双面城市综合体.docx

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双面城市综合体

亚里士多德说：

“人们为了活着而聚集到城市，为了生活得更美好而居留于城市。

”时至今日，人们对此追求仍锲而不舍。

住房是人的基本需求，当你的住房扩大为一座“城”——城市综合体，则是对幸福指数上限的无限刷屏。

但城市综合体的双面性也显而易见：

一是住宅开发商转型商业地产开发，与城市综合体会否上演“空城计”之驳；

二是开发商战略高度与企业自身实力、政府、银行、消费者之驳。

本专题立足于城市综合体发展现状，通过对商业地产开发链条和消费市场的客观描述、分析，给你一对准确判断城市综合体的瞳孔。

双面城市综合体

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，普通商业的升级版城市综合体应运而生，它是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

自上个世纪法国拉德芳斯建立起第一个城市综合体项目以来，这种业态在世界各地均取得了巨大成功，美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域，并被视为一张耀眼的城市名片。

“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容当今中国的城市商业并不为过。

仿佛一夜之间，被称为CityMall的城市综合体在全国各地遍地开花，除了北京、上海、广州等一线城市外，各地的二三线城市也集体开“Mall”。

在城市综合体巨大光环的吸引下，有人士认为，当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代，甚至城市经济发展之间的竞争，也要靠城市综合体决胜负。

于是，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体进入高速建设阶段，商业地产也成为地产商迫切研究和进入的领域。

针对商业地产领域出现的种种现象，金地商业地产副总裁潘韬如此形容，“抢钱、抢地、抢人，商业地产进入战国时代。

”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析，从2010年开始，领衔中国房地产发展的开发商大旗，将由住宅转换为商业地产企业。

万科靠销售，万达靠租金，万科时代业已谢幕，万达剪影悄然登场。

2011年，商业地产成为地产大鳄竞相角逐的高地，前有万达、华润、凯德，后有中粮、万科、恒隆、宝龙，加码布局商业地产、转战城市综合体，成为房企重构发展战略的重点。

据统计，目前成都在建或即将开工建设的大型综合体项目近90个；无独有偶，天津自2010年起也迎来了综合体爆发式增长……

从地产大鳄到小型地产企业，从一线城市至二三四线城市，地产商集体“染指”城市综合体，甚至苏宁、华联、娃哈哈等餐饮零售大军也相继加入到城市综合体建造的行列之中，“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”——在这口号式的标语背后，隐藏着一场赫然逼近的疯狂的扩张运动。

然而，商业地产时代来临的同时，也意味着地产企业开始步入试错阶段。

商业地产只有成功的产品，没有成功的模式。

城市综合体，始终忧喜参半。

破解成功商业模式，成为进入商业地产的必修课。

城市综合体的打造背后，是地产商多元化的努力和创新尝试，也是一次全新的自我定位和检验。

城市可以有通衢、窄巷、老街、新厦，当然，也可以有城市综合体。

一个综合城市生活的现代机器

城市综合体像一个机器，将城市割据成许多个大大小小的“城中城”，以不同的消费形态和文化来刺激消费。

它逐步蚕食侵吞城市其他业态领地，成为唯一一种城市商业地产业态，其直接结果是形成“被综合的城市生活”。

实际上，城市综合体本身就是“被综合”出来的。

地块变身

土地大块出让是城市综合体“被综合”的开始。

当一块临街繁华背街静谧、由不同时代房屋共同挤出街道轮廓的街区，演化为图纸上一个颜色，与简单的“商业”相标识，这块地被附加上一个冷冰冰的拉丁字母加阿拉伯数字代码，进入被挂牌出让的流程。

继而，相关链条上的开发商、策划者、建筑师和职能部门通力合作，推动着面积、容积率等以数字指标，替换了这块地上的房屋、植物、颜色和气味，成为其唯一的特征。

城市综合体初现端倪。

自发形成的商业形态往往以街道为源头，最初以各自有所差别的面貌逐渐聚集成片，并随着商业机会的增加向街区内部渗透。

从一个多样的起点最终给体验者构筑一个综合的识别性。

这种综合的识别性可以从多个侧面阅读，依赖个人记忆体会出差异。

而现实往往是，自图纸上那平涂的颜色起，这块地的命运已昭然若揭——一片空白地块的“未来形象”被做出明确规划，看似有条不紊、秩序井然，实则压扁了多重解读的可能。

开发商的目标，在于与周边地块相比有竞争力，在于商业成功。

在地块的内容还是一片白纸的状态时，他们的心态往往是，如果缺乏远远就能够看见的特征，则难以给人留下深刻印象，竞争力无从谈起，因此策划者的关注点是在开发商期望的引导下，将其才智和精力集中在创造一个动听的口号，使地块化身地标，脱颖而出。

但是，开发商和策划者毕竟不是具体形象的落实者，到方案竞标时，建筑师的作用开始日益凸现，其在创造一个地块统一形象方面的能力较前两者有过之而无不及——在一桌子或一地的模型和效果图中，一眼看去清晰明确且冲击力强的设计方案，引人注目的力度自不必说。

因此，方案竞标作为成就这块地未来形态的重要环节，评审机制的天平往往倾向于形象统一的方案。

而这块地是如此的大，不可能仅仅容纳单一功能。

水到渠成的思路是，以多种不同的功能以一个统一的开发商标识、统一的口号和统一的建筑面貌呈现。

城市综合体就这样被土地出让、地块策划和建筑方案竞标这三个程序中相关当事人的合力“综合”出来了。

特色之路下的设计与招商

“被综合”的城市综合体相互之间是否存在突出的差异化和多样性呢？

无论土地出让、地块策划和建筑方案竞标，城市综合体构想形成中的每一个环节都在努力寻找差异性，即如何以一个醒目明确的特征。

当每个环节都聚焦于如何实现差异性时，城市综合体俨然走向一条特色之路。

然而，现实却又并非如此。

譬如，在上海南外滩国际金融服务中心的建筑方案竞标前几轮的方案中，开发商和建筑师最初不遗余力地追求差异性，充斥着理想主义情怀的开发商以为可以将其导向任何可能性：

MVRDV将低密度城市街区的尺度架在半空中的大平台上形成“空中之城”；矶崎新的“立体城市”与自己多年的纸上设想有着明显的连续性……但经过一轮轮竞标，方案一步步褪去上诉奇思妙想，向着平实中的周全和细致的方向转折。

理想主义的情怀和决心抵挡不住资本自身的强烈要求。

建筑方案竞标时一个个方案强烈的差异性让位于资本自身的抽象性和对经营安全性的合理谨慎。

退一步说，即使差异性在很大程度上得以实现，每一个地块自身的差异性在面向地块间的竞争性时，也无法进而形成更大的区域乃至城市的差异性。

由拒绝平庸而造成普遍过于用力，并因过度设计突出特色，而恰恰模糊了特色。

再者，真正得以建成和运营的城市综合体，在招商环节上必定兼顾特色。

而这一步几乎是在现存有限的可能性中做一道选择题——不同城市综合体之间的差异与特色则被进一步削弱。

在商业街、购物中心里，不同城市综合体容纳的几乎是相似的品牌，相似的logo和标准化CI；餐饮业因档次定位的不同，各城市综合体中餐厅品牌有些差异，但同一个品牌很少只在一个城市综合体设置店铺；院线铺设亦是惊人一致的；游乐场大多是类似的摩天轮、充气攀岩、摇摆机……

因此，由于无法改变内容，城市综合体之间的竞争，演变为一场在资本、细节和服务上的较量。

前期刻意追求的差异化，在这个过程中被逐渐消磨，最终不能说全无差异，而这种有限差异却成为均质无特色的必然陪衬。

随着运作的模式化发展，原有的城市逐渐被“综合体”所侵蚀。

让人渐渐忘了曾经放肆吆喝的街道、铺满传统小吃的路边摊等，城市综合体，在反复定位、建造和运营的过程中，让“被综合的城市生活”跃然纸上。

“综合”>“城市”？

城市综合体突出“城市”二字，并不在于展现其作为城市的一部分特性，而是通过“综合”把自己塑造为一个“城市”。

城市综合体一般会占据整个街区大小的地块，所以为了吸引人们并充分提升这地块每一寸空间的价值，其必然努力在地块内部营造出一个中心，一个足以看清城市综合体的组织方式的中心。

原因很简单，街道的人流聚集在一般情况下能够自行支撑商业的各种业态，而街区的内部则需要一种人为中心的创造来组织。

当然，城市综合体占满一整块地并想塑造一个统一的形象，在地块内部营造一个枢纽性的空间则是必要选择。

城市综合体虽然开放，却并不外向。

其面向街道的界面往往与街道空间若即若离，而更强调对其内部的暗示和牵引。

它是一种开放的内向，试图以吸尘器般的强大威力把来自城市综合体周边的道路和公共空间的人群吸入中心。

所以，城市综合体与城市的关系，更多考虑在自我中心的前提下对城市既存资源的吸附，这往往与以街道为基本界面的传统城市街区形成对立。

多年前，天津恒隆广场工程产生的原浙江兴业银行大厦保护问题曾引起广泛关注，在联名上书和政府干预之后，原浙江兴业银行大厦得以保全。

修改后的设计，延续了和平路的街道界面，几经周折效果尚可。

然而，更多的例子是，规划的退界要求并不支持街道界面的连续。

保护建筑被孤立，如同无人理睬的钉子户，不知所谓。

城市综合体或许从形态上，经过良好的设计处理可以成功地“综合”地块上原有的老建筑，但最方便的双赢可能是将老建筑纳入其布满整个街区的那种开放的内向。

原有老建筑面向街道顺势而为的从容，在被如此“综合”之后同样会出现明显的改变。

长此以往，城市综合体将不仅仅综合城市生活，也必将综合整个城市。

然而不得不承认，中国的城市化已经发展到了一个新的阶段，一线城市中心城区居住用地几乎开发殆尽。

在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，“新地王+高端城市综合体”这一组合已然成为开发商公认的绝佳选择逻辑……

成功样本一

北京华贸中心：

浮华深处的轮廓

北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处。

这座由三栋高达百余米写字楼、座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。

它的出现使CBD繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。

此外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。

两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的“独立式婚礼小教堂”，国际最顶级的俱乐部也在此落户。

华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，写字楼呈45度角面对长安街，风格纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，基于“建筑与城市人文结合、建筑与环境共生”的理念。

KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形成一种必然的联系。

华贸中心是北京市60项重大工程之一,由北京国华置业有限公司开发，总计投资额80亿人民币。

项目于2003年5月28日正式启动，2007年底全部竣工，2008年奥运会前全面投入运营。

项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、Riverwalk水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。

国华置业同时联合多家世界著名专业设计公司及管理咨询机构，致力将“华贸中心”打造成长安街超大型国际商务、生活城中之城。

商业的最高标准是为大众服务，华茂中心旗下以新光天地为首，包括华茂购物中心、华茂广场、华贸商业街、丽思卡尔顿酒店、国际公寓等在内的业态，立体交叉式将大众与高端品牌之间的距离缩至最短，为不同类型的消费者提供细致服务，揭开品牌消费文化的神秘面纱，展示全新生活方式，让“HappyNewLife”之理念渗透在每一个细节中。

华茂大格局下的借鉴与启示

1.华茂中心作为中国航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体整个生态发展链条，各个业态在系统中相融相生，彼此促进；

2.商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商果断放弃短期利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变了以往的商业经营模式，实现“休闲式体验”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合，补缺和提升其整体的商业档次和氛围，强力支撑了综合体的项目气质；

3.为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入住资格，保证商务平台的高端型，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；

4.两家五星级酒店入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的经营品质，同时也为商务办公提供了最齐全、高档的配套；

5.公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；与此同时，商务公寓亦为成长型企业提供了高端的发展空间，成为写字楼的有效补充。

成功样本二

上海新天地：

历史催生商业

上海新天地究竟是什么，购物中心？

娱乐中心？

时尚中心？

旅游景观？

投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：

“当初找银行贷款时，对方问，你们究竟是做什么？

去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。

”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。

开发商认为，新天地就是一个城市综合体。

随着定位逐渐被还原，今天的上海新天地，是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点——它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。

以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，是领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所。

在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。

从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。

然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，曾有专家不无忧虑地预言：

二十一世纪，上海将见不到原汁原味的石库门了。

新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。

北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。

南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。

北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。

在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。

它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。

这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代。

然而，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……门里是完全的现代化生活方式，门外是风情万种的石库门弄堂，一步之遥，恍若隔世。

上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。

园内种植高大乔木，兴建低坡景观，提供休憩空间。

园中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地一万二千平方米。

湖的中央建有大型喷泉，湖泊东西两端点缀着两个小岛，名为“玉兰岛”和“合欢岛”。

绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西的新天地广场石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。

此处的时尚精品店紧追国际流行元素：

中华文化商场里独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品；露天广场上丰富多彩的文化表演；石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置、家具摆设，原汁原味再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。

值得一提的是，百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝……

新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、宽带互联网，一应俱全。

消费者上网可以迅速查询商店价格和餐厅、酒吧的菜单，以及电影院上演的电影，并可能以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。

走进新天地，更多的时尚和新潮，让人欲罢不能。

穿插了历史文化、新旧设计交错的上海新天地，无疑是国内城市综合体的标杆，其开创性和兼容性，注定成为历史与商业新纪元之间的桥梁。

城市综合体模式之“三驾马车”

城市综合体的开发规模、投资巨大，且涉及的专业众多，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合。

本刊对近年来国内城市综合体进行了深入研究，根据其地理位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出城市综合体的三种开发模式：

独立开发

该模式产生于早期工业化时代。

资本主义原始积累产生了大量财富，大财团或政府纷纷通过建设城市综合体彰显实力。

典型案例：

美国纽约的“洛克菲勒中心”，由洛克菲勒财团兴建；法国巴黎德方斯区由法国政府兴建。

特点：

投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。

合资——公共财政补贴

该模式通常是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，由政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，再由开发商合资或合作进行开发，从而复兴旧城。

这一模式在上个世纪70-80年代日本的城市综合体开发中比较常见：

如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。

特点：

公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。

合作链开发

现代城市发展对城市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。

城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

城市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

因此目前国内城市综合体的开发多采取“合作链”开发模式。

譬如，东莞第一国际、深圳华润中心，其运作方式是将庞大的项目运营按进度细分阶段，再将涉及领域的内容融入到阶段中。

每个阶段、每个内容都由专业的公司去执行，并在合同上明确各方的权益。

必须明确的是，从单项执行内容来看，所选择的公司都应是相当出色的。

如此便能实现项目整体风险最低化、分散化，将开发利润、经营利润、品牌利润实现最大化。

这种合作方式虽然前期谈判的时间较长，但充分体现了集体作战的智慧，一旦敲定，所有合作公司的利益和风险都捆绑在一起，消除了执行上的各种障碍。

与之同时，项目融资环节十分重要，一旦某个环节资金链出现问题，后果不堪设想，因此在项目开发之初就必须做好融资安排。

中国目前房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款，但随着资本市场的成熟，各类融资渠道会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。

目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan、Stanley、ING、AIG等，并在城市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验。

本刊观点

大盘，真HOLD得住吗？

当代衡量一个城市的竞争力，已经不局限于城市的硬件范畴，相反，城市的软件资源往往具有更大意义。

人才、资本，甚至城市精神的竞争日渐激烈，而城市综合体就是体现城市顶尖商务价值、传达城市精神的最佳载体。

因为城市综合体在各功能上的互补性和实际操作中的互动性，使得各个子项目的价值体系互为配套、互相支持，最大限度地形成资源共享。

而各个子项目在城市综合体的平台上共同作用，产生集聚效应和叠加作用，对自身的价值进行全面超越，构建出全新的价值系统，并最终产生新的经济模式。

“城市综合体的出现，是一个城市发展过程中的必然。

”上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田指出。

在全球范围内，几乎任何城市化的过程都伴随着城市综合体的发展，如香港太古城、北京东方广场、深圳万象城等，不仅解决了大都市发展过程中人们对交通、购物、生活等资源的集约化需求问题，而且此类大体量建筑群因为规模、品质以及对都市生活人群的影响力很大，常常会作为品牌物业成为板块甚至整个城市的中心。

然而，城市是否真的需要如此多的城市综合体？

不好说。

各地在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也一再放大。

某二线城市综合体项目建筑面积一度达到150万平方米，堪称西部超大城市综合体；万达集团近期在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿……

业态组合的背后，考验的是地产开发企业的资金实力。

动辄上百亿的投资，需要地产商具备完美的资金运转实力。

万科今年高调宣布进军商业地产领域，并染指城市综合体开发。

即便按照万科年销售业绩破1081.6亿元来估算，上百亿的城市综合体，同时启动五个项目已实属不易。

然而，通过商业地产业内人士分析，城市综合体的开发显然还有另外一层含义。

“商业地产城市综合体的撬动效应更加明显，更加有利于地产商与融资平台的对接”，业内人士分析，地产商疯狂在一线城市核心位置布局城市综合体，无疑有利于未来其资产打包的融资操作，撬动资金杠杆效应。

此外，城市综合体的开发还可以通过对持有型物业的打造，从而提升其住宅等销售型物业的价格，在残酷的楼市竞争中占据不败之地。

“当时运作西单中友百货成本大约7个亿，五年不到通过租金成本就收回了。

”万通地产内部人士透露，城市综合体是一套组合拳，打得好效果惊人，打得不好则大伤元气。

败，就一个字

福中福·国际城：

一个临近离益阳市中心20万平方米的大型城市综合体，该项目沿街外围五层，内里两层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格，项目气势恢宏。

然而开发数年，仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。

其失败源自开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等因素。

东莞“华南Mall”：

是国内类似于熊猫城运作失败的城市综合体之一。

它与熊猫城有着共同的失败属性：

区位差、规模大、雷声大。

首先是区位差，“华南Mall”本身不在一线城市核心商圈，消费力不强，这恰似多年前熊猫城所在的西南片区；其次是规模大，“华南Mall”规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米，而熊猫城也曾号称商业建筑面积将达50万平方米，此后，“华南Mall”因为高调宣扬其商业建筑规模，曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”，而现在的“新华南Mall”已将购物功能大大弱化，市场终会淘洗一切，这个曾经的“全球最大”最后竟不及“中国最大”。

观点

你眼中的城市综合体

它不是避风港

国信证券房地产行业分析师：

区瑞明

城市综合体是有风险的！

城市综合体的本质是商业地产，而商业地产需要经过长期的培育。

城市综合体绝不是简单地盖一座大商场，再将其拆分成小的单位去卖，而是需要对当地的习惯和消费能力以及如何在此地形成一个商圈进行深入思考。

开发商做城市综合体，相当于做一个杠杆不高、风险很大、周转很慢的项目。

前车之鉴万科多年前在武汉就炸了一幢楼，又做回住宅。

城市综合体并非是躲避住宅地产宏观调控的避风港，不做商业的初衷是因为风险巨大。

开发商为回避住宅调控风险，宁肯涉足一个风险更高的领域？

你，不一定能做

全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长：

朱凌波

城市综合体项目有着诸多优势，但并非任何企业都能驾驭。