住宅楼道路场地空地及配套的给排水电通讯综合治理改造项目建议书.docx
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住宅楼道路场地空地及配套的给排水电通讯综合治理改造项目建议书
住宅楼、道路、场地、空地及配套的给排水、电、通
讯综合治理改造
项目建议书
一、现状及存在问题：
2
二、项目建设的必要性：
3
三、项目建设外部条件3
四、建设现状、改造方案及投资估算3
（一）水、电、气、热、通信等线路、管网和设备部分改造3
1、给水部分3
2、电路部分6
3、天然气部分10
4、供热部分14
5、通讯部分16
6、电视闭路部分18
（二）消防设施改造部分：
20
（三）绿化、场地、道路、照明设施改造21
1、绿化部分：
21
2、场地部分：
23
3、道路部分：
24
4、照明设施部分：
24
（四）机动车和非机动车停车位改造25
1、机动车停车位改造部分：
25
2、非机动车停车位改造部分26
（五）小区安防系统改造27
1、视频监控部分27
2、住宅楼栋门禁部分27
3、小区主出入口门禁系统部分28
（六）住宅楼体保温、清洗和粉刷改造29
1、住宅楼体外墙保温、粉刷部分29
2、楼道内改造部分30
五投资汇总：
30
六环境保护与节能措施：
31
七安全措施要求：
32
八经济效益和社会效益评价：
33
（一）、经济效益：
33
（二）、社会效益：
33
九工程进度安排：
33
一、现状及存在问题：
北区始建80年代，占地面积12万平方米，住宅占地74100平方米，共计42幢住宅楼，计100个单元。
由于该小区是老区，部分基础设施建设存在先天不足，物业管理配套不齐全，各项设施很不完善。
随着中心区“城市化”建设步伐的加快，北区基础设施建设匮乏和滞后问题日益显露，主要表现在以下若干方面：
1.住宅楼居民给水立管腐蚀严重，水损较高，维修工作量大；计量水表安装在住户室内，反复抄表工作量大，同时影响居民正生活；
2.住宅楼电力电缆、电线使用多年，老化损坏严重；
3.小区住户使用瓶装液化气，没有考虑天然气管道；
4.住宅楼暖气原设计为汽暖管线，目前使用多年，管线及散热片出现腐蚀、杂物堵塞管线等现象，室内供暖温度低；
5.现在用的通信电缆、光缆都是采用架空、沿墙、跨楼敷设，布线不规范，影响小区美化；光缆线路没有完全覆盖整个小区，部分楼采用机联方式接入影响网速；
6.有线电视小区各楼栋间主线线路老化，衰减大；各楼头放大器元器件老化，输出信号燥波大，而且信号不稳定；楼栋内线路老化严重，衰减大，用户家中信号较差；
7.小区人行道、宅间道、绿化等设施破损、毁坏、老化现象，影响居民正常生活；
8.停车场面积不足，造成车辆在小区干道上停放，影响通行；自行车棚屋面老化严重，存在漏雨现象等；
9.停车场等部分位置没有设置摄像监控系统，住宅单元门洞口为敞开式，小区主出入口为铁艺大门，存在安全隐患；
10.住宅楼外墙为干粘石，没有设计外墙保温层，不符合国家节能要求；楼道内墙为106涂料，粉化、脱落严重等。
二、项目建设的必要性：
上述问题，严重影响了北区的整体环境和质量，给居民的日常生活带来了很多不便，同时也存在着相当多的安全隐患。
为完善小区的基础设施，提高小区的环境质量和服务管理质量，满足居民的日常生活需要，为社区进行规范管理、建设文明小区提供有利条件，尽快对北区基础设施进行进一步完善改造。
三、项目建设外部条件
对北区现有住宅楼、道路、场地、空地及配套的给排水、电、通讯等系统进行综合治理改造建设。
四、建设现状、改造方案及投资估算
（一）水、电、气、热、通信等线路、管网和设备部分改造
1、给水部分
1）现状
目前小区管线正在改造。
水表装在居民家中，供水立管使用多年老化，腐蚀严重，仅2012年穿孔18次，水表出现问题，难以巡查。
2012年损失率16.22%.
2）存在问题
（1）、进户单元上水管线老化，损失水量严重。
（2）、水表装在居民家中，出现故障不易及时发现，造成水量的损失。
（3）、水表安装在居民家中，每月抄录居民水表，经常出现住户不在家的情况，致使抄表人员多次反复造成工作量增大。
因不能及时抄表，还造成不能及时有效的分析各栋楼房的网损情况。
（4）、到居民家中抄表，影响居民的正常生活
3）改造方案
将住户水表改到户外集中表箱，每单元设立集中水表箱，到各户采用PE管线沿楼房外墙明敷设，所有户外管线保温。
①、管线沿楼外明线敷设
在各栋楼房楼头设置水表井一处,对条式楼：
在各单元两侧分别设置水表箱，水表箱内各住户采用DN25管线、阀门和水表，进入住户室内后安装一个DN25铜截止阀。
对点式楼：
在各单元两侧分别设置水表箱，另外两户用DN50管线引到卫生间所在墙面设置水表箱，管材采用PE管，热熔连接，入户给水管沿墙敷设,PE管采用PVC隔音发泡管保护及保温措施，入户水表采用预付费水表，阀门采用防盗阀门,管线连接完毕后按要求进行试压、清洗。
②、水表箱
采用不锈钢板板制作，做好保温措施，条式楼安装在单元两侧，点式楼在各单元两侧分别设置水表箱，另外两户用DN50管线引到卫生间所在墙面设置水表箱。
4）工程投资估算
用量估算
（每户）估价（元）
土建
楼前管沟开挖与恢复
每户分摊2m
150
不锈钢表箱
条式楼每单元2个
200
安
装
管材及附件及保温
每户
600
DN20阀门、水表
每户分摊各1个
180
楼头WS—80水表、阀门
每栋楼一个,每户分摊
80
合计（元）
1210
北区需改造居民总户数1230户
148.83万元
2、电路部分
1）现状
小区现有配电室2座，配电室开关柜自小区建成后曾改造，配电室具体现状如下：
1#低压配电室为砖混结构，1985年建成，其高压电源引自恒胜线；安装有2台S9-500、S11-800（型号）变压器，安装9面（型号）GGD配电柜
2#低压配电室为砖混结构，1993年建成其高压电源引自恒胜线；安装有2台S9-500、S11-500（型号）变压器，安装8面（型号）GGD配电柜
2）存在问题
小区供配电设施存在着变压器能耗较高问题。
（1）、变压器存在问题
配电室变压器型号S9，能耗高，属于淘汰型产品。
（2）、线路存在问题
①电缆存在问题
条式楼电缆已改造，20栋点式楼电缆为彻底改造，需改造派接箱至单元表箱电缆
②接户线存在问题
电气线路直埋墙内，不利于检查维护，而且因腐蚀老化，线路漏电现象严重；
零线共用造成接头多、接线不规范，易氧化断线，一旦零线断线，就会造成用户电压升高烧毁电器。
电表箱内用户的电能表零线进线端或电能表内部零线接线，一旦出现接触不良现象时，由于用户使用的零线是共用零线，并未和自己所使用的电能表构成完整的回路。
直接表现是客户照常用电，电能表的计量不能正常计量，甚至停走。
③楼道灯线路存在的问题
楼道灯线路与用户接户线一同敷设，零线与住户共有，部分用户私自从楼道灯线路接线现象普遍，造成较大的安全隐患及经济损失
（3）、电缆分支、计量、楼道灯系统存在的问题
①π接箱
小区1#-17#、40#-42#楼楼头20个π接箱，采用冷轧钢板表面喷漆工艺制作，箱内供电分支，采用开关上端并联方式，无开关控制，锈蚀严重，需改造π接箱。
②电表箱
电表箱内线路老化、内部无端子排，致使供电的安全性、可靠性降低。
③计量电表
配电室内出线无计量、电表箱内电表为普通电子表或机械表，必须人工抄表，由于抄表存在时间差，造成网损分析数据存在偏差且波动大，另外占用了大量人力，造成人力成本增加，员工劳动强度大。
④接户开关
有个的开关箱（户外）进线开关建造时间较早，采用木质箱门，箱内布线混乱，损坏破损严重，存在较大的安全隐患。
⑤楼道灯系统
楼道灯仍采用声光控制白炽灯的方式，夜晚造成较大的声污染，另外白炽灯能耗较大，属于国家限期淘汰产品。
3）改造方案
（1）、配电室及配电室设备改造方案
变压器改造方案
配电室变压器2台S9-500变压器更换为SH15-500非晶合金变压器。
（2）、线路改造方案
①电缆出线改造方案
更换20栋点式楼π接箱至单元表箱电缆。
②接户线、楼道灯线路改造方案
接户线改造方案
单相三线制，由单元电表箱引入用户的接户线选用6mm2铜芯线，敷设方式采用PVC线槽墙面明敷。
楼道灯改造方案
单相二线制，选用2.5mm2铜芯线，敷设方式采用PVC线槽墙面明敷。
（3）、电缆分支、计量、楼道灯系统设备改造
①π接箱改造方案
20栋点式楼每栋楼楼头安装不锈钢防雨型电缆π接箱一面。
各分支回路开关控制。
②电表箱方案：
住户电表箱更换新式插卡电表及配套的电表箱
③计量表计改造方案
配电室出线电表采用自动抄表电子表，用户电表采用自动抄表预付费电子表，型号建议选择DDS1395,用户电表经采集器后经电力载波传输给集中器，集中器经GPRS或光纤传输至监控中心。
④楼道灯系统改造方案
楼道灯采用24VLED灯，方案如上图。
⑤接户开关改造方案
每两户共用一个开关箱，如图。
4）工程投资估算
序号
工程名称
单位
数量
合计（万元）
1
变压器
15万元/台
2
30
2
电缆
0.018万元/米
710
12.78
3
π接箱
1万元/个
20
20
4
接户开关箱
0.03万元/个
615
18.45
5
电表箱（含电表）
0.7万元/组
116
81.2
6
PVC阻燃线槽40×100
0.001万元/米
9468
9.47
7
回路电表
0.1万元/块
31
3.1
8
进户线（单芯）
0.0006万元/米
47340
28.40
9
楼道灯（含控制）
0.01万元/套
493
4.93
合计
208.33
3、天然气部分
1）现状
目前小区居民使用是传统的液化石油气做为燃料，住户使用YSP-35.5型液化石油气钢瓶，配送方式主要是依靠居民自己就近由9个换气点更换。
2）存在问题
（1）、气瓶配送问题
目前我们的气瓶实际充装量只有13KG，正常情况下可以使用1个月左右，配送主要是依靠居民自己到各个换气点更换或者由工作人员上门进行更换（收费），上下楼梯非常不方便。
（2）、安全问题
一是液化气在运输过程中的风险较大；二是河南油田的液化石油气供应属于内部福利供应，价格较市场价便宜，导致某些社会人员投机进行倒气；三是用户在进行更换气瓶时，由于要拆卸减压阀等，也会导致部分液化气泄漏，存在安全隐患。
（3）、价格问题
近几年，液化气价格已经屡创新高。
数据显示，2009年液化气最高点为5242元/吨，2010年最高点为6518元/吨，2011年最高点达到6964元/吨，而2012年最高点达到7396元/吨，刷新历史高点，企业负担加重。
3）改造方案
按照GB50028-2006C城镇燃气设计规范中的要求，城镇燃气输配系统由门站、燃气管网、储气设施、调压设施、管理设施、监控系统等组成。
改造方案分两部分：
室外管道铺设和室内燃气系统改造。
改造后的供气方式为集中调压分户计量，即由城市燃气管网的高压燃气经门店和储配站进行处理后，经过调压站进行一级调压，降为中压输送到油田主管道后，经各个小区的调压室进行二级降压，进入小区支管道，通过楼前支管道和调压器将燃气降为低压，通过立管输送至个用户。
燃气输配系统流程图：
（1）、室外管道铺设
室外管道铺设包括主管道（与城市燃气管相连，建议采用高压管道，型号为DN250）、调压室（将高压调节为中压）、小区支管道（型号为DN150）、楼前支管道（型号为DN100）、调压器和立管（型号为DN50）六部分。
（2）、室内燃气系统改造
室内燃气系统包括用户支管（型号为DN20）、控制阀、燃气表及燃气用具四部分。
（3）、材料选用及安装说明
主管道采用DN250mm，小区支管道采用DN150mm，楼前中压支管采用DN100mm，立管采用均采用DN50mm，均使用20#无缝钢管，钢管要内外除锈，外部需刷防锈漆2道，再刷调和漆2道，刷漆颜色为黄色，地下铺设的管道应采用防腐措施。
室内燃气管道大小为DN20mm，室内燃气管道一般采用丝扣连接，管件螺纹有圆柱形管螺纹和圆锥形管螺纹之分，用铰板加工丝扣时，要两遍成活，不要一遍铰成。
加工出的丝扣要完整，表面要光滑。
丝扣拧紧。
室内燃气管道应为明设。
管道安装应横平竖直，水平管应有0.003的坡度，并分别坡向立管或灶具，不准发生倒坡和凹陷。
室内燃气管道与墙面的净距：
当管径小于25mm时，不少于30mm；管径在25～50mm时，不小于50mm；管径大于50mm时，不小于70mm。
立管安装时，距墙角的垂直投影距离不小于300mm，距水池不小于200mm。
引入管的安装，引入管是楼栋燃气管道与室内燃气管道的连接管，根据建筑物所在的不同地区，引入管可采用地上引入的方式：
引入管在建筑物墙外伸出地面，在墙上打洞穿入室内。
穿墙部分外加套管，留有防止建筑沉降的余量，套管两端应用油麻密封。
室外引入管的上端应加带丝堵的三通，便于维修人员检修和清理。
用户支管安装：
立管中的燃气分流到厨房。
其管径一般为15～20mm，用三通与立管相连。
水平支管距厨房地面不低于1.8m，上面装有燃气表及表前阀门。
每根水平支管两端应设托钩。
进户总阀门的安装：
管径在40～70mm，选用球阀，丝扣连接，阀后加设活接头。
管径大于80mm时，选用法兰闸阀。
总阀门一般装在离地面0.3～0.5m的水平管上，水平管两端用带丝堵的三通。
燃气表安装：
燃气表应设在便于安装、维修、观察（抄表）、清洁、无湿汽、无振动、远离电气设备和远离明火的地方。
为了节省钢管，燃气表尽量靠近用户开闭阀门安装。
燃气炉灶安装：
燃气炉通常是放置在砖砌或混凝土制的台子上，进气口与燃气表的出口（或出口短管）以橡胶软管连接。
4）工程投资
序号
工程名称
单价
工作量
合计（万元）
备注
1
住宅楼燃气入户改造
0.3万元/户
1260
378
2
合计
378
4、供热部分
1）现状
北小区共有，供暖面积7.5万平方米。
住户室内管线原设计为气暖供暖方式，散热片多为板式或铸铁式，前后没有安装控制阀门，没有采取分户计量。
2）存在问题
（1）住户居民家中老式暖气片散热效果不好，冬季室内温度低；
（2）散热片片前后没有安装阀门控制，遇到暖气泄漏等意外情况，会给居民带来财产损失；同时维修、更换暖气片时，须放掉整楼的暖气水，浪费大量水资源。
3）改造方案
（1）住宅楼所有的老式暖气片更换为复合式暖气片，暖气片前后增加控制阀门。
（2）对住宅楼供暖增设分户计量设施。
暖气楼层分布形式
室内暖气安装形式
4）工程投资
序号
工程名称
数量
单位
单价（元）
合计（万元）
备注
1
室内暖气改造
1260
户
4300
541.8
合计
541.8
5、通讯部分
1）现状
北区现已安装328户，原覆盖率30%，待安装用户968户，需要布放的网线28520米。
小区原有交换机22台，待安装交换机47台。
2）存在问题
（1）北区住宅小区交接箱主干电缆1600对，配线电缆3300线因使用年限已过，线路老化，出现串音，接地混线等故障较为普遍造成大部分电缆无法正常使用，影响正常的通信质量。
（2）光缆线路没有完全覆盖整个小区，部分楼采用机联方式接入影响网速，楼道出现比较乱，不便与小区管理，再加上地方私拉乱接，造成小区线路混乱，影响美观。
（3）小区没有固定的机房，需从通信机房直接出线到小区。
（4）现在用的通信电缆、光缆楼间都是采用架空、沿墙、跨楼敷设，直埋布线方式，布线不规范，影响小区美化，不方便日常维护和居民使用，给小区建设带来诸多不便。
3）改造方案
电缆、光缆线路改造原则：
小区内电缆、光缆线路均按入地沿楼新修管道敷设考虑。
（1）楼前单元口：
采用新建两孔管道（一孔10x7梅花管道；一孔直通波纹管道）入单元。
（2）各楼之间：
采用新建四孔管道（两孔10x7梅花管道和两孔直通波纹管管道）各楼相连。
（3）小区主干：
采用新建六孔管道（3孔10x7梅花管和3孔直通波纹管）辐射整个小区主干。
（4）线路改造：
新建线路采用光纤到户，以符合以后发展的需要，管道建成后，完善光纤、电缆线路设施，然后拆除小区原有架空和沿墙敷设的电缆和光缆，全部采用入管道敷设。
4）工程投资
通信改造工程量及投资估算
序号
工程或费用名称
数量
单位
单价（万元）
总价（万元）
备注
一
电线路主材
1
HYAT800x2x0.5
0.2
kM
36.5
7.3
2
HYAT400x2x0.5
0.2
kM
19.5
3.9
3
HYAT200x2x0.5
0.4
kM
8.42
3.37
4
HYAT100x2x0.5
2
KM
4.67
9.34
5
HYA50x2x0.5
2．1
KM
2.58
5.42
6
HYA30x2x0.5
2.52
KM
1.48
3.73
7
HYA20x2x0.5
4.2
KM
1.21
5.08
8
HYA10x2x0.5
8.4
KM
0.75
6.3
二
光缆线路主材
1
GYFTZY-4B
6.3
KM
0.48
3.02
三
管道建设
1
各楼单元门口2孔管道
6.06
KM
10.48
63.5
2
各单元门口修手空
101
个
0.15
15.2
3
各楼之间新建4孔管道
2.1
KM
17.74
37.3
4
各楼之间管道新建手空（大号）
37
个
0.56
20.7
5
各小区交接箱落地
1
个
2.4
2.4
6
各小区交接箱主管道修人井
1
个
0.56
0.56
7
各小区网线布放
28.52
KM
0.29
8.27
8
各小区住宅楼端交换机24口
47
台
0.26
12.22
合计
207.61
6、电视闭路部分
1）现状
目前北区有1个光点，位于五小东侧电线杆上，北区光缆由电视台、通信公司铺设到五小东侧电线杆上，为两芯光缆，目前只用了1芯备用1芯。
小区有线电视网络是随楼房建造时建设的，每栋楼都配备放大器1台。
2）存在问题
（1）各楼栋间主线线路老化，衰减大。
（2）、楼栋内线路老化严重，衰减大，致使用户家中信号较差，同时现有的分支分配器都在二楼住户的阳台内，后来二楼封阳台时将分支分配器封在室内，有相当一部分用户甚至将分支分配器封到了墙里，维修十分不便。
（3）、北区现有42栋楼房，有线电视分配系统主干线较长，当初小区有线电视网络设计只有一个光点，现一个光点已无法满足网络正常分配需要，需新增加光点2处。
3）改造方案
此次北区有线电视部分改造的主要是由楼栋内分支器箱到用户室内电缆铺设及用户终端更换工作。
拟改造楼房共42栋1230户。
4）工程投资
住宅楼用户室内闭路电视改造
序号
名称
单价
工作量
合计（元）
备注
1
电视电缆-5
12.00元/米
30米
360.00
2
用户终端安装调试
45元/个
1个
45.00
3
电视电缆安装槽道
12.00元/米
2.5米
30.00
4
合计
435.00
北区闭路电视改造投资汇总
序号
工程名称
单价（万元）
工作量
合计（万元）
备注
1
光发射机1550
5
1台
5
2
光放大器
1.5
1台
1.5
3
光接收机
0.1
2台
0.2
4
光三分配器
0.05
1个
0.05
5
二芯光纤
0.0012
3000米
3.6
6
用户改造
0.0435
1230户
53.5
7
电视电缆-12
0.0025
6500米
16.3
合计
80.2
（二）消防设施改造部分：
1）现状
消防设施较少，不满足消防要求。
2）存在问题
关闭不严，有渗漏现象；目前消火栓布置间距不符合规范要求，需要增加4座。
3）改造方案
新增消火栓4座。
4）工程投资估算
序号
工程名称
工程量
单价
投资（万元）
1
消火栓（含阀池）
4座
6000元/座
2.4
合计
2.4
（三）绿化、场地、道路、照明设施改造
1、绿化部分：
1）现状
北小区为典型绿化老区，总绿化面积为28889.5平方米，草坪及地被面积为4304.5平方米，共有绿化树种28种，树木1842株（包括乔木1783株，灌木59株）。
2）存在问题
（1）、小区内树木栽植过密，露土地面较多，苗木品种单一，地被铺植较少，主要休闲场所大草坪杂草侵蚀、严重老化。
（2）、没有配置配套的绿化灌溉水源系统和管道打药系统。
3）改造方案
（1）、对北小区绿化调整
移植区内过密树及老化树种。
将区内老化树种红叶李、桃树、桧柏全部移植于苗圃，并将部分栽植过密的香樟、桂花、木槿乔木移植于苗圃。
预计将有162株树木需要移植。
大草坪改造。
结合小区土建工程改造，对草坪内未硬化部分换土，并进行相应绿化植被调整更换，点缀一些观赏树木，铺植红花草和吉祥草地被。
补植和更换苗木。
对重要位置补植观赏花木月季、西府海棠、百日红等，对露土地面补植吉祥草和细叶麦冬地被。
对老化树种移走后确实需种植树木的地方更换新优品种红叶石楠、深山含笑、杜英等进行栽植。
②、铺设管线设水源，解决绿化水源问题
宅间绿地内保证每栋楼间绿地内至少1个管线头。
③、修建打药池和泵房，实施管道打药
管道打药系统主要由药池、泵房（内有动力设施）、隔膜药泵、地下高压输药管道、地上喷雾胶管和喷枪构成。
药池为长1.5米、宽2米、深1米的长方形水池，用于配兑药液并临时储存药液。
动力和隔膜药泵的作用是将药液加压后送入地下管道。
该区共设泵房两个（大草坪公厕东部设一个，区内34#东侧片林内设一个），地下输药管道则利用浇水管道（埋在地表以下0.8一1.0米），通过它将药液送至绿地的各个预定位置。
地上喷雾胶管一端通过出药口、立管与地下管道相通，另一端连接喷枪，地下管道内的药液通过喷雾胶管和喷枪喷到苗木上。
4）工程投资估算
序号
工程名称
工程量
单价
投资（万元）
1
补栽树型月季
20株
300元/株
0.6
2
补栽红叶石楠
50株
200元/株
1
3
补栽造型树
5株
3000元/株
1.5
4
补栽西府海棠
5株
300元/株
0.15
5
补栽百日红（玫红色）
6株
300元/株
0.18
6
补栽深山含笑
10株
200元/株
0.2
7
补栽杜英
15株
150元/株
0.225
8
补栽吉祥草
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