拆迁知识20问答.docx

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拆迁知识20问答

1、拆迁补偿协议或裁决应包括哪些内容？

答：

无论是协议还是裁决，都应当包括：

拆迁主体，被拆除房屋的位置、性质、建筑面积，补偿安置方式，货币补偿金额，搬迁期限，法律责任，救济途径等内容。

2、对拆迁补偿协议反悔的救济方式？

答：

对协议反悔的，可以依法向人民法院提起民事诉讼。

3、对补偿裁决不服的救济方式？

答：

对补偿裁决不服的可以依法向人民法院气体行政诉讼。

4、房屋征收补偿的正当程序

答：

我国房屋征收补偿的正当程序应当包括如下内容

（1）预公告和公告

（2）相关行政机关协助配合

（3）征求公众和专家意见

（4）征收部门组织对被征收房屋及相关国有土地使用权等财产损失进行评估；

（5）向被征收人送达评估报告并发出补偿价金的要约邀请，被征收人提出反要约；

（6）被征收人对政府的征收提出质疑，可以申请行政复议，也可以提出行政诉讼，畅通监督救济渠道，监督纠正政府错误的征收决定；

（7）征收部门和被征收人在补偿数额上无法达成协议，征收部门申请政府作出补偿决定。

为了不影响公共利益，房屋征收部门可以先行给付补偿，然后政府申请人民法院强制执行；

（8）达成协议后反悔的，征收部门向人民法院提起诉讼，将由法院按照“公平、合理、等价有偿”的原则进行判决；

（9）判决生效后，法院依法强制执行生效判决。

5、违章建筑的认定

答：

城乡规划部门有权对城市规划区内房屋是否符合城市规划进行认定，这种认定系行政确认行为。

规划部门确认时应当以该房屋建成时是否符合城市的总体规划和控制性规划进行判断，而非以被征收时的总体规划和控制性规划进行判断。

5、哪些情形市、县人民政府可以作出房屋征收决定：

答：

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）由政府按照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

6、对房屋征收决定的起诉期限

答：

政府作出征收决定时交代诉讼权的，被征收人的起诉期限为3个月；没有交代诉讼权的，起诉期限为2年。

7、土地补偿的标准

答：

土地补偿的定位是公平补偿而不是适当补偿，公平补偿就是按照市场价标准给予补偿，土地价值的评估有一项重要的评估要素，那就是估价时点，估价时点应当是收回土地使用权的时刻，而不是取得土地使用权的时刻。

8、被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的救济途径

答：

被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法直接提起行政诉讼。

被征收人可以在60日内申请行政复议，复议机关为上级人民政府。

直辖市人民政府作出的征收决定，被征收人可以向国务院申请行政复议，国务院的复议决定为终局决定，不可以再向法院提起行政诉讼。

被征收人对国务院以下的复议决定不服，仍然可以向人民法院提起行政诉讼。

复议机关维持征收决定的，行政诉讼的被告为作出征收决定的市、县级人民政府；复议机关改变征收决定的，行政诉讼的被告为复议机关。

9、被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收补偿决定不服的救济途径

答：

同对征收决定不服的救济途径。

10、何为建筑面积？

答：

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，是指建筑长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。

建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+交通面积+结构面积

使用面积是指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）；

交通面积是指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积；

结构面积是指墙体、柱所占的面积。

11、住宅建筑计算建筑面积的范围和方法

答：

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

（8）雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。

（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（12）建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。

阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。

（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

（1）突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂（壁）板，如：

柱、垛、勒脚等。

（2）检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

（3）独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

（4）没有围护结构的屋顶水箱间。

（5）层高在2.2米以内的技术层（设备层）。

（6）单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

（7）层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。

消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

12、私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋后未办理房屋使用性质变更登记的处理

答：

首先补办房屋使用性质变更登记手续，补缴国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。

13、房屋征收范围确定后，不得实施的行为及暂停办理的事项

答：

不得实施的行为：

（1）禁止在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋；

（2）禁止改变房屋或土地用途；

暂停办理的事项：

（1）暂停办理迁入户口或分户；（特殊情形除外）

（2）暂停办理房屋所有权转移登记和抵押登记；

（3）暂停办理企业名称预先核准登记。

14、征收决定之前已经建造，但没有取得审批的房屋补偿问题

答：

对于没有房屋所有权证的房屋，在征收时应当区别对待：

（1）1987年底房屋普查之前建造且已经成为居民生活的必须，应当本着尊重历史的原则，认定其合法性；

（2）1987年之后建造仅取得部分审批许可的，只要不属于严重违反城市规划的建筑物，应当给予“适当补偿”，这里的“适当补偿”应当理解为合法的市场价扣除补办手续应当缴纳的税费；

（3）1987年之后建造没有取得任何审批许可的建筑物，只要不属于严重违反城市规划的建筑物，都应当给予“适当补偿”，这里的适当补偿应当理解为嘉定合法的市场价扣除补办手续应当缴纳的税费及罚款；

（4）1987年之后建造取得了部分审批许可但属于严重违反城市规划的建筑物，拆迁时适当补偿；

（5）1987年之后建造没有取得任何审批许可且属于严重违反城市规划的建筑物，拆迁时不予补偿。

上述五种情形在拆迁补偿协商环节很难准确判断。

当被征收人对上述五种情形发生争议时，首先由城乡规划部门作出认定，然后再作出补偿决定。

15、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

答：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

（4）土地使用权的损失。

16、因征收房屋造成的停产停业损失包括：

答：

停产停业引起的经济损失包括因停产、停业使被拆迁人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被拆迁人的利润损失以及因拆迁而必须发生的费用。

一般包括：

（1）设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用；

（2）设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用；

（3）生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；

（4）停产、停业期间职工（包括离、退人员）工资、福利费、各种保险等社会基金；

（5）企业因拆迁倒闭、解散后职员的安置费用；

（6）为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用；

（7）生产、经营证照的重新办理或变更的费用；

（8）因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。

上述因房屋征收引发的经济损失和费用不一定同时发生。

17、承租人的损失补偿问题

答：

承租人的损失数额的确定属于合同机制解决的事项，政府征收房屋必须解除租赁合同，在政府作出的补偿决定中无权直接确定数额，但可以在征收补偿决定书中载明“征收造成承租人损失的，待有权机关依法确定后，由征收部门予以补偿。

”也可以在补偿协议中追加承租人通过“三方协议”解决被征收人和承租人的损失。

18、对评估确定的被征收房屋价值有异议的救济方式：

答：

一般途径：

可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

司法救济：

人民法院在征收补偿纠纷诉讼中，依法对存在争议的评估报告进行甄别、判断、取舍，被征收房屋价格评估报告存在下列情形之一的，征收部门或人民法院不应采信：

（1）评估部门或者评估人员不具有房地产价格评估资格的；

（2）违反公开、公平、公正原则的；（3）不符合技术规范的；（4）评估程序严重违法的；（5）评估报告依据明显不足的；（6）评估结果明显不合理的；（7）存在不当利益的；（8）存在不能作为判断被征收房屋价格其他情形的。

19、房地产价格评估机构的确定方式

答：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

20、房地产估价机构的级别及权限

答：

房地产估价机构的资质等级分为一、二、三级。

一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务；暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。