营改增最新政策之房地产业营改增税收指引.docx

营改增最新政策之房地产业营改增税收指引.docx

《营改增最新政策之房地产业营改增税收指引.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营改增最新政策之房地产业营改增税收指引.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

营改增最新政策之房地产业营改增税收指引

2016年营改增最新政策之营改增税收指引之

房地产业

1纳税人

　　一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

　　二、增值税纳税人分为一样纳税人与小规模纳税人两大类。

纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一样纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

　　2征税范围

　　1依照《销售效劳、无形资产或不动产注释》规定，房地产业要紧涉及以下税目

（一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;

（二）是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁效劳税目中的不动产经营租赁效劳税目和不动产融资租赁效劳税目（不含不动产售后回租融资租赁）。

　　2不征收增值税的项目

　　以下情形不属于在境内销售效劳或无形资产：

（一）境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外发生的效劳。

（二）境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外利用的无形资产。

　　（三）境外单位或个人向境内单位或个人出租完全在境外利用的有形动产。

　　（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　3税率和征收率

　　一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。

　　二、小规模纳税人销售、出租不动产，和一样纳税人提供的可选择简易计税方式的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

　　三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，依照适用税率扣缴增值税。

　　从税制适用而言，一样纳税人适用增值税税率，其进项税额能够抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不能够抵扣。

　　4计税方式

　　1大体规定

　　增值税的计税方式，包括一样计税方式和简易计税方式。

　　一样纳税人发生应税行为适用一样计税方式计税。

一样纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，能够选择适用简易计税方式计税，但一经选择，36个月内不得变更。

　　小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方式计税。

　　2一样计税方式的应纳税额

　　一样计税方式的应纳税额按以下公式计算：

　　应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

　　当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部份能够结转下期继续抵扣。

　　3简易计税方式的应纳税额

（一）简易计税方式的应纳税额，是指依照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额计算公式：

　　应纳税额=销售额×征收率

（二）简易计税方式的销售额不包括其应纳税额，纳税人采纳销售额和应纳税额归并定价方式的，依照以下公式计算销售额：

　　销售额=含税销售额÷（1+征收率）

　　5销售额的确信

　　1大体规定

　　纳税人发生应税行为取得的全数价款和价外费用。

财政部和国家税务总局还有规定的除外。

　　价外费用，是指价外收取的各类性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本方法第十条规定的政府性基金或行政事业性收费;

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

　　2具体方式

（一）房地产开发企业中的一样纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方式的房地产老项目除外），以取得的全数价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同动工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

　　纳税人依照上述规定从全数价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政单据为合法有效。

（二）房地产开发企业中的一样纳税人，销售自行开发的房地产老项目，能够选择适用简易计税方式依照5%的征收率计税。

　　（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，依照5%的征收率计税。

。

　　（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时依照3%的预征率预缴增值税。

　　（五）房地产开发企业中的一样纳税人销售房地产老项目，适用一样计税方式计税的，应以取得的全数价款和价外费用，依照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　3试点前发生的业务

（一）试点纳税人发生应税行为，依照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全数价款和价外费用不足以抵减许诺扣除项目金额，截至纳入试点之日前尚未扣除的部份，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

　　（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等缘故需要补缴税款的，应依照营业税政策规定补缴营业税。

　　4销售利用过的固定资产

　　一样纳税人销售自己利用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，依照现行旧货相关增值税政策执行。

　　利用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施方法》第二十八条规定并依照财务制度已经计提折旧的固定资产。

　　5视同销售的处置

　　纳税人发生应税行为价钱明显偏低或偏高且不具有合理商业目的的，或发生单位或个体工商户向其他单位或个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权依照以下顺序确信销售额：

（一）依照纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或不动产的平均价钱确信。

（二）依照其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或不动产的平均价钱确信。

　　（三）依照组成计税价钱确信。

组成计税价钱的公式为：

　　组成计税价钱=本钱×（1+本钱利润率）

　　纳税人兼营免税、减税项目的，应当别离核算免税、减税项目的销售额;未别离核算的，不得免税、减税。

　　6增值税进项税额抵扣

　　1增值税抵扣凭证

　　纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关入口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

　　纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具有书面合同、付款证明和境外单位的对账单或发票。

资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　2准予从销项税额中抵扣的进项税额

（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关入口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

　　（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或海关入口增值税专用缴款书外，依照农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。

计算公式为：

　　进项税额=买价×扣除率

　　买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或销售发票上注明的价款和依照规定缴纳的烟叶税。

　　购进农产品，依照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施方法》抵扣进项税额的除外。

　　（四）从境外单位或个人购进效劳、无形资产或不动产，自税务机关或扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

　　3不得从销项税额中抵扣的进项税额

（一）用于简易计税方式计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

　　纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，和相关的加工修理修配劳务和交通运输效劳。

　　（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输效劳。

　　（四）非正常损失的不动产，和该不动产所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。

　　（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。

　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

　　（六）购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常效劳和娱乐效劳。

　　（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指组成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通信、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

　　只有记录为增值税一样纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。

　　7纳税地址

　　大体规定

　　属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或居住地的主管税务机关申报纳税。

总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当别离向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或其授权的财政和税务机关批准，能够由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

　　属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、打算单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、打算单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，能够由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

　　扣缴义务人应当向其机构所在地或居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

　　8纳税义务发生时刻

　　一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产进程中或完成后收到款项。

　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确信的付款日期;未签定书面合同或书面合同未确信付款日期的，为不动产权属变更的当天。

　　二、纳税人提供租赁效劳采取预收款方式的，其纳税义务发生时刻为收到预收款的当天。