不动产估价制度.docx
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不动产估价制度
第十章不动产估价制度
重点提示：
本章主要介绍了中国大陆不动产估价制度的发展和中国香港特别行政区的估价制度，以及英国不动产估价制度、美国不动产估价制度和国际评估准则的概况。
第一节中国不动产估价制度
中国台湾地区、香港特别行政区和澳门特别行政区的估价制度与大陆不动产估价制度相比各有特点，本节着重介绍大陆和香港特别行政区的估价制度。
一、中国大陆不动产估价制度
八十年代末，由于中国对外开放的不断深入，商品经济浪潮的推动，不动产投资在中国的东部经济发达地区开始出现，房地产出租、出售等产权交易现象也公开或半公开地在一些商品经济发达地区产生。
为了适应这一经济变革，不动产估价业也在中国复苏和萌芽，随即就表现出强大的活力，在诸如土地出让、国企改革、企业重组、不动产税收、抵押贷款等社会经济活动中发挥了重要的作用。
国土资源部、建设部、财政部等政府部门对不动产估价行为发布了一些行政法规和行业规范标准。
目前，经有关部门发布的与不动产估价有关的法规、规章和标准见表10-1。
表10-1与不动产估价有关的法规、规章和标准
名称
发布部门
实施日期
备注
城镇土地定级规程（试行）
原国家土地管理局
1990年1月1日
国有资产评估管理办法
国务院
1991年11月16日
国务院91号令
国有资产评估管理办法施行细则
原国家国有资产管理局
1992年7月18日
国资办发[1992]36号
土地估价师资格考试暂行办法
原国家土地管理局
1993年2月13日
[1993]国土[籍]字第28号
城镇土地估价规程（试行）
原国家土地管理局
1993年6月22日
城市房地产交易价格暂行办法
国家计委
1994年11月11日
计价格[1994]1714号
房地产估价师执业资格制度暂行规定
建设部、人事部
1995年3月22日
建房[1995]147号
注册资产评估师执业资格制度暂行规定
人事部、原国家国有资产管理局
1995年5月10日
人职发[1995]54号
土地估价报告规范格式
原国家土地管理局
1996年3月1日
资产评估操作规范意见
中国资产评估协会
1996年5月7日
中评协[1996]83号
房地产估价规范
建设部、国家质量技术监督局
1999年6月1日
GB/T50291-1999
关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知
财政部
1999年3月2日
财评字[1999]91号
关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规定的通知
人事部、财政部
1999年3月11日
人发[1999]23号
二、中国香港特别行政区不动产估价制度
香港测量师学会成立于1984年，1990年香港立法局通过了《香港测量师学会条例》，1991年立法局又通过了《测量师注册条例》，奠定了测量师学会及测量师的法律地位。
目前，香港测量师学会是唯一代表香港测量师专业的社会团体。
香港测量师分为四个组别：
屋宇测量师、产业测量师、工料测量师、土地测量师。
不动产估价是产业测量师的主要业务。
《香港测量师注册条例》以及香港测量师学会的章程和细则是各个组别的测量师都要遵守的，产业测量师也不例外，这几个文件规定了测量师的管理部门、管理内容和执业的行为准则。
关于不动产估价技术方面的标准，香港测量师学会于1988年6月发布了《香港不动产指南》（第1版）。
1999年出版了第2版《香港测量师学会物业资产评估指导性说明》，该版本的指南，包括13个指南和10个背景材料，适用于对公司帐户和财务报表中所记录的所有固定资产的评估，也适用于股权转让和企业合并时所需进行的评估。
第二节国外不动产估价制度
国外不动产估价行业以英国和美国为两种各有特色的并具有代表性的管理模式，本节对这两个国家的不动产估价制度着重进行介绍
一、英国不动产估价制度
（一）英国估价行业概况
英国不动产估价行业基本上可以分为政府管理下的估价体系和民间自律性估价体系两大体系。
政府管理下的不动产估价体系，主要服务于征税目的，在组织上分为三个层次，即中央、大区和区估价办公室。
中央级估价办公室设在财政部税务局之下，主要职能是制定有关政策，管理大区和区的估价工作。
大区级估价办公室，全国共设有5个，主要职能是协调其所辖区内的估价工作。
最初，大区和区级估价办公室都归当地税务部门直接管辖，由于估价工作的技术性、独立性越来越强，加之政府为减少行政开支而精减人员，因此，在随后的发展中，大区级和区级估价办公室逐渐从税务部门中独立出来，每个地区一般都设有总估价师、主任估价师、副主任估价师、督察估价师、初级估价师和估价助理员等，其主要职能是为政府对房地产征税及为公共部门提供估价服务，除此之外，也承揽一些其他的估价项目。
民间的估价机构则是完全不依赖任何部门的独立、客观、公正的社会中介服务组织，其组织形式主要是合伙制和有限责任公司，也有少量独资形式的。
这些机构大都以咨询、顾问公司的形式存在，除估价业务外，还承揽许多相关的服务业务，如接受委托从事房地产买卖、销售、出租、承租、投资等业务。
民间估价机构在发展过程中，逐渐建立了自律性的行业协会组织。
目前有关估价的协会有三家，其中影响最大的是英国皇家特许测量师学会（ＲＩＣＳ）,另外两家分别是估价师与拍卖师联合会（ＩＳＶＡ）和税收估价协会（ＩＲＲＶ）。
目前三家协会正在寻求合并统一之路。
由于ＲＩＣＳ在英国的房地产估价中占有举足轻重的地位,对估价标准的制定和完善起着绝对主导作用,因此,下面作较为详细的介绍.
（二）英国皇家特许测量师学会（ＲＩＣＳ）
1868年，英国测量师学会成立，这是由当时分布在全国各地的规模不一的测量师协会和俱乐部经过充分协商联合组成的。
1881年获颁“皇家”荣誉，1946年正式启用皇家特许测量师学会名称（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyor,简称ＲＩＣＳ），然而其创会时间一般都追溯到1868年。
英国皇家特许测量师学会不仅是英国规模最大、最具权威性的估价行业组织，对于整个英联邦地区的评估业都具有非常重要的影响，目前拥有会员九万多人，其中从事不动产评估的约两万多人。
英国皇家特许测量师学会依据专业分工不同，分为7个小组，分别是土地及海洋测量组、矿业测量组、农业测量组、规划和发展测量组、产业测量组、建筑测量组、工料测量组。
专业测量组主要对各个专业的操作规范进行修订，对本专业的测量师进行监管，其中地产和房产评估属于产业测量小组。
英国皇家特许测量师学会设有理事会，共有理事70人，理事由会员选举产生。
理事会是协会的权力机构，协会的重要规章出台，都要经理事会通过。
主席（President）经理事会产生，由资深测量师轮流担任，每届任期一年。
学会设主席一名，副主席三名。
英国皇家特许测量师学会是一个行业自律性组织，它不是直接对政府负责，而是对测量师负责。
尽管如此，它与政府许多部门还是保持着密切的关系，以便及时了解政府部门有关房地产法规的变化，分析其对整个社会经济的影响及对评估行业的影响，并相应调整行业内部的规章制度，对政府有关部门的决策提供相关的咨询和建议。
作为行业自律性组织，ＲＩＣＳ的一个主要职能就是制定并且不断修订和完善行业操作规范，这些规范意见包括评估的理论、方法和经验，测量师（Surveyor）在作业过程中，必须以这些基本的程序和规范为基础。
ＲＩＣＳ会员必须不断地接受培训和教育，以及时掌握理论与实践的发展状况，并接受学会的监督管理。
与专业小组相对应，测量师也分为七类，分别是土地及海洋测量师（LS）、矿业测量师（ＭＳ）、农业测量师（ＲＰＳ）、规划和发展测量师（ＰＤＳ）、产业测量师（ＣＲＳ）、建筑测量师（ＢＳ）和工料测量师（ＱＳ）。
土地测量师（ＬＳ）的主要职责并不是对土地进行估价，而是主要进行地形测量和坐标定位,并搜集和管理这方面的资料信息，对房地产进行估价的是产业测量师（ＣＲＳ），这是七类测量师中最大的一个分支，主要工作包括物业评估、投资咨询和物业管理。
（1）物业评估：
评估各类物业出租、转让及抵押时的价值；在公司上市、收购、合并时评估公司的房地产价值；政府对房地产征税时为客户评估房地产价值；在有关物业价值的纠纷诉讼中提供专业意见等。
（2）投资咨询：
为诸如养老金基金会、保险公司，慈善机构及其他投资机构提供房地产买卖的咨询，帮助他们从中获得最大的收益。
（3）物业管理：
代理客户洽商房地产的购买、销售、出租、承租等业务，并代理客户洽商有关租金调整。
续约及楼宇转租等事宜。
其中进行房地产评估是产业测量师的主要任务。
农业测量师（ＲＰＳ）也涉及到房地产评估业务，他们主要是对农村的房地产及牲畜栏进行评估。
ＲＩＣＳ对测量师实行分级制，共分为五级，分别是：
名誉会员（ＡＨＭ）、学生会员（ＰＭ）、实习会员（ＤＭ）、执业会员（ＰＡＭ）、资深会员（ＦＭ）。
其中名誉会员是对测量师行业有特殊帮助和贡献的人士，并非真正从事测量师职业.学生会员和见习会员没有正式执业资格，执业会员和资深会员具有正式执业资格，从执业会员到资深会员，一般需要15年左右的时间。
（三）会员资格取得
要想取得ＲＩＣＳ的会员资格,须由ＲＩＣＳ对申请人在知识水平、评估实践经验和执业能力三个方面进行考试、考核和答辩。
1．ＲＩＣＳ举办的产业测量师资格考试
ＲＩＣＳ举办的产业测量师资格考试有三类。
难度一次比一次大，考试科目包括估价、法律、经济学、规划、建筑、城市土地开发等。
2．知识水平的测试：
该测试通过三个途经；第一，逐次通过ＲＩＣＳ组织的三次考试；第二，取得各英国大学与评估有关的专业的学士学位及有两年以上的评估实践经验，以此资格报考只要参加第三次考试。
在英国经ＲＩＣＳ认可的有资格参加产业测量资格考试的有英国亚伯汀（Aberdeen）、剑桥（Cambridge）、里丁（Reading）、优斯特（Ulster）4所大学及牛津（OxfordPolytechnic）等14所理工学院的有关学系毕业生，这些学系有土地经济系、不动产管理系、城市不动产管理系、环境经济系、土地管理系、评估系等。
第三，年满35岁及从事有关评估专业工作超过15年者，以此资格报考只要参加第三次考试。
3．实践经验考核：
以上三类申请者，除了具备第三种资格者可直接参加评估师考试外，其他两种资格者都必须从事评估工作二年以上，在整个实践过程中，由ＲＩＣＳ委派测量师对其所从事工作进行记录，向ＲＩＣＳ提交训练日记，由ＲＩＣＳ对其从事的评估业务工作的数量和质量进行考核，经审查通过，方可参加测量师考试。
4．执业能力测试：
具备了上述两项条件，还要通过由ＲＩＣＳ组织的执业能力的评定。
ＲＩＣＳ组织专门委员会对申请人进行答辩，申请人要能够回答委员会提出的各种问题，并对委员会设计的模拟实物工作提出解决方案。
只有通过上述三个方面的测试，才能成为一名皇家特许产业测量师，取得测量师资格。
（四）评估收费与仲裁上诉
在英国，评估收费完全是由市场来调节的，政府部门和行业协会都不规定收费标准，收费额通过市场竞争来实现，收费高低取决于测量师的服务水平和信誉，而不是与待估房地产的评估值相联系。
评估值的大小及其是否客观公正关系到多方利益。
在英国，因税收而发生的房地产评估是大量的、经常性的，房地产价值的评估结果直接关系到国家的税收和纳税人的经济利益，因此，税务部门和纳税人都对评估结果非常关心。
其他因产权变更或土地征用等发生的评估也具有类似的情况，只要有一方提出异议，便会产生争议。
解决争议的途经可以通过有关各方进行友好协商，重新评定评估结果。
如果协商不能取得一致意见，则上诉到土地法庭，土地法庭一般由7人组成，其中主席1人，估价师3人，律师3人，主席必须曾任高等法院法官7年以上，估价师和律师必须是资深的。
二、美国不动产估价制度
美国不动产估价业约有100多年的历史，最初的估价目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产侵害等，到19世纪80年代末，开始参与涉及联邦权益的估价，对不动产估价人员进行注册管理。
不动产评估行业发展过程中，评估者自发地成立了许多综合或专业性的民间自律性评估组织，这些组织均有自己的规章制度。
从规范资产评估业务与职业道德出发，美国一些协会又自发成立了资产评估促进委员会（AppraisalFoundation—简称AF），并制订了统一的行业标准USPAP。
（一）美国不动产估价的行政管理
80年代以前，美国政府对不动产评估行业不予直接管理。
美国出现银行贷款呆帐、坏帐严重，一大批金融机构倒闭，损失了数千亿美元的联邦（国有）储备基金。
一些金融分析家认为，这种状况是由于政府放任不动产评估行业管理造成的。
为了依照统一标准考核不动产评估人员的能力，规范其职业道德，以此来整顿不动产交易活动中的评估行为，维护联邦金融秩序，联邦政府于1989年颁布了《不动产评估改革》（即关于修订联邦金融法规的强制令第11号文件）。
《不动产评估改革》是美国联邦政府有关不动产评估的最具代表性的法律文件。
根据该文件设立了联邦金融制度监察委员会评估分会（AppraisalSubcommittee-oftheFederalFinancialInstitutionsExaminationCouncil简称评监委）。
该文件的主要内容有：
制定该法令的目的，评监委的主要职责与权力，制定评估标准的程序和对注册评估人员的要求；联邦金融管理机构对评估标准的管理权限、对评估人员资格的管理办法；州注册评估人员的职能、州注册评估部门的建立；评监委对州评估人员注册部门的监督，以及对违反规定的处罚和对意外灾祸的处理等等。
根据《不动产评估改革》文件，评监委的职责除了监督评估促进委员会的日常工作与人事组织外，主要有：
（1）监督各州评估人员注册制度的实施。
要求凡涉及联邦权益的评估必须具备一定的资格，并获得相应的证书。
（2）监督联邦金融管理机构与联邦信托公司所制定法规的施行，包括：
与联邦利益有关的交易中的评估标准；确定参与涉及联邦权益评估的注册人员的执业要求。
（3）推行涉及联邦权益评估人员的全国性注册工作。
（4）每年向国会报送上一年的年报，汇报评监委对国会每一项指派任务的执行情况。
评监委由财政部拨款设立，该委员会的开办费由财政部一次性拨款500万美元解决。
对涉及联邦权益的评估人员，每人每年收取注册费25美元，最多不得超过50美元。
（二）美国不动产估价的行业管理
1．组织体系
美国不动产评估行业自律性组织较多，主要有美国注册评估师协会（AmericanAssociationofCertifiedAppraisers）、美国评估师协会（AmericanSocietyofAppraisers）、美国评估学会（AppraisalInstitute），以及一些专业性协会，如机器设备、不动产、公路、铁路评估师协会等。
这些组织成立时间早，都有自己的章程和执业标准，并制发会员证书。
随着资产评估行业的发展，各协会认识到需要统一的资产评估执业标准来规范整个行业。
由全美八家主要评估社团发起，于1987年成立了资产评估促进委员会（AppraisalFoundation，简称AF）。
这八家社团是：
美国评估师协会、美国注册评估师协会、美国农场管理者及乡村评估者协会、评估学会、评估官员国际协会、国际通行权协会、国家独立继承不动产评估者协会、国家名作评估者协会。
1995年已有16个评估协会（学会）加入该组织。
这16个评估协会是：
AmericanAssociationofCertifiedAppraisers
AmericanSocietyofAppraisers
AmericanSocietyFarmManagers&RuralAppraisers
AppraisalInstitute
InternationalRightofWayAssociation
NationalAssociationofIndependentFeeAppraisers
NationalAssociationofMasterAppraisers
AmericanBankersAssociation
AmericanRealEstate&UrbanEconomicsAssociation
America’sCommunityBankers
FarmCreditCouncil
MortgageBankersAssociation
MortgageInsuranceCompaniesofAmerica
NationalAssociationofRealtors
RealEstateEducatorsAssociation
MortgageGuarantyInsuranceCorporation
AF具有下列特点：
（1）它不是由美国政府创办的。
（2）它不是美国政府的代理机构。
（3）它不对评估师进行管理。
（4）它不进行评估委派工作。
（5）它的成员不以个人为单位。
（6）它不是贸易组织。
AF下设评估资格审查部和评估标准部。
评估资格审查部负责对申请加入该协会的会员进行资历审查、按规定的课程进行考试及再培训；评估标准部负责制定、修改全行业的评估标准USPAP。
AF以建立统一的专业评估标准为目的，并于1989年被国会认定为制订和颁布评估标准和职业资格的专业机构。
它的任务是颁布统一的执业评估操作标准（USPAP）以促进评估的职业化。
于1986年~1987年编写了USPAP，于1987年获得特许。
USPAP包括：
总则、原则、具体内容和咨询意见。
USPAP已经发展到不仅为从事评估的单位所采用，而且为制定与不动产有关的土地法所采用。
它不是一成不变的文件，而是依据评估师及政府行政管理人员在实践中的建议和意见而不断变化、发展。
USPAP修订的程序是：
考虑评估标准委员会（ASB）关注的问题；公开讨论和公布草案；对公众进行书面或口头调查；将收集的资料进行筛选、采纳以补充、修改草案。
在活动经费方面，不仅得到了金融、保险等其他行业协会组织的赞助，而且还得到了联邦金融制度监察委员会评估分会的资助。
美国评估学会（AI）于1991年由美国不动产评估学会和不动产评估协会联合成立，是美国最大的自律性组织之一，也是AF的主要成员。
该组织有200多个分支机构遍布美国、加拿大和加勒比海一带，会员达1.35万人，主要会员是不动产评估师，目前颁发高级不动产评估师证书（SRA）4500个。
美国评估师协会（ASA）成立于30年代，是一个国际性、非盈利性和独立的评估组织，也是美国最早成立的一个有重要的全国性和多学科的评估协会。
它教授有关课程，进行相关考试并授予职业证书。
总部在华盛顿，也是AF的主要成员，目前已有会员6500名，包括企业、机器设备、不动产、珠宝及其他动产等评估专家。
该协会在50个州的17个地区设有分会，受董事会领导，董事由17个地区分会推举产生。
2．会员管理
任何一个协会的会员，均需在学历、评估工作经历、专业培训等方面经过必要的考核，但不同的协会所掌握的标准不同，管理方式也各有差异。
美国评估学会（AI）规定申请加入该组织的条件是：
（1）具有5年资产评估工作经历；
（2）具有4年制以上的大学学历（专业不限）；（3）参加资产评估专业培训约400小时，培训内容主要有职业道德、资产评估基本原理、资产评估程序、收益资本化、基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写等10～11门课程。
考试合格后，发给“MAI”会员证书，取得证书后每年还需接受继续教育30～40小时。
美国评估师协会（ASA）会员分为两种：
一是凡从事资产评估工作两年的均可成为会员；二是取得“ASA”证书的会员，此类会员须具有4年制大学学历，具有5年的资产评估工作经验，参加过ASA规定的课程培训且考试合格，并按照USPAP标准进行资产评估。
凡是不遵守职业道德及违反该协会规定的，取消其会员资格。
（三）职业道德
评估师执业时必须遵守USPAP中的职业道德条款，这些条款规范了评估师个人的义务和责任，对于从事评估业务的团体和组织同样也具有约束力。
其职业道德条款由四部分组成：
行为、管理、保密和档案保管。
1．行为
评估师必须遵循这些道德标准并且称职地执业，不能从事非法、不道德或不适当的行为。
如果一个评估师能被人合理地称为在提供无偏见的评估、复核或咨询的服务中充当无利害关系的第三者，他就必须客观、公正、独立，并不受个人利益的影响……在执业过程中，评估师使用或传播会引起误导或欺作的报告，或默许雇员或其他人员传播会引起误导或欺诈的报告是不道德的。
2．管理
评估师的报酬如果是依赖于下列条件，则是违反职业道德的：
评估值事先确定；评估的价值量事先约定；取得与评估、复核或咨询服务有关的未经披露的付款、佣金或有价值物品。
为招揽业务而进行虚假、误导或夸大的广告或以上述不正当手段拉拢评估项目的行为都是违反职业道德的。
如果评估师并不是以无利害关系的方式从业，应在评估报告中披露报酬是与评估结果有关的，并在报告中及提供结果的文件中声明这种关系的基础。
3．保密
评估师必须保守其与客户之间的保密关系。
除以下个人或机构外，评估师不得向任何人泄露从客户获取的保密数据或为客户提供的评估结果：
（1）客户或由客户特别授权的人；
（2）法律程序允许的第三方；（3）经授权的专业检查委员会。
当然，经授权的专业检查委员会成员泄露提供给委员会的信息或数据也是违反职业道德的。
4．档案保管
评估业务书面材料包括书面报告原件、口头论证和报告的总结、准则所要求的所有数据和说明以及其他用以支持评估师论点、结论的资料、工作档案及包括所存在电子、磁媒介或其他载体中的资料以及说明评估中所使用的其他资料存放地点的索引。
评估师必须有包括口头证据和报告在内的关于评估、评估复核或咨询服务的书面记录，并至少将其保存5年，在司法诉讼过程中提供的文件在结束后至少保存2年。
工作档案应在法律程序需要时可由评估师调用。
（四）执业能力
在接受一项评估业务前，或达成评估业务协议前，评估师必须明确将要解决的问题并且必须具有相应的专业知识和富有成效的经验完成评估业务。
否则应该：
（1）接受业务前向客户披露缺乏专业知识或经验；
（2）采取所有适当的措施，富有成效地完成评估任务；
（3）在报告中说明专业知识或经验的缺乏，并说明为有效完成评估业务所采取的措施。
如果评估师获得一项评估业务，但缺乏足以完成该业务的专业知识或经验，该评估师必须在接受业务委托前，向客户披露本人缺乏足以有效完成该业务的专业知识或经验，并采取有效措施有效地完成该项评估业务，这些措施主要包括以下几种：
评估师个人研习，与其他可以合理认为具有相关专业知识和经验的评估师共同进行评估；或者聘用其他具有所需知识或经验的人士。
虽然能力条款要求评估师在承接业务前明确问题，披露任何在能力上的缺乏，但在进行评估过程中，一些事实、条件也可能会使评估师认识到他缺乏有效完成该评估业务所必须的专业知识或经验。
如发生这种情况，评估师有义务向客户通报，并遵守上述
（1）、
（2）、（3）条款。
一个评估师在他人提供的不动产评估报告上签字要对该项评估和评估报告的内容负全部责任。
每个书面不动产评估报告应包括一个内容与下表相似的署名证明书：
我以我的知识和信仰保证：
报告中陈述的事实是真实的和正确的。
报告的分析、观点和结论仅限于在报告的假设和限制性条件下成立，是我个人公正的专业化分析、观点和结论。
我与本报告中的被估资产没有现实的和未来的利益关系，也同有关当事人没有个人利益关系或对他们持有偏见。
我的报酬与评估的价值、有关
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