房地产开发经营与管理实习报告.doc

房地产开发经营与管理实习报告.doc

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一、实习单位概况：

1．单位名称、地址、隶属关系；

单位名称：

保利（成都）实业有限公司

地址：

四川省成都市武侯区领事馆路七号保利中心

隶属关系：

是保利房地产（集团）股份有限公司控股的国有房地产企业，是保利房地产（集团）股份有限公司在四川的区域子公司

2．单位性质、组织形式、管理体制；

单位性质：

国有房地产企业

组织形式：

公司下设经营策划部、工程部、综合管理部、销售部、财务部五个职能部门，形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力。

3）管理体制：

从开发规划、施工安装到销售物管、经营的全产业链布局。

3．规模：

员工数、年创产值，利税等；

1）员工数：

公司现拥有在职员工近600人名

2）年创产值：

128亿

3）利税：

2亿多

4．主要业绩

公司于2007年8月成立，注册资本：

人民币20000万元。

到2014年为止，成都公司已经有保利公园198、保利石像湖国际乡村俱乐部、保利中心、保利锦湖林语、保利林语溪、保利叶语、保利新天地、保利心语花园、保利康桥、保利城、保利贝森公馆、保利春天花语、保利狮子湖等多个项目实施运作，公司正在按照既定的战略稳步发展，为成都市乃至全川消费者建造高素质的精品住宅。

2012

保利成都荣获成都商报楼市总评榜颁发“成都楼市十大名企”称号

保利成都公司荣获华西都市报颁发“四川房地产综合实力50强第一”

保利（成都）实业有限公司荣获成都市城乡房产管理局“金芙蓉杯城市推动力企业金奖”

保利地产成都公司荣获成都市消费者协会/成都晚报社颁发的“成都最值得依赖的企业”荣誉。

2011-1-6，保利地产成都公司荣获由成都市城乡管理局主办的“第八届金芙蓉杯（2010）城市运营企业金奖”、“（2010）年度商业物业金奖---保利中心”两项大奖。

2011-1-7，保利地产成都公司荣获2010“榜样中国·华西TOP50强”四川房地产综合实三甲”荣誉，

2011-1-15，保利地产成都公司荣获成都市消协和成都晚报共同发起的“2010成都市最值得信赖房地产企业”荣誉称号

2011-3-10，保利物业成都公司荣获成都市房产管理局、成都市物业管理协会颁发的“和谐物管十佳物业企业”称号，同时保利198项目百合郡组团还获得了“和谐物管五星级住宅小区称号”。

2011-3-17，成都公司荣获中国（成都）楼市总评榜“2010年成都楼市影响力大奖”、“2010成都楼市十大品牌企业”。

2011-3-27，成都公司荣获四川省住房和城乡建设厅、成都市城乡房产管理局、四川日报社颁发的“首届四川地产公益企业”荣誉称号。

2011年，保利（成都）石象湖旅游发展有限公司荣获蒲江县地税局纳税信用等级A级评价。

保利（成都）实业有限公司荣获武侯区人民政府颁发的2010年“纳税大户”称号。

成都市保蓉房地产开发有限公司荣获武侯区人民政府颁发的2010年“纳税大户”称号。

2011年，保利（成都）实业有限公司荣获武侯区国、地税局纳税信用等级A级评价。

由成都市房产管理局、成都市物业管理协会发起的2010年和谐物管评选活动完美谢幕，保利物业重参评的上百家公司中脱颖而出，一举获得“和谐物管十佳物业企业”称号，同时保利198项目百合郡组团还获得了“和谐物管五星级住宅小区称号”保利物业成都分公司总经理荣获“和谐物管十佳企业经理人”称号，保利198项目李巧玲获得“和谐物管十佳项目经理”称号。

2010-12-28，保利地产成都公司荣获搜房网颁发“2010年成都房地产最受关注品牌企业”。

2008年1月2日，上证公司治理指数正式对外发布，首期样本股共199只。

保利地产凭借规范的高标准公司治理优势，成功入选上证公司治理指数。

截至目前，保利地产已成为“上证50”、“上证180”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”五个指数样本股。

2008-3-29，百强企业研究成果发布会第五届百强企业家峰会在北京钓鱼台国宾馆隆重举行，峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。

保利地产由去年的综合实力第五名跃居第四名，跻身四强行列。

2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行和中国民生银行联合在广州市发布了第七届（2008年度）广东地产资信20强，保利房地产（集团）股份有限公司（600048，SH）以强大的资金实力和优秀的信用记录，荣登这一名单的榜首。

国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”于2008年6月4日，在北京发布最新的《2008中国房地产上市公司TOP10研究成果》，上市不到两年的保利地产（600048，SH）再次榜上有名，位列房地产上市公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。

2008年6月15日，在由《大众证券报》和新浪财经联合主办的第三届“大众证券杯”中国上市公司竞争力公信力TOP10调查颁奖中，保利地产荣获“十佳最具持续投资价值上市公司”大奖，公司董事会秘书岳勇坚先生荣获“投资者关系金牌董秘”称号。

二、经营目标与决策

1．经营目标及确立方法

1）经营目标：

公司将以"务实、创新、规范、卓越"的原则在成都市开发建设中高档住宅居住区，以规模化的精品产品进入成都市的商品住宅市场，立足成都，辐射四川省二级城市。

2）确立方法：

依据保利的经营目的、经营环境及其能力的变化而变化

2．经营决策方法：

定性决策与定量决策相配合使用的

三、房地产开发

1．开发程序

（1）购买土地

（2）对土地进行用地策划（3）分析社区配套设施，主要是根据用地面积决定的。

（4）根据上述条件，进行土地用地规划方案设计（5）施工图设计6）进行营销策划（7）物业管理

2．市场调查与分析

成都市精装修房消费者调查报告

一、概述本次关于精装修房市场接受程度民意调查，采用直接访问的问卷调查方式。

通过在鄂尔多斯市中心地区抽取28位各类职业人群进行访问调查，信息的可靠性比较高，但不足之处是样本容量较小。

1.调查目的

鉴于房屋装修耗时费力，并且目前市场上供给精装修房的数量较少。

这一次我们试探性地调查目前民众对于精装修房的接受程度。

并希望通过调查收集到的信息提出我们关于精装修房的未来市场预期需求。

2.调查问卷设计我们尽可能将问卷设计的简洁明了，要求问题求精而不求多，主要围绕我们关注的关于精装修房可接受的单位面积装修价格以及买房是否考

虑购买精装修房的两个主要问题；其次，我们提出了一些受访者的个人信息。

因此，在反馈的信息中受访者被误导的可能性很小。

问卷内容见附件3.问卷调查安排此次调查主要按年龄和职业来细分具体的调查对象。

按年龄排列的调查人数分部比较适宜，并且以中年人群为主要对象，占到受访人数的92%。

按职业细分群体分部也比较均匀，其中公司高管中层管理人占受访人数的18%。

在我们确定各类人群的比例后，带着通过与他们面对面交流，并让受访者完成问卷。

通过在医院等地询问了一些专业人士，在酒店访问了一些高职薪人群，在一些大型商场购物中心，KFC等地随机抽寻了各类在职人员。

二、调查信息统计

1.年龄结构

20-25:

4人26-30:

4人31-35:

7人36-40:

4人41-45:

5人46-50：

2人51-60:

1人

2.职业构成

中高层人员5人（18%）个体老板6人（21%）政府工作人员4人（14%）

专业人士3人（11%）蓝领3人（11%）单位技术人员3人（11%）

白领2人（7%）教师1人（4%）自由职业者1人（3%）

3.家庭结构在随机抽取受访者中家庭常住人数（一周至少住五天的家庭成员）在1~2人的共有5位，占18%；3~4人的共有21位，占25%；4~6人的共有2位，占7%。

4.对精装房接受程度的统计

无所谓11人（39%）不愿意买10人（36%）愿意买7人（25%）

5.关于精装修房的民众信任程度统计调查。

施工质量43%后需维修服务32%材料品质25%

对于精装修房产生的不信任主要集中在对装修的施工质量、后续维修、材料品质这几方面问题的普遍担忧。

3．开发项目的可行性分析及经济评价

由以上观之，伴随着国家房地产政策的进一步调控以及国家对房地产行业整顿力度的加强，通过优胜劣汰的市场竞争，房地产市场会进一步朝健康有序的轨道上发展，人们购房观念也将随之改变，在房地产的投资上，广大消费者会选择有实力的房地产企业产品，购房者也会从购买期房转变为购买现房。

出于环保和节能的新理念，从国家到地方目前大力倡导房地产公司精装修，从未来房地产市场发展来讲，精装修也是一个必然的发展结果，而目前保利（成都）房地产所有中端及高端项目都采用了精装修模式，从而助推成都房地产市场健康、有序的向前发展。

四、房地产营销

1．交易方式：

以卖为主

2．营销模式：

1）产品策略（进行正确的产品定位：

解决为谁服务的问题。

准确的产品定位离不开正确的市场分析。

通过各种手段进行市场调研作出的市场分析。

）4．产品组合与优化

2）价格策略：

差别定价策略。

3）渠道策略：

从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。

3．主要的促销手段：

一是广告。

广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。

二是房地产展销会。

这也是一种促销手段。

它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。

三是人员推销。

这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。

由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

四是举办各种娱乐活动，通过活动聚集目标人群，宣传产品。

五、房地产管理

1．税收管理：

依据国家法定条列以及规定管理。

2．产权管理：

1）经营部必须安排熟悉国家及地方有关房地产产权政策法律、法律、条例的产权主管理负责公司房地产产权管理工作。

2）产权主管人员必须了解公司历年以来的房地产开发状况及各地块的历史及现状，明晰各种产权关系，熟悉国家有关房地产的土地使用费、年差地价及土地增费、契税等交纳的标准及计算方法等。

3）产权主管人员必须熟悉政府规划国土部门的各种办文程序及规定，根据各种办文需要整理资料。

正确、清楚填写各种办文表格。

4）产权主管人员负责协助客户办理买卖合同，楼宇银行按鬼蜮，买卖公证、抵押公证，保险、项目初始登记，房地产证等手续。

5）产权主管人员有义务根据银行按揭规定手续，要求销售人员在客户签定认购书时告知客户在签定买卖合同时需备齐的各种按揭资料及费用。

6）产权主管人员应积极与银行、律师配合，及时到所在的辖区国土部门办理抵押登记。

7）对于新竣工的项目，产权经办人员必须及时悼念整理相关资料，办理房地产产权初始登记手续，以达到在合同规定的时间内为业主办理房地产证。

8）已办理初始登记的项目，产权主管人员必须及时整理业主的相关资料，包括身份证复印件、发票、付清楼款证明书等，以便办理房地产转移登记及房地产证。

9）已办理初始登记、产权转移登记及计税证的过程中，必须密切与国土经办部门人员配合，完成房地产证发放。

10）办理房地产证送件后，产权主管人员要及时通知业主领取回执（按揭除外）、查询办理的情况并交纳相关税费，以便于领取房地产证。

11）产权主管人员必须对已办房地产证、待办房地产证等业主的资料归类管理，登记入岫，做到情况明晰，便于工作于查询。

12）