房地产司法估价报告.docx

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房地产司法估价报告

房地产司法估价报告

估价报告编号：

渝中财鉴[2017]字第047号

估价项目名称：

沙坪坝区梨树湾2附49-10号等155个车位及铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下1445个车位房地产市场价值估价

估价委托人：

重庆市第一中级人民法院

房地产估价机构：

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

司法执业鉴定人：

严丹（注册号5016165921）

刘杨（注册号5020040073）

估价报告出具日期：

二○一七年八月十八日

致估价委托人函

重庆市第一中级人民法院：

受贵院委托，本公司对位于沙坪坝区梨树湾2附49-10号等155个车位及铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下1445车位房地产市场价值进行估价。

一、估价目的：

为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考。

二、估价对象：

估价对象为重庆尚赏居地产集团有限公司拥有的位于沙坪坝区梨树湾2附49-10号等155个车位及铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下1445个车位房地产，包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产，不包括房屋内动产、可移动的设备、相应的债权债务等其他财产或权益，房屋建筑面积为44148.84平方米，分摊的出让国有建设用地使用权面积未记载。

三、价值时点：

2017年8月11日

四、价值类型：

市场价值

五、估价方法：

比较法

六、估价结果：

评估总价：

13100.00万元（大写人民币金额：

元整），详见估价对象估价结果一览表：

估价对象估价结果一览表

估价对象

权利人

房屋坐落

所在层数

用途

建筑面积（m2）

车位数（个）

评估单价（万元/个）

市场价值（万元）

1

重庆尚赏居地产集团有限公司

沙坪坝区梨树湾2附49-10号

物理层1层

停车用房

41.08

1

11.80

11.80

2

沙坪坝区梨树湾2附49-12号

41.08

1

11.80

11.80

3

沙坪坝区梨树湾2附49-13号

41.08

1

11.80

11.80

4

沙坪坝区梨树湾2附49-14号

41.08

1

11.80

11.80

5

沙坪坝区梨树湾2附49-15号

40.26

1

11.80

11.80

6

沙坪坝区梨树湾2附49-16号

40.26

1

11.80

11.80

7

沙坪坝区梨树湾2附49-17号

40.26

1

11.80

11.80

8

沙坪坝区梨树湾2附49-18号

40.26

1

11.80

11.80

9

沙坪坝区梨树湾2附49-19号

40.26

1

11.80

11.80

10

沙坪坝区梨树湾2附49-20号

40.26

1

11.80

11.80

11

沙坪坝区梨树湾2附49-21号

40.26

1

11.80

11.80

12

重庆尚赏居地产集团有限公司

沙坪坝区梨树湾2附49-23号

物理层1层

停车用房

40.26

1

11.80

11.80

13

沙坪坝区梨树湾2附49-24号

40.26

1

11.80

11.80

14

沙坪坝区梨树湾2附49-25号

40.26

1

11.80

11.80

15

沙坪坝区梨树湾2附49-26号

40.26

1

11.80

11.80

16

沙坪坝区梨树湾2附49-27号

40.26

1

11.80

11.80

17

沙坪坝区梨树湾2附49-29号

40.26

1

11.80

11.80

18

沙坪坝区梨树湾2附49-30号

40.26

1

11.80

11.80

19

沙坪坝区梨树湾2附49-31号

40.26

1

11.80

11.80

20

沙坪坝区梨树湾2附49-34号

40.26

1

11.80

11.80

21

沙坪坝区梨树湾2附49-42号

35.43

1

11.80

11.80

22

沙坪坝区梨树湾2附49-43号

35.43

1

11.80

11.80

23

沙坪坝区梨树湾2附49-44号

38.65

1

11.80

11.80

24

沙坪坝区梨树湾2附49-45号

38.65

1

11.80

11.80

25

沙坪坝区梨树湾2附49-46号

38.65

1

11.80

11.80

26

沙坪坝区梨树湾2附49-52号

34.63

1

11.80

11.80

27

沙坪坝区梨树湾2附49-53号

36.24

1

11.80

11.80

28

沙坪坝区梨树湾2附49-54号

36.24

1

11.80

11.80

29

沙坪坝区梨树湾2附49-55号

40.26

1

11.80

11.80

30

沙坪坝区梨树湾2附49-56号

38.65

1

11.80

11.80

31

沙坪坝区梨树湾2附49-57号

38.65

11.80

11.80

32

沙坪坝区梨树湾2附49-58号

38.65

1

11.80

11.80

33

沙坪坝区梨树湾2附49-59号

35.43

1

11.80

11.80

34

沙坪坝区梨树湾2附49-60号

35.43

1

11.80

11.80

35

沙坪坝区梨树湾2附49-61号

35.43

1

11.80

11.80

36

沙坪坝区梨树湾2附49-62号

35.43

1

11.80

11.80

37

沙坪坝区梨树湾2附49-63号

38.65

1

11.80

11.80

38

沙坪坝区梨树湾2附49-64号

38.65

1

11.80

11.80

39

沙坪坝区梨树湾2附49-65号

38.65

1

11.80

11.80

40

沙坪坝区梨树湾2附49-66号

40.26

1

11.80

11.80

41

沙坪坝区梨树湾2附49-67号

36.24

1

11.80

11.80

42

沙坪坝区梨树湾2附49-68号

36.24

1

11.80

11.80

43

沙坪坝区梨树湾2附49-69号

34.63

1

11.80

11.80

44

沙坪坝区梨树湾2附49-70号

34.63

1

11.80

11.80

45

重庆尚赏居地产集团有限公司

沙坪坝区梨树湾2附49-71号

物理层1层

停车用房

36.24

1

11.80

11.80

46

沙坪坝区梨树湾2附49-73号

40.26

1

11.80

11.80

47

沙坪坝区梨树湾2附49-74号

38.65

1

11.80

11.80

48

沙坪坝区梨树湾2附49-75号

38.65

1

11.80

11.80

49

沙坪坝区梨树湾2附49-76号

38.65

1

11.80

11.80

50

沙坪坝区梨树湾2附49-77号

35.43

1

11.80

11.80

51

沙坪坝区梨树湾2附49-78号

35.43

1

11.80

11.80

52

沙坪坝区梨树湾2附49-79号

35.43

1

11.80

11.80

53

沙坪坝区梨树湾2附49-80号

35.43

1

11.80

11.80

54

沙坪坝区梨树湾2附49-81号

38.65

1

11.80

11.80

55

沙坪坝区梨树湾2附49-82号

38.65

1

11.80

11.80

56

沙坪坝区梨树湾2附49-83号

38.65

1

11.80

11.80

57

沙坪坝区梨树湾2附49-85号

36.24

1

11.80

11.80

58

沙坪坝区梨树湾2附49-86号

36.24

1

11.80

11.80

59

沙坪坝区梨树湾2附49-87号

34.63

1

11.80

11.80

60

沙坪坝区梨树湾2附49-89号

35.43

1

11.80

11.80

61

沙坪坝区梨树湾2附49-90号

38.65

1

11.80

11.80

62

沙坪坝区梨树湾2附49-91号

38.65

1

11.80

11.80

63

沙坪坝区梨树湾2附49-92号

38.65

1

11.80

11.80

64

沙坪坝区梨树湾2附49-94号

38.65

1

11.80

11.80

65

沙坪坝区梨树湾2附49-95号

38.65

1

11.80

11.80

66

沙坪坝区梨树湾2附49-96号

37.04

1

11.80

11.80

67

沙坪坝区梨树湾2附49-97号

37.04

1

11.80

11.80

68

沙坪坝区梨树湾2附49-98号

37.04

1

11.80

11.80

69

沙坪坝区梨树湾2附49-99号

40.26

1

11.80

11.80

70

沙坪坝区梨树湾2附49-100号

40.26

1

11.80

11.80

71

沙坪坝区梨树湾2附49-104号

41.08

1

11.80

11.80

72

沙坪坝区梨树湾2附49-105号

41.08

1

11.80

11.80

73

沙坪坝区梨树湾2附49-106号

41.08

1

11.80

11.80

74

沙坪坝区梨树湾2附49-107号

41.08

1

11.80

11.80

75

沙坪坝区梨树湾2附49-108号

41.08

1

11.80

11.80

76

沙坪坝区梨树湾2附49-109号

41.08

1

11.80

11.80

77

沙坪坝区梨树湾2附49-110号

26.29

1

11.80

11.80

78

重庆尚赏居地产集团有限公司

沙坪坝区梨树湾2附49-112号

物理层1层

停车用房

41.08

1

11.80

11.80

79

沙坪坝区梨树湾2附49-113号

41.08

1

11.80

11.80

80

沙坪坝区梨树湾2附49-114号

41.08

1

11.80

11.80

81

沙坪坝区梨树湾2附49-115号

41.08

1

11.80

11.80

82

沙坪坝区梨树湾2附49-116号

41.08

1

11.80

11.80

83

沙坪坝区梨树湾2附49-117号

41.08

1

11.80

11.80

84

沙坪坝区梨树湾2附49-118号

41.08

1

11.80

11.80

85

沙坪坝区梨树湾2附49-119号

41.08

1

11.80

11.80

86

沙坪坝区梨树湾2附49-120号

41.08

1

11.80

11.80

87

沙坪坝区梨树湾2附49-121号

41.08

1

11.80

11.80

88

沙坪坝区梨树湾2附49-122号

41.08

1

11.80

11.80

89

沙坪坝区梨树湾2附49-123号

37.79

1

11.80

11.80

90

沙坪坝区梨树湾2附49-124号

37.79

1

11.80

11.80

91

沙坪坝区梨树湾2附49-125号

37.79

1

11.80

11.80

92

沙坪坝区梨树湾2附49-126号

41.87

1

11.80

11.80

93

沙坪坝区梨树湾2附49-129号

40.26

1

11.80

11.80

94

沙坪坝区梨树湾2附49-130号

40.26

1

11.80

11.80

95

沙坪坝区梨树湾2附49-131号

40.26

1

11.80

11.80

96

沙坪坝区梨树湾2附49-132号

40.26

1

11.80

11.80

97

沙坪坝区梨树湾2附49-134号

40.26

1

11.80

11.80

98

沙坪坝区梨树湾2附49-137号

40.26

1

11.80

11.80

99

沙坪坝区梨树湾2附49-140号

26.29

1

11.80

11.80

100

沙坪坝区梨树湾2附49-141号

40.26

1

11.80

11.80

101

沙坪坝区梨树湾2附49-142号

40.26

1

11.80

11.80

102

沙坪坝区梨树湾2附49-143号

40.26

1

11.80

11.80

103

沙坪坝区梨树湾2附49-144号

40.26

1

11.80

11.80

104

沙坪坝区梨树湾2附49-145号

40.26

1

11.80

11.80

105

沙坪坝区梨树湾2附49-146号

40.26

1

11.80

11.80

106

沙坪坝区梨树湾2附49-147号

40.26

1

11.80

11.80

107

沙坪坝区梨树湾2附49-148号

40.26

1

11.80

11.80

108

沙坪坝区梨树湾2附49-149号

40.26

1

11.80

11.80

109

沙坪坝区梨树湾2附49-150号

40.26

1

11.80

11.80

110

沙坪坝区梨树湾2附49-151号

40.26

1

11.80

11.80

111

重庆尚赏居地产集团有限公司

沙坪坝区梨树湾2附49-152号

物理层1层

停车用房

40.26

1

11.80

11.80

112

沙坪坝区梨树湾2附49-153号

26.29

1

11.80

11.80

113

沙坪坝区梨树湾2附49-155号

40.26

1

11.80

11.80

114

沙坪坝区梨树湾2附49-156号

40.26

1

11.80

11.80

115

沙坪坝区梨树湾2附49-157号

40.26

1

11.80

11.80

116

沙坪坝区梨树湾2附49-159号

40.26

1

11.80

11.80

117

沙坪坝区梨树湾2附49-160号

40.26

1

11.80

11.80

118

沙坪坝区梨树湾2附49-161号

40.26

1

11.80

11.80

119

沙坪坝区梨树湾2附49-162号

40.26

1

11.80

11.80

120

沙坪坝区梨树湾2附49-163号

40.26

1

11.80

11.80

121

沙坪坝区梨树湾2附49-164号

33.82

1

11.80

11.80

122

沙坪坝区梨树湾2附49-165号

33.82

1

11.80

11.80

123

沙坪坝区梨树湾2附49-166号

33.82

1

11.80

11.80

124

沙坪坝区梨树湾2附49-170号

40.26

1

11.80

11.80

125

沙坪坝区梨树湾2附49-171号

40.26

1

11.80

11.80

126

沙坪坝区梨树湾2附49-172号

40.26

1

11.80

11.80

127

沙坪坝区梨树湾2附49-173号

40.26

1

11.80

11.80

128

沙坪坝区梨树湾2附49-177号

33.82

1

11.80

11.80

129

沙坪坝区梨树湾2附49-178号

33.82

1

11.80

11.80

130

沙坪坝区梨树湾2附49-181号

40.26

1

11.80

11.80

131

沙坪坝区梨树湾2附49-184号

40.26

1

11.80

11.80

132

沙坪坝区梨树湾2附49-187号

40.26

1

11.80

11.80

133

沙坪坝区梨树湾2附49-190号

26.29

1

11.80

11.80

134

沙坪坝区梨树湾2附49-191号

40.26

1

11.80

11.80

135

沙坪坝区梨树湾2附49-192号

40.26

1

11.80

11.80

136

沙坪坝区梨树湾2附49-193号

40.26

1

11.80

11.80

137

沙坪坝区梨树湾2附49-194号

40.26

1

11.80

11.80

138

沙坪坝区梨树湾2附49-195号

40.26

1

11.80

11.80

139

沙坪坝区梨树湾2附49-196号

40.26

1

11.80

11.80

140

沙坪坝区梨树湾2附49-198号

40.26

1

11.80

11.80

141

沙坪坝区梨树湾2附49-199号

40.26

1

11.80

11.80

142

沙坪坝区梨树湾2附49-201号

40.26

1

11.80

11.80

143

沙坪坝区梨树湾2附49-202号

40.26

1

11.80

11.80

144

重庆尚赏居地产集团有限公司

沙坪坝区梨树湾2附49-203号

物理层1层

停车用房

26.29

1

11.80

11.80

145

沙坪坝区梨树湾2附49-205号

40.26

1

11.80

11.80

146

沙坪坝区梨树湾2附49-206号

40.26

1

11.80

11.80

147

沙坪坝区梨树湾2附49-207号

40.26

1

11.80

11.80

148

沙坪坝区梨树湾2附49-208号

40.26

1

11.80

11.80

149

沙坪坝区梨树湾2附49-210号

40.26

1

11.80

11.80

150

沙坪坝区梨树湾2附49-211号

40.26

1

11.80

11.80

151

沙坪坝区梨树湾2附49-213号

40.26

1

11.80

11.80

152

沙坪坝区梨树湾2附49-215号

40.26

1

11.80

11.80

153

沙坪坝区梨树湾2附49-216号

38.65

1

11.80

11.80

154

沙坪坝区梨树湾2附49-217号

38.65

1

11.80

11.80

155

沙坪坝区梨树湾2附49-218号

38.65

1

11.80

11.80

156

铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下车位1349个

名义层-1层

停车用房

38149.65

1349

7.80

10522.20

157

铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下车位96个

名义层-1层

停车用房

96

748.80

合计

44148.84

1600

-

13100.00

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，估价的详细结果请见附后的《估价结果报告》。

此致

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

法定代表人：

二〇一七年八月十八日

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

（1）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

（5）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（6）我们已委托估价人员对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。

（7）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

司法执业鉴定人

姓名

注册号

签名

日期

严丹

5016165921

年月日

刘杨

5020040073

年月日

估价的假设和限制条件

一、一般假设

（一）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（二）估价委托人提供了《重庆市第一中级人民法院司法评估委托书》原件、《重庆市房地产权证》、《中华人民共和国不动产权证书》、《重庆市房产面积测算报告书》、《尚赏居地下车库部分车位办证明细》、《尚品世家地下车库部分车位办证明细》复印件，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合理性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

（三）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（四）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（五）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

1、自愿销售的卖方及自愿购买的买方；2、交易双方无任何厉害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；3、交易双方了解交易对象、知晓市场行情；4、交易双方有较充裕的时间进行交易；5、不存在特殊买者的附加出价。

二、未定事项假设

（一）估价对象《重庆市房地产权证》、《中华人民共和国不动产权证书》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象1-155约建成于2008年、估价对象156、157约建成于2015年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

（二）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。

若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

三、背离事实假设

（一）据了解，估价对象设定有抵押权；根据本次估价目的，估价结果未考虑已存在的抵押权对评估价值的影响，亦未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务对其价值的影响。

（二）本次评估未考虑拖欠税费对估价对象价值的影响。

四、不相一致假设

据估价委托人提供的《尚品世家地下车库部分车位办证明细》中序号691，车位号733的套内面积：

12.74m2、分摊面积14.71m2、建筑面积27.45m2与《重庆市房地产面积测算报告书》套内面积：

11.70m2、分摊面积13.51m2、建筑面积25.21m2不一致，本次评估面积以《重庆市房地产面积测算报告书》为准。

五、依据不足假设

本次评估没有依据不足假设。

六