XX地区新建中央商务区城市广场工程项目可行性研究报告确任稿.docx
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XX地区新建中央商务区城市广场工程项目可行性研究报告确任稿
XX地区新建中央商务区城市广场工程项目可行性研究报告
第一章总论.......................................................1
一、项目背景......................................................1
二、项目开发单位概况..............................................3
三、项目申请报告编制依据..........................................5
四、研究结论......................................................5
第二章市场分析...................................................7
一、房地产投资环境分析............................................7
二、滁州房地产市场总体分析........................................11
三、滁州中心区房地产专业市场分析..................................12
四、滁州购房客群分析..............................................14
五、项目自身条件分析..............................................15
六、SWOT分析.....................................................16
七、项目定位......................................................17
第三章建设选址与建设条件........................................20
一、项目选址......................................................20
二、区位分析......................................................21
三、地块现状......................................................22
四、建设条件......................................................25
第四章项目开发技术方案..........................................33
一、规划设计......................................................33
二、建筑设计......................................................36
三、结构设计......................................................37
四、暖通设计.....................................................38
五、给排水设计....................................................39
六、燃气设计......................................................41
七、电气设计......................................................42
八、弱电和智能化设计..............................................45
第五章节能方案分析..............................................49
一、编制依据.....................................................49
二、能耗分析.....................................................50
三、能源供应状况.................................................51
四、能耗指标.....................................................52
五、节能措施.....................................................52
六、节能效果.....................................................55
第六章环境和生态影响评价........................................57
一、项目所在地环境现状...........................................57
二、项目建设对环境的影响和对策...................................59
三、项目建设对生态环境影响的结论.................................63
四、地质灾害影响分析.............................................64
第七章组织机构与人力资源配置....................................65
第八章进度计划..................................................66
一、工程进度安排.................................................66
二、工程进度甘特图...............................................67
第九章项目招投标方案............................................68
一、招标范围.....................................................68
二、招标组织方式.................................................68
三、招标投标区域.................................................68
四、招标方式.....................................................68
五、招标公告的发布与媒体.........................................68
六、项目建设招标程序.............................................69
七、注意事项.....................................................73
八、预期目标.....................................................73
第十章安全与消防................................................74
一、危险因素分析.................................................74
二、安全措施.....................................................74
三、消防措施.....................................................75
第十一章投资估算及资金筹措.....................................78
一、投资估算....................................................78
二、资金筹措....................................................79
三、贷款与偿还计划..............................................79
第十二章经济评价...............................................80
一、财务评价....................................................80
二、国民经济评价................................................83
第十三章财务风险分析...........................................85
第十四章评价结论与开发建议.....................................86
附表：
附表1主要技术经济指标表
附表2总投资估算表
附表3建筑安装工程估算表
附表4投资使用计划与资金筹措表
附表5销售收入、销售税金及附加估算表
附表6租房收入和经营税金及附加估算表
附表7酒店运营收入及成本费用估算表
附表8损益表
附表9财务现金流量表
附表10借款还本付息表
附图：
附图1项目地理位置图
附图2项目总平面图
附件：
附件1《企业法人营业执照》注册号341100000058498
附件2、土地拍卖协议
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称：
中央商务区城市广场
2、项目开发单位：
置业有限公司
3、项目建设地点
该项目位路。
4、项目建设规模
该项目规划用地面积3.3000万平方米；建设用地面积3.3000万平方米；总建筑面积XXXX万平方米；地上建筑面积XXXX万平方米；其厂房XXXX万平方米、厂房体验馆XXXX万平方米、商务办公写字楼XXXXX万平方米、体验酒店XXXXX万平方米；地下总建筑面积XXXX万平方米；容积率XXXX；建筑覆盖率XX%；建筑绿地率XXX%；停车数量XXXXX辆；建筑高度XXXX米；广场面积XXXX万平方米。
5、项目投资
本项目总投资3000万元；其中工厂费用500万元；工厂建设其他费300万元；体验馆费用100万元；材料费用300万元；办公楼和渡假体验酒店1000万元；基本预备费800万元；建设期利息120万元.
6、资金筹措
本项目资金来源有一：
自筹2000万元；二：
申请银行贷款1000万元。
7、主要评价指标
1以老船夫首期投资项目所带来的产品销售收入为准；500套/年的产量可为老船夫创造约1-3千万的销售收入；加上工艺品、礼品、装饰材料等服务、产品销售收入；预计一期投资项目总共能产生约5千万的销售收入。
二期酒店工程及三期创意办公园区、商铺等设施投资；一部分以租金体现；一部分以铺位销售体现。
在税收方面；以增值税、消费税、营业税、所得税等税费项目计算；预计能为税务部门增加3-5百万元的税收。
8、项目建设期16个月。
二、项目开发单位概况
1、单位名称：
香港老船夫家居集团
2、住所：
3、法定代表人：
梁寮生
4、注册资本：
500万元
5、实收资本：
500万元
6、公司类型：
有限责任公司（法人独资）
7、经营范围：
家居用品
8、单位简介
香港老船夫家居集团（以下简称“老船夫”）系在香港注册成立的一家以家居产品生产销售为一体的股份制企业；拥有来自台湾、香港、意大利、澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队；旗下品牌为“老船夫”。
“老船夫”以企业雄厚的综合实力为平台；拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力；产品品类涵盖船木家具、船木整体橱柜、衣柜等家居产品；同时涉及环境家居设计及精装修服务；是集成了设计开发、生产制造、规模销售等系统的“智慧型、创新型、科技型”朝阳产业。
“老船夫”以生产、展示、营销、服务的多角架构为基础辐射中国、进军国际。
我们独有的行业开创性优势具备以下几点：
●首创中国高端商道之大成的“永久商业”模式
●成熟的家居品牌运作经验与盈利模式
●家居空间产品、设计、装饰集成化的创新概念
●原创性、订单式、礼品化的产品消费概念
●优化的商业组合；率先与国际最新消费及运营模式接轨
老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目；主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心；以此奠定老船夫华南地区的规模生产与创意设计优势；并满足香港老船夫集团日益增长的东南亚市场销售需求；同时也为老船夫创设南部生产基地；将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。
四、研究结论
1、香港老船夫家具项目符合规划；符合国家扩大内需；鼓励消费；稳定家具市场的政策。
2、该项目能够改善附近居民的就业；提高居民生活水平；受到广大居民的积极支持；促进和谐社会的发展。
3、该项目市场定位准确；产品品质精良；品牌优势明显；市场前景广阔。
4、该项目建成后能给地方政府增加税收；增加就业岗位；能够促进人民消费；扩大内需。
5、该项目能够完善城市功能；提高城市文化、商业、娱乐等功能水平。
综上所述；该项目可行。
第二章市场分析
作为民众的大宗消费品；在人民生活水平迅速提高；住宅建设飞速发展的情况下；家具市场容量巨大；行业的平均利润率远高于社会平均利润率；因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。
我国家具产业经过20多年的高速发展；生产、销售、技术水平、产品质量和经济效益都得到了全面提高；实现了从传统手工向现代工业的转变；生产和出口得到了较快发展；产业集群和特色区域逐渐形成；原材料呈现多元化；带动了相关产业的协调发展。
另一方面；技术进步日新月异；产品需求日趋多变；市场竞争日益激烈；这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。
我国家具行业规模和产值一直稳定增长。
2010年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响；生产销售及出口均呈快速增长态势。
统计数据显示；2010年全年家具行业产量77032.83万件；工业总产值达9667亿；比2009年增长了32%左右。
目前；家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。
当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说；既是一个良好的机遇；也是极大的挑战。
尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。
在欧美等发达国家；生态环保、天然质朴家具越来越受欢迎；而在东南亚地区；木质家具向来拥有广阔的市场。
在全球大环境下；过去近百年的时间里；由于泛滥砍伐树木；森林资源受到严重破坏；天然木材越发稀缺；并被大多数国家限制了出口。
同时；各种家具造成的室内空气污染；已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染、装饰装修污染之后的第三大污染源。
随着环境观念深入人心；未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费；顺应当前低碳经济的发展浪潮。
老船夫家居的核心产品——船木家具；正是按照绿色消费的观念；倡导简朴、自然的生活；将舒适与环保完美结合起来；加上老船夫家居极具国际化的创意设计；令古老的船木焕发新生；以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。
在广大消费者心目中；船木家具不仅具有环保生态特性；而且极富艺术观赏价值。
尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料；不但具有良好的生态弥补性；更是纯实木家具的另一个重要产品类别；船木家具休闲、时尚、独特的艺术气质；迎合了当前大部分人的消费需求；市场前景广阔；经济效益可观。
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二、唐山房地产市场总体分析
唐山经济的快速稳定发展；为房地产市场的发展提供了基础；近
年来总体看；唐山房地产投资增长平稳；市场发展形势良好。
在经济快速增长的刺激下；唐山大建设逐渐展开；围绕“经济强
城、文化名城、宜居靓城”的建设目标；唐山城市形象有望不断改善；
对增强居民荣誉感；提升房地产价值有着积极意义；同时随着曹妃甸
港口建设力度的加大；滨湖新区规划的提出；唐山对外的吸引力也逐
渐加强；未来外来人口的进入；有望为房地产市场注入新的需求。
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未来随着国内经济的回暖；以及京津唐区域经济的长期向上的走
势；唐山房地产市场中长期发展仍然是向上的。
三、唐山中心区房地产专业市场分析
1、住宅市场分析
唐山2005‐2006年市场销售量约在80‐100万平方米之间。
2007
年由于市场整顿；大量违规销售被禁止；市中心区供应较往年大幅下
滑；实际销售面积仅在30万平米左右。
而2008年由于价格高启压缩
市场刚性需求；并且宏观经济及市场重叠下滑；唐山市中心区销售量
仅在30万平米‐50万平米之间；同比往年大幅下滑。
2009年至2010年；唐山市中心区（路南、路北区）住宅可销售
面积（现房、期房、手续不全项目）；预计年供应量将达到200万平
米以上；市场供应量大大超出往年水平。
国内经济形势短期难以回暖；而唐山市场供应压力和价格回调要
求的压力下；预计2009年市场调整仍将延续；大量中档项目价格仍
存在下调的压力。
预计唐山市2009年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企
稳；预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升；由于2007‐2008市场消
化量远不足市场正常需求状态；预计在价格调整适当的情况下；预计
2009年总体消化能力应达到100万平米左右。
2、写字楼市场分析
唐山目前在租售的写字楼项目只有不到10个；分布于新华西道；13
北新西道；以及建设北路沿线；分布较分散；没有形成有有聚集规模
的商务办公区。
唐山实际供应的办公类物业不足20万平米；皆是单栋中小规模
的物业；且写字楼无论形象、设备设施或管理上都没有可圈可点的地
方；皆是乙级及商住等档次较低办公物业。
唐山写字楼目前出租的情况都不太理想；入住1年以上的写字楼
入住率只有50%~70%左右；客户主要是唐山当地的一些商务流通类
公司、小型设备科技类公司；以及一些广告、咨询等中小公司等。
写字楼是第三产业的经济载体；同样；第三产业的发展是写字楼
市场的主要需求来源；从唐山的产业结构看；第三产业占经济的比例
32%；第二产业占58%；是典型的工业型城市；第三产业发展相对落
后。
从第三产业就业人数的增长率看；近三年的平均增长率为4.6%；
且近年增长率逐年降低；故就写字楼的需求潜力而言；唐山市场的写
字楼市场空间有限。
3、公寓类市场分析
唐山目前市场上公寓项目寥寥无几；而且不能算正式的酒店式公
寓；基本是偏办公的SOHO公寓。
目前酒店式公寓市场需求相对不足；
近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意；其中自身产品因素偏
重；因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。
4、商业市场分析
唐山商业格局呈一轴一线多点；“轴”是指整个新华道；“一线”
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指贯通南北的建设路；这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格
局；“多点”指各区域性包括社区性的商业。
根据唐山商业分布和业
态的特点；唐山主要商业分成五个商业区；其中城市中心商业区、远
洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大；八方购物广场、西部商业功
能区辐射范围较小。
四、唐山购房客群分析
1、唐山社会财富结构
从唐山社会财富结构来看；整体结构呈“哑铃”形状。
由于唐山
产业结构形式；富裕人群较多、集中；唐山富裕阶层多为老板和企业
高管；主要集中在35‐45岁；三十年前那场大地震留下的阴影对他们
的影响已经比较小。
而中间人群；即中产阶层、白领客群总体比重很
低。
底层人群有较大基础；由于大部分住的震后房子；居住升级需求
为较强；但此部分人群财务积累速度较慢；购买力相对较弱。
2、需求特征
从唐山需求特征来看；购房者越来越关注居住的舒适度。
以前唐
山本地项目的品质不是特别好；业主主要考虑户型和朝向；要求住宅
要正方向；不接受斜向的户型。
但是现业主不仅关心户型和等基本需
求；也更加关心物业和环境等因素。
唐山空气不好；所以现在标榜上
风上水、环保、生态等等的楼盘往往比较受欢迎；因为这些因素可以
使注重居住品质的人得到满足。
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五、项目自身条件分析
1、地段条件分析
从现状城市格局来看；项目处于市区核心位置；中心区目前用地
开发已经饱和；地段稀缺性很高。
从目前的地段认知情况来看；该地块总体评价较好；唐山人目前
很认可该地段的“城市核心地段”稀缺性和较高的开发价值；抗震纪
念广场并不会带来负面影响；而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑
和唐山的骄傲。
2、规划条件分析
项目地块北侧和西侧是综合共建部分；包含大型商场、写字楼、
酒店、学校等公共建筑；地块中央和东界、南界是住宅部分；包含住
宅和住宅底商。
项目商品住宅部分目前共规划15栋楼；其中11栋24‐33层板楼；
2栋24层点式楼；2栋24‐33层板塔结合的楼。
住宅部分采用分组团形式排布；共分三个组团；每个组团5栋楼；
四周用2层高的底商作围合。
项目地块规整；功能分区明确；目前对于商品住宅而言；缺点是
容积率过高；建筑密度过大；楼间距较小；作为高档住宅的舒适感不
足；而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总
体档次上的影响。
3、周边环境分析
项目处于核心区；周边配套较齐全；满足日常生活需要。
项目为
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综合体；项目的号召力和品牌力；相信会对周边发展起到一定的促进
作用。
六、SWOT分析
优势S：
1、项目位于唐山城市核心；是唐山传统商业旺地和唐山人心目
中的中心位置。
2、项目西面是抗震纪念碑公园；北面隔半个街区是凤凰山公园
和大城山公园；南面不远是南湖公园；绿化环境佳。
3、万达集团是全国知名开发集团；项目具有一定的品牌效应。
4、目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展；对房地产开
发和销售有利。
5、项目区位较受唐山客户青睐；项目受市场关注度高。
6、项目交通条件较好；北临新华西道；地块四周道路四通八达。
7、项目是唐山城市核心区的大型综合体项目；项目包含大型商
场、步行街、星级酒店、高档写字楼、高档住宅；各物业互相促进、
复合创生更大的升值潜力。
劣势（W）
1、项目东界和南界目前成熟度不高；商业和居住氛围不浓厚。
2、目前房地产整
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