雨润项目快速开发作业要点.docx

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雨润项目快速开发作业要点

雨润集团

项目快速开发作业要点

一、总则

为了打造雨润地产“快速开工、快速开盘、快速资金回笼”的快速开发模式，实现“摘牌即开工，七个月开盘，一年内回笼”的总体目标（简称5-7-9），通过对标杆企业管理实践的研究，结合雨润集团具体情况，提出“雨润集团项目快速开发作业要点”。

本作业要点围绕达成“快速开发”目标，列出前期洽谈、项目准备以及摘牌开工后三个阶段需要特别重视和改进以及需要突破常规需要前置的作业内容、时间要求、具体目标等。

正常作业流程未包括在内。

本作业要点所列各项是理想情形。

由于各项目情况千差万别，项目总应当根据实际情况，综合考量项目成本和风险因素，灵活运用本要点提出的各项措施，本着“控制风险，尽量前置”的原则，制定本项目的开发路线和计划，实现项目快速开发和项目收益最大化的目标。

二、总体要求

“快速开发”模式的总体工作要求为：

精心策划并行交叉团队协作紧密衔接尽量前置择机挂牌

为了达成“5-7-9”快速开发目标，所有工作都应当尽量前置，并行作业，交叉进行。

这就需要项目总和项目团队精心策划，制定详尽的开发计划，重点关注关键路径。

同时整个项目团队应当精诚协作，前后道工序之间实现最紧密衔接，最大限度缩短关键路径时间。

在项目前期充分准备之后，择机挂牌，实现利益最大化。

三、洽谈与签约阶段作业要点

（一）尽早组建精干项目团队——责任部门：

董事会

明确投资意向后一周内组建前期项目团队（子集团）和前期策划小组（控股集团）：

1、项目团队由项目总、前期、工程、设计、营销、成本方面的人员组成；最好由有经验的老项目总担任新项目总经理。

2、项目团队应全程参与洽谈。

3、前期策划小组是一个跨部门的项目式组织，由投资部门、营销部门、招商部门、规划设计部门、前期项目团队组成；最好由项目总牵头。

（二）争取有利条件——责任部门：

投资发展部门、前期策划小组

在政府招商引资阶段，集团处于有利地位。

应当充分利用时机，争取优惠条件最大化，并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。

1、约定允许提前进场勘探、设计试桩。

2、约定允许临水临电临设提前进场施工。

3、约定在土地挂牌前组织规划方案预审。

4、约定在土地挂牌前组织桩基图预审。

5、约定最好的预售条件，争取提前预售。

6、争取主导参与目标地块控规编制，最大限度利用政府配套。

7、明确市政配套类工程（包含外线建设）的资金落实方案，且方案中应明确投资人及资金的具体操作实施方法。

（1）若由政府投资，则需明确资金的具体来源；

（2）若采取政府协助方式，必须明确具体的出资单位及其资金数目、来源等问题，必要时可选择设立共同资金账户的方式解决资金问题。

四、签约后摘牌前作业要点

（一）招商前置——责任部门：

招商部门

1、签约后尽快成立招商团队。

2、注重项目精准定位；产品定位策划完成后立即开始招商。

3、在修建性规划设计前完成60%面积主力店招商，并签订框架协议，为修规提供技术参数。

4、项目摘牌后尽快签订正式协议。

（二）规划设计前置——责任部门：

规划设计部门，项目团队

项目签约后，规划设计部门应当提前介入，深入了解该地块政府规划，市政、城建部门对规划、建筑设计的要求；收集当地地方技术标准、节能要求；了解当地审图中心审图要点。

1、规划方案要尽量为提前开盘创造有利条件。

（1）充分考虑售楼处、展示区、首开区的布局合理性。

（2）条件允许情况下，售楼部不做地下室。

（3）在售楼部建临时样板房。

（4）首开区、临街商铺尽量不做地下室。

（5）建筑形态合理分割，便于分别报批报建，实现滚动开发。

2、规划方案应当按照约定在摘牌前获得规委会预审批（当地主要领导认同）；

3、摘牌前必须出具桩基图，并获得预审批。

4、摘牌前必须出具售楼处施工图。

（三）招标前置——责任部门：

招标相关部门

预先做好合约规划，明确哪些工程由集团定，哪些工程由项目定，在摘牌之前提前做好招标前置与配合工作有利于实现摘牌即开工。

1、项目签约后即可着手以下招标准备工作：

（1）尽快了解当地的市场材料价格，购买当地的定额及材料信息资料，了解项目现场的特殊情况；

（2）将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等，提供给预算部门，便于招标文件快速编制；（3）明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议；

2、项目签约后尽早确定地勘单位、设计试桩单位；

3、土地挂牌后即可开展总包单位、监理单位、基础施工单位预招标；

（四）勘探先行进场——责任部门：

项目团队

了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，可以有效提高设计和前期工程的进度。

1、在政府许可的前提下，提前进入目标地块进行初勘、详勘和设计试桩。

2、按先售楼部、展示区、首开区的原则完成地勘。

3、地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式；规划及现场条件较完备情况下，直接详勘。

4、地勘报告第一时间提供给设计院，出桩基图。

（五）临设先行————责任部门：

项目团队

1、临水、临电：

（1）与水电部门签订合同，确定水电到达地块时间，确保摘牌后能顺利及时接入临水临电，不妨碍项目现场施工。

（2）售楼部和展示区可考虑设独立电缆，以免售楼部受施工保护电源跳闸的影响而经常断电。

（3）在条件不具备的情况下，可以在前期施工采用发电机。

（4）与电力水力部门谈判时，可考虑将永久水电条款与临水临电一并进行谈判，对于项目后期开展将免去较多麻烦和减少重复的费用开支。

2、提前完成红线外临时道路建设及场区内的管网及施工道路的建设，临近公路要注意考虑地块开口问题。

3、提前完成临时用地租赁，搭设生活区，为施工单位进场创造条件。

4、提前考虑项目临时宿舍、永久宿舍问题。

（六）报建前置——责任部门：

项目团队

项目团队应尽早了解当地政府所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续。

最理想的状态是，到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证，或与建设部门商量好可以签发预开工证。

1、规划方案预审：

（1）协调政府及各相关部门召开规划提报会，推动规划方案通过预审批，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

（2）如分歧较大，则以确保展示区不变为原则，推进规划报建工作。

2、施工图报建：

（1）有条件地勘先行进场的，应提前选定施工图设计单位和审图公司，先行完成报建施工图，进行施工图审查和报建。

（2）特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后开始基础施工。

3、其他应尽量前置的工作

（1）施工图纸提前送到建设部门初审好。

（2）一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。

（3）能后补的资料如立项、环评等尽量跟政府协商。

（4）提前通知施工单位准备报建所需的配合资料，并积极协助完成一些与政府相关的手续。

（七）择机挂牌——责任部门：

投资发展部门

根据预计开盘窗口时间，结合开发建设周期，选择最有利时机挂牌，降低资金成本，实现项目收益最大化。

五、开工建设阶段作业要点

（一）明确甲乙方职责，减少扯皮——责任部门：

项目公司、施工单位

1、甲方职责：

负责政府关系协调、报批报建、及时出图、专业分包、资金保障、营销、客服等。

2、乙方职责：

（1）全力配合甲方，不打折扣执行甲方指令。

（2）负责建设口政府关系协调。

（3）主动参与施工图阶段设计。

（4）主动与设计单位对接，减少中间环节。

（二）设计合理出图——责任部门：

设计部门

根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。

（三）重点抢展示区——责任部门：

项目公司、施工单位

1、“123”原则

“123原则”给我们一个很清晰的抢进度的思路，“1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首先完成；“2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢工程进度；“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件，应放在第三位来赶工。

2、“24小时，满人工作”抢工

按照“24小时，满人工作”的原则来组织样板区的抢工，流水作业，每一个工作面都要有人。

3、精细化管理

要求施工单位每天上报人员、材料和机械使用计划，实现精细化管理，向过程管理要结果。

同时，要重点考虑关键工序的施工组织。

（四）施工组织科学——责任部门：

项目公司、施工单位

1、按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。

2、综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。

3、采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。

4、必须保证关键线路中施工资源配置，如：

施工道路的畅顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。

（五）装修突击管理

1、装修的重点包括：

售楼部大堂、样板房的厨房、卫生间、电梯大堂的铺贴；

2、装修进场前期准备：

（1）装修施工任务应预先落实，最好施工前40天用书面形式通知施工单位，有条件时考虑提前60天。

以便使承包方预先组织安排施工队伍，按数量安排人力，才能保证对任务的准备。

（2）施工图纸应预先30-40天由设计院完成出图，有条件时审图完成，最好安排任务时一起提供给施工方，目的方便做好材料的准备。

3、合理组织物料采购和施工

（1）电梯、石材、橱柜等，开工时就要与厂家沟通排产。

（2）吊顶、机电安装穿插、消防、空调线管。

（六）园林绿化穿插

1、跟进图纸，主要包括园建图、水电图、结构图。

2、做好室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分。

3、提前做好施工筹备，项目开工时绿化（尤其是地形土方早日完成）同步开工，交叉作业。

4、售楼部前后花园、泳池、水景区等与土建同步施工。

5、私家花园的园艺绿化等排删拆后即马上施工

6、可种绿化的地方先进土种绿化。

7、大树能提前种植的优先种植，考虑树的生长周期，在开盘时有好的展示效果。

8、绿化施工工序：

堆坡造型——种植大树——石头、汀步石安装——灌木、地被种植——草皮和玉龙草的种植——完工，小品摆设和成品保护。

六、配套考核奖惩机制

为了使项目公司、前期团队、各相关部门以及施工单位紧紧围绕“579”目标团结协作，应当将全体员工的利益与项目开工、开业、开盘以及销售、招商情况捆绑，配套设计相应的考核奖惩机制，这样才能调动积极性，减少扯皮推诿。