房地产行业基础知识大全最新政策知识.docx
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房地产行业基础知识大全最新政策知识
一、房地产基础专业知识
一、房地产：
指房产和地产的总称（又称不动产）。
二、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的衡宇、土地衡宇的综合体
3、房地产的特点：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，衡宇也不可动）；
b、房地产地域的不同性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价钱贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：
是衡宇及其权利的总称（占有、利用、收益、处分等权利）。
五、衡宇分类：
a、功能用途：
居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：
钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：
公房（直管公房和自管公房等）和私房；
六、地产：
是土地及其权利的总称（利用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：
生地和熟地；
b、建筑功能：
建筑用地和非建筑用地；
c、用途：
居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
八、房地产业：
指从事房产开发、经营、治理和服务的行业。
包括：
a、土地开发；
b、衡宇建设、维修、治理；
c、土地利用权的有偿划拔、转让；
d、衡宇所有权的生意、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
九、土地利用权：
确实是土地所有者依照土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取了两种形式：
即集体所有制和国家所有制。
a）农村土地采纳了集体所有制，属于农人集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地利用取得的方式：
划拔：
无偿利用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：
从国家有偿取得利用权，方式：
协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，依照利用用途和价钱取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：
以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：
开发商取得土地后，投入必然的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的生意市场）；
c、三级市场：
衡宇在消费市场的再次流通，包括：
生意、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、
协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
1一、土地利用权出让：
指国家以土地所有者身份，按指定地块的利用年限、用途和城市计划等条件，将城市土地利用权出让给土地利用者，并向土地利用者收取土地利用权出让金的行为。
出让交易两边是国家和用地单位或个人。
1二、土地产权：
包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：
指以支付租金为代价在他人土地上建筑衡宇的权利，它的实质确实是土地利用权；
地役权：
指利用他人土地供自己利用的权利；
抵押权：
指土地利用权取得者在其有效的利用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：
指土地利用权取得者在其有效利用期限内将土地租给他人利用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地利用年限：
指国家将土地利用权出让给土地利用者，两边约定土地利用者能够利用的年限。
1）土地利用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅行、娱乐用地40年；
PS：
利用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵循执行；
2）土地利用年限到期后如何处置：
a、建筑主体经质控部门查验后不属危房，项目的存在不阻碍城市计划，不阻碍市容，只要向政府缴纳土地出让金能够继续利用。
PS：
a、b条完全存在的情形下，以那时的地价购买利用年限，年限由政府规定，不然无条件收回；
14、商品房：
开发商以市场地价取得土地利用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、互换的固定资产。
商品房的物业类型：
住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
1五、商品房的预售制度：
五证二书
五证：
〈国有土地利用证〉、〈建设用地计划许可证〉、〈建设工程计划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：
〈质量保证书〉、〈利用说明书〉、两书能够作为商品房生意合同的补充约定，而且是房地产开发企业在商品房交付利历时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
1六、烂尾楼：
指未能完成施工半途停建的楼盘。
造成楼盘烂尾的缘故要紧有资金不足、设计、施工存在严峻质量问题，超级建设等。
17、楼花：
指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、衡宇。
即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初时期，离交房时刻长，价钱优惠，买了后又可转卖，赚差价。
1八、炒楼花：
生意尚未建筑好的衡宇。
（关于营业税政策个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税）
1九、期房：
指具有预售条件，尚未完工交付利用的商品房。
（价钱低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：
指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，能够交付利用的商品房。
（即买即入住、价钱高、户型过时、选择空间不大）
2一、经济适用房：
指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。
不是人人能够买到，必需符合本地政府所规定的条件，通过排号购买。
长沙房口，25岁以上，65㎡之内以经济价购买，65㎡之外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
2二、二手房：
办好产权证，进行再次转让的衡宇。
其他如：
公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：
指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一样能够取得开发商的折扣许诺）。
24、定金：
指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的必然数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
2五、订金：
不能担保债权人的作用，能返还。
2六、玄关：
登堂入室的第一张门进去的地址，开门区域。
27、公寓：
指2层以上，供多户人家居住的建筑。
2八、纯办公楼：
专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
2九、综合楼：
居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：
SOHO，居家，办公于一体。
3一、别墅：
指在郊外或风光区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
3二、SHOPPINGMALL：
一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业治理：
指由专业公司或机构，同意业主（或利用人）的委托，对物业实话专业化治理，并向业主（或利用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业治理内容：
对衡宇及其附属设备治理、维修；对衡宇区域内的清洁卫生、安全捍卫、公共绿化、公用设施、道路等实施治理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。
物业治理属社区治理范围。
3五、业主大会：
指由物业治理区域内全部业主组成的，对本区域内物业治理具有决定权的组织形式。
3六、业主代表大会：
由物业治理区域内业主代表组成的对本区域内物业治理具有决定权的组织。
37、业主委员会：
由物业治理区域内业主代表组成，代表全部业主对物业实施自治治理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
3八、一次性付款：
指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情形下，将全数买房款一次性付给售房单位的付款方式。
3九、分期付款：
购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时刻段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全数付清。
40、银行按揭：
指以购房合同或衡宇产权作抵押取得购房贷款的方式。
即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通事后，取得衡宇总价的部份贷款，依抵押约定，按期按时刻段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一样的购房合同和产权证作为抵押，住房：
七成二十年；门面：
五成十年或六年十年）。
4一、公积金：
“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。
缴存比例：
均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，能够适当提高缴存比例；缴存方式：
一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
4二、个人住房公积金贷款：
指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金治理中心申请的贷款。
43、契税：
指衡宇所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的必然比例，向产权经受人征收的一次性税收（一般住宅：
2%、非一般住宅：
4%）。
44、公共维修基金：
指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（一般住宅：
2%；电梯房、门面：
3%）。
4五、生地：
指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
4六、起价：
即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价钱（一样指户型、朝向、格局不行的楼房价钱，各层的差价几十~几百元）。
47、基价：
即“基础价”指通过核算而确信的每平方米商品房的大体价钱。
是针对房地产定价方式而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价钱也不同）。
4八、均价：
即物业的平均销售价钱，将本物业各套屋子的销售价钱相加以后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
4九、本钱价：
指住房制度改革中，出售公有住房时依照建筑公有住宅的平均本钱测定的价钱。
包括：
A、征地和拆迁补偿费； B、勘探设计和前期工程费；C、建安工程费； D、住宅小区基础设施建设费；E、治理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
一、三通一平：
是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
二、七通一平：
给水、排水、电力、通信、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：
红线范围内的面积。
4、建筑面积：
指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
五、销售面积：
指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
六、利用面积：
指住宅各层面平中，直接供住户生活利用的净面积之和（在住房生意中，一样不采纳利用面积来计算价钱）。
7、公摊面积标准：
指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部份组成：
一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防操纵室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房和突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔和外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：
公用建筑面积/套内建筑面积之和。
八、有效面积：
建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
九、计租面积：
住宅用房按利用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：
指商品房套内各部份建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内利用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内利用面积/标准层的利用面积系数
1一、容积率：
总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
1二、建筑密度：
基底面积之和/总占地面积*100%
13、绿化率：
指项目计划建设用地范围内的绿化面积与计划建设用地面积之比。
公式：
植被垂直面积/占地面积*100%
14、绿地率：
所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。
新区建设中不该低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
1五、得房率：
套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积=套内利用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
1六、开间：
住宅屋子的横向宽度。
进深：
住宅的实际长度。
17、层高：
指基层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
1八、净高：
指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
1九、绿地面积：
指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：
上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
2一、复式楼：
楼梯连接两层，客厅只有一层高。
2二、错层：
房内高度不一至，一米之内分离。
23、砖混结构：
由砖和混凝土组成，繁重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：
指以钢筋混凝土浇捣成繁重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，繁重墙在梁柱，墙面能够自由打通。
第二还有：
砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
2五、衡宇的耐用年限：
指衡宇能够维持正常利用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、利用状况、保护保养相关。
钢筋结构：
60-80年 砖混结构：
40-60年 砖木结构：
30-50年 其他：
15年以下
2六、土地计量单位：
1平方千米=100万平方米（km2） 1公顷=1万平方米（hm2）
1公顷=15亩 1亩=667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：
1-3层 多层住宅为：
4-6层 中高层住宅：
7-9层
高层住宅为：
10-30层 超高层住宅为：
40层以上
三、房地产开发相关知识：
一、房地产开发：
在依法取得土地利用权的土地上依照利用性质和要求进行基础设施，衡宇建筑的活动。
它包括从定点选址到交付利用的全进程，由征地与拆迁安置、计划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、衡宇建设等多项内容组成。
二、土地开发：
将生地（不具有利用条件的土地）开发成可供利用的土地。
3、衡宇开发：
由买得土地利用权的进展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类衡宇和公共设施。
4、房地产二次开发：
指先将生地开发成熟地（具有利用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造衡宇。
五、房地产一次开发：
一次性边土地、衡宇开发完成。
六、能源系统：
包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：
包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处置、排放工程。
八、土地国家所有权：
指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、利用、收益和处分的权利。
九、土地集体所有权：
指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、利用、收益和处分的权利。
10、衡宇的所有权：
对衡宇全面支配的权利，包括：
占有权、利用权、收益权、处分权。
1一、土地所有权：
指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：
土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：
指土地所有者凭借对土地的垄断取得必然的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
一、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，成婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签定的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押许诺书；
9）贷款申请书。
二、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年‰、11-20年‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额‰（交律师事务所）；
4）备案记录手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：
符合以下条件的能够一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或出境居住的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超落发庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户贮存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70%；
五、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地利用证；
2）取得建设用地计划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）完工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
一、房地产销售行业：
它是一个出色、特殊的、无处不销售、人人都利用、升值空间大、有趣、自由、有成绩感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、普遍、综合性的一个行业。
二、有正确的价值观：
价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动进程：
执行---核心价值---中程目标---短时间目标---每日工作打算
4、忌语：
可能不能确信的语言
五声四语：
迎客声---称号声---致谢声---送客声
反对四语：
鄙弃语---烦躁声---否定语---斗气语
五、建筑面积必需高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
六、朝向：
一样以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：
称之购买圈或商势圈，指在必然的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的必然范围或区域。
分为：
核心商圈：
以大型商场为中心，人口占60-80%，价钱高；次级商圈：
拥有客户占20%；
边缘商圈：
散布密度小，产品低档，价钱低。
八、商业饱和度：
是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：
商业饱和度
C：
要紧客户指数
RE：
每一个顾客平均购买量
RF：
商圈内的经营面积
IRS=（C*RE）/RF
九、严峻阻碍房地产价钱因素：
1）价钱组成=土地本钱价钱+建安本钱+利润+治理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）阻碍房地产因素：
开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府计划、潜力、客户定位、产品设计、物业治理、市场供求、品牌、销售技术、自然环境不可复制；
3）阻碍每一栋单位的价钱因素：
楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：
7层以下，金三银四铜五六；高层：
7层以上，越往高上走价钱越高，越往上景观越好；
5）阻碍商铺：
升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业治理。
针对每一个铺位阻碍因素：
位置、面积（面积小、面积消费群体多，价钱高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技术：
1）当你与客户谈判时，客户感爱好时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
1一、递资料准确时刻：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一路递给他；
3）若是客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
1二、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：
规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业治理、经营时刻；
b）配套调查：
内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价钱调查：
销售价钱、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价钱（临街与内街价钱）；
具体调查方式：
问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：
市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：
医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、远程车）
13、风水与房地产营销：
南向房间特点（通风时刻长、日照时刻长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：
依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。
阴：
山之南、水之北；阳：
山之北、水之南；龙椅之地：
绿色是生命色；中纬度：
夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：
红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
1六、利用率=有效面积/建筑面积
小高层的利用率小于多层：
60-70%
高层的利用率小于小高层：
80%以上
写字楼的利用率小于高层：
50-60%
17、产权证：
土地利用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，能够转让，在国家许诺的年限内能够转让、出租）。
1九、绿化：
是生态内的超级小的一个方面。
环境：
周边所表现的元素：
生态、人文、地理、交通。
一个楼盘的环境包括：
绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
20、价钱：
昂贵、廉价
1）加权比较法：
在价钱上及对手比较加X%或减X%，不超过1；如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2）盈亏平稳法
3）体会评估法：
依照以往体会来测标，价钱阻力位针对顾客来讲，内容包括：
均价、起价（作用，降低入市门坎、一样是低开高涨，只关于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采纳低开高走）、最高价（最好的楼层确信是最高价）、垂直价钱（一样金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价钱的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价钱（自我实现的价钱）。
2一、价钱组成：
1）土地出让金：
三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地本钱）；
3）建安本钱（土建本钱）； 4）治理本钱（包括营销预算本钱）；
5）融资本钱（利息）； 6）税收费用； 7）利润；
2二、销控：
内部认购：
二八理论：
好5%、次15%、差80%；三七理论：
好10%、次20%、差70%；
公布销售：
用于调剂操纵销售进度，先销次的，留下一部份好的，用于最后冲刺。
包括：
升级会员 