的问题，所以群控的电梯不宜过多。
3M的话，口部也应是3M因为首层的
电梯厅的布置不宜太窄，当然也不宜太宽，一般在2.5M-4M之间合适，太宽了，来回走，很不方便，比如老北京饭店，厅有8米宽，那边刚刚铃响，待走过去，正好关门，值得注意的是，在首层的电梯厅口，不要缩小宽度，如厅宽是人数是标准层的10-12倍，要十分注意这个口部。
3.2.4电梯上下分区
以提高效率，分区以50M高度左右一
12000-18000
当高层或超高层，层数多的时候，可以上下分区，
区为宜，因为50M左右，大约10-12站，以1000-1500平米一层来算，大约平米，正好是2-3台一组，即使达到20000平米左右，也不过4台，又因结合避难层，容易安排中间的电梯机房，比较理想。
第一个50M用最慢的一种常规速度，过去是1.5M/秒，现在有1.75M/秒。
每隔50M升一
级，每升一级可加1M速度，即50-100M高用2.5M/秒，100-150M高用3.5M/秒，150-200M高用4.5M/秒，200-250M高用5.5M/秒……
3.2.5货梯及消防梯兼货梯
由于写字楼客户的可变性比较大，经常要做装修，所以货梯的数量就要研究。
而一般写字楼才2-3万平米，消防电梯就够用了。
但面积较大，且高度很高时，货梯设计往往不够，这是需要注意的问题。
但由于数量较多，占核心筒的面积太大时，可以用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题，例如2000kg-3000kg的货梯，就可以代替一般1000kg的货梯。
货梯与客梯的比例大约1：
4的关系，大约20000平米就需要1吨货梯才够使用。
消防梯可以兼作货梯,但消防梯是高层需要，消防梯不需到地下室，而货梯往往要下地下室与后勤挂上勾。
所以不要以为消防梯要下到地下室，这是两个概念，不要混淆，但货梯也不一定下到最底层，而是应该根据需要来决定。
由于高层防火规范里6.3.3.11条里写了
要在消防电梯的井底设排水设施，很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层，甚至审图单位也是这种解释。
其实，在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层，有条件的可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话，这条就没必要写了。
消防梯是解
决高层建筑的，不是解决地下室而设置的，低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个问题。
3.3洗手间
字楼的洗手间，是根据人数来的，人数根据有了，厕位的数量就可以计算出来了，一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位，洗手盆可根据厕位4:
1或3:
1来定，高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，手盆可以多一点一厕一盆的也有。
还有残疾厕位及清洁间也不要漏掉。
洗手间的细节也是很重要的。
卫生间是每一个设计里都有的,但那么多的卫生间很少见
到设计到位的。
例如挡视线的问题，往往就解决不好，尤其是男卫生间，一开门就看到小便斗。
甚至于男女卫生间还经常门对门。
有的设计还做两道门，当正好两道门都开的时候还是看得见，而况两道门费用要多，还经常遇到门把是湿的，不很理想。
其实只要里面做一道挡墙,使门开着也什么多看不见就好了。
有些人多的公共卫生间完全可以不做门，因为卫生间是负压设计，气流是向里走的。
还有卫生间里的厕位小隔断，1.2M宽加外开门，一进卫生间看了很乱，其实做向里的内开门，其隔断1.5M也够了，再紧凑一点的话，1.4M也够了，这样的卫生间，既省面积又看上去文明多了。
一些设计得很好的卫生间，他们的隔断及所有的卫生设备全都挂在墙上，小便斗可以、脸盆可以、恭桶也可以，而隔断呢？
是吊在顶上的。
离地150mm在清洁时非
常方便，由于没有死角，特别干净。
3.4地下车库
1,地下车位与结构的柱距有关，很多人习惯用柱距，但由于地面建筑的高度不同造成柱子的
直径不同，因此，用柱距净尺寸为依据最合理。
车库停车最基础的数据是车的大小，一般以1800X4800来计算，因此常规停车位可以按照2400X5000确定
2,
车库应
一个地下车库最少要两组坡道，如果每层停一点车，往往坡道的面积就占了很多，
尽量集中在同一、二层。
3,地下车库防火单元允许到4000平米，要求疏散楼梯少，有很多楼梯可以不下去，以节省
面积。
4,转圈坡道占面积很多，应尽量少用。
5,地下车库尽量设计成单行线，会增加一些停车位。
6,车库应尽量不和其他机房放在同一层，因为层高不同，而其它机房在同层的面积一定少于
50%，面积即使不损失，起码空间也要损失，坡道也要加长。
3.5结构柱
当前的建筑都很大，很高，50米高乃至100米高的建筑已经很普遍，在设计方案的时候，结构柱子的大小如果估计不清楚的话，就很难将柱网定的合理，根据其余建筑可总结出一个简单的数据，即10
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