某某房地产可行性研究.docx
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某某房地产可行性研究
吕中华
一、摘要·关键词········································03
二、市场分析············································04
（一）忻州市房地产市场运行情况分析····················04
（二）区域房地产市场情况分析··························06
（三）本项目地块优略分析（SWOT）·······················06
（四）项目综合定位····································07
（五）项目各种财务数据估算····························07
（六）资金筹措········································07
三、财务分析············································08
（一）盈利能力分析····································08
（二）偿债能力分析····································08
（三）资金平衡分析和资产负债分析······················09
四、不确定该分析········································10
（一）临界点分析······································10
五、后记················································11
六、附录················································12
摘要
当前房地产行业进入一个不太景气的时代，各地房地产业由于前几年的过快增长，以及一些信贷政策，导致这个行业的泡沫经济，当下住房与买房需求者之间还存在在不合理的关系，地区之间的不合理，城市之间的不合理，在中小城市住房需求稳定房地产业也不断稳定发展，在大城市房源控制现象严重，当前根据市场的需求以及市场调研决定投资一项居民建筑住宅楼来满足买房需求，拟定在三线城市，忻州市，当下主要进行这次项目的可行性研究，在当前市场下进行此次项目能不能获取利润，主要研究内容有市场分析，项目可行性分析，资金预算等。
经过可行性研究通过此次投资项目的合理性，能够获取利润。
关键词
需求调研市场分析可行性
可行性研究依据
5.1《中华人民共和国城乡规划法》
5.2国家现行其他法律、法规及政策规定
5.3国家现行相关技术设计规范与标准
5.4国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求
5.5《忻州市市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
5.6《忻州市农业循环经济试验区规划（2006-2015）》
5.7《村镇规划标准》（GB50188-2007）
5.8《山西省村庄布点规划技术要点》
5.9《关于开展土地整治推进新农村建设的实施意见》（晋发［2010］7号）
市场分析
一、忻州市房地产市场运行情况分析
今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
（一）2014年房地产业市场运行情况
1房地产与国民经济
2014年忻州市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。
全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3：
房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额（亿元）56
同比增长（%）60
固定资产投资额（亿元）218
同比增长（%）55.4
GDP（亿元）638
同比增长（%）15.1
房地产投资占固定资产投资比重（%）26
房地产投资占GDP比重（%）9
今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。
房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
（二）房地产市场发展中存在的主要问题
1房贷政策压力初现
中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。
房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。
这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。
2商务楼盘增长过快
今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。
商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。
3土地布局不合理
2008年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2014年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。
但是，从2014年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。
南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。
位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。
老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。
另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。
出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。
（三）2015年房地产市场发展趋势预测
1有利条件
刺激住房消费的政策将日益显现。
为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2015年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。
2不利条件
房地产市场宏观调控难度加大。
如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。
二、区域房地产市场情况分析
基本概况
本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。
洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。
三、本项目地块优劣分析（SWOT）
①、地处老城区；
②、地块临街面，有商业潜力；
③、人气旺；
④、市政配套齐全；
⑤、毗邻火车站、长途汽车站；
⑥、两公里范围常住人口40万；
机会
①、户籍制度的改变；
②、房贷贴息政策的落实；
③、与知名的代理商合作；
④、聘请知名物业管理公司；
威胁
①、银行信贷体系严格；
②、通货膨胀人民币贬值；
③、其他区域楼盘不断上市；
四、项目综合定位
项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。
五、项目各种财务数据估算
土地费用
本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。
六、资金筹措
项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。
详见附表5。
财务分析
一、盈利能力分析
项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。
项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元。
和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。
项目全部投资内部收益率（所得税前）为13.22%，在预期可接纳内部收益率为10%，项目净现值为1020万元，项目投资回收期为3.39年。
资本金内部收益率为23.12%，项目净现值为2390万元。
详见附表7和附表8。
投资利润率=利润总额÷总投资×100%
=5465÷31723×100%=17.23%
资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%
=3662÷2000×100%=183.10%
二、偿债能力分析
按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从2006年开始分2年等额偿还本金，每年还4000万元；借款利息每年照付，总计付利息1227万元。
详见附表10。
三、资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。
资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅43%，低于行业标准。
因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。
资金平衡分析和资产负债分析详见附表9和附表11。
不确定性分析
临界点分析
本项目基本方案总体物业平均价格为3647元/平方米，收入为39750万元。
其中包括：
高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。
销售面积为109000平方米，高层住宅Q1：
13920平方米，多层住宅Q2：
90720平方米，商铺Q3：
4360平方米。
各单位单方工程造价分别为高层P1：
1100元/平方米，多层P2：
650元/平方米，商铺P3：
800元/平方米。
项目的应缴税金为6.5%。
经对财务数据的估算：
Q：
可销售总面积（平方米）；P：
销售均价（元/平方米）；
A：
工程建安成本（8369万元）；Π：
利润（万元）
收入R（万元）：
P*Q
开发成本：
115%A＋19021
开发费用：
3%A＋2.5%P*Q＋1786
各种税金：
6.5%P*Q
由以上可得：
固定成本FC（万元）：
20807万元
可变成本VC（万元）：
118%A＋2.5%P*Q
税金r（万元）：
6.5%R
Π=R－FC－VC－r
=P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－20807－6.5%R
=0.91P*Q－1.18A－20807
如果本项目的整体价格在3096元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有15.11%的降价空间，保证经济利润。
后记
分工情况
所有工作由小组成员集体完成
感想
在本次作业中让我们学到了很多，包括上网查资料，资料的整理作业的排版，还有案例分析等。
这次作业明显感觉到的是自己以及组员存在的不足，因为经验的缺乏开始做作业时是比较难下手的，谁也不知道该怎么做，应该如何下手，慢慢的不断在网上寻找模板，看一些网上经典的可行性报告，在参考课程设计的要求慢慢写出来的，作业我们不是很满意因为很多东西我们需要在网上查找很多信息的真是可靠性也很难判断，我感觉在此次作业过程中每个组员真的是使出浑身解数来对待的，去跑旁边的建筑工地，去了实地看了一下基本了解一些情况，而我们应该感到幸运的是我们应为此次祖业也学到了不少，起码让我们了解到一些自己将来要干的这一行业的前景，和一些目前的现状，了解到这个行业所存在的艰辛与苦累，再去工地考察的时候我们看到工人在那熟练的干着自己的工作，娴熟而又稳当，而遮掩不住的是他们的汗水，如果让我重新选择一次专业我肯定还会选择这一专业，因为就是苦点累点，我内心还是喜欢这个行业的，看到一栋大楼不断升高，其中参杂着自己的努力汗水，这是一种说不出的喜悦，在今后的学习中我们会不断加强理论学习，为后来这些实践工作打好基础。
附表
附表1：
主要经济指标表
序号
名称
单位
数据
备注
Ⅰ
项目设计参数
1
房地产开发产品总建筑面积
平方米
113780
商品住宅销售面积
商业用房建筑面积
车位销售面积
平方米
平方米
平方米
103420
4360
6000
4780㎡不计建筑面积
Ⅱ
经济数据
1
开发产品投资
万元
31723
其中：
财务费用
万元
1227
2
单方成本
元/平方米
2910
3
资金筹措
万元
31723
其中：
资本金
借款
预售房款
自有资金
万元
万元
万元
万元
2000
8000
13281
8442
4
经营收入
万元
39750
5
经营成本
万元
28659
6
经营费用
万元
3064
7
应交税金
万元
4365
其中：
营业税金及附加
土地增值税
所得税
万元
万元
万元
2165
397
1803
8
利润总额
万元
5465
9
税后利润
万元
3662
10
可分配利润
万元
3002
Ⅲ
财务评价指标
1
投资利润率
%
17.23
2
投资净利润率
%
11.54
4
投资利税率
%
13.76
5
资本金净利润率
%
183.1
6
全部投资内部收益率（所得税前）
%
13.22
7
全部投资投资回收期（所得税前）
年
3.39
8
全部投资内部收益率（所得税后）
%
9.03
9
全部投资投资回收期（所得税后）
年
3.60
10
房地产投资长期借款偿还期
年
4
建设期起
附表2：
项目总投资估算表单位：
万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
一
开发建设投资
31723
16442
12587
2235
459
1
房地产开发成本
28659
15810
11428
1353
68
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费用
建筑工程安装费用
公共配套设施建设费用
开发间接费用
其他费用
不可预见费用
18180
357
251
8369
134
764
42
562
14544
357
251
306
42
3636
7186
382
224
1183
67
76
27
67
1
2
房地产开发费用
3064
632
1159
882
391
2.1
2.2
2.3
销售费用
管理费用
财务费用
994
843
1227
465
167
432
336
391
396
40
446
166
2
223
二
经营资金
三
项目总投资额
31723
16442
12587
2235
459
1
2
3
开发产品投资
固定资产投资
经营资金
31723
16442
12587
2235
459
附表3：
销售收入与经营税金估算表单位：
万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
销售收入
39750
17295
15822
6633
1.1
1.2
1.3
可销售面积（平方米）
平均售价（元/平方米）
销售比例（%）
109000
3647
100
58242
2970
53
38672
4091
36
12086
5488
11
2
经营税金及附加
2165
952
870
343
2.1
2.2
2.3
营业税
城市维护建设税
教育费附加
1968
138
59
865
61
26
791
55
24
312
22
9
3
土地增值税
397
173
158
66
4
商品房销售净收入
37188
16170
14794
6224
附表4：
土地增值税估算表单位：
万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
销售收入
39750
17295
15822
6633
2
扣除项目
2.1
2.2
2.3
2.4
开发成本
开发费用
销售税金
其他扣除额
3
增值额
4
增值比例（%）
5
增值税率（%）
1
1
1
6
速算扣除率（%）
7
土地增值税
397
173
158
66
附表5：
投资使用计划与资金筹措表单位：
万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
总投资
31723
16442
12587
2235
459
1.1
1.2
经营资金
开发产品投资
其中：
不含财务费用
财务费用
31723
30496
1227
16442
16275
167
12587
12196
391
2235
1789
446
459
236
223
2
资金筹措
31723
16442
12587
2235
459
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.6.1
2.6.2
资本金
预售收入
租金收入
其他收入
自有资金
借款
开发产品投资长期借款
经营资金借款
2000
13281
8442
8000
8000
2000
8442
6000
6000
10587
2000
2000
2235
459
附表6：
损益表单位：
万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
经营收入
39750
17295
15822
6633
1.1
1.2
销售收入
租金收入
39750
17295
15822
6633
2
总成本费用
31723
15710
11816
4197
2.1
2.2
开发成本
开发费用
28659
3064
14209
1501
10682
1134
3768
429
3
经营税金及附加
2165
952
870
343
4
土地增值税
397
173
158
66
5
利润总额
5465
460
2978
2027
6
弥补前年度亏损
7
应缴所得税额
5465
460
2978
2027
8
所得税
1803
152
982
669
9
税后利润
3362
308
1196
1358
10
盈余公积
660
55
360
245
10.1
10.2
10.3
法定盈余公积金
公益金
任意盈余公积金
367
183
110
31
15
9
200
100
60
136
68
41
11
加：
年初未分配利润
253
1889
12
可供投资者分配利润
253
1636
1113
13
应付利润
A方
B方
C方
14
年末未分配利润
253
1889
3002
附表7：
现金流量表（全部投资）单位：
万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
现金流入
39750
15565
14889
8396
900
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
销售收入
租金收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
39750
15565
14889
8396
900
2
现金流出
36088
16442
13864
4245
1537
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
开发产品投资
经营资金
经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
31723
2165
397
1803
16442
12587
952
173
152
2235
870
158
982
459
343
66
669
3
净现金流量
3662
-16442
1701
10644
6859
900
累计净现金流量
-16442
-14741
-4097
2762
3662
4
所得税前净现金流量
5465
-16442
1853
11626
7528
900
累计所得税前净现金流量
-16442
-14589
-2963
4565
5465
5
净现值
-300
-14947
1406
7997
4685
559
累计净现值
-14947
-13541
-554
-859
-300
6
所得税前净现值
1020
-14947
1531
8735
5142
559
累计所得税前净现值
-14947
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