苜蓿园东街.docx
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苜蓿园东街
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
南京市白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室住宅房地产抵押价值评估
委托方：
××××××
估价方：
××××××公司估价人员：
××××××
估价作业日期：
2009年1月22日至2009年1月23日
估价报告编号：
×××估字第×××号
目录
一、致委托方函……………………………………………………3
二、估价师声明……………………………………………………5
三、估价的假设与限制条件………………………………………7
四、房地产抵押估价结果报告……………………………………10
（一）委托方…………………………………………………………10
（二）估价方…………………………………………………………10
（三）估价对象………………………………………………………10
（四）估价目的………………………………………………………15
（五）估价时点………………………………………………………15
（六）价值定义………………………………………………………15
（七）估价依据………………………………………………………15
（八）估价原则………………………………………………………16
（九）估价方法………………………………………………………18
（十）估价结果………………………………………………………20
（十一）房地产变现能力分析…………………………………………21
（十二）房地产抵押估价报告使用风险提示……………………………22
（十三）估价人员……………………………………………………22
（十四）估价作业日期…………………………………………………22
（十五）估价报告应用的有效期………………………………………22
五、房地产抵押估价技术报告……………………………………24
（一）个别因素分析…………………………………………………24
（二）区域因素分析…………………………………………………26
（三）市场背景分析…………………………………………………28
（四）最高最佳使用分析………………………………………………36
（五）估价方法选用…………………………………………………37
（六）估价测算过程…………………………………………………40
（七）估价结果确定…………………………………………………44
六、附件……………………………………………………………45
（一）估价委托书
（二）估价对象位置图
（三）估价对象勘察照片
（四）《房屋所有权证》复印件
（五）《国有土地使用证》复印件
（六）优先受偿款调查记录
（七）估价机构营业执照复印件
（八）估价机构资质证书复印件
（九）估价人员注册证书复印件
致委托方函
××××××：
受你们委托，本公司对你们委评的位于白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室住宅房地产进行了评估，为你们向银行申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
估价对象具体权属状况见下表：
房屋权属状况
房屋所有权证号
所有权人
房屋坐落
产别
建筑结构
所在层数/总层数
建筑面积（m2）
丘号
设计用途
宁房权证白初字
第010350号
宁房白共字
第01203号
×××
×××
苜蓿园东街4号5幢2单元202室
私有房产
混合
2/7
94.54
294400-Ⅺ-9
成套住宅
土地登记状况
土地使用证号
土地使用者
坐落
地号
使用权类型
用途
终止日期
土地使用面积（m2）
宁白国用（2001）字
第10159号
×××
×××
白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室
03-007-068-037-4
出让
住宅用地
2070年03月13日
33.4
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用市场法，对估价对象在估价时点2009年1月22日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：
1、未设定法定优先受偿权利下的市场价值（含装饰装修）：
总价值为￥88.10万元，即大写：
捌拾捌万壹仟元整。
房屋所有权证号
所有权人
房屋坐落
所在层数/总层数
建筑面积（m2）
单价
（元/㎡）
总价
（万元）
宁房权证白初字
第010350号
宁房白共字
第01203号
×××
×××
苜蓿园东街4号5幢2单元202室
2/7
94.54
9318.30
88.10
2、于估价时点2009年1月22日知悉的法定优先受偿款为0元，大写：
零元整。
3、估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：
总价为￥88.10万元，即大写：
捌拾捌万壹仟元整。
注：
1.本报告仅限于委托方向银行申请抵押贷款使用，不作他用。
2.估价报告应用的有效期为自2009年1月23日至2010年1月22日。
3.本估价报告的全文为一个不可分割的整体，报告使用者请详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产抵押估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。
××××××公司
法定代表人：
2009年1月23日
估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、参与估价人员×××已在估价时点（2009年1月22日）对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
八、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
九、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
十、本报告须由估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。
十一、本估价报告若出现文字或数字打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本机构更正，否则，误差部分无效。
注册房地产估价师（签章）：
注册房地产估价师（签章）：
二OO九年一月二十三日
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
本报告评估结果是2009年1月22日的委估房地产的抵押价值，仅适用于本评估报告之特定目的，它依据如下假设条件：
（一）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场。
（二）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动。
（三）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、委托房地产的物理状态等是相对静止不变的。
（四）委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
（五）委托方以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。
二、估价的限制条件
（一）本报告估价结论仅为委托方以估价对象向银行申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，不作他用。
委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受托估价方不承担任何法律或经济责任。
（二）本次评估报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值减去估价师获悉的优先受偿款后得出的结论，未考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应仔细参阅本报告的风险提示和变现能力分析的内容并予以充分的考虑及重视，慎重决策。
（三）本次评估所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积、法定优先受偿权等资料由委托方提供，委托方对其所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责，由于委托方提供的资料不实造成的影响，估价方不承担责任。
（四）本报告的估价结果自报告提交之日起一年内有效，若要过期使用，必须进行修正或重新评估。
如果使用本估价结果的时间超过了报告应用有效期，本评估机构对此结果造成的损失不承担任何责任。
（五）本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其他文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的房地产估价师认可。
三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响
（一）由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求的影响，本次估价未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。
（二）本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。
（三）本次评估的房地产建筑面积以委托方提供的南京市房产管理局核发的宁房权证白初字第010350号《房屋所有权证》和宁房白共字第01203号《房屋共有权证》及其有关资料为依据并经评估人员现场勘察，土地面积以委托方提供的南京市国土资源局核发的宁白国用（2001）字第10159号《国有土地使用证》为依据。
如面积有变化，其价值应随之作相应的调整。
（四）建议报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时对估价对象市场价值进行再评估。
（五）对估价对象的优先受偿权调查截止于委托方提供优先受偿款调查表之日（2009年1月22日）。
四、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
（一）有关资料主要为委托方提供、受托方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象及所在地的资料。
（二）估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。
（三）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
房地产抵押估价结果报告
一、委托方
姓名：
××××××
住所：
白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室
二、估价方机构名称：
××××××公司
法定代表人：
×××
地址：
××××××
执照号码：
××××××
资质等级：
贰级
证书编号：
××××××
联系人：
×××
联系电话：
××××××
有效期限：
×××至×××
三、估价对象
（一）估价对象权益状况
1.登记状况
土地状况
国有土地使用证编号
土地使用权人
座落
地号
图号
宁白国用（2001）字
第10159号
×××
×××
白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室
03-007-068-037-4
46.00-99.50
用途
使用权类型
终止日期
使用权面积
分摊面积
他项权利
住宅（商品房）
出让
2070年03月13日
33.4m2
33.4m2
――
房屋状况
房屋所有权证编号
房屋所有权人
房屋坐落
建筑面积
丘（地）号
层数
宁房权证白初字
第010350号
宁房白共字
第01203号
×××
×××
苜蓿园东街4号5幢2单元202室
94.54m2
294400-Ⅺ-9
2/7
2.他项权利状况：
未设定他项权利。
3.法定优先受偿权利状况：
无法定优先受偿款。
4.对价格的影响分析：
无影响。
（二）估价对象实体状况
1、土地状况
1.1坐落：
南京市白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室。
1.2面积：
估价对象分摊土地使用权面积为33.4m2。
1.3形状：
较规则。
1.4四至：
东至水，南至苜蓿园东街、南京奶业（集团）公司，西至苜卫路，北至其他住宅小区。
1.5土地平整程度：
估价对象所在宗地土地平整。
1.6地势：
估价对象所在宗地地面较平坦，地势较好。
1.7地质、水文状况：
估价对象所在宗地地质、水文状况较优，地基承载力较优。
1.8规划限制条件：
估价对象所在区域规划用地以住宅为主，城市规划对估价对象作为住宅用地的利用较有利。
1.9利用现状：
由产权人正在使用。
2、建筑物状况
2.1坐落：
南京市白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室。
2.2面积：
估价对象建筑面积为94.54m2，其中分摊面积为10.82m2。
2.3层数：
估价对象所在楼层为2层，总楼层为7层。
2.4建筑结构：
混合结构。
2.5层高、装修：
估价对象所在建筑物外墙面为乳胶漆粉刷，室外地面为水泥地，楼层层高约2.8m。
估价对象装修一般，天花：
卧室和客厅为乳胶漆粉刷，厨房和卫生间为扣板；地面：
卧室和客厅为木地板，厨房和卫生间为地砖；墙面：
卧室和客厅为乳胶漆粉刷，厨房和卫生间为墙砖；大门为防盗门，室内门均为装饰木门，窗为铝合金窗。
2.6设施设备：
估价对象室内水、电、气设施齐全，有灶具、抽油烟机、电视机、空调、热水器等生活设施，设施设备状况较优。
2.7套型、空间布局、采光通风：
估价对象室内布局为三室二厅一厨一卫，二室朝南，一室朝北，厨房朝北，空间布局较合理，采光通风良好。
2.8工程质量：
估价对象地基有足够承载力，未出现不均匀沉降现象，承重墙与非承重墙无裂缝，工程质量较优。
2.9建成年月：
经估价人员现场勘查，估价对象大约建成于2001年。
2.10维护、保养、使用情况：
估价对象维护、保养、使用状况较好。
2.11建筑密度、绿化：
估价对象所在小区建筑密度一般，绿化水平一般。
2.12利用现状：
由产权人正在使用。
（三）估价对象区位状况
1.位置
（1）位置：
估价对象坐落于南京市白下区苜蓿园街道苜蓿园东街4号5幢2单元202室。
所在区域位于南京市白下区，所在小区为苜蓿园山庄。
（2）距商服中心距离：
估计对象附近区域无大型购物商业中心，距光华门商业中心距离约2000m。
2、交通便捷度
2.1道路通达度
估价对象所在区域有苜蓿园大街和中山门大街等混合型主干道，估价对象距离交通型主干道苜蓿园大街约300米，其苜蓿园大街道路红线宽度为50m，沥青路面，路面保养维修较好，道路质量较优。
同城区快速干道等联接好，估价对象所在区域道路通达状况较优。
2.2对外交通状况
估价对象所在区域无长途客运站，对外交通状况较劣。
2.3公交状况
估价对象所在区域有6路、29路、48路、65路、68路、91路、132路等多路公交线路经过，区域内有苜蓿园大街公交站点，交通便捷度较优，公交状况优。
2.4地铁状况
估价对象距离地铁2号线苜蓿园站约500米，地铁状况较优。
2.5交通管制情况
估价对象周边区域有一定的交通管制。
2.6停车方便程度
估价对象所在小区配有一定比例停车位，停车方便程度较优。
3.其他公用设施条件
（1）医疗设施状况
估价对象所在区域有东南眼科医院、28所职工医院，医疗设施状况较优。
（2）文化设施状况
估价对象所在区域无文化设施，文化设施状况劣。
（3）体育设施状况
估价对象所在区域距体育设施较远，体育设施状况较劣。
（4）银行等其他公用设施状况
估价对象所在区域内有农业银行、建设银行、工商银行、农贸市场等公用设施，其他公用设施状况较优。
（5）总体来看，估价对象所在区域公用设施条件较优。
4.区域繁华程度
（1）估价对象所在区域位于苜蓿园东街，区域位置较好。
（2）区域内商服网点分布状况：
商业集聚程度较好。
（3）区域内商服业类型：
以中小型商业及服务性行业为主。
（4）区域内商服网点经营类别与骨干网点：
经营类别较多，以购物超市、零售业、餐饮为主，例如苏果社区店、华城超市等。
（5）区域内商服网点性质与经营规模状况：
以中小型商业网点为主。
（6）区域内客流类型为本地顾客为主，客流量较较好，顾客消费水平以中低档消费为主。
5.基础设施条件
区域内供电、供水、排水、通气、通路状况较好；电话装机容量大，通讯终端多，电讯条件优，基础设施完备。
6.周围环境与景观
（1）自然环境：
周边环境较整洁，无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染，环境卫生状况较优。
（2）人文环境：
估价对象所在区域居民受教育程度较好；治安状况较好；相邻房地产以住宅用房为主，人文环境一般。
（3）景观：
估价对象所在区域有月牙湖、紫金山风景区等景观，景观条件较优。
7.区域规划：
估价对象区域内主要为住宅用地。
8.教育配套设施：
估价对象区域内有梅花山庄幼儿园、南京市中山小学（非重点）、南京第九中学分校区等教育配套设施，估价对象教育配套设施一般。
9.朝向：
估价对象所在建筑物坐北朝南。
10.自然条件
自然条件包括地质地貌，生物资源，水文气候等方面，估价对象所在区域地质地貌，生物资源，水文气候等自然条件均较优。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年1月22日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2007年8月30日施行）
（二）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正，2004年8月28日施行）
（三）《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日施行）
（四）《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年10月1日施行）
（五）《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建设部令第56号发布，1997年6月1日起施行）
（六）《中华人民共和国国家城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（1990年5月19日国务院令第55号）
（七）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
（八）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
（九）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及其附件：
《房地产抵押评估指导意见》（2006年1月13日建住房（2006）8号）
（十）委托方提供《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等与本次估价相关的其他资料
（十一）、估价人员现场勘查记录
（十二）、本估价机构掌握的房地产市场相关资料
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原则：
（一）合法原则
遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
（二）最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
（三）替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。
（四）估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象至估价时点上的客观合理价格或价值。
估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时点上的价格，而这一时点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。
（五）公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。
（六）谨慎原则
房地产抵押估价应遵守谨慎原则。
谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法
房地产估价师进行房地产评估，根据估价对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法、假设开发法和成本法四种评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种房地产评估方法。
（一）评估方法适用性分析
1、关于不采用收益法进行评估的说明
所谓收益法就是根据估价对象同一供需圈内房地产出租的平均租金水平或经营收益平均水平，确定估价对象的客观收益，从中扣除维修费、管理费、保险费、税费等成本费用，即得房地纯收益，根据房地纯收益和房地综合还原利率、收益年限代入收益法公式测算价格。
应用收益法，一般要具备以下前提条件：
（1）房地产市场活跃，在同一供需圈内，存在大量的房地产出租现象；
（2）能够获得长期的稳定的收益；
（3）能够相对准确的确定房地产出租的平均水平或经营收益平均水平及变化趋势或幅度；
（4）能够相对准确的确定各项成本费用；
由于估价对象为住宅房地产，所在区域住宅房地产市场长期以来存在收益与价格严重倒挂的现象，且相关的成本费用确认较难，导致房地产的净收益取得较难，因此本次评估不选用收益法。
2、关于不采用假设开发法进行评估的说明
所谓假设开发法，是在预计开发完成的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
应用假设开发法，一般要具备以下前提条件：
（1）能够确认待估宗地的最佳开发利用方式；
（2）能够确认未来预期的房地产售价；
（3）能够确定房地产开发中涉及的各项成本费用和税费；
（4）待估宗地为待开发土地，且有一定的收益性。
由于估价对象为已建成且正常使用的住宅房地产，因此本次评估不选用假设开发法。
3、关于不采用成本法进行评估的说明
所谓成本法，就是通过估算在估价时点重新建造与估价对象在功用、性能等方面相一致的标的物所需投入或支出的全部成本与费用的价值，然后扣除估价对象由于使用、损耗而发生的各项贬值，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。
由于估价对象为住宅房地产，在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，
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