五洲物业接管验收方案1.docx

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五洲物业接管验收方案1

滨河花园

物业接管验收方案

二零一一年九月

目录

《接管验收方案》…………………………………………………………02

《物业接管验收程序》……………………………………………………06

《物业接管验收标准及方法》……………………………………………07

《产权和技术资料交接单》………………………………………………11

《资料接管验收遗留问题登记表》………………………………………13

《资料接管验收遗留问题整改表》………………………………………14

《机电设备/设施移交单》…………………………………………………15

《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》……………………………16

《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》……………………………27

《房屋本体现状接管验收单》………………………………………………18

《房屋本体接管验收问题登记表》…………………………………………19

《房屋本体接管验收问题整改表》…………………………………………20

接管验收方案

一、成立物业接管小组

组长：

副组长：

下设二个分小组：

1、文件资料接管小组

责任人：

物业清洁部主管　王东芝

职责：

负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

2、现场验收接管小组

责任部门：

工程维修部、秩序维护部、物业清洁部；

责任人：

王建民；

职责：

负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。

二、接管验收前的准备

1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

责任人：

高栗平；

2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。

责任人：

王建民、王延刚；

三、接管验收内容

（一）资料的接管验收

A、物业产权资料：

1、项目开发批准报告；

2、规划许可证；

3、投资许可证；

4、土地使用合同；

5、建筑开工许可证；

6、用地红线图。

7、规划图纸（六图二书）：

即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书。

B、综合竣工验收资料：

1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

2、建设工程竣工验收证书；（竣工图纸）

3、建设消防验收合格证；（竣工图纸）

4、公共配套设施综合验收合格书；

5、供水合同；

6、供电协议书、许可证；

7、供气协议书、许可证；

8、有线电视合格证；（竣工图纸）

9、通信设施合格证；（竣工图纸）

10、节能型建筑验收合格证书；

C、施工设计资料：

1、地质报告书；

2、全套设计图纸；

3、图纸会审记录；

4、设计变更通知单及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

5、工程预决算报告书；

6、重要的施工会议纪要；

7、隐蔽工程验收记录（供水、供暖、消防水管的试压报告；各单项工程竣工验收证明材料）；

8、沉降观测记录；

9、其他可能会影响将来管理的原始记录（钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告）。

D、机电设备资料：

1、机电设备出厂合格证；

2、机电使用说明书（要求中文）；

3、机电设备安装、调试报告（有关设施设备安装、使用和维护保养技术资料）；

4、设备保修卡、保修协议。

E、业主资料：

1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；

2、已购房业户的付款情况或付款方式；

3、其他相关资料。

四、房屋主体接管验收标准和方法

1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。

（见附件）

2、验收方法为观感验收法和使用验收法。

五、工程接管验收流程

1、资料的接管验收（附表）

按滨河花园产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。

2、房屋本体现状接管验收（附表）

按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。

把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

3、机电设备的接管验收（附表）

按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。

把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）

对所有不合格项目分类整理，登记，存档。

5、把接管验收遗留问题提交给开发商，在规定时间内进行整改（附表）

将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商，整改后再进行接管验收，确认签字。

六、接管验收遗留问题的处理

1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；

2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。

对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。

3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在两周内解决；重大问题要求发展商在一个月内解决。

4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。

5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

物业接管验收程序

一、工作程序

（1）城建公司拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命移交专职人员，并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；

移交小组人员组成：

项目部施工员、监理公司、施工单位（土建、上下水、强弱电、门窗、地暖），工具有施工单位各自提供；

（2）物业公司的“验收小组”，在7日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；

（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；

（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由建设项目部负责落实，直至合格；

（5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由建设项目部负责整改，并商定时间复核；

（6）对单体房屋内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。

（7）业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。

对发现的质量问题由物业公司整理后报告建设项目部，由其责令施工队逐项返修，经物业公司和业主共同验收后清项；

（8）保修期内由业主或物业公司发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告建设项目部查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

二、注意事项

（1）接管验收工作必须依靠城建公司、物业公司双方密切合作，才能顺利完成。

（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；

（3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；

（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促建设项目部（或指定的施工单位）维修、改进；

（5）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。

附件一

物业接管验收内容、标准及方法

一、房屋单体项目：

（一）梁柱、板主体

１、按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；

２、无钢筋外露。

（二）防盗门

1、门框是否端正。

卷尺量各边是否平行

2、脱漆/流坠。

表面是否有划伤，油漆滴淌的痕迹

3、磕碰是否有坑洞

4、关合是否严密（尤其是有锁的一边）/灵活/翘曲/是否有特别的声音

5、门锁是否齐全/灵活/脱簧

6、五金件是否生锈

7、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

8、检查入户门门铃：

带2节5号电池测试门铃。

是否不响或响了不停。

9、视镜（猫眼）：

入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

（三）厨房

1、天然气表的安装。

询问物业如何安装天然气表并注明解决方法

2、上水管。

水管在过门口处应有防结露的措施

3、水路。

水路连接处是否滴漏/出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾

4、天然气、水路管道是否有锈迹

5、厨房烟道：

用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

（四）阳台

1、裂缝目测。

阳台同房屋的两连接出是否有裂缝

2、内外裂纹目测。

阳台内外侧墙体是否有裂纹

（五）墙壁

1、空裂现象。

用小锤（木棍）轻敲。

听到“空空”的声音，各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；听到沉闷的碰击声则无

2、裂缝目测。

墙壁表面是否有裂缝

3、保温层。

墙面是否有返潮结露现象

4、墙身是否倾斜。

可用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度

5、墙角接位是否有裂痕

6、墙角与地面接位是否有裂痕

7、顶棚是否由于水痕迹

（六）地面/顶棚

1、是否有裂缝。

目测是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

2、是否平整。

在室内地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好。

若水向一面聚集，说明地面有倾斜。

倒水后，以地面上的水坑小而浅、均匀为宜。

3、是否渗漏。

上下左右墙壁是否有水迹

4、是否有空裂部分。

隆起检测方法同墙面，用木棍敲无空声

（七）窗户

1、窗框平行/端正。

用卷尺量是否平行两边到地高度是否一致，窗框接口窗边与混凝土接口有无缝隙

2、密合度。

关上窗听隔音效果/目测关闭是否严密，密封胶条是否完好。

3、关合是否灵活/顺畅/到位，试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧

4、漏水。

看窗台是否有水迹

5、纱窗问题。

询问物业如何开纱窗

6、窗台内外目测。

是否有破损裂缝

7、玻璃目测。

玻璃是否有划痕

8、外观油漆是否脱落，是否有划痕，磕碰

9、五金件是否生锈

（八）上下水管

1、渗、漏、堵。

打开水龙头，尽量开大

2、管道沿线是否有锈迹

（1）各种管道表面镀层是否完好无破损

（2）看水管有无裂

（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）

（4）排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下）。

（九）卫生间

1、是否渗漏。

封住地漏，灌水24小时，看底层是否有水迹

2、是否存水。

先蓄水而后放水，看是否有积水

3、顶层。

看顶部是否有水迹，是否有霉斑

4、插座。

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座

5、水路。

水路管道连接出是否滴漏/出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾

6、锈迹。

水路沿线管道是否有锈迹

7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

（十）电路系统

1、拉闸开电。

各处电灯是否亮，线路是否完好

2、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。

如果没有或不明确，立即纠正

3、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。

否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

4、电笔测电插座插孔，线路是否完好

5、拉闸断电电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

6、主卧室电话。

目测主卧室是否有电话插孔

7、空调插座。

用电笔测空调的插座是否与其他线路分开

8、电话、电视线路是否虚设。

电话、电视线路用力拉一下

9、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

（十一）、其他

　　水表、电表和煤气表。

　　安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。

二、机电设备的接管验收

1、机电设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

三、备注

1、暂时没法解决的用照相机拍下，作为以后解决至证据。

2、先验房后收楼：

先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，如合同已成事实，则在收楼文件上应注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

3、书面承诺及记录：

（1）产权证何时办理（不管如何答复都要记录）

（2）水、电、气开通时间、手续、资费、来源（不管如何答复都要记录）

（3）电信、电视的开通时间、手续、资费（不管如何答复都要记录）

4、有无专用邮政报箱。

5、验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

附件二：

产权和技术资料交接单

物业地址：

开发商

资料名称

数量

移交

日期

接收人

备注

产

权

资

料

1.项目批准文件

2.建设用地批准文件

3.建筑执照

4.拆迁文件

5.市房地产权证（复印件）

6.住宅使用许可证

7.住宅使用说明书

8.新建住宅质量保证书

9.业主档案（按单元）

技

术

资

料

1.竣工工程项目一览表

2.各类设备清单（随机资料、合格证、操作维护说明书、备品备件）例如：

水泵、监控设备、电子对讲门等

3.竣工图{总平面、各类房型平面、建筑（包含地面地下）、结构、装饰、设备、管线、附属工程及隐蔽管线的全套图纸}

4.绿化设计施工图及绿化植物种类清单

5.地质勘察报告

6.工程合同及开工报告

7.工程竣工验收证书（报告）

8.用电批准文件

9.工程预决算

10.图纸会审记录

11.工程设计变更通知及技术核定单位，包括质量事故处理记录

12.隐蔽工程验收记录

13.土建施工记录

14.设备安装调试记录

15.建筑物各项指标的测试记录、沉降观察记录

16.工程质量事故和处理记录

17.钢材、水泥等主要材料的质量保证书

18.新材料、构配件的鉴定合格证书

19.砂浆、混凝土试块试压报告

20.供水、管道煤气的试压报告

21.供水、供电、监控、消防及其他各类设备的检验合格证

22.第一次水池清洗、检验报告

23.其它重要技术决定和文件

附件三：

资料接管验收遗留问题登记表

资料名称

问题简述

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件四：

资料接管验收遗留问题整改表

资料名称

问题简述

整改内容

整改结果

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件五：

机电设备/设施移交单

NO.

设备名称：

型号/规格：

数量：

安装地点：

安装时间：

单价：

供货商名称：

供货商联系人：

供货商联系电话

安装单位名称：

安装单位联系人：

安装单位联系电话

设备保修年限

设备使用寿命/运行年限：

采购合同中是否有随设备奉送备品/备件：

设备外观描述：

设备运行功能状况描述：

采购合同/安装合同复印件是否齐全？

其它问题：

移交方签字：

接受方签字：

移交日期：

接收日期：

说明：

接受方在接受该设备/设施后，仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定期维护保养，

不代表对该设备/设施拥有所有权。

附件六：

接管验收机电设施/设备遗留问题登记表

设施、设备名称

位置

遗留问题简述

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件七：

接管验收机电设施/设备遗留问题整改表

设施、设备名称

位置

遗留问题简述

整改内容

整改结果

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件八：

房屋本体现状接管验收单

编号

位置/

地点

现状描述

备注

土建

设施

照明

给排水

门窗

安防

通讯、网络、有线电视

水、电、煤（表）

其它

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件九：

房屋本体接管验收问题登记表

序号

位置/地点

存在问题简述

备注

土建设施

照明

给排水

门窗

安防

通讯、网络、有线电视

水、电、煤（表）

其它

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件十：

房屋本体接管验收整改表栋号年月日

编号

位置/地点

存在问题简述

整改内容

整改结果

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：