店铺营建手册.docx
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店铺营建手册
目 录
第一章商圈分析
1.1商圈分析的意义
大量的特许连锁经营企业在总结成功经验时指出,经营地点是门店经营成功的重要因素。
而选择正确的经营地点的第一步，就是进行有效的商圈的分析。
商圈是指以店铺坐落点为圆心向外等距离延伸而形成的辐射范围，是店铺吸引顾客的地理区域，它由核心商圈、次级商圈和边缘商圈三部分构成。
一般来说，核心商圈的顾客占店铺顾客总数的55%-70%，是离店铺最近、顾客密度最高的地方，营业额一般占本店销售额的70%；次级商圈的顾客占本店顾客的15%-25%，位于核心商圈的外围，顾客较为分散，营业额一般占本店销售额的25%；边缘商圈的顾客占本店顾客的15%-5%，位于次级商圈的外围，顾客很分散，营业额一般占本店销售额的5%。
商圈的大小视店铺面积和经营种类而言，一般以方圆800米—1,500米为主商圈；方圆1,500—2,500米为次商圈。
不过，因不同店铺形态和规模、竞争者的分布、交通时间、交通堵塞情况、媒体的使用等方面的不同，主次要商圈范围的评估也将有所差异。
商圈分析的意义在于：
第一，圈确定以后，就可相应地着手了解目标区域消费者的人口和社会经济
特征。
可以通过多方面渠道来了解消费者的情况，然后假设自己的产品和服务已经开始出售，看看是否可行。
第二，以确定促销活动。
商圈一旦确定，就可以根据商圈大小选择传媒，避
免发生如一家只有200台机器的门店或只有3千米商圈大的店铺，却在国家级或省级媒体上做广告；又比如一个3千米商圈的店铺，却只在附近500米悬挂一些条幅或宣传画做广告等不恰当的做法。
第三，对于在一定区域内已有的同行店铺而言，可以确定自己的服务内容、装修档次和市场顾客群定位，确定自己的竞争点。
第四，可以掌握是否能获得金融服务、交通运输以及劳动力等加盟者开店所需的第一步先决条件。
1.2商圈形态
根据网吧消费群的特点，亚联网络家园网吧的商圈形态可分为四种。
1.2.1文教区
文教区附近有大、中专学校等，文教区的消费群以学生居多，对网络服务有强烈需求。
该区最适合开中型或大型网吧。
1.2.2交通枢纽区
机场、车站、码头的大量旅客在等候过程中对网络服务有较强的需求。
适合开中型网吧。
1.2.3混合区
混合区的消费习性比较多元化，加盟者要在混合区开设网吧要更考虑以下因素：
区域规划。
规划往往会涉及到建筑的拆迁和重建，因此在开店之前一定要向有关部门进行咨询；
能源供应。
如水、电等经营必需具备的基本条件，如果尚未达到要求，不可盲目上马；
网吧可见度。
即位置的明显程度。
无论顾客从哪个主要角度看，都可以直接看到网吧的招牌；
交通的便利性。
一般交通比较便利才可以考虑。
该区域适合开设各种规模的网吧。
1.2.4商业区
商业行业的集中区，其特色为商圈大、流动人口多。
其消费习性为快速、流行、娱乐等。
该区可考虑开设中型或大型网吧。
1.2.5住宅区
住宅区户数至少须有2000户以上，住宅区的消费群相对稳定，消费要求为便利和亲切。
但要作为开网吧的区域，需要考虑住宅区居民的生活习惯、家庭电脑上网普及率及小区宽带铺设情况。
该区不适合开设中型或大型的网吧。
1.3初步调查
任何一家网吧，不管其营业地点在什么位置，成功的基础都在于其顾客群，由此，在进行初步调查时，最关键的步骤就在于了解该地区是否有建立顾客群的基础。
在探讨这个问题的时候，应注意以下几点：
1.3.1 地区类型
备选地区的消费人口必须能够至少维持1家亚联门店的生存条件，一般拥有10万固定人口以上的城市可供考虑。
1.3.2 人均收入
城市居民的人均收入应最少具有以下水平：
中小城市——400元/月以上
大中城市——600元/月以上
大型城市——1000元/月以上
1.3.3 同行情况
从同行的经营情况可看出该城市有多大的市场空间。
1.3.4 相关行业情况
从一些相关的行业，如：
娱乐场所的经营及收费情况，可间接评估网吧业在该城市的市场潜力。
注意：
个别地区情况可能会比较特殊，加盟商应灵活应用。
1.4重点商圈分析
1.4.1商圈分析的内容
1）人口规模及特征
人口总量和密度、年龄分布、平均教育水平、可支配收入总额、人均可支配收入、人口分布变化趋势等。
2）竞争情况
现有竞争者的经营模式、数量、规模、位置、经营风格、营业方针、服务对象、服务项目、价格及营业额等。
所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动、市场饱和程度等。
3）行政法规
法规、税收、执照、营业限制、最低工资标准等基本情况。
4）投资回报分析
租金、设备投资、人员工资、营运费用、营业收入等指标测算。
5）社会治安情况
从当地政府部门或电视、报刊可获得这一类信息。
1.4.2调查步骤
第一步：
资料搜集
通过文化局、公安局、工商局等部门了解网吧的分布及经营情况，作为商圈划分的依据；
第二步：
商圈调研
依据亚联连锁总部提供的《商圈调研表》（附件1-1），《商圈居民上网消费调查表》（附件1-2）进行调研；
第三步：
居民调研
依据亚联连锁总部提供的进行调研；
第四步：
汇总上报
对上述表格进行分析、比较，加盟商填写对被调查商圈的意见、建议，并将所有资料和意见上报亚联连锁总部；
向总部提供的资料包括以下内容：
•《商圈调研表》；
•《商圈居民上网消费调查表》；
•绘制商圈图，标出主要商业街、大中专学校和住宅区的位置；
•拍摄商圈俯视图
第五步：
确定商圈
亚联连锁总部依据上述资料签发意见，加盟商根据总部意见，在确定商圈内选择合适营业地点。
1.5作业文件
•《商圈调研表》（附件1-1）
•《商圈居民上网消费调查表》（附件1-2）
附件1-1：
亚联网络家园《商圈调研表》
城市名：
年月日编号：
基
本
情
况
商圈类型
文教区交通枢纽区混合区住宅区商业区
范围
东止
西止
半径是多少
南止
人口密度
北止
常住人口
消
费
习
性
电话上网比例
流动人口
宽带上网比例
道路及交通状况
网吧上网比例
社会治安环境
学校等文化机构情况
写字楼情况
机关单位情况
居民楼情况
医院情况
其他娱乐设施情况
人
流
聚
集
情
况
商店
名称
面积
人流比例
办公楼
名称
面积
人流比例
购物中心
名称
面积
人流比例
商业街
名称
面积
人流比例
商
圈
内
同
行
情
况
有竞争能力的网吧名称
位置
规模（面积、计算机数量）
人员数量
员工工资
服务项目
服务对象
经营风格
促销手段
优势
劣势
近期日营业额
总
结
商圈开发空间
商圈饱和程度
结
论
是否在该商圈内开设网吧
制表人：
加盟商签字：
附件1-2：
亚联网络家园《商圈居民上网消费调查表》
问题1：
请问您是否经常上网？
（单选）
1□是 2□否（直接回答问题6）
问题2：
如果上网，请问您一般在什么地方？
（单选）
1□家里（□电话线 □宽带） 2□网吧 3□办公室 4□都去
问题3：
请问，一般情况下，您上网的目的是什么？
（多选）
1□玩游戏 2□聊天 3□学习 4□收发邮件 5□看新闻 6□收集信息
7□其他（请填写）
问题4：
请问，您一个月在网吧上网的时间是多少？
小时/月。
问题5：
请问，您一个月在网吧消费的金额是多少？
元/月。
问题6：
您对附近网吧的印象如何？
名称
服务内容
服务态度
营业环境
价位
灯光
安全措施
配套服务
服务内容：
1□游戏 2□培训 3□视频会议 4□电子商务 5□其他
问题6：
被调查者基本情况（单选）
性别：
1□男2□女
年龄周岁
婚姻状况：
1□已婚2□未婚
家庭人口人
教育程度：
1□小学及以下2□初中3□高中中专4□大专5□本科及以上
行业：
01□财经 02□金融03□法律04□IT 05□咨询业 06□教育
07□文化 08□医疗09□卫生10□广告业11□餐饮业12□机关单位
13□其他（请列明）
职业：
01□退休人员02□党政机关公务员03□工商/企业管理人员
04□专业技术人员（教、科、文、卫、体、财经、金融和法律等）
05□公司职员06□工人07□商业/服务业从业人员
08□大中学生09□个体经营者10□自由职业者11□私营企业人员12□军人/警察13□待业或无业/下岗人员14□其他（请列明）
上个月您个人的总收入（包括工资、实物福利、奖金、补贴、津贴等）为元。
上个月您家庭的总收入（包括工资、实物福利、奖金、补贴、津贴、利息、股息、红利等）为元。
第二章选择店址
选址原则：
•目标顾客明确调查数据准确
•总部统一规划避免自我竞争
2.1选址要求
2.1.1距离要求
总部和分公司对连锁门店的选址进行统一规划。
原则上连锁门店之间至少保持
2公里以上的距离，避免连锁门店之间的直接竞争。
•旗舰店与其他连锁店距离>4公里
•钻石店、白金店与其他连锁店距离>3公里
•黄金店与其他连锁店距离>2公里
以上数字仅供参考，具体操作时需要考虑人口密度、人均消费水平等因素。
人口集中的地区，距离可以适当缩小；人口分散的地区距离要适当加大。
2.1.2年龄要求
•大、中专学生
•居民或流动人口年龄在18～30岁
2.1.3交通要求
•交通枢纽
•客流较大的车站
•主要车站的附近
•步行不超过15分钟路程的街道
2.1.4市场要求
•尚无竞争对手
•市场容量大
•经营特色不鲜明
•价格定位较高
2.1.5环境要求
•大专院校附近
•机场、车站、码头等候场所
•业态比较成熟稳定的商业街
•电影院、公园、剧院附近
•居住小区
2.1.6门面要求
•两条街道交叉的拐角位置
•丁字路的正面
•临街店铺
不宜选择门前有无法拆除的障碍物（如树木、立交桥、广告牌等）、地理位置偏低
2.1.7楼层要求
•适宜选择地下一层至地上三层
•不宜选择三层以上和地下一层以下的楼层
2.2选址方法
连锁企业开设分店采用三角形店址选择法，即在一个地区开设分店按三角形结构进行选址布局。
2.3选址程序
2.3.1寻找、确定可供选择的经营店面；
2.3.2初选店址
以总部提供的标准作参考，选出2-3个可供选择的店址，填写《选址表》（附件2-1）、《门店选址评估表》（附件2-2）；
2.3.3向总部提交所有选址资料、文件及加盟商意见、建议。
向总部提供的资料包括以下内容：
•《选址表》
•《选址评估表》
•地区街道图，标出主要商业街和学校位置
•拍摄以下照片
Ø建筑物外观图
Ø店铺外观图
Ø门楣、门脸
Ø室内架构
•图纸
Ø平面图（最好是蓝图）
Ø立面图（标明承重墙、承重柱）
•电力供应情况，在设备、照明用电最大负载的基础上应留出10千瓦的余量，平均停电少于5天/年
•房屋租金，原则上旗舰店<3元/天•平米，钻石店<2.5元/天•平米，白金店<2.0元/天•平米，黄金店<1.5元/天•平米
•不同时段店铺门前经过的客流人数，包括步行人次/小时，自行车人次/小时，自驾车辆次/小时
若未有理想店址，以其它店址为依据，重复以上整个流程。
2.3.4确定店址
•总部根据加盟商提供的资料和建议，结合亚联网络家园的营业需求和营业点整体布局规划，进行综合分析、比较；
•总部在《选址表》（附件2-1）上签署意见；
•总部将意见及时下发给加盟商，协助加盟商确定最佳店址。
2.4作业文件
•《选址表》（附件2-1）；
•《选址评估表》（附件2-2）
附件2-1：
亚联网络家园《选址表》
填表日期：
制表人：
店面地址
业主名称
建筑面积
平米
实用面积
平米
门面宽度
门面空地
平米
拆迁可能
门面朝向
年租金
屋龄 年
外围情况
店面离商圈中心位置
1□位于第一商圈2□位于第二商圈3□位于第三商圈4□位于商圈外5□位于边缘地区
店面周边店铺经营类别
1□同类产品2□相似产品3□类似产品
4□不同产品5□完全不同产品
周末客流量
（平均人次/小时）
1□3600以上2□1200-36003□400-12004□150-4005□150以下
非周末客流量
（平均人次/小时）
1□3600以上2□1200-36003□400-12004□150-4005□150以下
汽车停车方便程度
1□很方便2□方便3□一般4□不方便5□很不方便
自行车停车方便程度
1□很方便2□方便3□一般4□不方便5□很不方便
交通便利程度
1□很方便2□方便3□一般4□不方便5□很不方便
店面发展前景
1□很好2□好3□一般4□不好5□很不好
周边辐射
1□有（大小）2□无
店铺外观图
项目区域简单交通示意图
现场情况
建筑
条件
电梯:
□有□无
楼层:
层
人行道:
□窄□宽
外观：
□新□旧□残
基础
设施
水：
电流：
电源负载：
电话：
厕所：
□有□无
条件：
□普通□高级□差
一般
条件
空调
1□无窗型台2□分体台3□立式水冷台4□立式氨冷台
天花
1□无 2□木 3□轻钢架 4□作废
5□日光灯 盏 6□坎灯 盏 7□投射灯 盏
地面
1□磁砖 2□木地板 3□塑料地板 4□地毯
5□石材 6□水泥 7□其它
壁面
内墙:
1□水泥粉光上漆 2□木做贴墙纸 3□壁纸 4□其它
消防
安全
防火
1□消防栓2□火灾报警器3□喷淋系统4□灭火器5□其它
避难
1□紧急电源 2□紧急照明 3□防火门口排烟
4□避难梯 5□其它
安全
1□后门 2口走火通道3□防盗网4□普通卷闸门
5口电动卷闸门 6□其它
招牌
广告
横招
长 高 离地 可利用面：
□折角□圆弧
直招
宽 高 离地 车道上离地
可延伸至 楼
骑楼
长 高 离地 其它
立招
宽 高 离地 其它
方招
宽 高 离地 其它
加盟商意见
拓展授权部意见
亚联连锁总部意见
附件2-2：
亚联网络家园《选址评估表》
分类
内容
点数
加权
得分
A
B
C
D
E
1、商圈形态（以店中心半径1500米）A混合区B大学区C商业区D居民区E办公区
5
4
3
2
1
4
2、主消费者年龄层A18-24B24-30C30-40D40以上E18岁以下
5
4
3
2
1
3
3、商圈发展潜力（未来性）A强B尚佳C平衡D走下坡E不佳
5
4
3
2
1
3
4、行人流通量（营业时间内平均每小时/人）A3600以上B1200-3600C400-1200D150-400E150以下
5
4
3
2
1
2
5、交通情况（车流停车）
A非常好B好C普通D短期内不佳E不良
5
4
3
2
1
2
6、竞争情形A竞争少积客力强B竞争多集客力强C普通D竞争少集客力弱E竞争多集客力弱
5
4
3
2
1
2
7、建筑物条件
A新颖B尚佳C普通D老旧但外观尚好E不佳
5
4
3
2
1
3
8、店面位置（正面条件）A三角窗B宽正面8M以上C正面6-8MD正面4-6ME正面4M以下
5
4
3
2
1
3
9、招牌条件（直横招条件）A直招高度无限制B直招有限制C直招有干扰D直招不能挂E直横招不佳
5
4
3
2
1
2
10、装璜费用A5万元以下B5-7万元C7-9万元D9-12万元E12万元以上
5
4
3
2
1
4
11、现场净空及拆除条件A净空有利于装璜B部分净空有利于装璜C净空但条件不佳D部分净空条件不佳E全未拆除，条件不佳
5
4
3
2
1
2
12、营业时间（商圈平均营业时间）A16小时以上B16小时C12小时D10小时E8小时
5
4
3
2
1
3
13、预算营业额（月）A25万以上B20万-25万C10万-20万D6万-10万E6万以下
5
4
3
2
1
5
14、租金A1.0元/天•平米以下B1.0-1.5元/天•平米C1.5-2.5元/天•平米D2.5-3.0元/天•平米E3.0元/天•平米以上
5
4
3
2
1
4
综合评比
□A级200-160分
□B级160-110分
□C级110-80分
□D级80分以下
主管审核
填表时间
审核时间
第三章签订房屋租赁合同
作业原则：
•多方比较，预测各种可能
•控制房租，降低经营成本
3.1签订流程
3.1.1讨论房屋租赁合同内容
门店店址确定后，加盟商参照亚联连锁总部提供的《房屋租赁合同》（附件3-1）样本，与亚联总部拓展授权部人员根据当地市场情况和店铺具体情况共同研究、修改《房屋租赁合同》。
3.1.2确定合同内容
亚联总部拓展授权部人员、加盟商、房主就合同的具体细节进行讨论，达成最终意见，确定《房屋租赁合同》内容。
3.1.3签订合同
加盟商与房主签订《房屋租赁合同》，双方签名，合同一式四份，亚联总部、加盟商、房主各持一份，一份待公证时留公证处备案。
合同附《房屋产权证》、房主及加盟商身份证等证件的复印件。
3.1.4合同公证
到当地公证处对《房屋租赁合同》进行公证，公证处备案存档。
3.2 《房屋租赁合同》要点
•明确写明房屋建筑面积和使用面积；
•注明租金以外的其他一切费用由哪一方承担；
•由双方共同承担的注明承担的方式和分摊比例；
•注明租房的起止日期和各项费用的具体缴纳时间和方法；
•注明押金金额及退还日期。
押金的意义是作为房租迟缴；
•说明非人为可控制因素造成的损害及合同中止等情况下，各自承担的责任和义务。
•签订房屋租赁合同后，应到公证处公证。
具体条款参见附件3-1——《房屋租赁合同》
3.3 租赁房屋时应注意的问题
3.3.1 落实真正的房主
到房地产管理部门调查出租店铺者是不是真正的房主。
3.3.2 了解拆迁动态
到市政、规划部门了解城市规划、道路扩建规划是否涉及欲租店铺。
3.3.3 控制租赁成本
结合营业收入测算，严格控制房屋租金。
原则上旗舰店<3元/天/平米，钻石店<2.5元/天/平米，白金店<2.0元/天/平米，黄金店<1.5元/天/平米。
租期不低于一个加盟年限（一般为三年）。
争取房主给予30天免费装修期。
3.4作业文件
•《房屋租赁合同》（附件3-1）
附件3-1：
亚联网络家园《房屋租赁合同》样本
房屋租赁合同
立 协 议 人：
甲方（出租方）：
乙方（承租方）：
甲乙双方经友好协商，就下列房地产租凭事项达成一致意见，特订立本协议，以便双方共同遵守。
一、甲方自愿将位于在市区路（街）的房地产（房屋建筑面积平方米，使用面积平方米，土地使用面积
平方米）出租给乙方使用。
该房地产的基本情况记载于本协议附件一
二、甲乙双方协定的上述房地产月租金为人民币（大写）元。
租赁期限自年月日至年月日止。
租金按月（季、年）结算，由乙方在每月（季、年）的前日内交付给甲方。
付款方式：
。
三、上述房地产租给乙方使用时，该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。
四、甲方保证上述房屋产权属清楚。
若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
乙方保证承租上述房屋仅作为用房。
五、房地产租赁期间，甲方保证承担下列责任：
1、上述房地产符合出租房屋使用要求。
2、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前个月通知乙方。
六、房地产租赁期间,乙方保证并承担下列责任：
1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。
2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋作用时，必须取得甲方同意。
3、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。
4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。
5、乙方将在租赁期间届满时，把房地产还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前个月与甲方协商，双方另签订协议。
七、违约责任：
任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。
乙方逾期交付租金，每逾期一日由甲方按月租金额的千分之向乙方加收违约金。
八、如因不可抗力的原因而使租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。
九、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。
协商不成时，任何一方均可向管辖的人民法院起诉。
十、上述房地产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。
十一、其他约定事项:
。
十二、本协议未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有同等效力。
十三、本协议经双方签字、盖章后生效。
十四、本协议一式四份，甲乙双方、亚联总部各执一份，一份留公证处备案。
甲方（签字签章）：
乙方（签字签章）：
负 责 人：
负 责 人：
年月日 年月日
第四章行政审批程序
4.1办理《名称预先核准通知书》
到当地工商行政管理局办理《名称预先核准通知书》，领取并填写下列
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