琴川世家项目策划报告书.docx
《琴川世家项目策划报告书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《琴川世家项目策划报告书.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
琴川世家项目策划报告书
“琴川世家”项目策划报告书
第一部分：
项目概况
1．选址与地理位置
“琴川世家”基地位于常熟新区的东北部，紧临规划建设中的市中心区，东至三环东路，南起长江路，西至昆承东路，北至黄河路，小区规划面积1315亩（其中水域面积120亩，小区教育及有关配套备用地300亩）。
2．自然环境
基地内基本保持自然状态，整个基地地势平坦，西部略高，北部有一泯泾大洋，连接常浒河的两条活水系横贯基地而过，水面面积约120亩。
基地范围内现有农宅主要集中在东侧三环路边及西南角长江路边，基地周围厂矿企业较少，最大的工厂主要是位于基地东南角、长江路南侧的华丰橡胶厂（占地约130亩）。
基地内现多为农田，自然条件优越，是一处极为理想的住宅建设用地。
3．交通环境
基地交通便利，四至道路骨架基本形成，贯穿基地与基地发展备用地的昆承东路也已在建，公交线路124#、121#已直通基地，出行较为方便。
建成后的昆承东路路宽近160米，是市内贯穿南北的景观大道。
4．人文环境
根据常熟市总体规划，基地位于常熟新区，基地南侧紧邻未来的城市中心区，基地两侧和北侧均为大型居住用地。
根据这一规划，基地正处在一个配套完善、功能齐全的新兴社区中。
基地内兴建的双语制私立小学及离基地南侧不到1公里的省属重点中学，又为小区的开发增添了上佳的教育环境。
5．基础配套设施
基地基础设施配套良好，已基本接至基地四周，但水电容量不够，需要适当增容。
6．地质条件
基地土质情况稳定，除泯泾大洋南侧土质情况稍差，承载力约为8t/m2外，其它地块平均承载力均在18t/m2以上。
但小区地势较低，黄海高程平均仅1.8米，属横泯围区，如提高海拔标高，则填方量较大。
7．不利因素
（1）基地内东西两侧各有一条八千伏高压线通过，高压线通过处在基地内部形成一条24米宽非建筑用地高压走廊，不利于小区用地和环境景观的营造。
（2）基地东南角的华丰橡胶厂对小区外的环境建设有较大影响。
（3）基地四周均为城市主要干道，噪声较大，规划中需注意基地四周绿化屏障及退让降声减噪处理。
第二部分：
市场调研及市场预测
1．常熟市房地产市场的基本情况
近几年来，常熟市政府为规范房地产市场，陆续出台了一些重大政策措施，如土地一级市场政府垄断经营，2万M2以下零星项目暂停开发，实行小区综合验收制度，开展全市“两违”的清理工作及激活房地产三级市场等政策措施，使全市的房地产项目开发逐渐趋于规范化和集约化。
继“琴枫苑”小区夺取全国小康住宅示范工程以后，“锦湖花园”项目又列入全国康居示范工程试点小区，在全国县级城市中名列第一。
全市的房地产市场活而有序，呈现产销两旺，尤其是住宅项目的开发出现供不应求的局面。
常熟市近几年房地产开发情况见下表：
常熟市1998~2000年房地产开发基本情况表
（平方米）
年份
项目面积
1998年
1999年
2000年
年开发总面积
73万
62万
75.4万
年竣工总面积
48.9万
32万
49.1万
年销售总面积
45.3万
39万
43.4万
常熟市的二手房市场亦十分活跃，2000年总交易户数为3100户，成交面积26.47万M2，甚至超过了省会城市——南京一年的交易量。
可见，常熟市住宅类物业市场潜力巨大。
2．常熟市住宅市场的基本特点及发展趋势
（1）住宅市场的基本特点：
a.随着常熟市城市化整体水平和城市居民购买力的提高，住宅类物业供不应求，这反映在：
是住宅类物业的空置率基本为零，开发量不能满足市场需求；二是二手房交易活跃，说明二次置业投资者已占相当比例；三是高档住宅类物业有相当的市场潜力，99~2000年，独院住宅的开发项目销售达到30万M2，仍然供不应求。
b.同品质楼盘与周围县市相比价格偏低，这主要是政府加强了调控，如小康示范工程“琴枫苑”——零利润销售，平均售价仅为1400元/M2左右，一般公寓住宅均在2000元/M2以内，受市场追捧的独院住宅均价在3000元/M2左右。
另集中在新区成片开发，使得房地产的开发成本有所降低，而市场需求较旺，房价不断上涨的趋势十分明显，1998~2000年房价平均增长达8%，房产市场潜力较大，投资前景较好。
c.就建筑形态而言，常熟市目前开发的是以一般式公寓、独院住宅为主，跃层式公寓较少，很受大城市欢迎的小高层住宅、错层式住宅在常熟市几乎没有。
开发这类住宅，势必吸引一批消费意识和投资意识超前的消费者。
d.住宅类物业的房型以五房三卫最受欢迎，其次是四房三卫、再次是三房二卫，这说明在常熟市区购房，是以舒适型为主，实用经济型为辅。
e.进入经济技术开发区的外资企业，是常熟市高档住宅物业的潜在消费群体。
常熟市开发区目前尚缺乏适合外籍高级管理人员居住的场所，如何满足外商较高层次的居住需求，这既是改善投资环境的需要，亦是开发商大显身手的有利时机。
f.购房者心理行为日趋成熟。
随着人民生活水平不断提高及康居工程示范效应，购房者对居住质量的要求也日益成熟，怎样开发适销对路的产品，真正满足不同阶层群众的购房需求，体现二十一世纪的人居环境，是开发商最重要的课题。
（2）常熟市住宅市场的发展趋势
根据常熟市住宅市场的特点，其发展趋势是：
房地产开发以舒适型为主，经济型住宅为辅，开发重心由城区转向城郊，由零星开发转向成片集中规模开发；人们的购房心理已从简单的居住心理发展到享受心理，尤其注重居住环境和高品质的物业管理；房地产价格将有明显上涨趋势，住房的信贷政策将进一步放宽；政府调控房地产市场的各种政策措施将日臻完善。
3．本项目对常熟市房地产市场的影响
本项目定位在代表常熟市21世纪人居环境的标志性工程，并准备申报联合国人居环境奖，项目的成功开发将极大地满足市场城乡广大群众日益增长地住房需求，进一步优化土地资源与房产的配置，通过示范工程龙头效应，带动全市住宅建设、住宅产业整体水平和整体规模效益的提高，并通过对环境质量ISO14000的认证和环境人居奖的申报，不仅大大提高了“红枫”地产品牌形象，而且也将极大地改善常熟市外部投资环境，进而提升常熟市的整个城市形象。
4．本项目开发的基本市场前景分析
（1）项目开发背景
“琴川世家”项目的开发正值常熟市几项规范房地产市场的重大措施出台之际。
随着这一系列政策措施的实施，零星开发、私搭乱建已无生存之地。
“琴川世家”就是顺应政府政策导向的一种上档次、上规模的成片住宅开发，拟开发土地面积1315亩（其中300亩为发展用地），住宅建筑面积近30万平方米。
这是市经济适用房开发中心继开发“琴枫苑”后为满足一大批中、高档收入的家庭住房需求和外商的居住需求而开发的。
它的开发建设对提高常熟市的整体居住水平和居住质量，为常熟市城市中心区的发展将作出突出的贡献。
（2）项目开发的基本市场前景
“琴川世家”的项目开发定位主要集中在二个层面，一是面向中、低等收入阶层，二是面向高收入阶层和外商。
面向中、低等收入阶层的主要拟开发精品公寓房为主，面向高收入阶层和外商的以高档独院别墅为主。
项目的产品定位为国家康居示范工程和21世纪人居环境标志工程。
项目的价格定位为公寓房均价2500元/M2，别墅用房均价5000元/M2。
项目开发的基本市场前景取决于两个方面，一是产品质量，二是产品价格。
由于本项目的产品定位为国家康居示范工程和21世纪人居环境标志工程，具一流产品的质量将无可置疑，产品的价格根据常熟市的购房者抽样市场调查以消费能力分析，基本与购房者的心理价位吻合，关键是看本项目的开发成本与项目的预期收益在财务上是否切实可行。
（3）项目开发的财务评价
A.投资估算与资金筹措
a.建设投资
本项目建设投资估算为88159.52万元，按建筑面积平均每平方米为3062.15元，其中土地费占26.48%，动迁费占5.67%，前期费用占3.29%，大市政配套费占8.05%，建安工程费占46.07%，治水费用占5.67%，不可预见费占4.76%。
表-1建设投资估算表
序号
项目
金额（万元）
备注
一
土地出让金
23345
1015亩×23万元/亩
二
动迁费
5000
民房：
100户×20万=2000万
单位动迁：
3000万
三
前期费用
2900
规划、设计、勘探等：
29万M2×50元/M2土方费用：
1450万元
四
大市政配套费
7099
别墅：
13.48万M2×350元/M2=4718万元，公寓：
12.53万M2×190元/M2=2381万元
五
建设成本
40617.42
详见表-2
六
治水费用
5000
50万元/亩×100亩
七
不可预见费
4198.10
[
（一）+
（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]×5%
合计
88159.52
表-2小区各类用房建筑成本估算表
序号
项目
多层住宅（m2）
小高层住宅（m2）
别墅（m2）
公建（m2）
一
建安费用
900
1350
1250
2650
1
土建费用
500
800
600
800
2
水电费用
100
100
150
150
3
区内配套
100
100
100
100
4
环境费用
200
200
400
400
5
设备、装饰
150
1200
二
其它费用
64
96
116
126
1
专业费用
32
48
58
68
2
工程管理费
32
48
58
58
三
单位成本
（元/m2）
864
1446
1366
2776
说明
1.多层住宅以2.52万M2，小高层住宅以10.01万M2计
2.别墅以13.48万M2、公建以2万M2计
总计：
40617.42万元
b.建筑安装工程费用含量
根据规划方案和常熟市日前工程造价按普通内销商品房估算，包括土建、水电安装、智能化费用、设备、装饰、区内配套增容、专业费等，费用中未包括精装修费用、煤气和电话等初装费。
室外总体，包括道路、绿化、环境布置、管线、环卫、消防、围墙等设施。
c.资金筹措
本项目在整个建设过程中所需的建设资金由房地产开发企业以自有资金、并用银行贷款及房屋预售款三方面组成，资金全部自筹。
d.分年度资金使用计划
本项目分三期建设，第一期从2001年至2002年，第二期从2002年至2004年，第三期从2003年至2005年，全部建设周期为四年。
开发量：
多层住宅第一期为30%，第二期为70%；小高层第一期为40%，第二期为60%；别墅第一期为15%，第二期为45%，第三期为40%。
建设资金投入如下表所示：
表-3建设资金投入计划表
年份
投入比例（%）
金额（万元）
2001年
15%
13224
2002年
20%
17632
2003年
30%
26448
2004年
20%
17631.52
2005年
15%
13224
合计
100%
88159.52
B．经济效益评价
a.现金流入
为尽快收回投资，假设本项目在销售方面采用预售与现售相结合的方法，用三年时间完成全部（预）销售。
房屋销售基期平均价：
多层住宅2500元/m2，小高层住宅2200元/m2，别墅平均价取5000元/m2。
预测项目所在区域未来平均房价每年递增5%，预售房价按97%计取。
序号
项目
百分率
年份
面积售价（万元）
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
合计
一
多层住宅
100
2.52万m2
1010
2718.76
2387.04
1021
7136.80
1
预售
60
1.512万m2
1010
1924.96
1414.72
4349.68
2
现售
40
1.008万m2
793.80
972.32
1021
2787.12
二
小高层住宅
100
10.01万m2
5126.72
7736.99
7151.19
3058.25
23073.15
1
预售
60
6.006万m2
5126.72
4037.29
4238.28
13402.29
2
现售
40
4.004万m2
3699.76
2912.91
3058.25
9670.86
三
别墅
100
13.48万m2
5884.02
13513.53
25070.24
16103.79
13106.87
73678.45
1
预售
60
8.088万m2
5884.02
9267.33
18381.87
9081.79
42615.01
2
现售
40
5.392万m2
4246.20
6688.37
7022
13106.87
31063.44
四
营业用房
100
0.5万m2
203.70
545.80
573.18
364.80
1687.48
1
预售
40
0.2万m2
203.70
215
225.78
644.48
2
现售
60
0.3万m2
330.80
347.40
364.80
1043
合计
12020.74
24172.98
35154.27
20756.22
13471.67
105575.88
备
注
销售价格
（元/m2）
多层住宅
2500
2625
2756
2894
3039
小高层住宅
2200
2310
2425
2546
2673
别墅
5000
5250
5513
5788
6077
营业用房
3000
3150
3308
3474
3648
预售房价按现房97%计取
表-4建设资金回笼计划表（万元）
b.现金流出
1建房成本：
即项目总投资
2销售成本：
指商品房销售活动中发生的广告、中介、市场交易费、管理费等支出，按销售额3%计取。
3营业税及附加：
按销售收入的5.55%计取，包括营业税、城市维护建设税及教育税附加。
c.财务评价
本项目总投资现值为71293.75万元，基准方案计算期的累计折现净现金流量为7206.19万元，按1年期贷款利率加上风险调整系数，取折现率为8%，则投资回收期为1.54年，财务内部收益率为20.10%，投资回报率为10.11%，该项目财务上可行。
表-5财务现金流量分析表单位：
（万元）
1
2
3
4
5
一、现金流入
12020.74
24172.98
35154.27
20756.22
13471.67
销售收入
12020.74
24172.98
35154.27
20756.22
13471.67
二、现金流出
14251.77
19698.79
29453.69
19406.18
14375.83
1．资金投入
13224
17632
26448
17631.52
13224
2．营业税及附加
667.15
1341.60
1951.06
1151.97
747.68
3．销售成本
360.62
725.19
1054.63
622.69
404.15
净现金流量
-2231.03
4474.19
5700.58
1350.04
-904.16
累计净现金流量
-2231.03
2243.16
7943.74
9293.78
8389.62
折现率I=8%
1
0.9259
0.8573
0.7938
0.7350
折现净现金流量
-2231.03
4142.77
4887.33
1071.71
-664.58
累计净现值
-2231.03
1911.74
6799.07
7870.77
7206.19
评
价
指
标
财务内部收益率（FIRR）：
20.10%
财务净现值（FNPV）：
7206.19万元
投资回收期（Pt）：
1.54年
投资回报率：
10.11%
升级会员 