物业商业装修手册.docx
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物业商业装修手册
星宇花园（5号）商业楼
装修手册
北京博安物业服务有限公司天津分公司
第一部分前言………………………………………………………………….3
第二部分设备设施介绍及装修设计要求…………………………………….4
第三部分装修流程…………………………………………………………….11
第四部分相关附件…………………………………………………………….12
第一部分前言
1.前言
《星宇花园（5号）商业楼装修手册》以下简称“本手册”，详细介绍了商户和相关装修施工单位在装修前、后需要知晓的装修注意事项，设备、设施改造前的申办流程和相关规定，以及办理装修手续必须提供的各种文件，请您务必在办理装修手续前、装修前仔细阅读，并遵照执行。
本手册目的是通过提前告知商户装修流程和装修注意事项，通过在装修过程中有效监控，通过我公司与您和装修施工单位紧密配合，尽可能减少装修过程中可能造成的不良后果，保障您的利益和全体商户的共同利益，共同营造商业步行街优雅、舒适、美观的商业购物环境，共同打造星宇花园的商业繁荣。
最后，我公司热烈欢迎您进驻星宇花园（5号）商业楼。
如您在装修前对本手册内容存有疑义，请致电我公司，我们将为您提供详尽、耐心的解答！
我公司工作人员随时恭候您的垂询。
联系人：
北京博安物业服务有限公司天津分公司
2012年4月
第二部分设备设施介绍及装修设计要求
2.1结构
本建筑物采用钢筋混凝土结构。
商户装修施工单位应在平面图上标明所有设备、设施的安装位置、尺寸以及重量。
商户如因装修需要增加或更改结构，则需要由我公司指定的专业结构工程师进行审核。
任何更改都必须得到我公司书面认可，所发生的费用由商户承担。
在临时或永久性的基础上，商户任何施加在结构上的负荷，不应超过如下允许的负荷：
200公斤/平方米
2.2机电设备
2.2.1电气系统：
Ø按150W/m2预留380V配电箱一个，商户在设计用电负荷时请勿高于此标准；
Ø节能筒灯、电源插座、灯具开关、风机盘管、控制按钮安装到位；
Ø商户门口处设有“安全出口”指示灯。
Ø按300W/m2预留380V电源，有特殊要求的商户请提前申报用电需求；
Ø各商户采用IC卡计量表的设计，安装在各层配电竖井内，由我公司统一管控。
Ø照明系统分为正常照明及应急照明两部分，可分段控制；
-商户在电气系统的设计施工中应符合下列要求：
Ø自行设计、施工的商户，在选用灯具时，建议使用节能筒灯，点缀用的射灯请使用12V20W/50W低压射灯；出于安全考虑，请勿使用轨道射灯、霓虹灯，尽量减少异型灯具；
Ø布线需使用金属线管，5米以内允许采用金属软管；2.4米以下（或金属外壳）用电设备须做接地保护，所有穿线管做跨接地线；
Ø装修前提供总用电量及用电说明，电源总开关及设计容量不得超过预留总开关的容量，保护关系为逐级保护，选择性分段；
Ø提供隐蔽工程平面图及隐蔽工程布线图（含接线盒位置）；
Ø灯具及其他布线接头使用瓷质接线端子；
Ø射灯、金属卤素灯等高热量灯具电源线连接须使用阻燃线或加穿阻燃护套；
Ø库房（更衣间）内严禁设置插座，须使用封闭式灯具（餐饮类使用厨房使用防潮、防水的灯具及开关、插座，仓库使用防爆型灯具）；
上述未尽事宜按照国家规范进行操作，并使其达到本项目的安装要求和北京市现行规范的要求。
2.2.2弱电系统：
Ø有线电视端口、电话端口和网络端口已预留到位，需商户自行向当地电话局申请办理相应开通手续，并承担相关费用；
Ø各商户预留有POS机端口一个。
-公共区域：
Ø通道、停车场以及外围广场设有紧急广播系统和背景音乐。
-建议：
Ø商户在自有经营范围内自行安装安保系统；
Ø商户在弱电系统布线时，请使用超五类网线。
-注意：
Ø商户在装修设计时应考虑用电设备，尤其是照明灯具对整体空调系统的影响，尽可能减少射灯、高热量的金属卤素及发热设备的选用；
Ø任何特殊要求请事先向我公司提出申请，我公司将根据供给的可能性来判断决定，所产生的一切费用由商户承担。
2.2.4给排水系统
-餐饮类商户需加装隔油、油烟净化系统；
-设计施工要求：
Ø商户自行在所有用水设备前加装截止阀；
Ø所有给水管在不影响装修效果的情况下尽量以明管敷设；
Ø自用区域内给水管建议采用PP-R管，管径不大于本项目的预留管径；
Ø商户在厨房区域需安装滤渣池。
污水预先经滤渣池处理后，方能排放至地下室隔油池进行集中处理。
滤渣池的日常维护及清理工作由商户自行负责；
Ø厨房及食品处理区域须进行防水处理，防水施工方案经过我公司审核通过后方可施做，闭水试验时间不得少于24小时。
防水层边缘收口部分延墙面延伸不低于500mm；
Ø餐饮类厨房采用明沟排水，商户不可自行在楼板开孔安装排水管线；
Ø隐蔽或暗埋的排水管道在隐蔽前必须做灌水试验，灌水高度不低于隐蔽管线高度；
Ø在所有水槽、水池和特殊卫生装置中应安装单独的固体杂物过滤网及隔油池设备，从事美容美发经营的商户必须安装毛发过滤网。
Ø商户的卫生设备、通气管、水管附件应符合本项目的安装要求和天津市现行规范的要求。
2.2.5燃气系统：
Ø商户须自行向燃气公司进行报装；同时向我司提供如下资料：
✧燃气灶具摆放位置平面图；
✧燃气需求量；
✧燃气灶具清单；（名称、规格、数量、用气量等）
✧燃气灶具厂商提供燃气公司认可的证明等资料。
2.2.6消防系统：
-所有的消防报警探头、喷淋头、消火栓、排烟系统、手动报警按钮等均已按照天津市消防局的防火规范进行安装，商户在摆放道具时不得拆改、破坏、移动、遮挡；
-商户如因装修需要，对消防报警探头、喷淋头以及排烟系统进行的任何更改，必须事先向天津市消防管理部门提出申请，必要时需得到当地消防部门的书面批准。
工程实施由专业承包商来完成，费用由商户承担。
2.2.7排油烟：
-排油烟系统已提供到位，预留对接口；商户区域内设计有“补风井、排油烟管井”；
-商户自行安装补风机；
-厨房区域内商户自装排油烟管道需采用不锈钢材质，并作防火个热处理，安装不宜过长，使用法兰连接，便于定期清理；
-各商户须在水平管最低端设置泄油口一个。
2.3装修：
2.3.1隔墙、玻璃门、外立面、LOGO不得私自拆改、遮挡。
2.3.2装修、设计要求：
Ø对于自用区域在两铺以上的商户，原有玻璃门可以适当关闭，但门扇不得拆除。
一个消防分区内必须按消防要求保留疏散门；
Ø店招的设计要求：
✧需按现有统一装修风格、尺寸进行设计，不可变更；入口玻璃两侧可以做精美橱窗或广告灯箱；
✧上述标准店招，光源须采用“白色冷光源”设计；
✧店招材质请勿采用国产“压克力、吸塑”的材质；
Ø木作施工：
木质材料要求使用环保材质，至少均匀涂刷三遍防火涂料或粘贴防火板，灯具、镇流器或其他用电设备安装位置须垫防火板，灯箱须预留散热孔或强制排风装置；
Ø所有道具的边角必须采用圆弧等过度设计，不可出现尖角，以避免划伤顾客；
Ø天花开孔，不得破坏天花板吊顶主龙骨，必须对开孔部位进行加固，以保证天花板吊顶的牢固性；
Ø内需悬挂道具、灯箱等部件一律不得固定在龙骨、吊顶内管线上，必须在吊顶内楼板安装悬挂基础挂件；
Ø地板负荷须≤200KG/m2；
Ø地板垫高层应使用轻质材料（如：
轻体转、陶粒石等），严禁填充沙石等材料；
Ø依照吊顶内设备方便检修、维护的位置预留检修口（500mm*500mm），须做加固处理;
Ø临时水电的接驳：
✧填写《装修水/电供应申请表》；
✧施工单位自行准备电缆、配电箱；
✧配电箱内配有漏电保护开关（安全有效）；
✧临时水管质量完好、无破损、沙眼；
✧临时水管末端设有阀门；
✧施工单位提供临时水、电表；
第三部分装修流程
3.1装修审批
1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到管理处申报，如实填写《天津市家庭居室装修开工申请表》，由装修单位负责人签订《防火责任书》，并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件。
2、审查以上所提交的资料，并将开工申请表、防火责任书、装修合同复印件、装修者的营业执照复印件、承建资格证复印件存档。
3、办理装修申请的同时，向业主（住户）和装修者分别收取装修保证金等相关装修费用（详见《装修收费项目及缴纳标准》）。
4、申请装修的期限一般不超过3个月，如业主（住户）装修期超过三个月，一次性批复3个月，如确实需要延期，由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。
5、审批装修申报的图纸及书面说明，主要依据本装修手册的规定，凡申报内容违反装修规则的，应与业主（住户）沟通，使其改变装修设计，达到住用安全的目的。
6、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局防火科审批；业主（住户）拿到消防局的相关审批资料后，管理处才可批准其进场进行装修。
7、以上资料审查合格，可以发给《装修许可证》，允许其进场装修，业主装修申请有拆改墙等装修事项时，应在许可证上注明，以方便装修巡查。
8、装修作业人员凭身份证或暂住证等有效证件办理《装修出入证》，凭《装修出入证》进入小区装修。
在装修出入证上应贴有施工人员相片，并注明所装修地点、身份证号码、出入证有效期限（以年月日的形式注明有效期限），出入证过期时，可以办理续签，但应注明续签终止时间。
办理装修出入证时，应向装修者解释清楚装修出入证的作用以及配戴的重要性，以保证对装修人员的有效控制，并适当减轻门岗的工作压力。
9、装修出入证的有效期限一般与装修户申请的装修时间一致，但不得超过三个月，每次延期不得超过一个月。
10、提醒业主（住户）及装修者施工时注意公共设施的保护，管理处将在装修完工后进行验收，如无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，十日内退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。
11、对未向管理处申报或不符合规定条件自行开工的家居装修工程，应要求其向管理处补报申请，如仍不申请，有权依法制止其违法装修行为。
3.2装修规则
一、为保证建筑物结构和使用安全，禁止下列装修行为：
1、商业装修涉及公共设施、公共空间；
2、改变房屋承重结构；
3、在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；
4、不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；
5、任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
6、破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；
7、使用不符合消防要求的装修材料；
8、将雨水管道用于生活污水的排放。
9、其他违章装修活动。
注：
确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。
二、以下装修行为，必须按有关规定进行：
1、住户安装分体及窗式空调需到管理处申报，并按管理处指定位置安装。
空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修住户要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。
2、安装防盗门不得妨碍邻近房间出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。
3、为保证建筑外观的统一协调，前阳台的装修必须符合市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。
房间窗户允许在内侧安装防盗网，后阳台允许封闭，但必须按管理处规定要求进行安装。
4、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。
5、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路，确需改动的，应事先与管理处沟通，由管理处协调相关施工单位组织实施。
。
3.3装修巡查
管理处对各商户的装修进行巡查，主要巡查以下内容：
1、《装修许可证》是否贴在装修户明显位置，且在有效期内。
2、装修户内每50m2作业现场是否配备1个2Kg灭火器，每个作业现场应至少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器）。
3、装修人员是否配戴《装修出入证》，《装修出入证》是否有效，所注明的装修地点是否与装修户相一致。
4、有无违章拆改墙体。
5、有无将洗手间、厨房改变用途。
6、安装空调、防盗网、防盗门是否按管理处的规定。
7、装修户是否私自在户外接驳水、电。
8、是否使用燃气做饭；是否私自改动燃气管道；燃气管道是否加装有堵头。
9、工作场地内使用的电炉、电炊具，电热水棒等电热设施是否经过批准；
10、施工现场是否配开关箱，开关箱内是否有漏电保护器，有无直接用电线向插座取电现象。
11、施工中的临时动火、用电，是否经管理处批准，并做好了安全措施。
12、装修材料是否堆放在公共走道；垃圾是否袋装，是否按照管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。
13、留宿装修户内的施工人员，是否办理担保手续。
14、有无违反时间进行装修；节假日不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。
15、是否有违反本《装修手册》的相关情况发生？
3.4装修收费项目及缴纳标准
序号
收费项目
收费标准
说明
1
《天津市家庭居室装修开工申请表》
《施工合同》
《装修施工许可证》
12元/套
①此款办理装修手续时交纳
②根据建设局装饰协会成本价及
津价[2000]41号文件确定
2
《装修出入证》工本费
10元/证押金50元
此款办证时交纳
根据津价[2000]41号文件确定
3
装修保证金
天津市人民政府令第90号--《天津市家庭居室装修管理规定》
业主装修保证金
1000元/户
装修完毕，经管理处验收合格后，
如无违章处罚，装修保证金全额
退还。
如有，从此款中扣减。
施工单位装修保证金
3000元/户
装修完毕，经管理处验收合格后，
到管理处办理退《装修施工许可证》、
《装修出入证》手续。
若无证件丢失及无违章处罚，装修保证金全额退还。
证件若有丢失，按10元/证从押金中扣除（见津价[2000]41号文件）；装修期间若有违章处罚，从此款中扣减。
4
装修垃圾清运费
双方协商确定
按成本价8元/M2·户进场前预收。
不含业主装修中拆改的墙体和非常规垃圾。
业主因将产生的垃圾装成袋运送管理处指定的地点，可根据实际装修垃圾量及时清运。
根据津价[2000]41号文件确定
注：
①商场、写字楼住宅装修押金（业主和装修施工单位均应收取）：
商场按25元/M2收取，但不低于1000元。
写字楼按20元/M2收取，但不低于1000元。
第4项收费标准请管理处灵活掌握。
住宅按30元/M2收取，但不低于2000元。
②价格参照相关法规、政府相关标准变动。
3.4装修流程图
一、到管理处办公室领取装修申请表格、资料
二、业主本人确定装修方案，选定施工单位
写字楼、商场装修经消防局防火科审批
三、到管理处办理申报、审批手续
四、到管理处财务室缴纳各项装修管理费用
五、到管理处办公室办理施工人员进场手续
六、装修施工
七、装修完工后管理处进行验收（十日内）
八、办理施工人员退场手续及退证、退领办证押金、装修保证金
注：
商场/写字楼须拿到消防局验收证明后，方可进驻经营/办公。
第四部分相关附件
4.1装修手册确认书
本人/公司为星宇花园（5号）商业街号商户。
现声明已详阅《星宇花园（5号）商业楼装修手册》，保证遵守本装修手册中所列全部规定及条款。
本人/公司知晓所聘请之装修公司及其属下之员工在未取得装修许可证前，不能进入星宇花园（5号）商业街施工，同时本公司要完全负责该承包商及其员工之一切行为后果。
本人/公司同意不私自接驳水电，亦不可以将装修材料及废物堆放在公共区域，否则本人/公司将负责一切有关之责任和费用。
商户名称：
（盖章）
法人代表（或其授权人*）：
（盖章）
日期：
*授权人需附商户正式声明文件。
4.2、装修申请表
租户：
铺位号：
商户资料：
申请人：
联系电话：
装修位置：
商户面积：
政府部门审批情况：
装修单位资料：
名称：
执照号：
地址：
资质等级：
现场负责人：
联络电话：
紧急联络人：
紧急联络电话：
装修日期：
自年月日至年月日
申请人装修项目：
商户签署并盖章：
日期：
4.3、紧急联络人名单（保密）
业户：
单元号码：
联系人1：
电话号码
（1）
白天（主要负责人）
（2）
（职位）
联系人1：
电话号码
（1）
晚间（主要负责人）
（2）
（职位）
联系人2：
电话号码
（1）
白天（主要负责人）
（2）
（职位）
联系人2：
电话号码
（1）
晚间（主要负责人）
（2）
（职位）
备注：
代表人：
商户签字/公司盖章
日期：
补充说明：
请在进场装修前或者发生任何变动之后，立即将此表寄送本项目物业管理处。
4.4、消防安全责任书
甲方：
北京博安物业服务有限公司津南分公司（以下简称甲方）
装修商：
（以下简称乙方）
根据《消防法》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》等相关法规的有关规定，甲、乙双方均有责任确保施工期间的安全，为明确责任，做好施工期间的治安、消防工作，特签订本项目装修施工消防安全责任书，具体内容如下：
1.甲方为装修施工消防安全监管方，乙方为装修施工执行方，双方均应严格遵守国家的法律、法规和北京市各项治安、消防安全管理制度，自觉接受执法和主管部门的检查。
2.乙方应在进场施工前到甲方办理装修施工审批手续，经审查批准后，方可进场施工。
3.乙方负责其所承包装修区域内的治安、消防安全工作。
4.乙方需加强施工期间的防火工作。
4.1乙方需于施工前明确指定现场唯一消防安全责任人，并书面通知甲方其具体职务及联系方式等。
4.2乙方负责对其进场人员进行经常性的防火知识教育，包括火灾报警程序、消防器材使用方法、施工动火程序及现场禁烟规定等。
4.3乙方须于施工现场配备适量灭火器材及消防用水。
4.4施工现场严禁吸烟。
5.乙方须加强施工用电的管理工作
5.1乙方于施工中使用电气焊或其他动火工具，其操作人员必须执有电气焊操作证和甲方安防部审核批准后开据的动火证。
5.2乙方因施工需要，拉接临时电线或使用电热工具必须经甲方工程部批准。
5.3乙方必须坚持每天检查施工用电情况，并于每日施工结束后关闭电源。
6.乙方需加强对易燃易爆物品的管理工作。
6.1乙方需严格控制稀料、汽油、气瓶等易燃易爆物品进入本项目，如有需要必须经甲方安防部批准并由乙方指定专人保管。
当天施工使用剩余易燃易爆品不得在本项目内存放。
6.2乙方应严格施工现场的管理，所用的装修材料须符合消防规范的要求，材料应码放整齐，刨花等易燃易爆垃圾应及时清除。
7.乙方应随时接受甲方管理人员的监督检查，对提出的不安全隐患立即整改。
8.经甲方确认，乙方在施工期间无违反本责任书及其他相关管理规定的行为且验收合格，甲方可如数退还乙方装修施工押金；如乙方在施工期间，违反本责任书及其他相关管理规定，给甲方造成经济损失和不良影响的，甲方有权要求乙方立即停止施工，并酌情扣留部分或全部装修押金作为违约金；因乙方过失，造成重大责任事故，乙方需承担法律责任，并赔偿甲方的全部经济损失。
本责任书一式两份，双方各执一份。
自签字盖章之日起生效。
如有未尽事宜，双方另行协商解决。
甲方负责人签字（盖章）：
日期：
乙方负责人签字（盖章）：
日期：
4.5
承诺书
现有星宇花园（5号）商业街
需对进行二次装修，承诺聘请的装修公司在装修时购买二次装修期间（年月日至年月日）的建筑工程一切险及公众责任险，并保证如因该单元的二次装修而造成的建筑结构损坏、财产损失和二次装修过程中造成第三者财产损失及人员伤亡等事故的赔偿责任由商户和装修公司共同承担。
商户：
（盖章）
法人代表：
日期：
装修公司：
（盖章）
法人代表：
日期：
4.6
装修施工人员出入证申请表
施工单位/装修公司：
负责人姓名：
电话：
传真：
手机：
装修期限：
从//至//
姓名
年龄
性别
身份证号
许可证号
在装修许可期间，我公司对以上所有员工的行为负完全责任并保证他们遵守装修手册的一切规定，并支付每个装修员工证押金RMB元，工本费RMB元。
此证只在装修期限内有效。
签名盖章:
日期:
4.7
施工规则
1.商户在装修施工期间必须服从我公司的管理；
2.天花必须预留检修口，以便日后维修之用；
3.未经我公司许可，商户在装修期间不能触动喷淋及报警系统。
喷淋头和烟感头下必须留有至少50公分的空间；
4.我公司仅在整体性方面对所涉及商户的装修设计进行审查，而不对商户的设计负责。
商户应自行检查装修的租赁空间及尺寸大小；
5.如果商户的设计、装修及材料质量与租赁合同及本守则不符，石景山万达广场有权要求商户整改；
6.任何分隔墙均不可妨碍消防通道、消火栓水带的收放及使用；
7.所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过我公司的批准。
装卸货物和运输物品必须按我公司指定的路线与时间进行。
进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过地下停车场的入口限高。
在装修过程中，应严格避免损坏电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它公共设备设施。
在施工中造成上述部分的损坏应由商户承担一切相关修复的费用。
我公司有权要求商户对公共区域及货梯做出保护装置方能使用；
8.施工工具或材料不允许存放或放置于公共区域、通道、安全出口或商户场所以外的其它任何地方，亦不可在前述区域进行可能造成阻碍的施工。
为安全起见，禁止商户储存危险及易燃、易爆物品；
9.空调在装修期间将停止使用，商户应对各类风口进行保护，防止被污染；
10.商户及其承包商自己负责施工工具、材料及机械设备的安全。
若有突发事件发生，承包商应立即向我公司报告以便调查。
我公司对商户、施工工人或其它任何有关第三者在施工过程中造成任何损伤或损失不承担任何责任；
11.允许装修施工时间为：
开业前为全天，开业后为22:
30至7:
00。
开业后在7:
00至22:
30时间段内不得进行有噪音、异味的工作，垃圾运输必须在22:
30至次日早晨7：
00。
我公司可以根据需要调整这些工作时段；
12.对可能威胁到施工现场安全及严重影响到第三方地工作，我公司可以随时要求商户的承包商停止该项工作或者操作；
13.所有店铺内装修喷漆、油漆等严重异味、粉尘的工作，应当提前进行申报，协商并取得认可之后进行。
在进行工作时，门应保持关闭；在进行喷漆时，不允许有明火，火花、吸烟或者引弧（包括切割或者焊接引弧）；
14.所有结构上的工作，包括地板钻孔，对探
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