杭州市余杭区物业服务收费管理实施办法同名44297.docx
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杭州市余杭区物业服务收费管理实施办法同名44297
杭州市余杭区物业服务收费管理实施办法
第一条为规范本区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于余杭区范围内的物业服务收费管理。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，向业主收取的费用。
第四条提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条区价格主管部门会同区物业主管部门负责本辖区内的物业服务收费的监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）秩序维护以及车辆停放管理；
（五）协助做好安全防范工作；
（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；
（七）物业装饰、装修中有关管理服务；
（八）业主委托的其他公共性服务内容。
第八条物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区（不包括别墅、排屋，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价。
非住宅物业和别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价。
第九条普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价，区价格主管部门会同区物业主管部门根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。
普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，根据《杭州市余杭区普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》和《杭州市余杭区普通住宅小区前期物业服务收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
在招标文件中要明确物业服务等级相应的服务内容、收费标准，物业服务企业根据招标文件中明确的服务内容和收费标准进行投标。
前期物业服务合同、前期物业服务协议约定的服务内容和收费标准，应与招、投标文件中一致。
前期物业服务合同签订后十五日内，由物业服务企业将服务内容、收费标准等相关材料报区物价局备案。
第十条规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，后期项目的前期物业服务收费标准经区价格主管部门确认后可作适当调整：
1.小区实行分期开发，可实行独立管理；
2.后期项目与首期项目可以预售（销售）时间间隔超过两年。
第十一条普通住宅小区内住宅以经济适用住房、拆迁安置住房等保障性住房或农转居公寓为主的，向业主收取的前期物业服务收费不得高于丙级基准收费标准，不得上浮。
第十二条为及时掌握物业服务成本收支情况，区价格主管部门会同区物业主管部门适时选择一定数量的有代表性的住宅小区作为成本调查对象，对其物业服务成本进行调查。
物业服务企业应当积极配合并如实提供服务成本，不得弄虚作假。
第十三条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十四条实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的，物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）办公费用；
（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）经业主同意的其他费用。
第十五条实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。
业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十六条住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。
住宅小区内的住宅物业经批准改为非住宅用途的，其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行，并在物业服务合同中约定。
第十七条前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。
具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第十八条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。
第十九条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费预收期限不得超过12个月。
物业服务费自房屋交付使用、购房者可以领取钥匙次月起计收；次月计收前的物业服务费由建设单位缴纳。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
相应费用在物业服务费用或物业服务资金中列支的，收费依据和收费标准按以业主为收费对象的原则确定。
第二十一条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。
物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
附件1
杭州市余杭区普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（甲级）
项目
服务内容与服务标准
分值
得分
（一）基本要求
（22分）
1、物业企业具有二级（含）以上资质，有设立专门的管理处办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序5分。
5
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确1分。
1
3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全1分。
1
4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书2分。
2
5、有完善的物业管理方案1分。
质量管理、财务管理、档案管理等制度健全2分。
3
6、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情1分。
1
7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。
急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场1分。
有完整的报修、维修和回访记录1分。
2
8、根据业主需求，提供特约服务和代办服务的，在明显位置公示服务项目与收费标准2分。
2
9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况2分。
2
10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金1分。
1
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上2分。
2
（二）服务管理
（12分）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全1分。
1
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复1分。
业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修1分。
2
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录2分，并及时维修养护1分。
3
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度1分。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项1分。
每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门1分。
3
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门1分。
1
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标1分。
各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志1分。
2
（三）
共用设施设备维修养护
（20分）
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）2分。
2
2、建立共用设施设备档案（设备台帐）2分。
设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全1分。
3
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确1分。
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范1分。
设施设备运行正常1分。
3
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复1分。
业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造1分。
2
5、载人电梯24小时正常运行1分。
1
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通1分。
1
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象1分。
1
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范2分。
2
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%2分。
2
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施1分。
对可能发生的各种突发设备故障有应急预案2分。
3
（四）
协助维护公共秩序
（15分）
1、小区主出入口24小时值班2分，8小时以上站岗值勤2分。
4
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次2分。
配有安全监控设施的，实施24小时监控1分。
3
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放2分。
2
4、对进出小区的装修、家政等人员实行临时出入证管理1分。
1
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案3分。
事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施2分。
5
（五）
保洁服务
（21分）
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运1次2分。
垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味2分。
4
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味3分。
3
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次2分。
电梯厅、楼梯每日清扫2次，每周拖洗1次1分。
一层共用大厅每日拖洗1次1分。
楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次1分。
路灯、楼道灯每月清洁1次。
及时清除道路积水、积雪2分。
7
4、共用雨、污水管道每年疏通1次1分。
雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏1分。
化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏1分。
3
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求2分。
2
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害2分。
2
（六）
绿化养护管理
（10分）
1、有专业人员实施绿化养护管理2分。
2
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，及时清除杂草、杂物2分。
2
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果2分。
2
4、定期组织浇灌、施肥和松土，绿地施肥每年不少于2次，做好防涝、防冻2分。
2
5、定期喷洒药物，预防病虫害2分。
2
备注：
1、凡涉及业主委员会成立后予以考核的项目，在评定前期物业服务收费等级时，相应分值不作扣除。
2、物业企业具有二级（含）以上资质，评分分值达到90分（含）以上的，符合本服务收费等级要求。
杭州市余杭区普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（乙级）
项目
服务内容与服务标准
分值
得分
（一）基本要求
（22分）
1、物业企业具有三级（含）以上资质，有管理处办公机构，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序5分。
5
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确1分。
1
3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全1分。
1
4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书2分。
2
5、有完善的物业管理方案1分，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全2分。
3
6、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情1分。
1
7、公示24小时服务电话。
急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场1分，有报修、维修和回访记录。
遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场1分。
2
8、根据业主需求，提供特约服务和代办服务的，在明显位置公示服务项目与收费标准2分。
2
9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况2分。
2
10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金1分。
1
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上2分。
2
（二）服务管理
（12分）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全1分。
1
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复1分。
业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修1分。
2
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录2分。
并及时维修养护1分。
3
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度1分。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项1分。
每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门1分。
3
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门1分。
1
6、小区主出入口设有小区平面示意图1分。
各组团、栋及单元（门）、户有明显标志1分。
2
（三）
共用设施设备维修
养护
（20分）
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）2分。
2
2、建立共用设施设备档案（设备台帐）1分。
设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全2分。
3
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确1分。
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常2分。
3
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复1分。
业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造1分。
2
5、载人电梯24小时正常运行1分。
1
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通1分。
1
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象1分。
1
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全2分。
2
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%2分。
2
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施1分；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案2分。
3
（四）
协助维护公共秩序
（15分）
1、小区主出入口24小时值班2分。
8小时以下站岗值勤2分。
4
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次3分。
3
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放2分。
2
4、对进出小区的装修、家政等人员实行临时出入证管理1分。
1
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案3分。
事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施2分。
5
（五）
保洁服务
（21分）
1、按幢设置垃圾桶，每日清运1次4分。
4
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次2分。
电梯厅、楼道每天清扫1次，半月拖洗1次1分。
楼梯扶手每周擦洗2次3分；共用部位玻璃每月清洁1次1分。
路灯、楼道灯每季度清洁1次。
及时清除区内主要道路积水、积雪1分。
8
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次1分。
雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏1分。
化粪池每2个月检查1次1分。
每年清掏1次，发现异常及时清掏2分。
5
4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求2分。
2
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害2分。
2
（六）
绿化养护管理
（10分）
1、有专业人员实施绿化养护管理2分。
2
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护2分。
2
3、定期清除绿地杂草、杂物2分。
2
4、适时组织浇灌、施肥和松土，绿地施肥每年不少于1次，做好防涝、防冻2分。
2
5、适时喷洒药物，预防病虫害2分。
2
备注：
1、凡是涉及业主委员会成立后予以考核的项目，在评定前期物业服务收费等级时，相应分值不作扣除。
2、物业企业具有三级（含）以上资质，评分分值达到90分（含）以上的，符合本服务收费等级要求。
杭州市余杭区普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（丙级）
项目
服务内容与服务标准
分值
得分
（一）基本
要求（20分）
1、物业企业具有三级（含）以上资质，企业设有管理办公处，配置一般的办公设施设备，办公场所较整洁有序5分。
5
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确1分。
1
3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全1分。
1
4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书2分。
2
5、有完善的物业管理方案1分，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全2分。
3
6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情1分。
1
7、公示24小时服务电话。
报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录1分。
遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场1分。
2
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况2分。
2
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金1分。
1
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上2分。
2
（二）服务管理（12分）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全2分。
2
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复1分。
业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修1分。
2
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护2分。
2
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度2分。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门2分。
4
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门1分。
1
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志1分。
1
（三）
共用设施设备维修
养护（20分）
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）2分。
2
2、建立共用设施设备档案（设备台帐）2分。
设施设备的运行、检修、保养等记录齐全2分。
4
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范2分。
设施设备运行正常1分。
3
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复2分。
业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造1分。
3
5、载人电梯24小时正常运行1分。
1
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通1分。
1
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%2分。
2
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施2分。
对可能发生的各种突发设备故障有应急方案2分。
4
（四）
协助维护公共秩序（20分）
1、小区主出入口24小时值勤3分。
3
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次4分。
4
3、车辆停放有序4分。
4
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理3分。
3
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案3分。
事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施3分。
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