西安华远君城华远购房合同.docx

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西安华远君城华远购房合同

《华远君城商品房买卖合同》

附件四：

补充协议

买受人对前期物业合同（编号：

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）予以认可（是、否）。

第一部分：

关于付款、银行按揭贷款及公积金贷款

一、付款

1、买受人须以人民币支付房款。

2、如买受人以银行票据（支票、汇票、本票）支付房价款，则银行票据所载款项到达出卖人账户之日为付款日，如买受人与票据出票人不符，买受人应按出卖人要求提供出票人的付款确认函等相关文件，否则视为逾期付款。

3、如买受人以现金方式支付房价款，则以买受人支付现金之日为付款日。

4、买受人的银行贷款到达出卖人的账户之日为买受人实际付款日，因买受人支付房款而发生的银行手续费用及其他费用由买受人自行承担。

5、出卖人在买受人应付房款全部到达出卖人账户后，向买受人开具正式购房发票。

二、在买受人选择利用银行按揭支付部分购房款的情况下。

1、买受人应在与出卖人签署买卖合同当日，按照按揭银行的要求将办理银行按揭贷款、预售抵押登记及抵押登记所需的全部真实、合法的文件和资料、费用提交银行（或银行指定的代理机构），并签署相关法律文件。

在得到按揭银行的批准通知后3日内与按揭银行签署相应的放款文件（如有）。

签署上述文件同时交纳办理银行按揭贷款手续所产生或衍生的全部费用。

2、在买受人按照本条第1款规定向按揭银行提交全部文件、资料及费用的情况下，如买受人的按揭申请未能获得按揭银行的批准或银行放贷额度低于买受人申请金额的，则买受人在获知（或应当获知）银行通知后十五日内，向出卖人支付全部房价款或补齐银行放贷额度与申请金额的差额。

逾期支付的，买受人按逾期付款承担违约责任。

3、如买受人未能按本条第1款的约定向银行提交全部文件、资料和费用（双方同意以银行或银行指定的律师事务所出具的证明作为买受人是否按约提交按揭材料和费用的依据）：

或在得到按揭银行的批准通知后未在本条第1款约定的时间内与按揭银行签署相应的放款文件（双方同意仍以银行或其指定的律师事务所出具的证明作为买受人是否履行的依据），则买受人应在该等期限届满后7日内向出卖人支付买卖合同项下的全部未付款项。

如买受人未能在此期限内向出卖人支付该等款项，则出卖人有权自该等期限届满后第8日起按买卖合同及本协议关于逾期付款的约定追究买受人的违约责任。

4、在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款三期以内的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：

补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。

如买受人逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续（合同解除自出卖人向买受人发出书面通知之日生效），同时买受人按买卖合同商品房总价之10%向出卖人支付违约金。

在此种情况下，出卖人有权将商品房另行出售，出售所得在扣除买受人应向出卖人支付的补偿款、违约金及其他应付款项后，余额（如有）由出卖人无息退还买受人。

5、在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记手续，配合向出卖人出具相关授权委托书，且此委托不可推销，否则因买受人原因造成迟延办理产权证及迟延办理房屋抵押登记的责任由买受人承担，另：

A，因此造成出卖人承担保证责任的，还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。

B，且买受人应自出卖人通知的日期内一次性向银行还清所有贷款，否则以买受人未还银行贷款额度为基数按日向出卖人交纳千分之一的违约金。

出卖人办理完毕商品房的产权证后，若因买受人原因导致银行拒绝为买受人办理房屋抵押登记手续，买受人应在出卖人通知的日期内一次性向银行还清所有贷款，否则以买受人未还银行贷款额度为基数按日向出卖人交纳千分之一的违约金。

三、在买受人选择利用公积金贷款付部分购房款的情况下：

买受人负责最迟在本合同签署45日内支付全部房价款。

如买受人的公积金申请未能获得批准或放贷额度低于买受人申请金额的，则买受人在上述期限届满之日起十五日内，向出卖人支付全部房价款或补齐放贷额度与申请金额的差额。

逾期支付的，买受人按逾期付款承担违约责任。

第二部分：

关于支付

房屋交付前，买受人需在出卖人交付房屋前一次性付清以下费用。

（1）合同总房款

（2）房屋实测面积大于合同约定面积应补偿的差额部分房款，买受人按照结算的数额多退少补，差额房款按以下约定计算。

买卖双方同意，商品房的实测面积与买卖合同的第三条载明的合同约定面积发生误差的，按照下列原则处理：

1）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款。

2）建筑面积误差比绝对值在3%时，买受人不退房，实测建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测建筑面积－合同约定建筑面积

建筑面积误差比=×100%

合同约定建筑面积

（3）办理预售抵押及抵押登记所需的相关资料及费用。

（4）买受人委托出卖人代交办理产权手续所需交纳的专项维修基金、契税、产权登记费、按政府规定办理产权手续所需交纳的其他费用。

（5）买受人银行按揭欠款及出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支付的全部费用（如有）

买受人交齐上述费用前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的？

责任，同时买受人应按本协议第五条承担相应责任

？

买受人同意按照出卖人向其发出的商品房的书面交付通知中规定的时？

提前交付或按买卖合同约定的时间交付）、地点、内容和程序（包括但?

签署相关文件、交纳物业管理费及本补充协议第四条约定的相关费用等）？

办理商品房的交付手续，若买受人未按上述约定办理商品房交付手续，？

规定的期限届满之日起，即视为买受人已接受该商品房，出卖人已？

商品房的交付义务，自商品房交付之日或出卖人的交付义务视为履行之日（以两者较早发生者为准）起，商品房的物业管理费等相关费用及风险责任由买受人承担且开始计算商品房保修期限，同时买受人逾期办理房屋入住手续，每日应向出卖人交纳合同总价万分之一的违约金，逾期办理房屋入住手续超过6个月的，出卖人有权解除合同。

第三部分：

关于业权分配

六、买卖双方同意，在甲方开发建设的项目内，参与为商品房的有效使用和正常维护提供服务，而在国家及西安市政府主管部门发布的有关规范性文件中未被允许计入公用分摊部分的公共配套服务设施（以下简称；未分摊公用部分），其中的相应份额（该份额等于按本协议约定方式计算的业主份额）作为商品房的附属物，亦依据买卖合同随商品房转让给乙方（甲方明确保留产权的设施项目除外）。

七、鉴于未分摊公用部分的不可分割性，购买了受益于未分摊公用部分提供服务的所有其他单位房产的业主将与乙方（以下合称；共同业主）共同拥有未分摊公用部分的所有权（按照国家或西安市地方政府有关规范性文件的规定交由各行政事业单位享有，管理或使用的未分摊公用部分除外）。

八、根据政府的现行有关规定，如果未分摊公用部分的所有权不能被记载在共同业主的名下，而仍以甲方的名义持有，则甲方同意包括乙方在内的共同业主对未分摊公用部分的管理和处分享有充分的权利。

九、商品房所在建筑物的公共区域（包括但不限于建筑物外立面，面向大堂及公共走道等公共区域的建筑内部立面）由该建筑物全体业主共同所有。

但甲乙双方同意：

1、商品房所在建筑物的公共区域（包括绿地、道路、水景等）由该建筑物全体业主共同所有。

但买卖双方同意；商品房所在项目的名称（华远—君城及/或项目LOGO）将无偿标注于建筑物外墙或顶层立面上，且该指定部位仅限于该用途的使用，未经双方同意，任何一方均不得擅自变更。

2、买受人同意各楼裙楼商业业主单独无偿使用与其物业相配套的牌匾广告位。

3、对于上述由全体、部分或个别业主使用；收益的指定部位，由各使用业主享有并承担其所涉及的权利义务，乙方对以上内容表示认可，但使用上述及其他广告牌位的前提是必须遵守该建筑物物业管理公约及其附属的有关规定，取得物业管理公司的认可，并通过政府主管部门的批准。

十、甲方作为项目中尚未出售的房产的所有权人，构成共同业主的一员，与乙方具有同等的地位，享有《物业管理规约》中约定的业主的权利，亦承担业主的义务（包括向物业管理机构缴纳管理费）。

十一、鉴于商品房所在的物业项目存在不同功能的物业单位，对不同的物业单位进行物业管理的成本亦不相同，因此，为了商品房所在物业项目的更好的物业管理，买卖双方同意按照不同的收费标准对不同功能的物业单位缴纳物业管理费用，具体收费标准按《物业管理规约》中的约定执行。

十二、为了使于乙方行使其对商品房所在物业项目的管理权，双方同意按照以下方式计算乙方的业主份额。

1、套内不可分割份数总量由以下两部分组成

1）地上部分：

以本建筑物地上全部可销售物业套内建筑面积与100的乘积计算套内不可分割份数。

2）地下部分：

以本建筑物地下全部可销售物业套内建筑面积的三分之一与100的乘积计算套内不可分割份数。

2、业主套内份数

1）地上部分：

以本建筑物中地上可销售单位套内建筑面积与100的乘积计算该单位商品房业主套内份数。

2）地下部分：

以本建筑物中地下可销售单位套内建筑面积的三分之一与100的乘积计算该单位商品房业主套内份数；其中每一个机动车位套内面积的计算方式为；全部可销售机动车位实际占用面积之和除以可销售机动车位个数。

3、业主份额，以业主套内份数除以套内不可分割份数总量计算商品房的业主份额。

4、项目套内不可分割份数总量为

5、本套房屋对应的业主套内份数为

6、本套房屋对应的业主份额为

鉴于商品房所在物业项目为分期建设的工程项目，因此随着各期工程的建设，套内不可分割份数总量及业主份额将随之进行调整（但业主套内份数保持不变）。

乙方应以按照以上方式计算的业主份额与其他业主共同行使其在物业项目中的管理权，各业主的表决权将以其分别享有的业主份额计算，包括乙方在内的各业主将按照其各自享有的业主份额分享物业项目的经营收益，分享未分摊公用部分的所有权。

十三、对尚未被甲方向他人转让的，且未被列入分摊公用部分的停车位等设施，乙方同意甲方有充分地自主权，甲方有权根据自己的意愿决定是否将该等设施进行出租，销售等经营活动或进行其他方式的处分，且有权决定经营的价格。

在该等情况下，甲方应根据物业管理机构的核算标准缴纳该等设施的物业管理费。

十四、如果存在为包括商品房在内的局部房产服务的未分摊公用部分，则该未分摊公用部分的所有权将根据上述原则由受益的业主共同享有，其项下的物业管理费亦由受益的业主承担。

第四部分：

关于产权登记

十五、买受人应按照本协议约定在房屋交接前向出卖人提交办理房屋权属转移登记手续所需的全部费用及全部资料。

十六、在买受人提交齐备的办理权属转移登记所需资料及费用的前提下，因出卖人的责任，买受人未在合同第十五条规定期限（该期限双方约定为商品房交付之日起500日内）取得该商品房所有权证书的，买受人不退房，但自该约定期限届满之日起，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至该商品房所有权证书办理完毕之日止。

如因政府或买受人原因造成的延误，该期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。

第五部分：

关于合同解除

十七、在买卖合同因买受人原因被解除的情况下，买受人应在合同解除通知书发出之日起十日内迁出该商品房，否则自该期限届满次日起，视为买受人放弃该房屋内一切物品的所有权，出卖人有权采取强制性措施将该商品房收回，责令买受人及买受人委托的装修公司或其他该商品房使用人清场，并停止该商品房内所有能源（包括但不限于水、电等）供应，因此造成的一切损失由买受人承担，如因此造成买受人或买受人委托的装修公司或其他该商品房使用人？

由买受人自行承担解决，而且，买受人还应同时向出卖人支付自房屋交付之日起至？

该商品房向出卖人办理交接手续之日或注销备案登记之日（？

发生时间为准）止的该商品房使用费用（按5元/平方米/日计算），应由买受人承担的其他费用（如应付违约金，代付银行的款项及逾期利息、罚息、违约金？

）及因此而给出卖人造成的损失（如诉讼费、律师费、公证费？

）同时买受人自行对商品房进行的改造及装修应在买卖合同解除后十日内负责恢复原状，或由买受人承担费用由出卖人恢复原状，在此之前，出卖人有权拒绝支付应退还买受人的款项。

出卖人无息退还买受人已付款项时有权直接扣除以上款项。

十八、无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在解除合同之日起七日内，配合出卖人办理完结《商品房买卖合同》注销登记备案手续，否则，每逾期一天，应按合同总价款的万分之二向出卖人支付违约金，在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》注销登记备案手续之前，出卖人有权拒绝支付应退还买受人的款项。

十九、如买受人单方面提出解除合同而且出卖人同意的，买受人应按照合同房款？

的10%支付违约金。

二十、买受人在此不可撤销地委托并正式授权出卖人，若因买受人违约导致合同解除时，出卖人有权以买受人代理人之身份代表买受人签署办理买卖合同在政府房屋管理部门预售登记的注销手续所需之必备文件，并可单方面至相关部门办理注销买卖合同及本补充协议的手续。

第六部分：

其他约定

二十一、买卖双方根据买卖合同及本协议约定向对方发出的通知及其他文件的送达，在按照双方载明于买卖合同的地址（或者一方另行向对方书面通知的其他地址）进行投寄后，即视为已送达对方。

如买受人变更通讯地址的，应书面通知出卖人，因买受人预留地址有误或变更通讯无地址而未通知出卖人的，出卖人按原地址发出通知或文件的视为出卖人送达义务完成。

二十二、买卖合同中所载明的该商品房编号及项目案名仅做销售推广之用，最终以该商品房编号所对应的房屋所有权证明，户口及通邮地址等政府有？

的批准文件为准。

二十三、买卖双方确认：

本项目楼书、沙盘、广告等宣传资料以及出卖人？

仅做展示和介绍装修设计概念之用，有关该商品房的结构、空？

、装修、装饰、家具电器、附属及公共配套设施等以及销售人员的承诺均以双方在买卖合同中的书面约定为准。

二十四、该商品房的在建工程及和相应土地使用权已设定抵押。

抵押权人、出卖人承诺不会因上述抵押而影响买受人在本合同项下享有的权益。

二十五、为切实保障买受人权益，出卖人提醒，出卖人的相关承诺及双方约定均已本合同或双方补充协议为准，口头承诺无效。

二十六、本协议自出卖人、买受人签字（盖章）之日起生效；本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力，二者如有冲突之处，则以本协议补充协议内容为准。