关于昆山写字楼市场概况分析报告.docx
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关于昆山写字楼市场概况分析报告
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昆山写字楼市场概况分析
一、昆山写字楼潜伏发展空间及供需现状
市区——注定的优势
中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。
诚泰商务广场位于人民北路上，名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥的震川中路上，新百商务会馆位于人民路与朝阳路的交汇处，以及柏庐路与前进路上的成丰商苑。
老城区的写字楼有这样的特点：
很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。
这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。
开发区——规划体量大
前进路上的写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦，这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。
同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。
前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。
城南——产业、交通双娇
城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。
这里已有得写字楼有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场。
交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。
花桥——定位刺激需求
花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区，将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区，它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。
2000年底，江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。
早期的写字楼有江苏国际商务大楼，新近推出的有亚太广场，而已经于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心，规划中也有写字楼项目。
写字楼潜伏发展空间及供需现状
早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。
随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加。
这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。
随着各地区经济的发展的特殊性，写字楼也应不同的需求而发展。
但写字楼的需求速度相对住宅来说，会更慢一些，写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期。
目前来看，昆山写字楼的发展无疑是快速的。
但就目前一些老的写字楼项目来看，较早的写字楼尚未达到理想的入住率，很多规划中的写字楼便如雨后春笋般涌出，市场真实的需求量有待考证。
二、项目竞争分析
1、竞争项目基本信息
现代广场
项目基本数据
占地
1万㎡
总建筑面积
10万㎡
写字楼户数
380户
项目形态
一幢26层建筑，1~4层大堂
每层面积
1488㎡
划分单位
55~237㎡
得房率
70%
大堂
挑高十米，豪华五星级标准
产权年限
40年
项目价格数据
项目均价
8000元/㎡
楼层差价
60~80元/㎡
总价范围
43万~200万
物管费
5.6元/㎡
特殊建材运用
外墙
高级石材干挂，夜景灯光系统
电梯
6部德国蒂森克虏伯
空调
大今VRV中央空调
装修
公共部位精装修，每户吊顶地板到位
智能化
5A级，综合布线到位
车库
6层独立开放型智能车库，600个车位
吉田国际广场
项目基本数据
项目占地
155947㎡
总建筑面积
70万㎡
项目形态
一幢25层建筑，1~4层为乐购超市
写字楼户数
168户
每层面积
1410㎡
划分单位
108~285㎡
得房率
72%
每层单位数
8个
项目价格数据
项目均价
6500元/㎡
楼层差价
50~80元/㎡
总价范围
68万~200万
物管费
4.5元/㎡
特殊建材运用
外墙
高级玻璃幕墙
电梯
5部上海永大日立
空调
装修
公共部位装修，每户无装修
智能化
综合布线到位
车库
地下车库
日月星城（交房入住）
项目基本数据
项目占地
16000㎡
总建筑面积
4万㎡
项目位置
合兴路以南，长江路以西
写字楼户数
100户左右
主力户型面积
200㎡左右
均价
6000元/㎡
物业管理
恒通物业
月租金
45元/㎡月左右
物业费
2元/㎡月
利得国际（交房入住）
项目基本数据
项目位置
中华园路以南，长江路以西
面积范围
90~260㎡左右
均价
7000元/㎡
物业管理
千翔物业
月租金
45元/㎡月左右
物业费
3.29元/㎡月
车位售价
14~18万/个
产权年限
50年
综合分析
1、价格分析
分析阐述:
●写字分布：
目前昆山写字楼项目主要分布在城中商贸中心区及城南高新区附近，这里交通便捷，有着良好的办公环境。
●先进的规划理念：
虽然目前昆山写字楼项目处于刚起步阶段，但其规划起点并不低，开发商都在规划理念、品质上下功夫，聘请知名设计公司进行设计，一些规划理念甚至还十分先进，如现代广场的6层独立智能型车库等，这对昆山写字楼未来的发展提供了良好基础和健康的竞争环境。
●价格及区位影响：
决定昆山写字楼价格的因素主要体现在其产品品质上，其产品品质对其价格的影响差异可以达到1500元/平米，而区位对价格的影响不大。
2、面积划分分析
现代广场面积划分上采用中小户型为主，虽然其单价较高，但总价较低，客户对价格的承受力相对较高，因此去化较快。
吉田国际广场面积分布从100㎡多至280㎡较为均匀，以此来针对不同的客户群。
3、配套设施
项目名称
配套设施
现代广场
挑高十米大堂，会议中心，休闲品牌餐饮，独立6层车库，德国蒂森克卢泊电梯，大金VRV空调
吉田国际广场
乐购超市，吉田阳光会所，上海永大日立电梯
三、本项目优劣势分析
优势
政策：
本项目是昆山政府大力扶持的项目，具有很多特有的优惠政策。
这些优惠政策是其他项目所不具备的，对入住企业来说，具有很强的诱惑力。
配套设施：
拥有昆山办公项目最完全的配套设施。
交通：
高速、国道环绕其周，出行非常方便。
产品：
五层独栋带电梯办公楼，其产品模式昆山第一。
劣势：
项目周边商业配套不够完善。
单位面积较大，必将造成总价较高，相对于投资客及一些刚起步的中小型企业来说，存在购买压力。
机会：
发展：
昆山新发展规划，使本项目拥有了极大的政策支持和发展机遇。
市场：
昆山高新区的日益开放，招商引资的加大，企业不断增多，写字楼的需求不断增大。
威胁：
竞争：
昆山的中高档写字楼将逐步增多，竞争将趋于激烈。
四、项目卖点提炼
1）五层带电梯办公楼，景观与建筑完美结合，让办公成为享受。
2）服务中心：
各中政府职能部门都将入住其中，为企业提供一站式服务。
3）企业家会所：
将成立沪宁线上一流的企业家俱乐部，加入其中的会员都将受到贵宾级礼遇。
4）入驻企业独栋企业办公楼的冠名权，彰显企业实力和形象。
5）国际品牌的物业管理服务，提供最真挚、最温馨的服务。
6）整层的面积分割，让您的办公不受干扰。
昆山现有写字楼分布及租金情况
序号
名称
售价
（均价）
租金
（元/平米/天）
物业管理费
（元/平米/月）
物业管理公司
市区
1
新百商务会馆
6600
1.2
2.5
2
诚泰商务广场
3
名仕商务中心
4
海王商务广场
6000
5
成峰商苑
1
2
开发区
1
银河大厦
2
电信大楼
3
国际大厦
4
创业大厦
2
2
5
时代大厦
6
台协会大楼
7
商会大楼
城南：
1
日月星城
6000
1.5
2
2
利得国际
7000
1.5
3.29
吉田千翔
3
吉田国际广场
6500
4.5
吉田千翔
4
现代广场
8500
2
5.6
花桥：
1
亚太广场
6800
2
天天国际展览中心
西部
1
星海大厦
6400
1.0
2.8
全美物业
2
LOFT企业家
7000
未定
未定
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